선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.

공인중개사가 임차목적물에 설정된 공동담보 내용 등을 임차인에게 제대로 설명하지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하게 된 경우 공인중개사가 손해의 40%를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사26단독 이태우 부장판사는 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2019가단13221)에서 최근 "B씨는 4800만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 부동산 권리관계 설명의무 위반 손배 책임 있다 A씨는 2016년 4월 B씨의 중개로 C씨 소유의 단독주택 일부를 월세 없이 보증금 1억2000만원으로 하는 임대차 계약을 맺었다. 그런데 이 집을 포함해 C씨 재산 전부에 관해 이듬해 12월 강제경매가 개시됐다. A씨는 소액임차인이 아니어서 우선변제권이 없었고, 경매절차에 참여하더라도 선순위 근저당권자가 있어 배당을 기대할 수 없었다. A씨는 "B씨가 부동산 권리관계 등을 설명하지 않고, C씨의 공동담보 부동산조차 확인하지 않은 채 직원을 통해서만 계약을 맺게 해 보증금 1억2000만원 상당의 손해를 입었다"고 소송을 냈다. 이 부장판사는 "중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 안 된다"며 "임대의뢰인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계, 다른 임차인들의 임대차관계 등 자료를 요구해 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 서울중앙지법 판결 이어 "계약서 특약사항에는 A씨가 임차한 건물을 포함해 C씨의 공동담보 부동산에 D은행의 근저당권(채권최고액 약 39억원)이 설정돼 있고, 선순위 임차인들의 보증금 합계액이 약 5억원이라는 내용이 있다"며 "하지만 B씨가 A씨에게 임대차 종료 이후 보증금을 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 자료를 제공하고 설명한 증거는 없다"고 지적했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등을 설명해야 할 의무를 위반했고, A씨는 자신이 감당해야 할 위험성의 정도나 범위에 관해 충분히 인식하지 못한 상태에서 계약 체결에 이르러 보증금 상당의 손해를 입었다"며 "B씨는 공인중개사법 제30조에 따라 A씨가 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "A씨도 B씨나 중개보조인의 설명만 듣고 계약을 체결할 것이 아니라, B씨나 임대인에게 근저당권의 공동담보로 제공된 부동산에 관한 시가 및 권리관계 등에 관해 설명을 요구하고 스스로 건물의 권리관계 등을 조사해 계약 체결여부를 신중히 결정했어야 했다"며 "B씨 말만 믿고 계약을 체결한 점을 고려하면 A씨의 과실이 손해발생 및 확대에 기여했다고 할 것이고, B씨의 배상책임을 A씨가 입은 손해의 40%로 제한함이 상당하다"고 판시했다.

체류지 신고 등을 한 등록 외국인도 주택임대차보호법의 혜택을 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 외국인 등록과 체류지 변경 신고도 내국인의 주민등록과 같은 법적 효과를 갖는다는 것이다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 A씨가 종로광장새마을금고를 상대로 낸 배당이의소송(2015다14136)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 미국 영주권자인 A씨는 2009년 보증금 4억5000만원을 주고 서울 용산구의 한 아파트를 임차해 가족과 함께 생활했다. 그런데 아파트 주인이 이듬해 새마을금고에서 대출을 받고 담보로 근저당을 설정해 준 뒤 돈을 갚지 못해 이 아파트가 경매에 넘어가면서 문제가 생겼다. A씨는 보증금 4억5000만원에 대해 자신이 우선변제권을 갖는다고 주장했지만 경매 배당금 대부분을 받은 새마을금고는 "A씨의 국내거소신고와 가족들의 체류지 변경신고는 주민등록과 같은 효력이 없어 주택임대차보호법이 적용 되지 않는다"고 거부했다. 이에 A씨는 소송을 제기했다. 대법원은 A씨의 손을 들어줬다. 대법원은 "출입국관리법 제88조의2 2항은 외국인이 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하고 있다"며 "이는 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 외국인에게 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는데 그 취지가 있다"고 밝혔다. 이어 "따라서 외국인등록이나 체류지 변경신고에는 주택임대차보호법 제3조 1항이 주택임대차의 대항력 취득요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 봐야 한다"고 설명했다. 대법원은 또 "외국인등록 등이 공시기능에 있어 주민등록에 비해 그 효과가 제한적이지만, 주민등록의 경우에도 열람이나 등·초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용돼 그 공시 기능이 부동산등기와 같은 정도에 미치지 못하는 한계가 있어 외국인등록 등과 비교해 공시효과의 차이는 상대적인 것에 그친다"고 판시했다. 앞서 1심은 "A씨에게 4억5000만원을 배당하라"고 원고승소 판결했지만, 2심은 이를 뒤집었다.

아파트가 경매로 넘어갈 상황이라는 것을 알면서도 시세보다 낮은 금액의 임대차 계약을 체결해 경매절차에서 1순위 배당권자가 됐다면, 이는 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 우선변제를 받는 소액임차인으로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. A씨는 2014년 5월 강원도 원주시에 있는 B씨 소유의 아파트를 보증금 1300만원, 임차료 월 40만원에 임차했다. 당시 아파트는 평균 매매가격이 2억원 정도였는데 이미 2013년부터 우리은행 등 채무자들로부터 시세를 훌쩍 넘는 3억원가량의 근저당권설정이 되어 있었다. 아파트는 A씨가 임대차 계약을 맺은 지 두달만인 2014년 7월 임의경매 절차로 넘어갔다. 법원은 2015년 3월 배당금액 1억 8000여만원 중 소액임차인인 A씨를 1순위로 해 1300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다. 우리은행으로부터 채권을 양수받아 4순위 근저당권자가 된 C회사는 "A씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인"이라며 "A씨에게 배당된 1300만원을 달라"고 소송을 냈다. 춘천지법 원주지원 민사2단독 서효진 판사는 C회사가 A씨를 상대로 낸 배당이의소송(2015가단31789)에서 최근 원고승소 판결했다. 서 판사는 "주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이므로, 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다고 봐야 한다"고 설명했다. 이어" A씨의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금이 1300만원으로 정해져 있고 임차당시 A씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없는 것으로 보인다"고 밝혔다. 또 "A씨는 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있고, 주택 건물을 경매로 낙찰받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보인다"며 "A씨는 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아, A씨의 배당금을 1300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다"고 판시했다.

부동산 중개인이 월세 임대차를 중개하면서 후순위 임차권이라는 사실을 제대로 알려주지 않아 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못했다면 중개인이 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사12부(재판장 이태수 부장판사)는 세입자 박모씨가 임대차 계약을 중개한 공인중개사 김모씨, 김씨와 사고발생시 손해배상 1억원의 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2014가합48113)에서 "김씨와 협회는 연대해 2250만원을 배상하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 박씨는 2012년 2월 공인중개사 김씨의 소개로 18가구가 사는 한 다가구주택 소유주와 보증금 4500만원에 2년 기한의 임대차 계약을 하고 입주해 전입신고를 하고 확정일자를 받았다. 당시 이 건물에는 채권최고액 4억2000만원인 근저당권이 설정돼 있었고 박씨의 임대차 계약서에도 이 내용이 기재됐다. 그런데 이듬해 8월 이 건물은 경매로 넘어갔다. 6억원에 낙찰돼 매각대금이 근저당권자인 금융기관과 선순위 주택 임차인들에게 배당됐다. 박씨는 다른 임차인들보다 배당권이 후순위라는 이유로 전혀 배당받지 못했다. 박씨는 "김씨가 임대차 계약을 중개하면서 선순위 임차인의 존재와 그 보증금 액수 등에 관해 아무런 설명을 하지 않는 바람에 임대차보증금 회수에 관한 걱정 없이 계약을 했다"며 "김씨가 보증금 손해를 배상해야 한다"고 소송을 냈다. 이에대해 김씨는 "선순위 임차인의 존재를 다 설명했다"며 "박씨가 그런 사정을 잘 알고, 시세보다 저렴한 조건으로 계약한 것"이라고 맞섰다. 법원은 박씨의 손을 들어줬다. 재판부는 "김씨는 이 계약 전에도 같은 주택 세입자 4명의 보증금 합계 2억원인 임대차 계약을 중개했음에도 박씨의 계약을 중개하면서 '중개대상물 확인·설명서'의 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 아무런 기재를 하지 않았다"며 "이로 인해 박씨가 향후 임대차보증금을 반환받는 데 별다른 문제가 없을 것으로 생각하고 계약한 것으로 보여 특별한 사정이 없는 한 김씨에게 배상책임이 있다"고 밝혔다. 다만 "박씨도 다가구주택인 건물의 실제 이용현황을 잘 비교·검토했더라면 선순위 임차인의 존재 사실을 어렵지 않게 알 수 있었음에도 별다른 노력을 기울이지 않은 채 중개인 설명만 믿고 계약한 잘못이 있다"며 김씨의 배상책임을 50％로 제한했다.

다가구주택 임차인이 전세권설정 등기를 했더라도 다른 임차인보다 전입신고와 확정일자를 늦었다면 다가구주택이 경매로 넘어간 경우 선순위로 배당을 받지 못한다는 못한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 다가구주택 임차인 오모씨가 또다른 임차인 정모씨를 상대로 "정씨가 전입신고와 확정일자를 더 늦게 받았는데 경매 배당금을 선순위로 받은 것은 부당하다"며 낸 배당이의소송 상고심(2014다10007)에서 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 한 정씨가 선순위지만, 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 오씨가 선순위이다"고 밝혔다. 이어 "정씨에게 배당된 금액 중 초과 금액을 오씨에게 배당해야 한다"고 판시했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다"고 설명했다. 다가구주택은 일반건축물로 취급… 가구별 구분소유 불가능 임차인이 전세권 설정하더라도 대지까지 효력미치지 못해 대법원, 원심 파기 환송 재판부는 "주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 달리하는 별개의 것"이라고 설명했다. 또 "대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다"고 덧붙였다. 법원 관계자는 "건축법 시행령은 다가구주택을 집합건물이 아니고 한사람만 소유하는 일반건축물로 취급하기 때문에 가구별로 구분소유가 불가능하고, 임차인이 전세권을 설정해 두더라도 대지에까지 효력이 미치지 않는다"고 설명했다. 이어 "아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미친다"고 덧붙였다. 정씨는 2008년 9월 경기도 평택시 팽성읍 일대에 있는 한 다가구주택에 전세 보증금 6000만원을 주고 입주하면서 집주인과 전세권설정계약을 체결했다. 이듬해에는 오씨가 같은 건물 다른 층에 보증금 5500만원을 내고 들어왔다. 오씨는 곧바로 전입신고를 한 뒤 확정일자도 받았다. 정씨는 오씨가 입주한 뒤에서야 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았다. 2012년 이 다가구주택이 경매에 넘어갔고, 정씨가 전세권설정자로서 건물과 토지 매각대금을 먼저 배당받자 오씨는 배당이의 소송을 냈다.

집주인이 채무초과 상태인 줄 알면서 시세보다 저렴한 금액으로 임대차계약을 체결했다면 이는 사해행위에 해당해 소액보증금에 대해서도 최우선변제권을 인정받지 못한다는 대법원 판결이 나왔다. 현행 주택임대차보호법 시행령 제10조는 서울과 광역시를 제외한 지역에 있는 주택을 빌린 임차인은 보증금 1500만원까지 우선변제 받을 수 있도록 정하고 있다. 대법원 민사1부(주심 김용덕 대법관)는 채권자이자 제2금융기관인 IBK캐피탈이 채무자 오모씨의 건물에 세든 임차인 권모씨를 상대로 "오씨의 채무초과 사실을 알면서도 보증금을 주고 임대차계약을 체결해 소액보증금 최우선 변제권을 인정받은 것은 IBK캐피탈의 채권을 해하는 사해행위"라며 낸 배당이의소송 상고심(2015다2553)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 지난달 28일 사건을 의정부지법에 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "권씨는 임대인 오씨의 채무초과상태가 충분히 의심되는데도 당시 전세 시세인 1억여원보다 훨씬 저렴한 액수인 1600만원을 보증금으로 내고 임대차계약을 체결해 주택임대차보호법상 최우선변제권을 인정받는 지위를 얻었는데, 이는 관행을 벗어나는 비정상적인 거래로 보인다"고 밝혔다. 이어 "부천에 살던 권씨가 경기도 남양주시 진전읍에 있는 오씨의 아파트 임대차계약을 체결한 점과 계약 체결장소가 경기도 안산이었던 사실도 이례적이기 때문에 권씨의 임대차 계약은 IBK캐피탈의 채권을 해치는 사해행위로 봐야한다"고 판시했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권을 인정받는 임차인은 통상적인 거래 때보다 임대인의 채무초과상태 여부에 관해 주의를 덜 기울이게 되긴 하지만, 당시 보증금 액수는 적정했는지, 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 무시하지는 않았는지 등을 종합적으로 고려해 임차인에게 사해의사가 없었는지 여부를 판단해야 한다"고 설명했다. IBK는 2011년 12월 오씨에게 2억3000여만원을 빌려주면서 오씨가 남양주시 진접면에 소유하고 있던 유일한 재산인 아파트에 근저당권을 설정했지만 제때 대출금을 받지 못하자 오씨의 아파트를 경매에 넘겼다. 하지만 오씨는 경매 개시 두 달 전에 권씨와 보증금 1600만원에 임대차계약을 체결했고, 권씨는 소액보증금 임차인으로서 우선변제를 받았다. IBK는 "오씨가 돈을 빼돌리려고 거짓 임차인을 내세웠다"며 소송을 냈다.

주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있는 임차권자라 할지라도 임대차계약으로 임대인의 채무초과 상태가 심화돼 우선순위 채권자의 배당액을 줄어들게 했다면, 임대차계약은 사해행위에 해당해 최우선 변제를 받을 수 없다는 첫 판결이 나왔다. 이번 판결에 따라 임차인은 임대차계약을 체결할 때 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 살펴야 할 것으로 보인다. 2012년 6월 이모씨는 현대저축은행으로부터 대출을 받고 아파트에 채권최고액 8190만원의 근저당권을 설정했다. 며칠 뒤 이씨는 김씨와 보증금 3500만원의 임대차계약을 체결했다. 같은해 10월 아파트는 경매로 넘어갔고, 김씨는 주택 임대차보호법상 최우선변제권이 있다며 3500만원을 배당 신청했다. 법원은 지난해 5월 김씨에게 1순위로 2500만원을, 은행에 5순위로 3400여만원을 배당했다. 그러자 현대저축은행은 "김씨가 실제 거주한 임차인이 아니라 배당받을 목적으로 형식만 갖춘 가장임차인에 해당한다"며 "가장임차인이 아니더라도 김씨와 이씨의 임대차계약은 사해행위에 해당한다"며 소송을 냈다. 서울서부지법 민사1단독 고범석 판사는 최근 현대저축은행이 김씨를 상대로 낸 배당이의소송(2013가단22259)에서 "임대차계약을 취소하고, 김씨에 대한 배당액을 0원으로, 현대저축은행에 대한 배당액을 3400여만원에서 5900여만원으로 고친다"라며 원고 승소 판결을 했다. 고 판사는 "김씨를 가장 임차인으로 볼 수는 없지만, 임대차계약으로 인해 이씨의 채무초과 상태가 심화돼 채권자가 우선변제 받을 수 있는 범위가 줄어드는 경우 사해행위가 성립한다"며 "임대차계약 당시 이씨의 재산은 저당 잡힌 아파트뿐 4억원의 채무만 있었고, 임대차계약으로 은행의 배당액이 2500만원 줄어들었으므로 임대차계약은 사해행위에 해당한다"고 밝혔다. 고 판사는 "임대차계약 체결 당시 시가를 초과하는 근저당이 설정돼 있었고 김씨는 이씨에게 월세 지급 약정 없이 보증금으로 3380만원만 지급했는데, 이는 시세의 20% 정도에 불과하다"며 "김씨가 최우선변제권을 취득함으로써 기존 근저당권자의 우선변제권을 해할 수 있다는 의심을 할 사정이 있었음에도 소액보증금 최우선변제권 취득을 기대하고서 임대차계약을 체결했다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다.

건물이 경매에 넘어갈 것이라는 점을 알면서도 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 임차인은 소액임차보증금 최우선변제 대상에서 제외해야 한다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 최근 주택을 팔아도 대출금 등을 갚지 못하는 '깡통주택'이 속출하고 있는 가운데 나온 것이어서 깡통주택을 임차하려는 소액세입자들은 각별한 주의가 필요해 보인다. 2011년 11월 대전에 사는 공인중개사 전모씨는 부인 최모씨를 시켜 A아파트 임대차계약을 체결했다. A아파트는 이미 채권최고액 합계가 8억4600만원으로, 시세 6억5000만원을 훌쩍 넘은 상태였다. 언제 경매에 넘어가도 이상할 게 없는 상황이었다. 이런 상황 때문에 당시 A아파트와 비슷한 조건의 다른 아파트들의 평균 임대차보증금은 3억5000여만원이었지만, 전씨 부부는 보증금으로 단돈 2000만원을 내고 A아파트를 빌릴 수 있었다. A아파트로 이사한 최씨는 전입신고를 마치고 확정일자도 받았다. 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 최우선변제를 받을 수 있기 때문이었다. 전씨 부부는 원래 살던 집은 1억5000만원의 보증금을 받고 다른 사람에게 빌려줬다. 예상대로 A아파트는 임의경매에 넘어갔고, 법원은 압류권자인 서대전세무서에 210여만원을, 근저당권자인 S은행에게 4억1000여만원을 배당하는 것으로 배당표를 작성했다. 최씨는 "확정일자를 정상적으로 받은 임차인인데도 소액임차보증금을 최우선변제받지 못했다"며 소송을 냈다. 1·2심은 "소액임차보증금에 대해 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법의 취지는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항인데, 가장 임차인에 대해 이 조항이 적용되지 않는 것은 물론이고, 설령 임대차계약을 체결하고 실제 주택을 사용·점유하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖췄다고 하더라도 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익을 위해 주택을 점유·사용하는 자에게는 이 조항이 적용되지 않는다"며 원고패소판결했다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 12일 최씨가 S은행을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2013다62223)에서 원고패소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "최씨는 이미 자기 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액 합계가 시세를 초과하는 아파트를 임차했고, 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세보다 현저히 늦은 임차보증금만을 지급하고 임대차 계약을 체결한 점 등을 감안하면 최씨는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다"고 밝혔다. 피고 측을 대리했던 법무법인 지안의 유정인(43·사법연수원 36기) 변호사는 "그동안 소액임차보증금 우선변제 규정을 악용해 채권자들이 채권을 우선변제 받기 위해 허위 임대차 계약을 맺는 경우 보호대상이 아니라고 본 사례는 많았지만, 실제 임대차 계약에 따라 임차건물에 거주를 하고 확정일자를 받은 임차인이 제도를 악용했다는 이유로 보호대상에서 제외된다고 본 첫 판결이라는 데 의미가 있다"고 설명했다.

앞으로 우선변제권을 가진 주택 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 경매를 신청하는 경우 별도로 배당요구를 하지 않아도 우선변제를 받을 수 있는 길이 열렸다. 대법원은 최근 이같은 취지의 첫 판결을 내렸다. 이번 판결은 주택임대차 보호법에 의해 우선변제권을 보장받는 임차인이 배당요구를 하지 않았다는 이유로 우선배당에서 배제되는 것을 방지해 세입자 권리 보호가 한층 두터워질 것으로 보인다. 하지만 일반 채권자 입장에서는 등기부와 배당요구 절차에서 파악되지 않는 우선변제권자가 생길 수 있으므로 주의해야 한다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 14일 보증금 반환소송에서 승소한 뒤 임차건물에 대해 경매를 신청하고도 배당요구를 하지 않았다는 이유로 우선변제를 받지 못한 채 일반배당을 받은 임차인 박모씨(소송대리인 전종만 변호사)가 주택에 대한 가압류 채권자 4명을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2013다27831)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 소송을 내 확정판결을 받아 임차주택에 대해 강제경매를 신청했다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택해 행사한 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "이 경우 우선변제권을 인정받기 위해 배당요구 종기까지 별도로 배당요구를 해야 하는 것은 아니고, 경매신청 채권자인 임차인은 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선해 배당받을 수 있다"고 설명했다. 또 "배당요구의 종기까지 박씨가 우선변제권이 있는 임차인임을 소명하는 서류를 경매법원에 제출하지 않았다는 이유만으로 박씨에게 우선변제권이 있는 임차인 지위를 인정할 수 없다고 판단한 원심은 주택임대차 보호법상 우선변제권에 관한 법리를 오해해 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다"고 지적했다. 민사집행법 제84조는 주택이나 건물 세입자의 배당요구에 절차에 관해 규정하고 있다. 이 규정에 의하면 법원은 경매 개시 결정에 따라 배당요구 종기를 공고하고 전세권자나 우선변제권을 가진 채권자 등에게 이를 고지해야 한다. 확정일자를 등록해 주택임대차 보호법상 우선변제권을 가진 임차인도 여기에 포함된다. 법원에서는 배당요구 절차를 알리기 위해 집행관들을 보내 현황조사를 하고 있다. 집행관들은 건물에 거주하고 있는 세입자나 실제 거주하지 않더라도 건물에 주민등록을 해놓은 사람들을 대상으로 배당요구 종기와 배당요구를 해야 한다는 내용이 들어간 통지서를 전달한다. 하지만 우편으로 보내다 보니 임차인이 집을 비운 상태에서 우편물을 받아보지 못하는 경우도 종종 있고, 법률지식이 없는 임차인이 통지서를 받고도 '경매신청을 했기 때문에 별도의 배당요구가 불필요하다'고 생각했다가 낭패를 보는 경우도 있었다. 이 사건을 대리한 전종만(54·사법연수원 29기) 변호사는 "경매를 신청한 임차인들은 보통 '나는 따로 할 게 뭐 있나'라는 생각을 가지고 당연히 우선변제를 받을 줄 알았다가 일반배당을 받는 경우가 있다"며 "경매신청자인 임차인도 따로 배당요구를 해야 하는지에 대해 불명확한 부분이 있었는데 이번 판결로 정리가 됐다"고 말했다. 하지만 일반채권자들은 예상치 못한 손해를 입지 않도록 주의를 기울여야 할 것으로 보인다. 채권자들이 배당을 요구할 수 있는 시기를 한정하고 배당요구서를 제출하도록 규정한 취지는 채권자들의 예측가능성을 담보하자는 취지도 반영돼 있기 때문이다. 안희길(41·31기) 서울중앙지법 공보판사는 "일반배당을 받는 채권자나 후순위 근저당권자들에게는 소액임차인처럼 우선변제를 받는 세입자들로 인해 예측하지 못한 문제를 겪을 수 있으니 주의할 필요가 있다"고 말했다. 안 판사는 "배당요구를 하도록 한 취지가 등기로 확인할 수 없는 채권자들을 드러내기 위해서인데, 이번 판결로 채권자들은 경매신청인이 임차인인 경우에는 그에게 우선변제권이 있는지 확인해볼 필요가 있다"고 조언했다.