체류지 신고 등을 한 등록 외국인도 주택임대차보호법의 혜택을 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 외국인 등록과 체류지 변경 신고도 내국인의 주민등록과 같은 법적 효과를 갖는다는 것이다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 A씨가 종로광장새마을금고를 상대로 낸 배당이의소송(2015다14136)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 미국 영주권자인 A씨는 2009년 보증금 4억5000만원을 주고 서울 용산구의 한 아파트를 임차해 가족과 함께 생활했다. 그런데 아파트 주인이 이듬해 새마을금고에서 대출을 받고 담보로 근저당을 설정해 준 뒤 돈을 갚지 못해 이 아파트가 경매에 넘어가면서 문제가 생겼다. A씨는 보증금 4억5000만원에 대해 자신이 우선변제권을 갖는다고 주장했지만 경매 배당금 대부분을 받은 새마을금고는 "A씨의 국내거소신고와 가족들의 체류지 변경신고는 주민등록과 같은 효력이 없어 주택임대차보호법이 적용 되지 않는다"고 거부했다. 이에 A씨는 소송을 제기했다. 대법원은 A씨의 손을 들어줬다. 대법원은 "출입국관리법 제88조의2 2항은 외국인이 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하고 있다"며 "이는 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 외국인에게 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는데 그 취지가 있다"고 밝혔다. 이어 "따라서 외국인등록이나 체류지 변경신고에는 주택임대차보호법 제3조 1항이 주택임대차의 대항력 취득요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 봐야 한다"고 설명했다. 대법원은 또 "외국인등록 등이 공시기능에 있어 주민등록에 비해 그 효과가 제한적이지만, 주민등록의 경우에도 열람이나 등·초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용돼 그 공시 기능이 부동산등기와 같은 정도에 미치지 못하는 한계가 있어 외국인등록 등과 비교해 공시효과의 차이는 상대적인 것에 그친다"고 판시했다. 앞서 1심은 "A씨에게 4억5000만원을 배당하라"고 원고승소 판결했지만, 2심은 이를 뒤집었다.

아파트가 경매로 넘어갈 상황이라는 것을 알면서도 시세보다 낮은 금액의 임대차 계약을 체결해 경매절차에서 1순위 배당권자가 됐다면, 이는 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 우선변제를 받는 소액임차인으로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. A씨는 2014년 5월 강원도 원주시에 있는 B씨 소유의 아파트를 보증금 1300만원, 임차료 월 40만원에 임차했다. 당시 아파트는 평균 매매가격이 2억원 정도였는데 이미 2013년부터 우리은행 등 채무자들로부터 시세를 훌쩍 넘는 3억원가량의 근저당권설정이 되어 있었다. 아파트는 A씨가 임대차 계약을 맺은 지 두달만인 2014년 7월 임의경매 절차로 넘어갔다. 법원은 2015년 3월 배당금액 1억 8000여만원 중 소액임차인인 A씨를 1순위로 해 1300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다. 우리은행으로부터 채권을 양수받아 4순위 근저당권자가 된 C회사는 "A씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인"이라며 "A씨에게 배당된 1300만원을 달라"고 소송을 냈다. 춘천지법 원주지원 민사2단독 서효진 판사는 C회사가 A씨를 상대로 낸 배당이의소송(2015가단31789)에서 최근 원고승소 판결했다. 서 판사는 "주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이므로, 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다고 봐야 한다"고 설명했다. 이어" A씨의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금이 1300만원으로 정해져 있고 임차당시 A씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없는 것으로 보인다"고 밝혔다. 또 "A씨는 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있고, 주택 건물을 경매로 낙찰받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보인다"며 "A씨는 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아, A씨의 배당금을 1300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다"고 판시했다.

다가구주택 임차인이 전세권설정 등기를 했더라도 다른 임차인보다 전입신고와 확정일자를 늦었다면 다가구주택이 경매로 넘어간 경우 선순위로 배당을 받지 못한다는 못한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 다가구주택 임차인 오모씨가 또다른 임차인 정모씨를 상대로 "정씨가 전입신고와 확정일자를 더 늦게 받았는데 경매 배당금을 선순위로 받은 것은 부당하다"며 낸 배당이의소송 상고심(2014다10007)에서 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 한 정씨가 선순위지만, 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 오씨가 선순위이다"고 밝혔다. 이어 "정씨에게 배당된 금액 중 초과 금액을 오씨에게 배당해야 한다"고 판시했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다"고 설명했다. 다가구주택은 일반건축물로 취급… 가구별 구분소유 불가능 임차인이 전세권 설정하더라도 대지까지 효력미치지 못해 대법원, 원심 파기 환송 재판부는 "주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 달리하는 별개의 것"이라고 설명했다. 또 "대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다"고 덧붙였다. 법원 관계자는 "건축법 시행령은 다가구주택을 집합건물이 아니고 한사람만 소유하는 일반건축물로 취급하기 때문에 가구별로 구분소유가 불가능하고, 임차인이 전세권을 설정해 두더라도 대지에까지 효력이 미치지 않는다"고 설명했다. 이어 "아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미친다"고 덧붙였다. 정씨는 2008년 9월 경기도 평택시 팽성읍 일대에 있는 한 다가구주택에 전세 보증금 6000만원을 주고 입주하면서 집주인과 전세권설정계약을 체결했다. 이듬해에는 오씨가 같은 건물 다른 층에 보증금 5500만원을 내고 들어왔다. 오씨는 곧바로 전입신고를 한 뒤 확정일자도 받았다. 정씨는 오씨가 입주한 뒤에서야 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았다. 2012년 이 다가구주택이 경매에 넘어갔고, 정씨가 전세권설정자로서 건물과 토지 매각대금을 먼저 배당받자 오씨는 배당이의 소송을 냈다.

불법 구조변경으로 만들어진 원룸은 주택임대차보호법상 최우선변제권이 인정되지 않는다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사22부(재판장 여상훈 부장판사)는 최근 근저당권자인 강진군 수산업협동조합(소송대리 김승현 변호사)이 소액임차인으로서 최우선변제를 받은 이모씨 등 6명을 상대로 낸 배당이의 소송 항소심(2012나34865)에서 "강진군 수협에 대한 배당금을 1억 1800만원 증액한다"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법 제3조1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것"이라며 "집합건물은 동과 호수를 반드시 기재해야 할 뿐만 아니라 등기부등본과도 정확하게 일치해야 하는 것이 원칙"이라고 밝혔다. 재판부는 "이씨 등이 등기부 기재와 다른 호수대로 전입신고를 해 주민등록을 마쳤다면, 부동산 등기부를 기초로 해 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 주민등록에 의해 각 전유부분 중 어느 부분에 어떤 임차인이 주소를 가진 자로 등록돼 있는지를 인식할 수 없다"며 "이씨 등의 주민등록은 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다"고 지적했다. 이씨 등이 세들어 사는 인천 서구의 건물 7층은 부동산 등기부등본에 4개의 전유 부분으로 701~704호로 별도의 호수가 부여돼 있었으나, 소유자는 불법으로 구조를 변경을 해 20개의 원룸을 만들어 701~720호로 호수를 부여했다. 이씨 등은 이 건물이 2010년 3월 경매에 들어가자 소액임차인으로 권리신고를 하고 최우선변제권을 주장하며 배당을 요구했으나 후순위 근저당권자인 강진군 수협은 이씨 등의 전입신고가 부동산등기부와 달리 돼 있어 주택임대차보호법상 유효한 공시방법을 갖추지 못했다며 같은 달 배당이의의 소를 냈다. 이씨 등은 1심에서도 패소했다. 법원 관계자는 "원룸은 구조 변경된 경우가 많으므로 부동산 등기부와 실제 호수를 잘 비교해봐야 한다"고 말했다.

주택을 임차하면서 어떻게 하면 안전하게 보증금을 회수할 수 있을까. 고심하던 오모(32)씨는 기발한 아이디어를 떠올렸다. 가족들 각자가 방한칸씩 계약을 체결하는 방식으로 보증금을 잘개 쪼개 주택임대차보호법상 우선변제 받는 소액보증금제도의 적용을 받도록 하는 것이다. 처제와 형부사이인 오씨와 이모씨는 이 계획에 따라 2004년 서울 서대문구에서 방 3칸짜리 연립주택을 임차했다. 오씨는 방1칸을 보증금 500만원에, 이씨는 방2칸을 1,600만원에 각각 계약을 체결하고 가족 6명을 더 전입신고해 살기 시작했다. 2005년 9월 오씨의 우려대로 이 주택은 선순위 근저당권을 가진 외환은행에 의해 경매가 진행됐다. 경매법원은 오씨와 이씨를 소액임차인으로 인정해 각각 500만원과 1,600만원의 배당표를 작성했다. 하지만 이상한 임대차계약 때문에 배당금이 턱없이 부족하게된 외환은행은 배당이의 소송을 냈다. 서울서부지법 민사 9단독 정인재 판사는 지난달 24일 외환은행이 경매부동산의 임차권자인 오씨 등을 상대로 낸 배당이의(2006가단48376)사건에서 "한 사람의 임차인으로 봐 소액임차보증금 1,600만원만 배당한다"며 원고 일부 승소판결했다. 정 판사는 판결문에서 "피고들의 임대차계약 체결경위나 보증금 액수, 주택의 규모, 피고들의 관계를 볼때 공동생활을 영위하는 것이 틀림없다"면서 "하나의 주택에 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 공동생활을 할 때는 한사람의 임차인으로 봐 보증금을 합산해야 한다"고 밝혔다.

대여금 회수를 위해 보증금으로 대체하는 내용의 임대차 계약을 체결했다고 해도 다른 담보권자를 우선하는 주택임대차법상 소액임차인으로 볼 수 없다는 법원 판결이 나왔다. 서울서부지법 민사 4단독 조윤희 판사는 서울마포구 성산동 2층 주택에 대한 부동산 임의경매에서 아무런 배당을 받지 못한 가압류채권자 김모(59)씨 등 2명이 주임법상 소액임차인으로 선순위로 배당받은 이모(37)씨로 상대로 낸 배당이의청구소송(2005가단49327)에서 “서부지법이 작성한 배당표에서 피고 이씨에 대한 배당액을 0원으로, 원고들에 대한 배당액을 각각 750만원으로 경정하라”는 원고 승소판결을 내렸다. 조 판사는 판결문에서 “이씨가 건물 소유자인 장씨에게 빌려준 1,900만원 중 1,500만원을 보증금으로 대체하기로 내용의 임대차 계약을 체결했더라도 체결 후 1개월여만에 이 주택에 관해 임의경매절차가 개시된 점, 이씨 처는 용인에서 거주하고 이씨는 사업차 이 사건주택에서 거주했다는 주장에 뚜렷한 이유나 필요성이 발견되지 않고 있는 점 등에 비춰볼 때 이씨가 이 사건 주택을 사용·수익하려는 데에 있었던 것이 아니라 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는데 있다고 보여 주임법상 소정의 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없다”고 밝혔다. 조 판사는 또 “주임법상 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 한 것은 소액임차인의 경우 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 민법 일반규정에 대한 예외규정인 바 채권자가 채무자 소유의 주택에 관해 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주했다고 하더라도 실제 임대차 계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 주임법상 소액임차인으로 보호할 수 없다”고 덧붙였다. 김씨 등은 이 사건 건물에 대한 가압류채권자이면서도 임의경매개시 한달전 쯤 소액 임대차계약을 체결한 이씨보다 순위가 밀려 배당금을 한푼도 받지 못하자 이씨를 상대로 배당이의청구소송을 냈다.

경락인이 낙찰대금을 완납해 아파트 소유권을 취득했더라도 우선변제권 있는 임차인은 경매신청인이 임차인을 상대로 낸 배당이의 소송의 패소판결이 확정될 때까지 아파트를 점유할 수 있다는 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 朴在允 대법관)는 지난달 30일 법원경매를 통해 아파트를 경락받은 조모씨(45)가 임차인 노모씨(73)를 상대로 낸 건물명도등 청구소송 상고심(2003다23885)에서 원고패소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택해 임차주택에 대해 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대한 배당요구를 해 보증금 전액을 받을 수 있는 경우에는 임차인이 배당금을 지급받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 임차권이 소멸하지 않는다고 해석해야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “따라서 경락인이 낙찰대금을 납부해 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유·수익했더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용·수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 않는다”고 덧붙였다. 조씨는 지난 2001년7월 성남지원에서 분당구정자동의 아파트를 낙찰받고 대금을 완납했으나 임차보증금 전액을 배당받은 노씨가 아파트 근저당권자인 한미은행이 낸 배당이의소송이 확정되지 않았다며 명도를 거부하자 소송을 제기해 1심에서는 1천3백만원의 승소판결을 받았으나, 2심에서는 패소했었다.

세입자가 경매로 팔린 건물의 보증금을 다른 채권보다 우선변제를 받으려면 마지막 경락기일까지 주민등록을 옮겨서는 안된다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 박재윤·朴在允 대법관)는 13일 중소기업은행이 "경매가 끝나기 전에 이사한 소액임차인에게 우선 배당한 것은 부당하다"며 방모씨와 박모씨 등 2명을 상대로 낸 배당이의 확인소송 상고심(☞2000다61466)에서 이같이 판시, 원고패소판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다"며 "처음의 경락허가결정이 취소돼 신경매를 했거나 경락허가결정 확정후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 않아 재경매를 한 경우 '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인에 대해 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다"고 밝혔다. 재판부는 그 이유에 대해 "동일한 임차주택에 대해 대항력을 가진 임차인이 중복해 나타나거나 가장임차인이 나타남으로 말미암아 경매절차의 다른 이해관계인들에게 피해를 주거나 경매절차의 진행을 방해하는 것을 방지해야 할 필요성은 배당요구가 있을 수 있는 최종 시한인 마지막 경락기일까지 존재하는 것이기 때문"이라고 설명했다. 중소기업은행은 서울 관악구 신림동 소재 왕모씨 건물에 설정해 놓은 2억6천만원의 근저당권을 근거로 법원에 임의경매를 신청했으나, 왕씨 건물에 각각 1천7백만원과 1천8백만원의 보증금을 내고 방 2칸씩을 임차해 살던 방씨와 박씨에게 7백만원씩을 우선배당하자 "97년3월 최초 경락결정이 선고된 이후 경락인이 대금을 완납하지 못해 다시 경매가 진행돼 98년 7월에야 경락대금이 완납된 만큼 97년 11월과 12월 주민등록을 옮긴 방씨 등은 우선변제권이 없다"며 소송을 냈었다.

주택임대차계약이 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 목적으로 체결된 경우에는 임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 배기원·裵淇源 대법관)는 8일 중소기업은행이 고모씨(36)를 상대로 낸 배당이의사건 상고심(2001다13733)에서 이같이 판시, 피고의 상고를 기각하고 원고승소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "소액임차인이 보증금을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있도록 한 주택임대차보호법은 사회보장적 고려에서 나온 민법의 일반규정에 대한 예외규정"이라며 "그러한 입법목적과 제도의 취지를 고려할 때 채권자가 채무자 소유의 주택에 관해 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주했다 하더라도 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선해 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다"고 밝혔다. 중소기업은행은 지난 97년 안모씨 소유의 주택에 대해 근저당권을 설정했으나 뒤늦게 전입신고를 한 고씨가 소액임차인이라는 이유로 주택 경매배당금 가운데 1천2백만원을 받게 되자 고씨의 임대차계약이 안씨에게 빌려준 7천만원을 회수하기 위한 것인 만큼 배당이 잘못됐다며 소송을 냈었다.

방 딸린 구멍가게에서 주거하고 있었다면 이 구멍가게도 주택임대차보호법의 보호대상인 '주거용 건물'이라는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소8부(재판장 최은수·崔恩洙 부장판사)는 지난달 29일 박순자씨가 (주)삼성생명보험을 상대로 "삼성생명의 경매배당금 중 임차보증금 우선변제권이 인정되는 2천5백만원을 돌려달라"며 낸 배당이의 청구소송(2000나33842)에서 박씨의 청구를 기각한 1심을 취소하고 원고승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주거용 건물인지 여부는 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것이 아니라, 실제 용도, 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태, 임차인의 일상생활 영위 여부 등을 종합적으로 살펴 판단해야 한다"며 "박씨는 이 사건 점포를 임차, 확정일자를 받고 전입신고한 후 구멍가게로 운영하며 딸려있는 방에서 살림도 하고 있었으므로 이 점포는 주택임대차보호법 상의 '주거용 건물'"이라고 밝혔다. 박씨는 99년9월 보증금 2천5백만원에 점포를 임차한 후 구멍가게에서 살림도 해왔는데 임의경매법원이 상가는 주택임대차보호법의 보호대상이 아니라며 자신의 우선변제권을 인정해주지 않은채 후순위 채권자인 삼성생명에 7천4백여만원을 배당하자 소송을 냈었다.