서울 강서구 화곡동 빌라 밀집 지역의 모습 <사진=연합뉴스> 이른바 ‘강서구 빌라왕’ 사건의 핵심 배후자 역할을 한 혐의로 지목된 부동산 컨설팅업체 대표에게 중형이 확정됐다. 대법원 형사2부(주심 권영준 대법관)는 지난달 28일 사기 등 혐의로 기소된 신모 씨에게 징역 8년을 선고한 원심을 확정했다(2023도18324). 신 씨는 2019년 7월부터 2020년 8월까지 자신의 부동산 컨설팅 업체를 통해 공범 김모 씨와 함께 여러 사람 명의를 빌려 ‘무자본 갭투기’ 방식으로 다세대 주택을 사들인 뒤 세입자들의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 무자본 갭투기는 임대차와 매매 계약을 동시에 진행해 자기 자본이 없이 임차인의 전세보증금으로 부동산 매매 대금을 충당하는 수법이다. 신 씨는 피해자 37명에게 80억300만 원을 편취한 것으로 조사됐다. 앞서 신 씨는 서울 강서구에서 빌라 오피스텔 240여 채를 갭투자로 매입한 뒤 임대 사업을 벌이다 2021년 숨진 ‘강서구 빌라왕’ 정모 씨의 배후로 지목됐다. 1심과 항소심은 신 씨에게 징역 8년을 선고했다. 항소심은 “피고인은 공범이 정상적으로 임대차 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 순차적·암묵적으로 공모해 범행을 저질렀다”며 “피고인과 공범들 사이에 직접적인 연락이 없었고 피고인이 임대차 당사자로 나서지 않았다고 할지라도 매도 중개인, 임차 중개인 등과 공모해 리베이트 이익 취득을 위해 임차인인 피해자들로 하여금 임대차 보증금을 지급하도록 한 점에서 사기죄가 형성된다”고 판시했다. 대법원도 “원심 판단에 잘못이 없다”며 원심을 그대로 확정했다.

택지개발사업으로 인한 농업손실보상금을 받은 곳과 그 액수에 대해 한국토지주택공사가 공개하더라도 정보 당사자에게는 사생활의 비밀이 또는 자유를 침해할 우려가 없어 공개해도 된다는 취지의 법원 판단이 나왔다. 서울행정법원 행정11부(당시 재판장 강우찬 부장판사)는 2월 6일 A 씨가 한국토지주택공사(LH)를 상대로 낸 정보공개거부처분 취소소송(2023구합351)에서 원고일부승소 판결했다. 경기 고양시에서 상황버섯을 재배하는 농업회사법인 대표를 맡고 있는 A 씨는 2021년 11월 버섯 재배지가 한국토지주택공사의 신도시~일산간 도로확장공사 사업에 편입되자, LH로부터 농업손실보상을 신청하라는 안내를 받고 그 무렵 신청했다. 그러나 A 씨는 예상보다 농업손실보상금을 적게 받게 되자 2022년 6월 LH에 해당 공사로 인해 보상받은 곳과 액수, 자신과 같은 상황버섯농장을 한 곳의 보상받은 액수, 그 액수의 산출이유 등에 대한 정보공개를 청구했다. 하지만 LH는 "타인의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있다"는 사유로 A 씨의 청구를 거부했다. 그러자 A 씨는 이의신청을 제기했고, 이에 대해 기각 결정을 받자 소송을 제기했다. 재판부는 A 씨의 주장을 일부 받아들였다. 재판부는 "A 씨가 정보공개를 구하고 있는 정보는 개발사업과 관련해 보상받은 곳 및 액수, 상황버섯농장을 한 곳의 보상받은 액수 및 액수산출 이유만을 포함하고 있을 뿐 이름이나 연락처, 주민등록번호, 계좌번호, 주소지 등의 신상이나 개인정보 등에 관한 사항을 포함하고 있지 않다"며 "그러므로 이를 공개한다고 하더라도 개발사업의 보상받은 사람들의 사생활의 비밀 또는 자유를 침해할 우려가 있다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 그러면서 "정보공개법 제9조 제1항 제6호를 이유로 이 사건 처분 중 해당 정보의 정보공개를 거부한 부분은 위법하다"고 설명했다.

문재인 정부 시절 '7·10 부동산 대책'에 따른 4년 단기 임대사업자 및 아파트 장기 임대사업자 폐지가 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다. 헌재는 2월 28일 A 씨 등이 "민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 등은 위헌"이라며 청구한 헌법소원 사건(2020헌마1482)에서 재판관 전원일치 의견으로 기각 결정했다. 임대등록제도란 임대인이 자발적으로 민간 임대사업자로 등록하면, 임대 기간 보장·임대료 인상률 제한 등 공적 규제를 적용받는 대신 폭넓은 세제 혜택을 부여하는 제도다. 임대의무기간에 따라 단기(4년)와 장기(8년)로 구분됐다. 하지만 도입 취지와 달리 투기 수요가 유입된다는 비판과 함께 임대사업자에게 과도한 특혜를 준다는 여론이 커지자, 정부는 2020년 7월 이를 상당 부분 폐지하기로 했다. 장기임대 중 아파트 매입 임대와 단기임대는 신규 등록을 받지 않고, 기존 사업자들도 임대의무기간이 종료되면 등록을 자동으로 말소하도록 한 것이다. 단기 임대의 장기 임대 전환도 금지했다. 이에 A 씨 등은 "이 제도가 재산권을 침해한다"며 헌법소원을 냈다. 헌재는 "임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다"며 "임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 사회적·경제적 상황을 고려해 입법자가 정책적으로 결정할 사항에 해당한다"고 판단했다. 이어 "국가는 주택 임대차 시장 상황과 국민의 주거 안정 개선 필요성, 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려해 새로운 법적 규율을 가할 수 있다"며 "전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입을 위한 입법 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차보호법상 일반 임대주택 간 차별성이 희박해지자 기존 제도의 개편 필요성도 제기됐는데, 이에 따라 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하는 등의 입법이 이뤄질 수 있다는 점에 대해 예측할 수 없었다고 보기 어렵다"고 설명했다. 아울러 "청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임차인의 장기적·안정적인 주거 환경 보장과 같은 공익에 비해 크다고 할 수 없다"고 덧붙였다. A 씨 등은 부동산 대책 발표 이후 장기임대주택으로 변경 신고한 주택을 세제 혜택에서 배제한 소득세법·종합부동산세법 시행령도 위헌이라고 주장했지만, 헌재는 재판관 전원일치 의견으로 각하했다. 헌재는 "A 씨 등에 대한 기본권 침해는 구체적인 과세처분 등을 통해 현실화되기 때문에 세제 혜택 배제 조항이 A 씨 등의 기본권을 직접 침해하지 않아 심판 청구 자체가 부적법하다"고 봤다.

<사진=연합뉴스> 이른바 '강서구 빌라왕' 사건의 핵심 배후자 역할을 한 혐의로 1심에서 중형이 선고된 부동산 컨설팅업체 대표에게 항소심에서도 징역 8년이 선고됐다. 서울중앙지법 형사4-3부(재판장 이훈재·양지정·이태우 부장판사)는 28일 사기 혐의로 기소된 신모 씨에 대한 선고기일을 열었다. 재판부는 검사와 피고인 양쪽의 항소를 기각하고 징역 8년을 선고한 원심 판결을 유지했다(2023노1998). 재판부는 "피고인은 공범이 정상적으로 임대차 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 순차적·암묵적으로 공모해 범행을 저질렀다"고 판시했다. 이어 "피고인과 공범들 사이에 직접적인 연락이 없었고 피고인이 임대차 당사자로 나서지 않았다고 할지라도 매도 중개인, 임차 중개인 등과 공모해 리베이트 이익 취득을 위해 임차인인 피해자들로 하여금 임대차 보증금을 지급하도록 한 점에서 사기죄가 형성된다"고 판시했다. 재판부는 "피고인이 일부 피해자들과 합의한 것으로 보이나 피해 규모와 사건의 전체적인 내용에 비춰봤을 때 특별한 양형자료가 제출되지 않았고 피고인과 검사가 함께 항소한 점을 고려했다"고 양형 이유를 밝혔다. 신 씨는 2019년 7월~2020년 8월 자신의 부동산 컨설팅 업체를 통해 공범 김모 씨와 함께 여러 사람 명의를 빌려 '무자본 갭투기' 방식으로 다세대 주택을 사들인 뒤 세입자들의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 무자본 갭투기는 임대차와 매매 계약을 동시에 진행해 자기 자본이 없이 임차인의 전세보증금으로 부동산 매매 대금을 충당하는 수법이다. 신 씨는 피해자 37명에게 80억300만 원을 편취한 것으로 조사됐다. 앞서 신 씨는 서울 강서구에서 빌라 오피스텔 240여 채를 갭투자로 매입한 뒤 임대 사업을 벌이다 2021년 숨진 '강서구 빌라왕' 정모 씨의 배후로 지목됐다. 지난 7월 1심 재판부인 서울중앙지법 형사10단독 강민호 부장판사는 신 씨에게 징역 8년을 선고했다. 이에 피고인과 검찰은 쌍방 항소했다.

[대법원 판결] 구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의 '무주택 세대구성원'은 임차권 양수 당시 물권으로서의 주택 소유권을 보유하지 않은 사람이어야 하므로 임차권 양수 당시 소유한 주택을 제3자에게 매도하는 계약을 체결했더라도 등기를 보유하고 있는 이상 무주택 세대구성원 요건을 충족하지 못한다는 대법원의 첫 판단. 대법원 민사2부(주심 조재연 대법관), 2020다266535 (2022년 10월 27일 판결) [판결 결과] A 씨가 E 주택의 임대사업자인 B 사를 상대로 낸 소유권이전등기소송에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대전지법으로 환송. [쟁 점] △구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 임차인(양수인)의'무주택 세대구성원'의 판단기준 △공공건설임대주택의 임차권 양도와 관련해 양수인이 '무주택 세대구성원' 요건을 충족하지 못한 임차권 양도 계약의 사법적 효력 △적법한 임차인이 아닌 자에게 공공건설임대주택의 분양전환 대상자 자격을 인정할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] C 주택을 소유하던 A 씨는 2016년 5월 D 씨에게 C 주택을 매도하는 계약만 체결하고 D 씨에게 소유권이전등기를 해주지 않은 상태에서 구 임대주택법상 공공건설임대주택(E 주택)의 기존 임차인 F 씨로부터 임차권을 양수받는 임차권 양도 계약을 체결한 뒤 E 주택에 입주해 실거주했다. 이후 A 씨는 D 씨에게 C 주택의 소유권이전등기를 마쳐준 뒤 E 주택에 전입신고를 마쳤다. B 사는 E 주택을 포함한 임대아파트의 기존 임대사업지 지위를 승계했다. A 씨는 E 주택에 거주하며 무주택자 요건을 충족해 분양전환 대상자 자격을 취득했다며 B 사에 분양전환 신청을 했지만, B 사는 부적격 판정 통보를 했다. 이에 A 씨는 B 사를 상대로 소송을 냈다. 1,2심은 A씨의 손을 들어줬다(원고승소). [대법원 판단 요지] "임차권 양도 당시 건물등기부상 C 주택의 소유자인 A 씨는 무주택 세대구성원으로 볼 수 없어 공공건설임대주택인 E 주택의 임차권을 양수받을 수 없다고 봐야 하므로, A 씨가 F 씨와 체결한 임차권 양도 계약은 강행법규를 위반해 무효이다. 임대인이 동의를 했다고 하여 유효가 되는 것이 아니며 적법한 임차인이 아닌 A 씨가 실제 거주하더라도 우선 분양전환 대상자 자격을 취득할 수도 없다. 구 임대주택법 등 관련 법령이 원칙적으로 임대주택 임차인의 임차권 양도를 금지하되 예외적으로 임차권의 양도를 허용하면서 그 요건으로 양수인이 '무주택 세대구성원'일 것을 정한 취지 등은 국민의 주거안정을 위해 공급되는 임대주택이 투기 또는 투자 목적으로 거래되는 것을 사전에 차단해 실제 주거 수요를 충족시킴으로써 무주택 서민의 주거권을 확보하려는 데에 있다. '무주택세대 구성원'의 주택 소유 여부는 사회에서 통상적으로 이해되는 무주택자의 의미에 따라 보편타당하게 해석해야 하고, 물권취득에 관하여 형식주의를 취하고 있는 우리 법제, 임대사업자가 임차권 양도시 새로운 임차인의 주택 소유 여부를 미리 확인할 의무를 부담하고 있는 점 등에 비춰보면 특별한 사정이 없는 한 건물등기부 등에 주택을 소유한 것으로 기재되어 있는지 여부에 따라 결정돼야 한다. 임대주택법의 입법 목적 침해 방지를 위해서는 임차 내지 분양전환에 의한 경제적 이익 등이 위반행위자에게 부당하게 귀속되는 것을 금지시킬 필요가 있다. 임차권의 양도에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규이고, 이를 위반한 임차권의 양도는 당사자들의 합의나 임대사업자의 동의 여부 등과 무관하게 사법적으로 그 효력을 인정할 수 없으며 임차권을 적법하게 양도받지 못한 자가 임차권 양수인으로서 공공건설임대주택에서 실제 거주했더라도 우선 분양전환 대상자의 자격을 취득할 수도 없다." [대법원 관계자] "구 임대주택법상 공공건설임대주택의 임차권을 양수받을 수 있는 무주택 세대구성원 요건과 관련하여 '주택 소유 여부'에 관한 판단기준이 사법(私法)상 실체적 권리로서의 물권(소유권)의 보유 여부가 된다는 점을 명확히 하고, 이를 위반한 공공건설임대주택의 임차권 양도계약은 무효라는 점을 최초로 판시한 판결이다. 향후 동종 쟁점에 관한 하급심의 판단기준으로 될 것이다."

[대법원 판결] 공공주택 특별법 적용을 받는 공공임대주택 임차인의 해지권은 일신전속적 권리로 채권자대위권의 목적이 되지 않고, 이는 임차인이 대출금의 상환이 지체되면 임차주택을 인도하겠다는 각서를 교부한 경우에도 마찬가지라는 대법원 첫 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 동양저축은행이 A 씨를 상대로 낸 건물인도소송(2022다230165)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 지난달 7일 돌려보냈다. 해지권은 임차인의 일신전속적 권리 A 씨는 2016년 9월 공공주택 특별법상 공공주택사업자인 한국토지주택공사(LH)와 공공건설임대주택을 임차하는 계약을 체결한 뒤 2018년, 2020년 재계약을 거쳐 계속 거주했다. A 씨는 2018년 8월 동양저축은행에서 1800만 원을 대출 받으면서, 담보로 자신이 살고 있는 임대주택의 보증금 반환 채권을 양도했다. 동양저축은행에 '대출원리금을 변제하지 못하면 임대차 기간 내라도 임대차 계약을 해지하고 동양저축은행 또는 은행이 지정하는 자에게 이 사건 부동산을 명도할 것을 확약한다'는 각서를 써줬다. 동양저축은행은 이후 2020년 7월 원리금 상환 지체를 이유로 A 씨에게 대출금의 기한의 이익이 상실되었음을 통지했고, 2021년 1월 A 씨와 LH를 상대로 소송을 냈다. 이 과정에서 동양저축은행은 A 씨가 담보로 제공한 보증금 반환 채권을 행사하기 위해 "A 씨의 금전채권자로서 A 씨를 대위해 LH에 소장부본의 송달로서 해당 부동산에 대한 임대차계약을 해지한다"고 주장했다. 이 사건에서는 채권자가 채무자인 공공임대주택 임차인의 임대차계약 해지권을 대위 행사할 수 있는지가 쟁점이 됐다. 대법원은 전화가입계약 또는 골프클럽회원가입계약 등 일반적인 계속적 계약에 대한 해지권은 채권자대위권의 대상이 된다고 판단한 바 있는데(88다카19606 등), 이 법리가 이 사건처럼 임차인 보호의 필요성이 있는 공공임대주택 임차계약에 대한 해지권에도 그대로 적용된다고 볼 수 있는지 여부가 관건이 된 것이다. 대출금 상환 지체되면 임대주택 인도 약정해도 공공주택사업자의 해제·해지 사유 제한 강행규정의 적용을 배제하는 약정으로 무효 1,2심은 채권자대위권 행사가 가능하다고 판단해 원고승소 판결했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 재판부는 "공공주택 특별법 제49조의3 제1항과 같은 법 시행령 제47조 제1,2항, 같은 법 시행규칙에 규정된 표준임대차계약서에서 규정하는 공공임대주택 임대인의 임대차계약 해제, 해지 사유는 제한적 열거사유로서 이에 위반되는 약정의 사법적 효력을 배제하는 강행규정"이라며 "공공임대주택의 임차인이 대출채권자에게 각서를 교부해 대출금의 상환이 지체될 경우 임대차계약을 중도 해지하고 임차주택을 인도하기로 약정했더라도, 그런 약정은 공공주택사업자의 임대차계약 해제 또는 해지 사유를 제한적 열거사유로 엄격하게 규제하는 강행규정의 적용을 배제하거나 잠탈하는 내용의 약정으로서 무효"라고 밝혔다. 이어 "공공주택 특별법이 적용돼 같은 법 시행규칙에 따른 표준임대차계약서를 사용해 임대차계약을 체결한 경우에는 그 계약서에 규정된 공공임대주택 임차인의 임대차계약 중도 해지권은 임차인의 의사에 행사의 자유가 맡겨져 있는 '행사상의 일신전속권'으로 봄이 타당하므로, 민법 제404조 제1항 단서에 따라 채권자대위권의 목적이 될 수 없다"고 설명했다. 그러면서 "동양저축은행이 공공임대주택의 임차인인 A 씨를 대위해 LH에 임대차계약 해지의 의사표시를 한 것은 효력이 없다"고 판시했다. 대법원 관계자는 "일반적인 계속적 계약관계와 달리 공공주택 특별법의 적용을 받는 공공임대주택의 임차인은 더 두텁게 보호되어야 한다는 점을 강조한 판결"이라고 말했다.

보증금은 올리고 월세는 깎는 방식으로 체결된 공공임대주택 임대차계약에서 보증금 증액이 무효가 되면 월세 감액도 무효가 된다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 올린 보증금을 돌려받았다면 월세도 인상해 원래대로 내야 한다는 것이다. 인상분을 내지 않으면 임대료 연체에 해당해 임대인이 임대차계약을 해지하고 집을 비워달라고 할 수 있다. 대법원 전원합의체(주심 박병대 대법관)는 18일 공공임대주택 사업자인 D사가 임차인 정모(32)씨를 상대로 낸 건물인도 청구소송(2013다42236)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법 합의부로 돌려보냈다. 정씨와 D사는 2006년 5월 경기도 성남의 한 공공임대 아파트를 보증금 2억4600만원, 월세 59만원에 임대차계약을 체결했다. 당시 구 임대주택법 등에 따른 표준보증금은 1억3700만원, 표준임대료는 월 90만원이었지만 D사가 1년 만기 정기예금 이율인 연 3.45%를 적용해 보증금과 임대료를 상호전환해 책정한 금액이다. 보증금을 높이는 대신 월 임대료를 낮춘 셈이다. 이 계약에는 정씨가 3개월 이상 월세를 연체하면 D사가 계약을 해지할 수 있다는 내용을 포함됐다. 그런데 이후 보증금이 비싸다는 사실을 알게 된 정씨는 D사를 상대로 "표준보증금인 1억3700만원보다 비싸게 받은 보증금 계약은 무효"라며 "차액을 돌려달라"고 소송을 냈다. 이에 D사는 "표준보증금을 넘는 보증금이 무효라면 표준임대료 90만원보다 적은 월세 계약도 무효"라며 "차액만큼 더 내라"고 정씨를 상대로 맞소송을 냈다. 법원은 두 사람의 주장을 모두 받아들였다. 법원은 "공공임대주택 사업자가 표준금액보다 보증금을 올리고 월세를 깍는 방식(전환금액)으로 임차인을 모집하길 원한다면 표준금액과 전환금액을 모두 공고했어야 하는데, D사는 표준금액은 공지하지 않은 채 임대차계약을 체결했으므로 강행법규 위반"이라며 "D사는 정씨에게 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 D사에 임대료 차액 월 31만원을 지급하라"고 판결했고 이 판결은 확정됐다. 이후 D사는 보증금 차액을 정씨에게 돌려줬지만, 정씨는 3개월 이상 최초 계약대로 월 59만원만 내고 차액을 내지 않았다. 이에 D사는 정씨에게 임대차계약 해지를 통보한 다음 아파트를 비워 달라며 다시 소송을 냈다. 이 사건에서는 임대보증금과 임대료의 상호전환이 법정 방식을 갖추지 못해 무효가 된 경우 임차인이 임대사업자에게 표준임대료와 당초 계약상 임대료의 차액을 지급할 의무를 부담하는지와 그 돈의 성격이 무엇인지가 쟁점이 됐다. 임차인이 추가로 내야 할 월세에 해당한다고 보면 3개월 이상 연체시 임대사업자가 임대차계약을 해지할 수 있지만, 월세와 상관없는 단순한 부당이득에 해당한다면 임대사업자는 보증금에서 미납한 월세 차액만큼을 공제할 수 있을 뿐 계약 해지는 주장할 수 없게 된다. 대법원은 '무효행위의 전환' 법리를 적용해 양측의 형평성을 고려한 판결을 내렸다. 대법원은 "법률행위가 강행법규에 위반돼 무효가 되는 경우 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 이와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가진다"며 "이 같은 당사자의 가정적 효과의사는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법취지 등을 두루 고려해 판단할 것이지만 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약 전체를 무효로 하면 임차인은 그 즉시 임대주택에 더 이상 거주할 수 없게 되므로 임대주택의 공급을 통해 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 입법목적을 달성할 수 없게 된다"면서 "그렇다고 해서 보증금은 표준보증금으로 하되 월세는 당초 계약대로 59만원을 한다면 임대사업자에게 일방적으로 불리해 형평에 어긋난다"고 설명했다. 그러면서 "이 사건에서 D사와 정씨는 임대보증금과 임대료의 상호전환을 하지 않은 원래의 임대조건인 표준보증금과 표준임대료로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 봄이 상당하다"면서 "따라서 D사는 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 그에 상응해 임대료 차액인 월 31만원을 지급할 의무를 부담해야 하며 이를 3개월 이상 연체하면 D사는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 판시했다. 이에 대해 김신·김소영·권순일·박상옥 대법관은 "임대보증금은 표준보증금을 초과하는 한도 내에서 무효이지만, 임차인은 당초 계약에서 정한 월세 59만원만 내면 된다"며 "임대차계약과 보증금계약은 별개의 계약이고, 보증금계약에서 정한 임대보증금이 법령상 상한을 초과해 그 부분이 무효가 됐다고 해서 별개의 법률행위인 임대차계약에서 정한 차임이 그에 상응하여 증액된다고 볼 수 없다"는 별개의견을 냈다. 이 소수의견은 사실상 반대의견이지만 기판력 문제로 '원심을 파기한다'는 점에서는 다수의견과 주문이 동일해 별개의견으로 분류됐다. 앞서 1심은 "정씨가 내야 할 월세는 90만원이고, 이 차액을 연체하면 임대사업자는 임대차계약을 해지할 수 있다"며 D사의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "정씨가 내야 할 임대료는 당초 계약상 금액인 59만원이고 나머지 차액은 부당이득에 해당한다"며 "이를 연체했다고 해서 D사가 임대차계약을 해지할 수는 없다"면서 정씨의 손을 들어줬다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 표준임대료와 당초 계약상 임대료 차액의 법적 성질이 임대료에 해당한다는 취지로 판시해 하급심의 혼란을 종식시켰다"며 "민법 제138조의 무효행위 전환이라는 법률적 근거를 제시하면서 이 법리 적용에 있어 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다고 판시해 그 기준과 한계도 선언했다"고 설명했다. 판결문 보기 이번 전원합의체 판결문은 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1479446796781_142636.pdf)에서 전문을 확인할 수 있다.

지방자치단체가 공익사업 시행에 따른 이주대책대상자들에게 특별공급주택을 분양하면서 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등을 포함시킨 것은 정당하다는 판결이 나왔다. 지자체가 부담해야 할 생활기본시설에 해당하지 않는다는 취지다. 옛 공익사업법 제78조 4항은 이주대책의 내용에는 이주정착지에 대한 도로·급수시설·배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함돼야 하며 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다고 규정했다. 서울중앙지법 민사25부(재판장 이흥권 부장판사)는 이주대책대상자 A씨 등 20명이 서울시와 강북구 등 9개 구청을 상대로 낸 부당이득금 청구소송(2015가합510554)에서 "서울시와 강북구 등 7개 구는 A씨 등 13명에게 2500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 서울시 등은 도로개설, 공원조성 등 공익사업을 위해 A씨 등의 부동산을 협의취득 또는 수용재결을 통해 취득한 다음 이를 철거했다. 그리고 2011년 A씨 등에 대한 이주대책의 일환으로 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 구로구 천왕동 아파트를 특별공급주택으로 분양했다. 분양가에는 도로 용지비와 하수도시설원인자부담금, 기타 기반시설 설치비 등이 포함됐다. 분양대금을 완납한 A씨 등은 지난해 2월 "서울시 등이 특별공급주택을 분양하면서 일반 수분양자들과 동일하게 생활기본시설 설치비용을 포함해 분양대금을 산정했다"며 "서울시 등은 5억4900여만원을 반환하라"며 소송을 냈다. 하지만 재판부는 분양가에 포함된 하수도시설원인자부담금 등 일부에 대해서만 반환을 인정하고 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등에 대해서는 반환할 필요가 없다고 판단했다. 재판부는 "사업시행자는 이주대책의 일부로서 생활기본시설을 설치해 이주대책대상자들에게 제공할 의무가 있다"며 "옛 공익사업법 제78조 4항에 규정된 '생활기본시설'은 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 돼 있는 도로 및 상하수도시설, 전기·통신·가스시설 또는 지역난방시설 등 간선시설을 의미한다"고 밝혔다. 이어 "A씨 등에게 분양된 특별공급주택의 분양가에 도로용지비 및 대지조성비가 분양대금에 포함돼 있다고 단정할 증거가 없고 농지보전부담금(주택이나 공장 등을 짓기 위해 농지를 사용할 때 부과되는 비용), 폐기물처리시설 설치부담금(공동주택단지를 개발할 때 발생하는 음식물 등 생활계폐기물을 처리하기 위한 처리시설 설치 비용) 등은 서울시 등이 설치할 의무가 있는 간선시설의 설치비용으로 보기 어렵다"고 설명했다. 재판부는 그러나 "하수도시설원인자부담금(공공하수도로 배출될 하수의 처리를 위한 비용) 등은 생활기본시설 설치비용에 해당한다"며 "서울시 등이 분양대금에 하수도시설원인자부담금 등을 포함시킨 것은 강행법규에 위배돼 무효이므로 A씨 등에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다"고 판시했다.

임대아파트의 분양가를 산정할 때 건축비는 감정인이 감정한 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 분양사가 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 금액을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 또 이처럼 분양전환된 임대아파트의 분양가에 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되기 때문에 입주민(수분양자)들은 분양대금을 납부한 때로부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다. 부산고법 창원재판부 민사1부(재판장 이영진 부장판사)는 공공임대주택인 A아파트를 분양받은 B씨 등 입주민 289명이 "분양대금이 너무 높게 산정됐다"며 ㈜부영주택과 ㈜부영을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014나21628 등)에서 "부영 측은 원고 1인당 20여만원~600여만원씩을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 부영은 2002년 공공건설임대주택으로 A아파트를 건설해 B씨 등에게 임대했다. 부영은 임대의무기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 B씨 등에게 이 아파트를 분양했다. 부영은 이때 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았다. 택지비는 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인받은 금액이 아닌 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 삼아 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했다. B씨 등은 "분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈다. 건축비, 과세표준이 아닌 '법원이 산정한 감정 건축비' 적용 재판부는 "건축비는 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미하고 택지비도 실제 지급한 대금을 기준으로 해야한다"고 밝혔다. 그러면서 "다만 임대주택건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아니라 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정해야한다"고 설명했다. 이어 "부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결(2015다210811)에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난후 제기한 원고들의 소는 기각한다"고 밝혔다. 앞서 1심도 "건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 부영이 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야한다"고 판결했다. 하지만 1심은 "일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다"는 부영의 주장을 받아들이지 않고 "10년의 민사소멸시효가 적용된다"고 판단했다. 입주민, 불복 움직임… 주요 쟁점은 이번 판결은 임대아파트 분양가 산정과 관련해 명확한 기준을 제시해 전국 150개 재판부에 계류 중인 200여건의 비슷한 소송에 영향을 줄 것으로 보여 주목된다. 사건의 주요쟁점은 △분양전환 가격 산정의 요소인 건축비를 '표준 건축비'로 볼 것인지, '실제 건축비' 볼 것인지 △'실제 건축비'를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 △택지비를 부영이 한국토지공사와 체결한 약정 대금으로 할 것인지 아니면 선납으로 할인받아 납부한 실제 대금으로 볼 것인지 등이었다. 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 더한 금액의 2분의 1로 산정하는데 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 이번 판결은 '최초 입주자 모집 당시의 주택가격'을 구하는 데 필요한 '건축비'를 건축비 감정결과에 따른 실제 건축비로 봐야한다고 판단했다. 재판부는 "양쪽 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다"고 밝혔다. 1심은 '입주자 모집 시 실제 건축비' 2심은 '분양전환 시 표준건축비'로 또 분양전환 가격 산정에 중요한 역할을 하는 것이 '상한가격'인데, 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다. 재판부는 이 중 '분양전환 당시의 건축비'를 건설원가를 구할 때와 마찬가지로 '최초 입주자 모집 당시 실제 건축비'로 보았던 1심과 달리 '분양전환 당시의 표준건축비'로 판단했다. 지난해 4월 선고된 대법원 판결(2013다203468)에 따른 것이었는데, 이 부분이 부당이득금액 산정에 영향을 끼쳐 일부 원고는 1심보다 인정금액이 올라갔지만 상당수의 원고는 1심 판결보다 인정금액이 줄어들었다. 재판부는 "사건이 접수된 후 오랜 시간이 경과했고 당사자 수가 많은 점을 고려해 각 기관에 대한 사실조회를 하고 전문심리위원제도를 활용하는 등 충실한 심리를 위해 노력했다"고 말했다. 하지만 임대아파트전국회의 부영연대가 24일 기자회견을 통해 "판결을 납득할 수 없다"는 입장을 밝히면서 사건은 대법원으로 넘어갈 것으로 보인다.

아파트 재개발 조합이 조합원에게 보낸 재개발아파트 분양신청 안내문이 반송됐다면 조합 측은 서면결의서 등 관련 자료에 해당 조합원의 다른 주소가 있는지 살펴 조합원이 안내문을 제대로 받아보게 할 주의의무가 있다는 판결이 나왔다. 조합이 이 같은 조치를 제대로 취하지 않고 다시 같은 주소로 안내문을 보내는 바람에 조합원이 이를 받아보지 못해 분양신청을 하지 못했다면 조합은 아파트 분양 대상자에서 해당 조합원을 제외할 수 없다는 취지다. 서울행정법원 행정6부(재판장 김정숙 부장판사)는 A씨가 B주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 수분양권 확인소송(2015구합10056)에서 "A씨는 조합이 시행하는 주택재개발정비사업에서 아파트 분양권이 있는 조합원"이라며 최근 원고승소 판결했다. 재판부는 "A씨는 조합이 설립되기 전 등기부상 주소에서 아들 주소로 주민등록을 이전했는데, 조합은 분양신청 안내문을 A씨의 등기부상 주소로 보냈다가 반송되자 서면결의서 등 다른 자료에 나타난 주소가 있는지 확인해 보는 등의 조치를 취하지 않은 채 등기부상 주소로 다시 안내문을 보냈다가 반송되자 A씨를 재개발정비사업 분양대상자에서 제외했다"며 "이는 A씨에게 분양신청 안내문 및 분양신청 연장 안내문을 제대로 통지하지 않아 분양신청을 할 수 있는 기회를 제공하지 않은 것으로 볼 수 있다"고 밝혔다. 이어 "토지 등 소유자에 대한 분양신청 안내문 통지는 분양신청의 기회를 부여하는 중요한 절차"라며 "사업시행자는 분양신청 안내문을 등기부상 주소지로 우편송달했으나 반송되는 등 제대로 통지되지 않으면 서면 결의서 등 다른 자료에 있는 주소지나 전화번호를 확인해 그 쪽으로도 통지해 보는 등의 조치를 취해 토지 등 소유자가 통지받지 못함으로써 분양신청 기회를 상실하지 않도록 할 의무가 있다"고 설명했다. 그러면서 "분양신청 통지의무를 제대로 이행하지 않은 조합은 A씨를 재개발정비사업 분양대상자에서 제외할 수 없다"고 판시했다. B주택재개발정비사업조합은 2014년 11월 재개발정비사업 분양신청 기간을 공고한 뒤 기간이 지나자 다시 기간을 연장해 재공고를 했다. 조합은 이 같은 내용의 분양신청 안내문 등을 조합원들에게 등기우편으로 발송했는데, A씨에게 보낸 안내문이 반송됐다. 조합은 똑같은 주소로 A씨에게 다시 발송했지만 두 번째도 반송되자 A씨를 아파트 분양 대상자에서 제외했다. 이에 A씨는 "조합이 재개발사업 분양신청 통지를 적법하게 하지 않았다"며 소송을 냈다.