[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."

매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.

상가 분양회사가 미분양 상가를 분양하면서 실제 분양가격과 월 수익을 숨기고 월 100만원의 임대료를 보장해 주겠다며 원래 가격보다 3배나 비싸게 점포를 팔았다면, 매수자는 이 계약을 취소할 수 있을까? 법원은 분양회사가 거래에 중요한 내용을 숨기고 매수자에게 착오를 일으키게 했다며 계약취소가 가능하다고 판단했다. 부동산 계약 체결 시 거래의 중요한 사항을 제공하지 않은 것을 기망행위로 보고 매매계약 취소를 인정한 것은 이번이 처음이다. A씨는 남편이 명예퇴직한 후 받은 퇴직금을 두고 노후준비를 고민하던 중 지난해 1월 서울 은평구에 있는 점포를 급매한다는 B회사의 전단지를 보고 남편과 함께 분양사무실을 찾았다. B회사는 점포를 분양 받으면 이를 B회사가 다시 임차해 제3자에게 전대해 매월 100여만원의 임대료 수입을 보장하겠다며 매수를 권유했다. A씨는 투자가치가 있겠다고 생각해 2억 6000만원에 점포 2개를 매수하기로 하고 계약금 5300여만원을 송금했다. 그러나 부부는 계약을 강권하는 직원들이 수상해 인터넷을 검색한 결과 이 건물 분양이 사기라고 주장하는 인터넷카페가 있는 것을 발견하곤 즉시 계약을 취소할 것을 요구했으나 B회사는 거부했다. 사실 해당 점포의 실제 가격은 1억 3천만원에 훨씬 못 미치는 3700만원 정도에 불과했다. 또 다른 점포들과 함께 가구매장으로 사용중이었는데 상가건물 임대차보호법 시행령에 따라 계산한 점포의 월차임은 15만원으로 B회사가 보장한 금액의 6분의 1 수준이었다. A씨는 이 같은 사실을 미리 알았더라면 점포를 분양받지 않았을 것이라며 계약을 취소하고 계약금을 돌려달라며 소송을 냈다 서울서부지법 민사6단독 표극창 판사는 지난달 24일 A씨가 B회사를 상대로 낸 매매대금반환 청구소송(2014가단204478)에서 원고승소 판결했다. 표 판사는 "일반적으로 매매거래에서 매수인은 싸게 구입을 원하고 매도인은 비싸게 처분하기를 원하는 이해상반의 지위에 있기는 하지만, 거래에 있어서 중요한 사항을 신의성실의 의무에 비춰 비난받을 정도로 허위로 고지한 경우에는 기망행위로 봐야한다"고 설명했다. 이어 "B회사는 A씨가 고가의 차임지급 약정으로 인해 착오에 빠져 점포를 구매하려는 것임을 알고 있는 이상, 신의성실의 원칙에 따라 점포의 차임이 15만원 정도인 것과 추가 지급되는 차임은 피고의 자금으로 지급되는 것임을 알려줬어야 할 법률상 의무가 있다"며 "이를 알려주지 않은 행위는 신의성실의 의무에 비춰 비난받기 충분하고 부작위에 의한 기망행위 해당한다"고 지적했다. 표 판사는 "B회사가 A씨에게 실제 점포에서 발생하는 수익의 6배가 넘는 100여만원을 5년간 월차임으로 지급하겠다는 계약을 한 이유는 점포를 매수하면 이 정도의 임대수입을 얻을 수 있을 것이라고 오인하게 하려는 의도 외에는 다른 이유 찾기 어렵다"며 "결국 B회사는 월차임을 많이 지급하는 만큼 매매대금을 올려 받음으로써 월 차임에 대한 부담을 그대로 A씨에게 전가시킨 것"이라고 덧붙였다.

공인중개사가 건물 매매를 중개하면서 매수인에게 상가임차인이 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 설명하지 않아 매수인이 갱신 거절을 하기 위해 임차인에게 권리금을 지급해 예상밖의 손해를 입었다면 중개사는 매수인이 입은 손해를 배상해야 한다는 첫 판결이 나왔다. 대구지법 민사11부(재판장 서경희 부장판사)는 건물 매수인 조모씨가 건물 매매를 중개한 공인중개사 유모씨와 직원 이모씨, 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상소송(2014가합202855)에서 "유씨와 공인중개사협회는 3200여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "조씨는 특별히 요양병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현을 했으므로 유씨는 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인설명서에 적어야 했는데도 이를 소홀히 했으므로 조씨가 입은 손해를 배상할 의무가 있다"고 밝혔다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 '임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다'고 정하고 있다. 재판부는 "건물 지하의 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 조씨는 3년 7개월 후에나 지하를 인도받을 수 있는데도, 계약서에는 이에 대한 언급이 없는 것을 보면 유씨가 조씨에게 계약 당시 지하의 임차물도 보호법의 적용대상이라고 고지하지 않은 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "그러나 중개인의 설명에만 의지해 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 조씨에게도 책임이 있으므로 손해배상액은 40%로 제한한다"고 덧붙였다. 조씨는 요양병원을 운영하기 위해 2013년 3월 대구 수성구의 5층짜리 건물을 황모씨로부터 15억여원에 사기로 한 뒤 계약금을 줬다. 당시 건물 지하에는 전모씨 부부가 노래방 등을 2012년부터 임차해 운영하고 있었다. 전씨 부부가 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신을 요구하면 2017년까지 계약기간이 연장되는 상황이었다. 그러나 유씨는 이런 점을 조씨에게 설명하지 않았고, 병원을 차리기 위해서는 임차인들이 나가줘야만 했던 조씨는 전씨에게 "9월까지 퇴거해달라"며 권리금 명목으로 1억5000만원을 줬다. 조씨는 "공인중개사가 계약갱신요구에 관한 설명을 소홀히 했다"며 소송을 냈다.

부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 장준현 부장판사)는 지난 12일 부동산 매매계약을 취소당한 김모(63)씨가 부동산 주인 주모(72)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가합528346)에서 "위약금 3300만원과 이미 받은 계약금의 일부인 1000만원을 합해 4300만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "부동산 주인에게는 계약금의 일부만 받은 상태에서는 매매계약을 해제할 수 있는 권리가 발생하지 않는다"며 "주씨는 계약금으로 정한 1억 1000만원을 다 받고 나서야 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있는 것이지 계약금의 일부인 1000만원만 받은 상태에서 하루만에 매매계약을 무르기로 결심하고 2000만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에만 임의해제를 할 수 있다"며 "다만 일반적인 부동산 매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금 상당액은 매매대금의 5% 내지 10% 정도에서 결정되는 것이 보통이고 1억 1000만원은 과다하다고 인정되므로 이를 30% 정도로 감액하는 것이 타당하다"고 설명했다. 주씨는 2013년 3월 김씨에게 서울 서초동에 있는 아파트 한채(147.86㎡)를 11억원에 팔기로 하면서 계약금을 1억 1000만원으로 정했다. 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 조항도 마련했다. 주씨는 계약 당일에 1000만원을 받았고 계약금 나머지인 1억원은 다음날 송금받기로 했다. 그러나 주씨는 계약 직후 송금받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 김씨에게 계약 해제를 통보했고, 이미 받은 1000만원의 두배인 2000만원을 변제공탁했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 김씨는 "계약 해제를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1억 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"며 소송을 냈다.

부동산 중개인이 매수인에게 무단증축된 건물을 소개하면서 문제가 없다는 취지로 설명했다면 철거 명령 등에 따른 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 2008년 공인중개사 이모씨를 통해 서울 송파구의 빌라를 사려던 임모씨 등 2명은 계약을 할지 망설였다. 등기부 확인 결과 빌라의 실제 면적이 등기된 면적보다 더 넓은 무단증축 건물이었기 때문이다. 그러나 이씨의 부동산중개 사무실에서 일하던 중개보조원 박씨는 "이 근처에 증축된 집들이 좀 있는데, 문제가 된 사례를 보지 못했다"고 설명하자 마음을 굳히고 대금 6억6000여만원을 내고 빌라를 샀다. 하지만 박씨의 설명과는 다르게 송파구는 임씨 등에게 무단증축된 건물을 철거하라는 안내장을 보냈다. 임씨 등이 이를 거부하자 송파구는 이행강제금 4600여만원을 부과했고, 임씨 등은 2010년 "잘못된 부동산 중개로 손해를 봤다"며 부동산 중개인 이씨와 중개보조원 박씨, 회원에게 사고가 일어났을 때 공제금을 교부하는 한국공인중개사협회를 상대로 소송을 냈다. 이씨 등은 "임씨 등이 이미 무단증축 사실을 알고 구입했기 때문에 책임이 없다"고 맞섰다. 서울고법 민사9부(재판장 강민구 부장판사)는 지난달 28일 임모씨 등 2명이 공인중개사 이씨 등을 상대로 낸 손해배상소송 항소심(2012나44596)에서 "이씨와 박씨는 2억3900여만원을, 한국공인중개사협회는 이 중 1억원을 연대해서 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "부동산중개인은 의뢰인에게 부동산의 상태와 권리 관계, 이용 제한 사항 등을 확인해 성실·정확하게 설명해야 한다"며 "박씨는 실제 면적과 등기부 등본의 면적이 다르다는 임씨 등의 문의에 대해 관할 관청이나 법률 전문가에게 확인하지 않고 인터넷이나 주변 중개업소를 통해 전해 들은 '이행강제금을 일정 기간 내면 한시적으로 양성화된 사례가 있다'는 정도만 설명해 의무를 다하지 못했다"고 밝혔다. 또 "중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 보는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따라 이씨에게도 책임이 있다"면서도 "임씨 등이 부동산이 무단증축된 사실을 알고 있었는데도 확인해야 할 주의의무를 게을리 한 과실이 있기 때문에 손해배상책임을 70%만 인정한다"고 덧붙였다.

부동산 중개사 자격 없이 친구의 부탁을 받아 한차례 부동산 거래를 중개하고 수수료를 받았다면 중개를 업으로 한 것이 아니므로 돌려주지 않아도 된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 전수안 대법관)는 14일 부동산 매수인 A씨가 "중개 수수료 1000만원을 돌려달라"며 부동산 중개행위를 한 B씨를 상대로 제기한 부당이득금반환 청구소송 상고심(☞2010다86525)에서 원고 패소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "부동산중개업법상 '중개를 업으로 한다'는 것은 영업으로 중개를 하는 것을 말하며, 중개를 영업으로 했는지는 중개 행위의 목적이나 규모, 횟수, 기간 등 여러 사정에 비춰 사회통념에 따라 판단해야 할 것"이라며 "반복·계속해 중개행위를 한 것은 물론 단 한 번의 행위라 하더라도 계속할 의사로 중개행위를 했다면 업으로 한 것에 해당할 것이고 우연한 기회에 거래를 중개하고 수수료를 받은 것이라면 업으로 한 것이라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "B씨가 A씨와 C씨의 부동산 매매계약을 중개한 것은 맞지만 이는 친구의 부탁으로 한차례 한 것으로 A씨와 B씨 사이의 수수료 지급 약정이 강행법규에 위배된다고 할 수 없다"고 판단했다. A씨는 2002년 12월 C씨에게서 대전시 중구에 위치한 모텔을 매수하려고 했으나 거절당하자 자신의 중학교 동기이자 C씨의 친구인 B씨에게 매수할 수 있도록 도와달라고 요청했다. 공인중개사 자격이 없는 B씨는 A씨와 C씨 사이의 거래대금 10억원에 매매계약을 성사시켰다.

공인중개사 자격이 없는 사람이 부동산 매매계약을 중개하고 계약 당사자에게 수수료를 받기로 한 약정은 무효라는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 양창수 대법관)는 공인중개사사무소에서 중개보조인으로 일하던 임모(42)씨가 부동산매매를 중개하고 계약당사자인 A교회를 상대로 낸 부동산중개료 청구소송 상고심(☞2008다75119)에서 원고패소한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "공인중개사자격이 없는 자가 부동산중개업 관련 법령을 위반해 중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정에 따라 수수료를 받는 행위는 투기적·탈법적 거래를 조장해 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "부동산거래가격이 상대적으로 높은 점에 비춰 보면 전문성을 갖춘 공인중개사가 부동산거래를 중개하는 것은 사고를 사전에 예방하고 만약 사고가 발생해도 보증보험 등에 의한 손해전보를 보장할 수 있는 등 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청된다"고 설명했다. 따라서 재판부는 "중개사무소 개설등록에 관한 규정들은 공인중개사자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 않은 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하고 있고 이는 강행법규에 해당해 이 사건 지급약정이 무효라고 본 원심은 옳다"고 판단했다. 임씨는 서울 은평구에 있는 공인중개사사무소에서 중개보조원으로 일하며 2005년 A교회가 은평구 일대 건물을 25억원에 사들이는 계약체결을 중개했다. 임씨는 매매계약서의 매수인 측 중개업자란에 자신의 이름을 기재했고 A교회는 임씨에게 수수료 3,000만원을 지급하기로 약정했다. 그러나 이후 교회 측이 "임씨는 중개보조인에 불과하다"며 중개료지급을 거부하자 임씨는 소송을 냈다.

매수인이 임대차기간이 남은 임차인을 내보내는 대가로 매도인에게 지급한 명도합의금은 부동산 자체의 취득가격에 포함되지 않는다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정1부(재판장 이내주 수석부장판사)는 지난 13일 A사가 “영업보상 명목으로 지급한 명도합의금을 취득가격에 포함시킨 것은 부당하다”며 강남구청을 상대로 낸 취득세 및 등록세 중과처분 취소소송(2008구합47814)에서 “취득세 등 1억여원의 부과처분을 취소하라”며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “지방세법상 취득가격에는 당해물건 자체의 가격으로 지급됐다고 볼 수 있는 취득절차비용도 간접비용으로 포함되나 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것은 이에 해당하지 않는다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “명도합의금은 임대차기간이 만료되지 않은 임차인들로부터 점유부분을 명도받기 위해 위약금 또는 영업보상 등의 성격으로 지급된 것”이라며 “부동산 자체의 대가라기보다는 부동산취득 후 계획한 건물신축사업의 조속하고 원활한 실행이라는 별도의 목적을 위해 지급된 것으로 봄이 상당하다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “기존의 거래관계 등을 고려해 매도자에게 명도관련업무를 대행토록 한 것으로 보일 뿐 매수자인 A사가 직접 또는 제3자에게 업무를 위탁해 명도합의금 상당의 금원을 지출한 것과 달리 볼 것은 아니다”며 “명도합의금은 매매대금과 별도로 구분돼 불확정적으로 약정된 점 등을 고려할 때 부동산 자체의 가격에 포함된다고 보기 어렵다”고 설명했다.

건물내 점포가 구조상 독립성을 갖추지 못했더라도 각 점포가 독립적으로 거래돼 왔다면 경매가 가능하다는 판결이 나왔다. 인천지법 민사3부(재판장 이우재 부장판사)는 최근 근저당권자인 S사가 경매개시결정을 취소한 원심결정을 취소해달라며 낸 경매개시결정에대한 이의 소송(☞2008라137)에서 원심결정을 취소하는 결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "건물 내 각 점포가 바닥 경계표지와 호수간 칸막이 등이 설치되어 있지 않아 구조상 독립성을 갖추지 못하고 집합건물의소유및관리에관한법률 소정의 구분소유권의 대상이 될 수 있는 요건을 갖추지 못했더라도 각 점포가 건물등기부 및 건축물대장에 첨부된 평면도나 배치도 등을 기초로 점포별로 위치가 특정돼 있어 측량을 통한 경계식별표시의 설치가 용이해 각 점포가 독립해 거래돼 왔다면 등기된 각 점포를 특정해 거래의 목적물로 삼아 거래하는데 장애가 없으므로 경매목적물로 삼을 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 "만약 건물내 점포 소유권의 범위를 확정하기 어렵다면 점포 전체를 개별매각하지 않고 각 층별로 일괄매각해 동일한 매수인에게 매각해 매수인이 이 같은 조치를 취해 건물의 현황과 등기내용이 부합하도록 함이 타당하다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "집합건물법 소정의 구분소유권의 대상이 될 수 있는 요건을 갖추지 못했다고 하더라도 각 점포의 소유자들은 단순한 공유관계가 아닌 적어도 구분소유적 공유관계에 있다고 판단된다"며 "건물 내의 다른 점포들에 대해 이미 여러 건의 경매가 정상적으로 이뤄진 것을 감안하면 원심결정은 지나치게 형평에 어긋난 결과"라고 판시했다. P산업 소유 건물내 340개 점포의 근저당권자인 S사는 각 상가에 대해 임의경매를 신청, 지난 1월말께 개시결정을 받았다. 이에 대해 P산업은 경매개시결정에 대해 이의를 제기, 원심법원이 2월28일 구조상, 기능상 독립성을 갖췄다고 보기 어렵다며 경매개시결정을 취소하자 S사는 즉시항고했다.