국민임대주택 입주자가 한국토지주택공사가 정한 기준가보다 비싼 차량을 소유하고 있더라도 그것만으로는 임대주택계약을 해지할 수 없다는 판결이 나왔다. 임대주택계약을 체결할 때는 국토교통부령이 정하는 표준임대차계약서를 사용해야 하는데, 이 계약서에 의하면 고가 차량 소유는 임대차 해지사유가 되지 않는다는 것이다. 한국토지공사는 2006년 이모씨와 보증금 1900만원에 월세 15만원, 계약기간 2년의 임대차계약을 체결했다. 이씨는 계약을 갱신하면서 계속 아파트에 거주했고 2011년에도 2013년 1월 31일을 만료일로 계약을 갱신했다. 그런데 계약 이후 토지주택공사는 이씨의 부인이 기준가액 이상의 차량을 소유하고 있는 것을 발견했고 2013년 1월초 '전산검색결과 기준가 이상의 차량을 소유한 것으로 밝혀졌으니 국민임대주택 아파트에 입주자격을 갖췄다는 소명자료를 제출하라'는 내용의 '임대차계약 해지통보 및 퇴거 안내' 문서를 내용증명으로 발송했다. 공사가 이씨와 체결한 표준임대차계약서의 특수조건 제1조에는 국민임대주택에 입주하려면 2464만원 이하의 차량을 소유해야한다는 조건이 있었는데 이씨의 부인이 소유한 차량은 싼타페로 3360만원가량이었다. 한국토지공사는 이후 이씨에게 아파트를 인도하라는 내용의 서류를 2차례 더 발송했으나 이씨가 나가지 않자 소송을 냈다. 그러나 춘천지법 영월지원 민사1단독 황성욱 판사는 토지주택공사가 이씨를 상대로 낸 건물명도 소송(2015가단11118)에서 최근 원고패소 판결했다. 황 판사는 "임대주택법의 적용을 받는 임대주택에 관해서는 해제·해지 사유를 정하고 있는 표준임대차계약서 제10조 1항 각 호에 해당하는 사유가 있어야 계약을 해지하거나 계약 갱신을 거절할 수 있고 그렇지 않을 때에는 특별한 사정이 없는 한 임차인이 계약 갱신을 원할 경우 이를 거절할 수 없다고 봐야 한다"며 "계약서 10조 1항에는 주택보유여부만 해제·해지사유로 규정하고 있어 비록 이씨의 배우자가 기준가액 이상의 차량을 소유하고 있다고 하더라도 이것만으로는 이씨가 표준임대차계약서상 의무를 위반했다고 단정하기 어렵다"고 설명했다. 이어 "주택임대차보호법 제6조 1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있다"며 "공사가 보낸 해지통고는 임대차계약 종료일인 2013년 1월 31일로부터 1개월이 남지 않은 시점에 이씨에게 발송됐으므로 효력이 없다"고 원고청구를 모두 기각했다.

민간건설임대주택 임차인에게 1년 이상 외국 체류 등과 같은 법령이 정한 입주권 양도 사유가 발생했더라도 임차인이 실제로 임대주택에 입주하지 않았다면 임차권을 양도할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사32부(재판장 김명수 부장판사)는 지난 17일 임대주택 임차인 하모(60)씨가 임대주택사업자인 H사를 상대로 낸 임차권 명의변경절차 이행소송 항소심(2012나64675)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "하씨는 입주자 명부에 본인을 세대주로 하면서 배우자와 자녀를 가족사항에 기재했지만 혼자만 임대주택에 전입신고를 했고, 하씨는 물론 세대구성원 중 누구도 실제 입주한 사실이 없다"며 "1년 이상 외국 체류할 사정이 생겼더라도 입주 요건을 충족하지 못한 채 임차권을 양도하는 것은 임차권 양도 제한 규정을 위반한 것으로 무효"라고 밝혔다. 임대주택법 시행령 제18조1항 제1호 다목은 민간건설임대주택에 대해 세대구성원 모두가 임대주택에 입주한 이후 '국외로 이주하거나 국외에 1년 이상 머무를 경우' 양도할 수 있도록 하고 있다. 재판부는 "법에서 정한 양도 제한 요건이 규정과 다르게 적용될 수 있다면 법적 안정성을 크게 해치고 투기 등을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족하려는 임대주택법 취지를 몰각시키는 결과가 발생할 수 있다"며 "양도가 허용되는 요건을 '입주 이전에 사유가 발생해 임차주택에 입주하지 않은 채 임차권을 양도하는 경우'까지 포함하는 것으로 확장해서 해석할 수는 없다"고 설명했다. 하씨는 2009년 4월 서울 용산구 한남동에 있는 H사의 임대주택을 임차했다가 1년 이상 사우디아라비아에서 근무해야 하는 사정이 생기자 2011년 2월 한모씨에게 임차권을 양도하는 계약을 체결했다. 하씨는 자신을 단독 세대주로 전입신고를 마쳤지만 실제로는 입주하지 않은 채 외국에서 근무하게 됐다며 임차권 양도에 동의해 달라고 요구했지만, H사가 거부하자 2011년 8월 소송을 냈다.

가족 중에 집을 보유한 적이 있는 사람이 있는데도 불구하고 무주택세대보다 우선해서 임대주택을 분양받으려던 자들의 행동에 법원이 제동을 걸었다. 이번 결정은 2005년 임대주택법이 개정돼 우선분양전환 대상자 부분이 '무주택세대주인 임차인'에서 '무주택자인 임차인'으로 바뀐 것을 자기들에게 유리하게 확대해석해 법의 취지를 왜곡한 것에 대해 법원이 철퇴를 내린 결정으로 배우자가 주택을 일시 보유한 적이 있더라도 임대주택을 분양받을 수 없다는 취지의 결정이다. 또 이번 결정은 구욱서 서울고법원장이 재판업무에 복귀한 후 처음 내린 결정이기도 해 눈길을 끌고 있다. 서울고법 민사50부(재판장 구욱서)는 전모씨와 김모씨가 "개정 임대주택법에 따라 가족전원이 무주택자가 아닌, 가족 중에 무주택자가 있기만 하면 우선분양전환 대상자"라며 한국토지주택공사를 상대로 낸 분양절차중지등 가처분 신청사건 항고심(2010라498)에서 기각결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 "임대주택의 우선분양권은 임대주택을 임대의무기간이 지난 후에 분양전환함에 있어 기존 임차인 중에서 무주택 등 일정한 자격요건을 갖춘 자에게 우선 분양받을 수 있게 특혜를 부여하는 것"이라며 "입주자모집공고일부터 입주시까지 무주택세대주라는 요건을 갖추지 못한 자는 특별한 사정이 없는한 임차인의 자격이 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "만약 그런 요건을 갖추지 못한 자가 임대주택을 임차해 그곳에 거주한다고 하더라도 이를 적법한 거주라고 볼 수 없다"며 "임대주택법이 임차인의 자격, 선정방법 등 세부사항에 대해 정하도록 위임한 주택공급에 관한 규칙에 따르면 입주자 본인 또는 그 세대에 속한 자가 다른 주택을 소유하거나 다른 임대주택에 당첨돼 입주하는 경우에는 임대주택을 명도해야 한다고 규정하고 있다"고 덧붙였다. 재판부는 또 "결국 85㎡ 이하의 임대주택에 있어서 임차인의 배우자가 임대주택의 입주자모집공고일 이후로서 임대기간 만료 전에 다른 주택을 소유하는 경우에는 그 배우자가 임차인 본인과 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있는지를 묻지 않고 적법한 거주라고 할수 없다"며 "해당 임차인은 임대주택법 제21조1항에 따른 임대주택의 우선분양권을 취득할 수 없다"고 설명했다.