지방자치단체가 공익사업 시행에 따른 이주대책대상자들에게 특별공급주택을 분양하면서 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등을 포함시킨 것은 정당하다는 판결이 나왔다. 지자체가 부담해야 할 생활기본시설에 해당하지 않는다는 취지다. 옛 공익사업법 제78조 4항은 이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함돼야 하며 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다고 규정했다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 이흥권 부장판사)는 이주대책대상자 A씨 등 20명이 서울시와 강북구 등 9개 구청을 상대로 낸 부당이득금 청구소송(2015가합510554)에서 "서울시와 강북구 등 7개 구는 A씨 등 13명에게 2500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 서울시 등은 도로개설, 공원조성 등 공익사업을 위해 A씨 등의 부동산을 협의취득 또는 수용재결을 통해 취득한 다음 이를 철거했다. 그리고 2011년 A씨 등에 대한 이주대책의 일환으로 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 구로구 천왕동 아파트를 특별공급주택으로 분양했다. 분양가에는 도로 용지비와 하수도시설원인자부담금, 기타 기반시설 설치비 등이 포함됐다. 분양대금을 완납한 A씨 등은 지난해 2월 "서울시 등이 특별공급주택을 분양하면서 일반 수분양자들과 동일하게 생활기본시설 설치비용을 포함해 분양대금을 산정했다"며 "서울시 등은 5억4900여만원을 반환하라"며 소송을 냈다. 하지만 재판부는 분양가에 포함된 하수도시설원인자부담금 등 일부에 대해서만 반환을 인정하고 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등에 대해서는 반환할 필요가 없다고 판단했다. 재판부는 "사업시행자는 이주대책의 일부로서 생활기본시설을 설치해 이주대책대상자들에게 제공할 의무가 있다"며 "옛 공익사업법 제78조 4항에 규정된 '생활기본시설'은 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 돼 있는 도로 및 상하수도시설, 전기·통신·가스시설 또는 지역난방시설 등 간선시설을 의미한다"고 밝혔다. 이어 "A씨 등에게 분양된 특별공급주택의 분양가에 도로용지비 및 대지조성비가 분양대금에 포함돼 있다고 단정할 증거가 없고 농지보전부담금(주택이나 공장 등을 짓기 위해 농지를 사용할 때 부과되는 비용), 폐기물처리시설 설치부담금(공동주택단지를 개발할 때 발생하는 음식물 등 생활계폐기물을 처리하기 위한 처리시설 설치 비용) 등은 서울시 등이 설치할 의무가 있는 간선시설의 설치비용으로 보기 어렵다"고 설명했다. 재판부는 그러나 "하수도시설원인자부담금(공공하수도로 배출될 하수의 처리를 위한 비용) 등은 생활기본시설 설치비용에 해당한다"며 "서울시 등이 분양대금에 하수도시설원인자부담금 등을 포함시킨 것은 강행법규에 위배돼 무효이므로 A씨 등에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판시했다.

임대아파트의 분양가를 산정할 때 건축비는 감정인이 감정한 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 분양사가 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 금액을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 또 이처럼 분양전환된 임대아파트의 분양가에 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되기 때문에 입주민(수분양자)들은 분양대금을 납부한 때로부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다. 부산고법 창원재판부 민사1부(재판장 이영진 부장판사)는 공공임대주택인 A아파트를 분양받은 B씨 등 입주민 289명이 "분양대금이 너무 높게 산정됐다"며 ㈜부영주택과 ㈜부영을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014나21628 등)에서 "부영 측은 원고 1인당 20여만원~600여만원씩을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 부영은 2002년 공공건설임대주택으로 A아파트를 건설해 B씨 등에게 임대했다. 부영은 임대의무기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 B씨 등에게 이 아파트를 분양했다. 부영은 이때 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았다. 택지비는 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인받은 금액이 아닌 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 삼아 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했다. B씨 등은 "분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈다. 건축비, 과세표준이 아닌 '법원이 산정한 감정 건축비' 적용 재판부는 "건축비는 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미하고 택지비도 실제 지급한 대금을 기준으로 해야한다"고 밝혔다. 그러면서 "다만 임대주택건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아니라 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정해야한다"고 설명했다. 이어 "부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결(2015다210811)에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난후 제기한 원고들의 소는 기각한다"고 밝혔다. 앞서 1심도 "건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 부영이 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야한다"고 판결했다. 하지만 1심은 "일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다"는 부영의 주장을 받아들이지 않고 "10년의 민사소멸시효가 적용된다"고 판단했다. 입주민, 불복 움직임… 주요 쟁점은 이번 판결은 임대아파트 분양가 산정과 관련해 명확한 기준을 제시해 전국 150개 재판부에 계류 중인 200여건의 비슷한 소송에 영향을 줄 것으로 보여 주목된다. 사건의 주요쟁점은 △분양전환 가격 산정의 요소인 건축비를 '표준 건축비'로 볼 것인지, '실제 건축비' 볼 것인지 △'실제 건축비'를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 △택지비를 부영이 한국토지공사와 체결한 약정 대금으로 할 것인지 아니면 선납으로 할인받아 납부한 실제 대금으로 볼 것인지 등이었다. 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 더한 금액의 2분의 1로 산정하는데 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 이번 판결은 '최초 입주자 모집 당시의 주택가격'을 구하는 데 필요한 '건축비'를 건축비 감정결과에 따른 실제 건축비로 봐야한다고 판단했다. 재판부는 "양쪽 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다"고 밝혔다. 1심은 '입주자 모집 시 실제 건축비' 2심은 '분양전환 시 표준건축비'로 또 분양전환 가격 산정에 중요한 역할을 하는 것이 '상한가격'인데, 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다. 재판부는 이 중 '분양전환 당시의 건축비'를 건설원가를 구할 때와 마찬가지로 '최초 입주자 모집 당시 실제 건축비'로 보았던 1심과 달리 '분양전환 당시의 표준건축비'로 판단했다. 지난해 4월 선고된 대법원 판결(2013다203468)에 따른 것이었는데, 이 부분이 부당이득금액 산정에 영향을 끼쳐 일부 원고는 1심보다 인정금액이 올라갔지만 상당수의 원고는 1심 판결보다 인정금액이 줄어들었다. 재판부는 "사건이 접수된 후 오랜 시간이 경과했고 당사자 수가 많은 점을 고려해 각 기관에 대한 사실조회를 하고 전문심리위원제도를 활용하는 등 충실한 심리를 위해 노력했다"고 말했다. 하지만 임대아파트전국회의 부영연대가 24일 기자회견을 통해 "판결을 납득할 수 없다"는 입장을 밝히면서 사건은 대법원으로 넘어갈 것으로 보인다.

아파트 건설사가 중도금을 무이자로 융자해준다고 홍보해놓고 실제로는 중도금 이자를 분양가에 포함시켰더라도 허위·과장광고로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사36부(재판장 조규현 부장판사)는 세종시 아름동 푸르지오아파트 입주자 장모씨 등 494명이 "허위 광고로 입은 피해를 배상하라"며 대우건설을 상대로 낸 손해배상소송(2015가합521158)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "아파트 분양조건에 따른 금융비용이 분양가에 들어있고 이를 포함해 분양원가를 산정한다는 것은 도서와 언론보도, 인터넷 검색을 통해 어렵지 않게 찾을 수 있는 정보"라며 "아파트 분양 광고에 들어간 '중도금 전액 무이자 융자'라는 단 4개의 단어에 중도금 이자비용이 분양대금에 반영되지 않는 '완전무상'의 의미까지 담겨있다고 단정할 수 없다"고 밝혔다. 대우건설은 2011년 아파트 분양안내 팸플릿에 '중도금 전액 무이자 융자'라는 문구를 넣어 광고했다. 그러나 입주자 모집공고에 적혀 있는 분양원가 중 '일반분양 시설경비' 항목에 중도금 이자 금융비용 210억원이 포함돼 있었던 것으로 밝혀지자 올해 3월 장씨 등은 "무이자라고 광고 해놓고 결국 부담은 입주자들이 떠안았다"며 "1인당 50만원씩 배상하라"고 소송을 냈다.

한국토지주택공사는 아파트의 분양가격을 공개해야 한다는 대법원의 판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 양창수 대법관)는 경기도 일산에 아파트를 분양받은 이모(57)씨 등 5명이 한국토지주택공사를 상대로 낸 정보공개거부처분 취소소송 상고심(2011두4602)에서 원고일부승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주택법에서 분양가 상한제나 공시제도를 뒀다고 해서 공시대상에 포함되지 않은 나머지 항목은 정보공개법의 적용대상에서 제외한 취지라거나 또는 정보공개법에 의해 공개할 경우에 분양가 상한제나 공시제도의 입법취지가 몰각되는 것이므로 법에서 정한 공개대상정보에서 제외해야 한다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "공사가 이미 분양이 종료된 아파트의 분양원가산출내역과 관련된 자료를 공개한다고 해 사업을 영위하는데 있어 치명적인 타격을 입는다거나 재정악화로 인해 국민임대주택건설, 보금자리주택건설사업과 같은 사업을 추진하는 것이 곤란해진다고 단정할 수 없고 정보를 공개한다고 해서 공사의 정당한 이익을 해할 우려가 없다"고 설명했다. 이씨 등은 일산의 아파트를 분양받은 뒤 2009년 4월 토지매입보상비와 택지조성비, 택지비 세부 내역 등에 관한 정보를 공개하라고 주공 측에 요구했으나 거절당하자 소송을 냈다. 1·2심은 분양가심사위원회의 회의록 정보를 제외한 정보를 공개하라는 원고일부승소 판결을 내렸다. 대법원은 지난 2006년 주공이 건설한 아파트의 분양원가를 공개해야 한다는 확정판결을 내렸다. 하지만 이후에도 주공은 정보공개를 거부, 같은 소송이 계속 대법원까지 올라오고 있다. 이에 대해 주공 관계자는 "과거에는 분양가와 관련된 세부 정보에 대해서는 공개요구가 과도하다고 판단해 공개를 안 했지만 최근 들어 공개할 수 있는 부분에 대해서는 공개하는 방향"이라면서도 "현재 이 같은 사건이 없는 것은 아니지만 분쟁이 계속 줄고 있다"고 말했다.

임대아파트 분양전환 관련 소송에서 임차인대표회의는 소송주체가 될 자격이 없다는 판결이 나왔다. 청주지법 행정부(재판장 황성주 부장판사)는 최근 청주시 상당구 A임대아파트 단지 임차인대표회의가 “부당하게 높은 분양가를 책정한 아파트 분양전환승인을 취소하라”며 청주시를 상대로 낸 소송(2009구합381)에서 소를 각하했다. 재판부는 판결문에서 “임차인대표회의는 임대주택 관리에 관한 사항에 대해 임대사업자와의 협의를 쉽게하기 위해 구성된 비법인사단에 불과하다”며 “분양전환계약의 실질적 이익은 임차인들 개개인에게 미치고, 임차인대표회의는 권리와 의무에 직접적·구체적 영향을 미치지 않는다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “비록 임대주택법이 임차인대표회의에게 일정한 자격과 권한을 주고 있다지만 이는 임차인들 이익을 보호하기 위한 절차적 규정에 불과하다”고 해 원고적격을 부정했다. 대표회의는 A임대아파트 건축회사가 분양전환가격을 1억1,800만원으로 산정하고 올 1월8일 청주시로부터 분양전환승인처분을 받자 “분양전환가격이 높아 부당하다”며 소송을 냈다.

점포를 분양하는 과정에서 건물주가 토지소유권을 이전하지 않는 대신 장기간의 토지사용료를 분양가에 포함시켜 선납받은 경우 불공정한 법률행위로 보기 어렵다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사16부(재판장 洪敬浩 부장판사)는 12일 구모씨(39) 등 M패션몰에 입주한 점포주 25명이 분양업체 S사를 상대로 낸 사용료등 청구소송(2001가합19689)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "분양계약상 대지권을 따로 등기하지 않고 토지사용료 형식으로 건물의 수명기간에 해당될 정도의 50년치를 선납하는 방식을 취한 것은 분양가격을 낮춰 점포분양을 용이하게 하려고 했던 것으로 보인다"며 "전세권의 최장존속기간인 20년보다 장기간으로 설정됐지만 토지임료가 아닌 총분양가의 일부로서 결정된 것이므로 신의칙 위반이나 불공정한 법률행위로 보기 어렵다"고 밝혔다. 재판부는 또 "토지사용료가 총 분양가의 상당부분을 차지하고 있지만 계약서 내용상 점포분양가격·토지사용료·분양수수료 등 세부항목으로 나눠진 점에 비춰보면 진정한 토지임료가 아닌 총분양가의 계산항목으로서의 일부일 뿐으로 보인다"고 덧붙였다. 재판부는 이어 "토지사용료에 대한 부분을 임대차계약으로 본다고 하더라도 이 사건 건물은 철골·콘크리트조로 지어졌으므로 민법 651조1항의 '견고한 건물'에 해당돼 20년의 임대차 존속기간의 적용을 받지 않는다"고 설명했다. 구씨 등은 지난 96년 피고와 사이에 분양계약을 맺는 과정에서 점포부분만 등기하고 토지부분은 소유권이전등기를 하지 않은 대신 50년간의 토지 사용료를 포함한 분양가 3천5백만원에서 1억3천만원씩을 지급한 뒤 "50년치의 토지사용료를 선납받은 것은 불공정한 법률행위"라며 소송을 냈었다.