매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.

채권양도인이 채무자에게 채권양도계약 체결 사실을 통지하지 않고 채무자로부터 돈을 받아 임의로 썼더라도 채권양수인에 대한 횡령죄로 볼 수 없다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 따라서 채권양도인이 채권양도계약을 불이행했더라도 앞으로는 손해배상청구소송 등 민사적으로 해결해야 할 것으로 보인다. 대법원은 이런 경우 채권양도인에게 보관자 지위 등이 인정된다며 횡령죄 성립을 인정해왔는데(97도666 등) 기존 판례 입장을 변경한 것이다. 대법원 전원합의체(주심 김재형 대법관)는 23일 횡령 혐의로 기소된 A씨에게 벌금 300만원을 선고한 원심을 파기하고 무죄 취지로 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2017도3829). 2013년 4월부터 1년간 한 건물 1층을 빌려 식당을 운영하던 A씨는 2013년 11~12월 부동산 중개업자에게 식당 양도를 의뢰했다. 이후 A씨는 부동산 중개업자를 통해 B씨에게 임차보증금반환채권을 양도했다. A씨는 임차보증금반환채권 양도 당시 식당과 순창군 임야를 교환하기로 계약했는데 이후 교환대상인 토지를 놓고 갈등이 생겼다. A씨는 임차보증금반환채권 양도 이후에도 건물주인 임대인에게는 채권을 양도했다는 사실을 통지하지 않았다. 그러다 A씨는 2014년 3월 건물주로부터 임차보증금 1146만원을 돌려받고 이를 개인적으로 사용한 혐의로 기소됐다. 이 사건의 쟁점은 채권양도인인 A씨가 채권양도 사실을 통지하지 않고 건물주로부터 보증금을 받은 것이 횡령죄의 구성요건인 '재물의 타인성'과 '보관자 지위'가 성립되는지 여부였다. 1,2심은 기존 대법원 판례를 근거로 "A씨가 이 사건 임대차보증금반환채권을 B씨에게 양도하고 B씨를 위해 보관한다는 사정을 인식한 상태에서 고의로 보증금을 받아 소비함으로써 횡령한 사실이 인정된다"며 벌금 300만원을 선고했다. 하지만 대법원 전원합의체는 종전 판례를 변경하고 무죄 취지로 사건을 파기환송했다. 재판부는 "채권양도인이 통지 등 채권양도의 대항요건을 갖춰주지 않은 채 채무자로부터 채권을 추심해 금전을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 금전의 소유권은 채권양수인이 아니라 채권양도인에게 귀속하고 채권양도인이 채권양수인을 위해 이를 보관하는 자의 지위에 있다고 볼 수 없다"며 "따라서 채권양도인이 그 금전을 임의로 처분하더라도 횡령죄는 성립하지 않는다"고 판단했다. △채권양도인과 채권양수인 사이에 어떠한 위탁관계가 설정된 적이 없고 △채권양도인이 채무자로부터 채권양수인을 위해 '대신 금전을 수령한 것'으로 볼 수 없으며 △채권양도인이 수령한 금전의 소유권이 수령과 동시에 채권양수인의 소유로 되었다고 볼 수 있는 법적 근거가 없다는 이유에서다. 그러면서 "채권양도인과 채권양수인은 통상의 계약에 따른 이익대립관계에 있을 뿐 횡령죄의 '보관자 지위'를 인정할 수 있는 신임관계에 있다고 할 수 없다"며 "종전 판례는 최근 대법원 판례의 방향성과 실질적으로 상충돼 그대로 유지할 수 없다"고 덧붙였다. 이에 대해 조재연·민유숙·이동원·노태악 대법관은 종전 판례가 타당하기 때문에 A씨에게 횡령죄 성립을 인정해야 한다는 반대의견을 냈다. 이들 대법관은 "채권양도인이 채권양도 통지를 하기 전 채권을 추심해 금전을 수령한 경우 원칙적으로 금전은 채권양수인을 위해 수령한 것으로서 채권양수인의 소유에 속한다고 봐야 한다"며 "채권양도인은 실질적으로 재산 보호 내지 관리를 대행하는 지위에 있으므로 금전에 관해 채권양수인을 위해 보관하는 지위에 있다"고 했다. 한편 김선수 대법관은 "종래 판례가 타당하지만, 이 사건은 종래 판례가 적용되지 않는 사안이기 때문에 A씨에게 횡령죄가 성립하지 않는다"는 별개의견을 냈다. 대법원 관계자는 "통상의 계약관계에서 타인의 재산을 보호 또는 관리하는 것이 계약의 전형적·본질적 내용이 아니라면 이러한 계약의 불이행 행위를 형사법상 범죄로 확대해석하는 것을 제한해 온 최근 횡령·배임죄에 관한 대법원 판례 흐름을 반영해 채권양도 영역에서도 횡령죄의 구성요건인 '재물의 타인성'과 '보관자 지위'를 엄격하게 해석한 사례"라며 "죄형법정주의를 엄격하게 적용한다는 태도를 강화하는 입장을 취한 판결"이라고 설명했다.

서울의 한 상가에서 '독점 운영권'을 조건으로 임대차 계약을 맺은 편의점 업주가 같은 건물에 입주한 문구점이 라면·과자 등을 팔아 독점권이 침해됐다고 소송을 냈지만 패소했다. 서울중앙지법 민사70단독 이상원 판사는 편의점을 운영하는 임차인 A씨가 "상가 내 문구점에서 라면을 팔아 피해를 입었으니 8100여만원을 배상하라"며 점포 임대인 B씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2013가단304697)에서 최근 원고패소 판결했다. A씨는 2009년 8월 서울 금천구의 한 상가 건물 소유주인 B씨와 3년간 보증금 1억원, 월세 650만원에 건물 일부에 대한 임대차 계약을 했다. 특약사항으로 '편의점은 2015년까지 독점으로 운영한다'는 내용이 포함됐다. 이듬해 4월 편의점을 연 A씨는 같은 건물 문구점에서 문구류 외에도 라면, 과자, 커피, 세제 등을 팔고 있었다는 사실을 확인한 뒤 B씨에게 따져 월세 100만원을 깎았다. 하지만 월세가 밀린 A씨는 2012년 7월 결국 가게를 비워줬다. 이에 A씨는 "편의점 독점 운영을 조건으로 상대적으로 비싼 임대료를 줬는데 다른 점포에서 라면 등 편의점에서 판매하는 상품과 같은 상품을 팔아 편의점 독점권이 침해됐다"며 소송을 냈다. 하지만 재판부는 "문구점에서 판매하는 주요 품목은 문구용품, 사무용품이고 이해비해 라면 등의 판매 비중은 상당히 낮다"며 "편의점 중요 품목인 담배는 원고가 담배소매인으로 관할관청으로부터 지정받아 독점적으로 판매했던 점 등을 고려할때 문구점에서 라면 등을 판매했다는 사정만으로는 편의점 독점권 보장 의무를 불이행했다고 인정하기 어렵다"고 밝혔다.

건물주가 관리비 문제로 임차인과 다퉜다고 쇠사슬로 주차장을 봉쇄해 이용하지 못하게 했다면, 이는 채무불이행에 해당하므로 건물주는 임차인의 사무실 이전비용을 물어줘야 한다는 판결이 나왔다. 제주지법 민사 1단독 이정권 판사는 법무사 A씨가 관리비를 추가로 달라는 요구를 거부하자 주차장을 이용하지 못하게 한 임대인 B씨를 상대로 보증금과 인테리어비용 등을 청구한 손해배상 소송(2013가단17505)에서 "B씨는 2800여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 이 판사는 "A씨는 법무사 사무실을 운영하기 위해 건물을 임차했고, 고객에게 세무서비스를 함께 제공하고자 B씨에게 세무사의 전대차계약에 대한 동의를 얻었는데도, B씨가 관리비를 문제삼아 건물 사용을 방해하고 주차장을 사용하지 못하게 한 것은 A씨에게 건물을 사용하게 해 줄 의무를 이행하지 않은 것"이라며 "따라서 A의 임대차계약 해지는 효력이 있고 B씨는 보증금과 인테리어비용 등을 물어줘야한다"고 설명했다. B씨는 "건물을 반환하고 원상복구 비용과 반환 때까지의 월임료를 지급하라"며 반소를 냈지만, 재판부는 "임대인이 보증금을 돌려주지 않았고 임차인이 건물을 계속 사용·수익한 것도 아니므로 월 임료는 인정되지 않고, A씨는 B씨에게 건물인도와 함께 원상복구 비용만 지급하면 된다"고 밝혔다. 법무사인 A씨는 2013년 5월 B씨와 보증금 1000만원에 연차임 1000만원, 임차기간을 1년으로 하는 임대차 계약을 체결했다. A씨는 2013년 10월 B씨에게 세무사를 영입해 함께 영업하겠다는 뜻을 밝히고 연차임을 100만원 더 지급하겠다고 했다. B씨는 이 같은 계약에 동의한다는 내용을 자필기재하고 서명도 했으나 다음 날 다시 찾아와 "건물 관리비는 사업등록자 기준으로 받아야겠으니 세무사 몫의 관리비를 달라"고 말했다. 이 문제를 두고 B씨는 사무실에 찾아와 A씨와 다투고 주차장에 A씨와 직원들이 세워놓은 차를 빼도록 시비와 욕설을 하다가 급기야 주차장 입구에 쇠사슬을 설치해 주차를 하지 못하도록 방해했다. 결국 A씨는 사무실을 옮기며 B씨에게 인테리어비용과 보증금을 청구하는 소송을 냈다.

집주인이 약속한 근저당권 감액 등기를 하루 늦게 했더라도 임차인은 곧바로 임대차계약을 해제할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 권순일 대법관)는 지난달 23일 임차인 류모씨가 집주인 곽모씨를 상대로 "곽씨 잘못으로 임대차 계약이 해제됐으니 계약금을 돌려달라"며 낸 임대차보증금 청구소송 상고심(2014다38913)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 때에는 특별한 사정이 없는 한 상대방은 '상당한 기간'을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 때에 계약을 해제할 수 있다"며 "류씨가 한 해제 통고는 특약사항으로 정한 근저당권 감액 등기 채무의 이행 지체를 이유로 한 것인데 그 전제요건인 이행의 최고가 이루어진 바 없어 적법한 해제의 의사표시라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "나아가 류씨의 해제 통고는 이행의 최고로서 효력을 갖는다고 볼 수 있는데 곽씨가 그로부터 상당한 기간 내라고 보기에 충분한 그 다음날 곧바로 특약상의 채무를 이행했기 때문에 류씨는 더 이상 임대차계약을 해제할 수 없다고 봄이 타당하다"고 설명했다. 류씨는 2012년 10월 경기도 남양주시의 한 아파트를 곽씨로부터 보증금 1억1000만원에 임차하기로 하고 계약금 1100만원을 지급했다. 당시 곽씨의 아파트에는 한도액이 1억9000여만원인 근저당권이 설정돼 있었는데 곽씨는 보증금 잔금 지급일인 같은해 12월 27일까지 근저당 한도액을 5000여만원 줄이기로 류씨와 특약했다. 하지만 약속 당일까지 그대로였고, 이를 확인한 류씨는 그 자리에서 곽씨에게 근저당권 감액 변경 등기 불이행을 이유로 임대차계약 해제를 통보하고 계약금 반환을 요구했다. 곽씨는 이튿날 곧바로 근저당권 설정 한도액을 1억4000여만원으로 줄여 이를 등기한 다음 "의무를 이행했다"며 계약금을 돌려주지 않았다. 이에 류씨는 소송을 냈다. 1심은 원고패소 판결했지만 항소심은 "곽씨가 특약사항을 이행하지 않은 이상 임대차계약은 해제된 것으로 봐야 한다"며 원고승소 판결했다.

점포 임대차 계약 시 임차인이 인테리어 공사를 할 수 있도록 임대인이 미리 점포를 인도하기로 약정한 뒤 약속한 날짜에 인도하지 않았더라도 계약 해제 사유는 아니라는 판결이 나왔다. 울산지법 민사2부(재판장 문춘언 부장판사)는 지난달 11일 박모(35)씨가 점포 임대차계약을 체결한 세현주택개발을 상대로 낸 계약금반환 청구소송(2013나2627)에서 "계약금을 돌려주라고 한 1심 판결을 취소한다"며 원고 패소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "세현주택개발은 박씨와 임대차계약을 맺으면서 인테리어 공사 등을 위해 예정 인도일보다 앞선 날짜에 시설물을 철거하고 점포를 인도하기로 구두로 약정했다"며 "그러나 이는 법률적으로 강제할 수 있는 의무라고 볼 수 없어 점포를 미리 넘겨주지 않았다는 이유로 계약을 해제할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "박씨가 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면 세현주택개발이 점포를 미리 인도하지 않아 개업을 할 수 없을 정도로 점포를 미리 인도하는 것이 주된 채무여야 한다"며 "점포를 인도하지 않을 시 계약을 해제한다는 약정이 없는 이상 점포를 미리 인도하기로 한 것은 단순히 부수적 채무에 불과하다"고 설명했다. 2011년 10월 8일 박씨는 불교용품전시관을 운영하기 위해 세현주택개발과 점포 임대차 계약을 체결하고 계약금 500만원을 줬다. 세현주택개발은 계약을 체결하면서 박씨의 인테리어 공사를 위해 점포 인도일인 11월 15일보다 한달 가까이 이른 10월 18일까지 시설물을 철거하고 점포를 인도해주기로 구두로 약정했다. 그러나 세현주택개발은 점포를 11월 11일이 돼서야 박씨에게 넘겼다. 박씨는 "세현주택개발이 점포를 늦게 비워 개업이 어려워졌다"며 "임대차계약을 해제하고 계약금을 돌려달라"며 소송을 냈다.

아파트 단지 안에 있는 공원을 외부인에게 개방한다는 내용이 분양계약서에는 없더라도 공급안내서에 기재돼 있다면 아파트 분양회사 등은 고지의무를 이행한 것이므로 입주자는 분양계약을 취소할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 아파트 계약시에는 분양계약서 뿐만 아니라 공급안내서나 분양공고도 꼼꼼하게 확인해야 할 것으로 보인다. 대법원 민사2부(주심 이상훈 대법관)는 지난달 27일 경기도 고양시 주상복합 아파트 유진스웰 입주자 김모씨 등 180여명이 분양사인 (주)한국자산신탁과 시공사 (주)유진기업 등을 상대로 낸 분양대금반환 청구소송 상고심(2012다41304)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "아파트 안 공공 보행통로나 공원 등의 24시간 개방은 분양사 등이 입주자들에게 고지해야 할 의무의 대상이 되는 사실에 해당하고, 한국자산신탁 등이 그 고지의무를 이행했다고 본 원심은 타당하다"고 밝혔다. 1·2심 재판부는 "분양계약서상 명시되지 않은 사항에 대해 합의하도록 돼 있는 것은 분양자의 목적물 인도나 소유권이전등기의무, 분양계약자의 분양대금 납부의무 등 계약 당사자들 사이의 권리의무에 관해 불명확한 사항을 합의로 결정할 수 있다는 취지이지 이를 들어 계약의 목적물인 아파트의 성질이나 상태에 대한 합의를 할 것을 예정했다고 보기 어렵다"며 "분양 계약서상 대지를 입주자들이 공동으로 사용한다고 규정한 것은 아파트 내 공공 보행통로와 공원 등을 24시간 개방하는 것과 양립할 수 있다"고 설명했다. 또 "아파트를 분양받고자 하는 자는 통상 공급안내서를 통해 아파트에 대한 정보를 취득하는 점에 비춰볼 때 김씨 등이 분양계약 체결에 이를 때까지 (공원개방 사실이 고지된)공급안내서를 전혀 교부받지 못했다는 것은 거래 관행상 이해하기 어렵다"며 "공급안내서 뿐만 아니라 유진기업과 고양시 홈페이지에 게시된 아파트 입주자 모집공고에도 공원을 개방한다는 내용이 들어가 있어 유진기업 등의 고지의무 위반을 인정할 수 없다"고 덧붙였다. 2008년 유진기업은 유진스웰을 건축하면서 고양시로부터 단지 내의 공공 보행통로와 공원 등을 주변지역 주민을 위한 휴식공간으로 제공하는 것을 조건으로 주택건설사업계획을 승인받았다. 분양을 맡은 한국자산신탁은 공원 등의 개방 사실을 입주자 모집공고와 공급안내서에 명시했으나 분양계약서에는 따로 기재하지 않았다. 김모씨 등 입주자 180여명은 "한국자산신탁 등이 아파트 단지 내의 공원 등을 24시간 개방하는 것을 제대로 알려주지 않았다"며 1인당 1000만원씩을 지급하라는 일부청구소송(인지대 등의 부담을 피하기 위해 우선 일부 액수만을 청구하는 소송)을 냈다. 윤성식 대법원 공보관은 "이번 판결은 공급안내서 등에 기재된 내용이 분양계약서와 양립할 수 있는 상황에서 고지의무를 다했기 때문에 분양계약을 취소할 수 없다는 취지이고, 분양사가 분양계약을 위반한 경우라면 채무불이행 등을 이유로 계약 취소를 청구하는 것은 가능할 것"이라고 설명했다.

임차인이 임차료를 제때 내지 않아 건물주가 소송을 냈다면 보증금 반환채권이 양도된 이후라도 건물주는 보증금에서 소송비용을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 지난달 27일 보증금 반환채권 양수인 정모(32)씨가 건물주 옥모(43)씨를 상대로 낸 양수금 청구소송 상고심(☞2012다49490)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "부동산임대차에서 임대차 보증금은 임대차관계가 종료돼 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것"이라며 "임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 부동산 인도와 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용과 차임지급의무 불이행으로 인한 것으로 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 임대차 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관해서만 이행기가 도달하는 것"이라며 "임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환 채권을 양도했더라도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 소송비용을 보증금에서 당연히 공제할 수 있다"고 덧붙였다. 옥씨는 2009년 12월 보증금 1억원과 월 임대료 450만원을 받기로 하고 3년 동안 I웨딩회사에 건물을 임대했다. 2010년 12월 I웨딩은 정씨에게 보증금반환채권을 양도했고, 옥씨는 보증금반환채권 양도 사실을 통지받은 이후인 지난해 6월 I웨딩회사를 상대로 "밀린 차임 5300만원을 지급하고 건물을 인도하라"는 소송을 내 승소했다. 정씨는 옥씨를 상대로 보증금 중 8000만원을 돌려달라는 소송을 냈고 1심은 옥씨가 법정에 출석하지 않아 원고승소판결을, 2심은 "옥씨가 I웨딩을 상대로 2011년 10월 승소판결을 선고받았는데, 채권양도 통지 당시인 2011년 1월에는 소송비용액(315만원) 채권이 성립하지 않았다"며 옥씨에게 차임과 부당이득금 8800여만원만을 제외한 1200여만원만 지급하라고 판결했다.

점포의 위치를 지정해 분양한 경우에는 부득이하게 상가구조를 변경해야 할 사정이 생기더라도 계약에서 정한 조건과 같거나 유사한 위치의 점포를 제공해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사26부(재판장 조해현 부장판사)는 14일 박모(46)씨가 (주)니즈몰을 상대로 낸 분양대금반환등 청구소송 항소심(2007나72740)에서 1심과 달리 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "점포의 위치를 지정한 형태로 체결된 분양계약에서 분양점포의 위치는 계약의 중요한 요소"라며 "상가규모의 확대나 설계변경과 같은 사정으로 부득이하게 상가의 구조를 변경하더라도 수분양자의 동의를 얻었다는 등 특별한 사정이 없는 한 분양계약에서 정한 조건과 같거나 적어도 유사한 위치의 점포를 제공해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "그럼에도 피고 회사는 분양계약에서 정한 변경전 점포를 제공하라는 원고의 요구를 무시하고 에스컬레이터와의 거리 및 고객들의 동선 등에 비춰 계약에서 정한 내용보다 상당히 분리한 곳에 있는 점포를 일방적으로 제공했으므로 이는 분양계약에 따른 적법한 이행을 하지 않은 것"이라고 지적하고 "원고가 분양계약 해제의사가 담긴 소장부분을 피고에게 송달함으로써 분양계약은 적법하게 해제됐고 피고로서는 원상회복으로서 소유권이전등기말소와 동시에 분양대금 1억여원을 반환하라"고 덧붙였다. 한편 피고는 재판과정에서 "건축물의 설계변경 등을 이유로 분양물건의 위치나 규모 등을 변경할 수 있도록 한 분양계약서 규정에 따라 변경 전 점포의 위치를 변경 후 점포로 변경했을 뿐이므로 채무불이행책임을 질 수 없다"고 주장했으나, 재판부는 "분양계약서 규정을 상당한 이유없이 피고에게 급부의 내용을 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있는 권한을 부여한 것으로 해석해서는 안된다"면서 "설계변경 등으로 점포의 위치나 구조 등을 변경하는 경우 분양계약 내용보다 고객에게 예상할 수 없을 정도로 현저히 불리하게 변경할 수 없다"며 주장을 받아들이지 않았다. 박씨는 2003년1월 성남시에 신축 중인 니즈몰 상가의 4층 146호 점포를 분양받기로 하는 계약을 체결했다. 당시 계약서에는 '건축물의 설계변경 또는 허가조건의 변경 등으로 분양물건의 위치, 면적 및 구조, 경관 등이 변경될 수 있다'는 내용이 기재되어 있었다. 그해 6월 (주)니즈몰이 신축예정부지 인근의 토지를 추가로 매입해 상가의 규모를 늘리기로 하면서 점포가 추가되고 기존 수분양자들이 분양받기로 한 점포의 위치 및 구조도 변경됐다. 박씨는 분양받기로 한 점포가 4층 146호에서 26호 점포로 변경됐다는 말에 이의를 제기했으나 '4층 146호와 26호는 실제로는 같은 점포'라는 직원의 말을 믿고 잔금을 치른 뒤 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 교부해줬다. 그러나 변경된 점포는 4층 에스컬레이터 옆면에서 북쪽으로 수개의 다른 점포들 사이의 통로를 지나서 약 18m 정도 떨어진 위치에 있어 에스컬레이터 출입구에서는 보이지 않은 데다 중앙 벽면에는 기둥까지 설치되어 있었다. 이에 박씨는 분양계약에 따른 계약이행을 촉구했으나 거절당하자 '분양계약을 해제해달라'며 법원에 소를 제기해 1심에서는 패소했다.

집주인이 임대기간이 끝났는데도 임차보증금을 반환하지 않은 바람에 세입자가 새로 이사갈 집의 계약금을 위약금으로 몰취 당했다면 이를 배상해줘야 한다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 주택임대차 계약기간이 끝났는데도 새로운 임차인에게 임대차보증금을 받기전에는 기존 임차인에게 임대차보증금을 돌려주지 않는 소위 ‘임대차보증금돌려막기’의 관행에 경종을 울린 것으로 볼 수 있다. 서울서부지방법원 민사1부(재판장 김건수 부장판사)는 최근 ‘보증금을 돌려받지 못해 새 주택임대차 계약금을 몰취당했다’며 최모씨가 임대인 문모씨를 상대로 낸 손해배상청구소송 항소심(2007나6127)에서 원고 패소판결한 1심과 달리 ‘임대인은 몰취당한 계약금 400만원 전액을 배상하라’며 원고 승소판결했다. 재판부는 판결문에서 “임대인이 임대차보증금 반환의무의 이행을 지체해 원고가 계약금을 몰취당하는 손해를 입었다면 이는 채무불이행으로 인한 통상손해로 봄이 상당하다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “설령 통상손해로 볼수 없다 하더라도 당시 임대인은 최씨가 임대차보증금을 돌려받지 못하면 새 임대차계약의 보증금을 낼 수 없게 돼 계약금을 몰취당할 것이라는 사정을 알고 있었기에 손해배상의무가 있다”고 덧붙혔다. 최씨는 2006년 9월29일로 정한 임대차만료를 두달여 앞두고 임대인에게 이사를 갈 것이니 임대차보증금을 계약만료일에 돌려달라고 요청했지만 결국 받지 못했고 그 때문에 새로운 임대차계약의 잔금을 내지 못해 계약금 400만원을 위약금으로 몰취 당하자 소송을 냈다.