아파트에 여러 건의 근저당이 설정돼 있어 임차인이 임대인의 채무초과 상태를 알고 있었다면 임대인의 임대차계약은 사해행위(詐害行爲, 채권자를 해할 목적으로 채무자의 재산에 대해 이뤄지는 법률행위)에 해당하므로 임차인은 보증금을 우선변제 받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 지난달 23일 채권자 한국자산관리공사가 채무자 정모씨의 아파트 임차인 김모씨 등 2명을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2012다20222)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 저당권에 의해 담보된 채권, 조세 등에 우선해 변제받을 수 있는 일종의 범정담보물권을 부여한 것이므로 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대해 임차권을 설정해준 행위는 사해행위 취소 대상이 된다"고 밝혔다. 재판부는 "소액보증금 최우선 변제권을 갖는 임차인은 자신의 보증금 회수에 대해 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯해 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관해 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이지만 그렇다고 해서 임차인의 사해행위에 대한 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니다"라고 설명했다. 재판부는 "김씨 등이 임대차 계약 체결 당시 아파트에는 이미 다액의 근저당권 등이 설정된 상태였고 김씨 등도 이를 잘 알고 있었던 점, 임대차보증금 시세가 1억1000만원에 이르는데도 김씨의 보증금은 1700만원, 다른 임차인 송모씨의 임차보증금은 1800만원에 불과해 지나치게 저렴한 점, 김씨가 성인 남자 혼자 거주할 방을 구하면서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있는 아파트를 다른 임차인과 함께 생활하게 되는 것을 감수하면서까지 임차해야 할 필요가 있는지 의심이 가는 점 등을 종합하면 김씨 등이 진정한 임차인인지에 관해 의심의 여지가 있어 사해행위의 악의에 대한 추정이 번복됐다고 보기 어렵다"고 판단했다. H저축은행은 2006년 9월 정씨에게 1억6800만원을 대출하면서 정씨 소유의 아파트에 채권최고액 2억2000여만원의 근저당설정등기를 마쳤다. H저축은행으로부터 정씨에 대한 채권을 양도받은 자산관리공사는 지난해 4월 아파트에 대한 임의경매를 신청했다. 법원이 2009년 임대차계약을 맺은 김씨 등을 1순위, 또다른 채권자 인천남구를 2순위, 자산관리공사를 3순위로 하는 배당표를 작성하자 자산관리공사는 소송을 냈다. 1심은 임대차계약 체결이 사해행위에 해당한다고 판결했으나, 2심은 김씨 등이 실제로 보증금을 지급해 거주한 사실을 들어 사해행위가 아니라고 판결했다.

피고인에게 적대적인 참고인이 번복한 진술을 유죄의 증거로 삼을 때에는 더 신중히 판단해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 형사3부(재판장 최규홍 부장판사)는 최근 의류업체 A사 대표 김모씨와 공모해 허위 임대차계약서로 신용보증서를 발급받아 은행대출을 받은 혐의로 기소된 심모(48)씨에 대한 항소심(2011노2559)에서 징역 8월을 선고한 1심을 파기하고 무죄 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "심씨가 수사 기관에서부터 법정에 이르기까지 공소사실을 일관되게 부인하고 있고 공소사실을 뒷받침하는 사실상 유일한 직접증거로는 심씨와 적대적 관계에 있는 제3자인 김씨의 진술이 있을 뿐인데, 김씨 진술에 일관성이 없을 뿐 아니라 번복 전 진술이 오히려 심씨의 변소에 부합하는 사정까지 나타나는 경우에는 신빙성 여부를 신중하게 판단해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "김씨는 사기죄 등으로 구속돼 재판을 받고 있는 상황에서 조세범처벌법위반 피의 사실에 대해 새로 조사를 받게 되자, 조세범처벌법위반 범행에 대한 책임을 심씨에게 상당 부분 전가하고 자신의 죄책을 경감하기 위해 심씨가 A사의 대출이나 운영에 깊숙이 개입한 것으로 과장해 진술했을 개연성을 배제할 수 없다"고 지적했다. 심씨는 김씨와 함께 A사 공장건물에 대한 임차보증금을 증액한 임대차계약서를 위조하는 등 신용보증서 발급에 필요한 허위서류를 구비해 신용보증기금으로부터 9900만원의 신용보증서를 발급받아 K은행으로부터 1억1000만원을 대출받은 혐의로 2010년 12월 기소돼 1심에서 징역 8월의 실형을 선고받았다.

주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이 경매사건에서 배당을 철회한 후 다시 배당을 요구한 것은 신의칙에 반해 배당하지 않아도 된다는 첫 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소3부(재판장 목영준·睦榮埈 부장판사)는 지난달 30일 임차인 이모씨(63)가 경매주택에 근저당권을 설정해 놓은 (주)한신상호신용금고 등을 상대로 낸 배당이의 청구소송(☞2000나54573)에서 이같이 판시, 원고패소판결을 내렸다. 경매사건에서 최고가매수신고가 들어온 후 임차인이 배당을 철회하면 법원은 낙찰불허가 결정을 내리고 신경매를 진행하는 데 임차인이 다시 배당을 요구하면 경매가 지연돼 사건에 따라 배당을 하지 않은 경우는 있었으나 이같은 판결은 처음이어서 상급심의 판단이 주목된다. 재판부는 판결문에서 "경매사건에서 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 한 경우, 입찰자는 임대차보증금 채무를 인수하지 않는다는 전제아래 매수가격을 결정했을 것인데, 임차인이 배당을 철회하면 예상치 못한 임대차보증금채무까지 떠맡게 돼 손해가 발생하게 된다"며 "이러한 손해를 방지하기 위해 경매법원은 낙찰 불허가 결정을 내린 후 임차인의 배당요구가 없는 입찰물건명세서를 다시 만들어 새 경매를 실시하게 되는데, 이 경우 임차인이 다시 배당을 요구하게 되면 똑같은 상황이 반복돼 경매가 지연될 우려가 있어 부당하다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "법원이 임차인의 번복한 배당요구를 받아들이지 않더라도 임차인은 새로운 소유자에 대해 대항력을 가져 손해를 입을 우려가 없다"며 "이씨가 신경매에서 다시 배당요구를 한 것은 금반언의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 위배된다"고 덧붙였다. 한편 이씨의 소송을 대리한 김석보(金錫保) 변호사는 "이번 사건처럼 '번복된 배당요구'을 인정하지 않는 것은 법률 규정이나 대법원 판례가 없어 그 동안 법원 실무에서만 자체적으로 판단해 온 것이 사실"이라며 "이씨와 상의 후 상고여부를 결정할 것"이라고 밝혔다. 이씨는 99년6월 임차한 주택이 경매에 붙여지자 보증금 2천8백만원에 대해 권리신고 후 배당을 요구했으나 최고가매수신고가 들어온 후 요구를 철회했다가 지난해 1월 신경매 진행 중에 "아내의 사업장이 이전돼 이사를 해야 한다"며 다시 배당요구를 했지만 경매법원이 받아주지 않자 소송을 냈었다.