서울 강서구 화곡동 빌라 밀집 지역의 모습 <사진=연합뉴스> 이른바 ‘강서구 빌라왕’ 사건의 핵심 배후자 역할을 한 혐의로 지목된 부동산 컨설팅업체 대표에게 중형이 확정됐다. 대법원 형사2부(주심 권영준 대법관)는 지난달 28일 사기 등 혐의로 기소된 신모 씨에게 징역 8년을 선고한 원심을 확정했다(2023도18324). 신 씨는 2019년 7월부터 2020년 8월까지 자신의 부동산 컨설팅 업체를 통해 공범 김모 씨와 함께 여러 사람 명의를 빌려 ‘무자본 갭투기’ 방식으로 다세대 주택을 사들인 뒤 세입자들의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 무자본 갭투기는 임대차와 매매 계약을 동시에 진행해 자기 자본이 없이 임차인의 전세보증금으로 부동산 매매 대금을 충당하는 수법이다. 신 씨는 피해자 37명에게 80억300만 원을 편취한 것으로 조사됐다. 앞서 신 씨는 서울 강서구에서 빌라 오피스텔 240여 채를 갭투자로 매입한 뒤 임대 사업을 벌이다 2021년 숨진 ‘강서구 빌라왕’ 정모 씨의 배후로 지목됐다. 1심과 항소심은 신 씨에게 징역 8년을 선고했다. 항소심은 “피고인은 공범이 정상적으로 임대차 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 순차적·암묵적으로 공모해 범행을 저질렀다”며 “피고인과 공범들 사이에 직접적인 연락이 없었고 피고인이 임대차 당사자로 나서지 않았다고 할지라도 매도 중개인, 임차 중개인 등과 공모해 리베이트 이익 취득을 위해 임차인인 피해자들로 하여금 임대차 보증금을 지급하도록 한 점에서 사기죄가 형성된다”고 판시했다. 대법원도 “원심 판단에 잘못이 없다”며 원심을 그대로 확정했다.

<사진=연합뉴스> 이른바 '강서구 빌라왕' 사건의 핵심 배후자 역할을 한 혐의로 1심에서 중형이 선고된 부동산 컨설팅업체 대표에게 항소심에서도 징역 8년이 선고됐다. 서울중앙지법 형사4-3부(재판장 이훈재·양지정·이태우 부장판사)는 28일 사기 혐의로 기소된 신모 씨에 대한 선고기일을 열었다. 재판부는 검사와 피고인 양쪽의 항소를 기각하고 징역 8년을 선고한 원심 판결을 유지했다(2023노1998). 재판부는 "피고인은 공범이 정상적으로 임대차 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 순차적·암묵적으로 공모해 범행을 저질렀다"고 판시했다. 이어 "피고인과 공범들 사이에 직접적인 연락이 없었고 피고인이 임대차 당사자로 나서지 않았다고 할지라도 매도 중개인, 임차 중개인 등과 공모해 리베이트 이익 취득을 위해 임차인인 피해자들로 하여금 임대차 보증금을 지급하도록 한 점에서 사기죄가 형성된다"고 판시했다. 재판부는 "피고인이 일부 피해자들과 합의한 것으로 보이나 피해 규모와 사건의 전체적인 내용에 비춰봤을 때 특별한 양형자료가 제출되지 않았고 피고인과 검사가 함께 항소한 점을 고려했다"고 양형 이유를 밝혔다. 신 씨는 2019년 7월~2020년 8월 자신의 부동산 컨설팅 업체를 통해 공범 김모 씨와 함께 여러 사람 명의를 빌려 '무자본 갭투기' 방식으로 다세대 주택을 사들인 뒤 세입자들의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 무자본 갭투기는 임대차와 매매 계약을 동시에 진행해 자기 자본이 없이 임차인의 전세보증금으로 부동산 매매 대금을 충당하는 수법이다. 신 씨는 피해자 37명에게 80억300만 원을 편취한 것으로 조사됐다. 앞서 신 씨는 서울 강서구에서 빌라 오피스텔 240여 채를 갭투자로 매입한 뒤 임대 사업을 벌이다 2021년 숨진 '강서구 빌라왕' 정모 씨의 배후로 지목됐다. 지난 7월 1심 재판부인 서울중앙지법 형사10단독 강민호 부장판사는 신 씨에게 징역 8년을 선고했다. 이에 피고인과 검찰은 쌍방 항소했다.

[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."

매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.

[대법원 판결] 아파트 매매계약을 앞두고 가계약금을 집주인에게 송금할 경우, 명시적인 계약 또는 가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정이 따로 없었다면 가계약금을 해약금이라고 볼 수 없으므로 중간에 임대차계약이 체결되지 않는 것으로 확정되더라도 가계약금을 집주인이 몰취할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 명시적 계약 또는 가계약금 수수에 있어 이를 해약금으로 처리하기로 하는 약정이 있었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 교섭단계에서 수수되는 가계약금을 해약금으로 볼 수 없다는 취지다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난달 29일 A 씨가 B 씨 등을 상대로 낸 임차보증가계약금 반환소송(2022다247187)에서 원고패소 판결한 원심 일부를 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 씨는 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 집 주인인 B 씨에게 가계약금 300만 원을 지급했다가 뒤늦게 개인사정으로 임대차계약 체결을 포기한 후 가계약금의 반환을 구하는 소송을 냈다. 이 사건에서는 가계약금을 해약금으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 해약금으로 볼 경우 본계약 체결을 포기한 A 씨는 반환을 요구할 수 없다. 1,2심은 이 사건 가계약금을 해약금으로 해석해 원고패소 판결했다. 하지만 대법원은 판단을 뒤집었다. 재판부는 "가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비춰 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 A 씨가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 B 씨에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다"고 판시했다.

보증금을 돌려줄 자력이 없음에도 임차인들을 속여 전세계약을 맺은 소위 '깡통전세' 사기범 일당에게 1심에서 실형이 선고됐다. 대전지법 서산지원 형사2단독 이진희 부장판사는 12일 사기 혐의로 기소된 빌라 임대업자 A 씨에게 징역 3년을, 공범 혐의로 기소된 건축업자 B, C, D 씨에게 징역 1~2년을, 공인중개사 E 씨에게 징역 1년을 각각 선고했다. A 씨는 건축주 B, C, D 씨와 한 신축 빌라의 매매계약을 체결했다. 그러나 A 씨는 매매대금 12억7000만원을 지급할 돈이 없었다. 이에 A 씨와 건축주 B 씨 등은 빌라에 전세를 놓아 받게 될 보증금으로 매수자금에 충당하기로 하고, 다수의 임차인들로부터 9억5000만원의 보증금을 끌어 모았다. 그런데 해당 빌라에는 이미 5억원의 은행 대출담보가 설정돼 있었기 때문에 총 채무는 감정가 10억8700여만원을 넘어 건물을 매각해도 채무를 감당할 수 없는 상태가 됐다. A 씨는 이 사실을 숨긴 채 2016년 2월부터 약 1년간 다른 9명의 피해자들과 추가 전세계약을 맺어 모두 6억500만원의 보증금을 편취한 혐의로 기소됐다. '전세 세대가 적고 월세가 대부분이라 보증금 반환에 전혀 문제가 없다'는 식으로 거짓말을 해 피해자들을 속인 건축주 B, C, D 씨와 공인중개사 E 씨도 공범으로 함께 기소됐다. 검찰 조사 결과 이들은 전세기간이 만료된 피해자들에게 보증금을 반환하지 않았고 보증금반환 지급명령이 신청되자 파산 및 면책 소송을 통해 회피하려 하기도 했다. 이 부장판사는 "계약을 체결하면서 임차인 현황 등을 제대로 고지하지 않고 보증금을 받은 것은 사기죄의 기망행위에 해당한다"며 "피해자들이 주거 안정을 위협받거나 재산을 상실해 정신적, 경제적 고통을 겪고 있다"고 밝혔다. A 씨 등을 기소한 대전지검 서산지청은 "관련자들을 상대로 건물현황, 전세계약 체결 경위 등에 대해 전면조사해 사건의 경위와 공범관계 등을 밝혀 추가 피해내용과 공범을 적발했다"며 "적극적인 공소유지로 피해자들의 억울함을 대변했다"고 밝혔다.

아파트가 경매로 넘어갈 상황이라는 것을 알면서도 시세보다 낮은 금액의 임대차 계약을 체결해 경매절차에서 1순위 배당권자가 됐다면, 이는 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 우선변제를 받는 소액임차인으로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. A씨는 2014년 5월 강원도 원주시에 있는 B씨 소유의 아파트를 보증금 1300만원, 임차료 월 40만원에 임차했다. 당시 아파트는 평균 매매가격이 2억원 정도였는데 이미 2013년부터 우리은행 등 채무자들로부터 시세를 훌쩍 넘는 3억원가량의 근저당권설정이 되어 있었다. 아파트는 A씨가 임대차 계약을 맺은 지 두달만인 2014년 7월 임의경매 절차로 넘어갔다. 법원은 2015년 3월 배당금액 1억 8000여만원 중 소액임차인인 A씨를 1순위로 해 1300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다. 우리은행으로부터 채권을 양수받아 4순위 근저당권자가 된 C회사는 "A씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인"이라며 "A씨에게 배당된 1300만원을 달라"고 소송을 냈다. 춘천지법 원주지원 민사2단독 서효진 판사는 C회사가 A씨를 상대로 낸 배당이의소송(2015가단31789)에서 최근 원고승소 판결했다. 서 판사는 "주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이므로, 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다고 봐야 한다"고 설명했다. 이어" A씨의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금이 1300만원으로 정해져 있고 임차당시 A씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없는 것으로 보인다"고 밝혔다. 또 "A씨는 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있고, 주택 건물을 경매로 낙찰받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보인다"며 "A씨는 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아, A씨의 배당금을 1300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다"고 판시했다.

상가 분양회사가 미분양 상가를 분양하면서 실제 분양가격과 월 수익을 숨기고 월 100만원의 임대료를 보장해 주겠다며 원래 가격보다 3배나 비싸게 점포를 팔았다면, 매수자는 이 계약을 취소할 수 있을까? 법원은 분양회사가 거래에 중요한 내용을 숨기고 매수자에게 착오를 일으키게 했다며 계약취소가 가능하다고 판단했다. 부동산 계약 체결 시 거래의 중요한 사항을 제공하지 않은 것을 기망행위로 보고 매매계약 취소를 인정한 것은 이번이 처음이다. A씨는 남편이 명예퇴직한 후 받은 퇴직금을 두고 노후준비를 고민하던 중 지난해 1월 서울 은평구에 있는 점포를 급매한다는 B회사의 전단지를 보고 남편과 함께 분양사무실을 찾았다. B회사는 점포를 분양 받으면 이를 B회사가 다시 임차해 제3자에게 전대해 매월 100여만원의 임대료 수입을 보장하겠다며 매수를 권유했다. A씨는 투자가치가 있겠다고 생각해 2억 6000만원에 점포 2개를 매수하기로 하고 계약금 5300여만원을 송금했다. 그러나 부부는 계약을 강권하는 직원들이 수상해 인터넷을 검색한 결과 이 건물 분양이 사기라고 주장하는 인터넷카페가 있는 것을 발견하곤 즉시 계약을 취소할 것을 요구했으나 B회사는 거부했다. 사실 해당 점포의 실제 가격은 1억 3천만원에 훨씬 못 미치는 3700만원 정도에 불과했다. 또 다른 점포들과 함께 가구매장으로 사용중이었는데 상가건물 임대차보호법 시행령에 따라 계산한 점포의 월차임은 15만원으로 B회사가 보장한 금액의 6분의 1 수준이었다. A씨는 이 같은 사실을 미리 알았더라면 점포를 분양받지 않았을 것이라며 계약을 취소하고 계약금을 돌려달라며 소송을 냈다 서울서부지법 민사6단독 표극창 판사는 지난달 24일 A씨가 B회사를 상대로 낸 매매대금반환 청구소송(2014가단204478)에서 원고승소 판결했다. 표 판사는 "일반적으로 매매거래에서 매수인은 싸게 구입을 원하고 매도인은 비싸게 처분하기를 원하는 이해상반의 지위에 있기는 하지만, 거래에 있어서 중요한 사항을 신의성실의 의무에 비춰 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우에는 기망행위로 봐야한다"고 설명했다. 이어 "B회사는 A씨가 고가의 차임지급 약정으로 인해 착오에 빠져 점포를 구매하려는 것임을 알고 있는 이상, 신의성실의 원칙에 따라 점포의 차임이 15만원 정도인 것과 추가 지급되는 차임은 피고의 자금으로 지급되는 것임을 알려줬어야 할 법률상 의무가 있다"며 "이를 알려주지 않은 행위는 신의성실의 의무에 비춰 비난받기 충분하고 부작위에 의한 기망행위 해당한다"고 지적했다. 표 판사는 "B회사가 A씨에게 실제 점포에서 발생하는 수익의 6배가 넘는 100여만원을 5년간 월차임으로 지급하겠다는 계약을 한 이유는 점포를 매수하면 이 정도의 임대수입을 얻을 수 있을 것이라고 오인하게 하려는 의도 외에는 다른 이유 찾기 어렵다"며 "결국 B회사는 월차임을 많이 지급하는 만큼 매매대금을 올려 받음으로써 월 차임에 대한 부담을 그대로 A씨에게 전가시킨 것"이라고 덧붙였다.

공인중개사가 건물 매매를 중개하면서 매수인에게 상가임차인이 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 설명하지 않아 매수인이 갱신 거절을 하기 위해 임차인에게 권리금을 지급해 예상밖의 손해를 입었다면 중개사는 매수인이 입은 손해를 배상해야 한다는 첫 판결이 나왔다. 대구지법 민사11부(재판장 서경희 부장판사)는 건물 매수인 조모씨가 건물 매매를 중개한 공인중개사 유모씨와 직원 이모씨, 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상소송(2014가합202855)에서 "유씨와 공인중개사협회는 3200여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "조씨는 특별히 요양병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현을 했으므로 유씨는 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인설명서에 적어야 했는데도 이를 소홀히 했으므로 조씨가 입은 손해를 배상할 의무가 있다"고 밝혔다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 '임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다'고 정하고 있다. 재판부는 "건물 지하의 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 조씨는 3년 7개월 후에나 지하를 인도받을 수 있는데도, 계약서에는 이에 대한 언급이 없는 것을 보면 유씨가 조씨에게 계약 당시 지하의 임차물도 보호법의 적용대상이라고 고지하지 않은 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "그러나 중개인의 설명에만 의지해 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 조씨에게도 책임이 있으므로 손해배상액은 40%로 제한한다"고 덧붙였다. 조씨는 요양병원을 운영하기 위해 2013년 3월 대구 수성구의 5층짜리 건물을 황모씨로부터 15억여원에 사기로 한 뒤 계약금을 줬다. 당시 건물 지하에는 전모씨 부부가 노래방 등을 2012년부터 임차해 운영하고 있었다. 전씨 부부가 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신을 요구하면 2017년까지 계약기간이 연장되는 상황이었다. 그러나 유씨는 이런 점을 조씨에게 설명하지 않았고, 병원을 차리기 위해서는 임차인들이 나가줘야만 했던 조씨는 전씨에게 "9월까지 퇴거해달라"며 권리금 명목으로 1억5000만원을 줬다. 조씨는 "공인중개사가 계약갱신요구에 관한 설명을 소홀히 했다"며 소송을 냈다.

부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 장준현 부장판사)는 지난 12일 부동산 매매계약을 취소당한 김모(63)씨가 부동산 주인 주모(72)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가합528346)에서 "위약금 3300만원과 이미 받은 계약금의 일부인 1000만원을 합해 4300만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "부동산 주인에게는 계약금의 일부만 받은 상태에서는 매매계약을 해제할 수 있는 권리가 발생하지 않는다"며 "주씨는 계약금으로 정한 1억 1000만원을 다 받고 나서야 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있는 것이지 계약금의 일부인 1000만원만 받은 상태에서 하루만에 매매계약을 무르기로 결심하고 2000만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에만 임의해제를 할 수 있다"며 "다만 일반적인 부동산 매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금 상당액은 매매대금의 5% 내지 10% 정도에서 결정되는 것이 보통이고 1억 1000만원은 과다하다고 인정되므로 이를 30% 정도로 감액하는 것이 타당하다"고 설명했다. 주씨는 2013년 3월 김씨에게 서울 서초동에 있는 아파트 한채(147.86㎡)를 11억원에 팔기로 하면서 계약금을 1억 1000만원으로 정했다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했다. 주씨는 계약 당일에 1000만원을 받았고 계약금 나머지인 1억원은 다음날 송금받기로 했다. 그러나 주씨는 계약 직후 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 김씨에게 계약 해제를 통보했고, 이미 받은 1000만원의 두배인 2000만원을 변제공탁했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 김씨는 "계약 해제를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1억 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"며 소송을 냈다.