서울 강서구 화곡동 빌라 밀집 지역의 모습 <사진=연합뉴스> 이른바 ‘강서구 빌라왕’ 사건의 핵심 배후자 역할을 한 혐의로 지목된 부동산 컨설팅업체 대표에게 중형이 확정됐다. 대법원 형사2부(주심 권영준 대법관)는 지난달 28일 사기 등 혐의로 기소된 신모 씨에게 징역 8년을 선고한 원심을 확정했다(2023도18324). 신 씨는 2019년 7월부터 2020년 8월까지 자신의 부동산 컨설팅 업체를 통해 공범 김모 씨와 함께 여러 사람 명의를 빌려 ‘무자본 갭투기’ 방식으로 다세대 주택을 사들인 뒤 세입자들의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 무자본 갭투기는 임대차와 매매 계약을 동시에 진행해 자기 자본이 없이 임차인의 전세보증금으로 부동산 매매 대금을 충당하는 수법이다. 신 씨는 피해자 37명에게 80억300만 원을 편취한 것으로 조사됐다. 앞서 신 씨는 서울 강서구에서 빌라 오피스텔 240여 채를 갭투자로 매입한 뒤 임대 사업을 벌이다 2021년 숨진 ‘강서구 빌라왕’ 정모 씨의 배후로 지목됐다. 1심과 항소심은 신 씨에게 징역 8년을 선고했다. 항소심은 “피고인은 공범이 정상적으로 임대차 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 순차적·암묵적으로 공모해 범행을 저질렀다”며 “피고인과 공범들 사이에 직접적인 연락이 없었고 피고인이 임대차 당사자로 나서지 않았다고 할지라도 매도 중개인, 임차 중개인 등과 공모해 리베이트 이익 취득을 위해 임차인인 피해자들로 하여금 임대차 보증금을 지급하도록 한 점에서 사기죄가 형성된다”고 판시했다. 대법원도 “원심 판단에 잘못이 없다”며 원심을 그대로 확정했다.

<사진=연합뉴스> 헌법재판소가 임차인(세입자)의 계약갱신청구권과 전월세상한제를 규정한 주택임대차보호법, 이른바 '임대차 3법' 조항이 헌법에 어긋나지 않는다고 판단했다. 헌재는 임차인의 주거안정 보장이라는 주택임대차보호법의 취지 등을 고려했을 때 조항들이 △과잉금지원칙 △명확성원칙 △포괄위임금지원칙 △신뢰보호원칙에 반해 임대인(집주인)의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 않는다고 봤다. 헌재는 28일 A 씨 등이 "주택임대차보호법 제6조의3 제1항 등은 위헌"이라며 청구한 헌법소원 사건(2020헌마1343 등)에서 재판관 9명 전원일치 의견으로 기각했다. 2020년 7월 31일 주택임대차보호법이 개정되며 신설된 제6조의3은 세입자가 임대인에게 2년의 계약 연장을 요구할 수 있으며, 임대인(집주인)이 이를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정한다. 또 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우에는 손해배상 책임을 부담하도록 했다. 같은 법 제7조 제2항은 임대차의 차임이나 보증금 증액을 요구할 때 인상률이 5%를 넘을 수 없도록 제한했다. 제7조의2는 전세를 월세로 전환할 때의 법정전환율을 규정했다. 헌재는 "임차인 주거 안정 보장이라는 입법목적이 정당하고, 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다"며 이 같이 판단했다. 이어 "임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다"라며 "임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다"고 밝혔다. 또 "법인 임대인이 제6조의3 제1항 단서 제8호에 근거해 계약갱신을 거절할 수 없더라도, 계약갱신요구권의 실효성 확보를 위해 실제 거주하려는 자를 임대인과 그 직계존속·직계비속으로 제한한 취지, 제6조의3 제1항 단서에 규정된 나머지 사유로 계약갱신을 거절하는 것이 가능한 점에 비추어 기본권 제한의 정도가 크지 않다"고 밝혔다. 전월세상한제에 대해서는 "차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제"라며 "증액 범위를 일정 비율로 제한할 뿐 그 액수를 직접 통제하거나 인상 자체를 금지하지 않고, 갱신된 임대차계약 기간 동안의 제한에 불과하며, (인상률 제한인) 20분의 1의 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다"고 판단했다. 그러면서 "주거안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다"면서도 "반면 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없어 법익의 균형성도 인정된다"고 판시했다. 월차임전환율 조항에 대해선 "주택 임대차계약에서 보증금과 차임의 시세는 주택 임대차의 수요와 공급 상황, 금리변동, 경제상황 등에 따른 변화에 탄력적으로 대응할 필요성이 인정되며, 임차인의 주거안정을 위한 전문적이고 정책적인 고려가 요구되므로 하위법령에 위임할 필요성이 인정된다"며 포괄위임금지원칙에 어긋나지 않는다고 밝혔다. 국토교통부와 법무부가 임대차 3법 해설집을 발간·배포한 행위는 삼권분립에 반한다는 청구에 대해선 "법 개정으로 신설, 변경된 제도를 국민들에게 안내하고 이에 관한 이해를 돕기 위한 것으로, 이 같은 법률해석과 안내에 구속력이 있다거나 청구인들의 법적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없어 헌법소원의 대상이 되는 공권력의 행사에 해당하지 않는다"며 각하했다.

<사진=연합뉴스> 이른바 '강서구 빌라왕' 사건의 핵심 배후자 역할을 한 혐의로 1심에서 중형이 선고된 부동산 컨설팅업체 대표에게 항소심에서도 징역 8년이 선고됐다. 서울중앙지법 형사4-3부(재판장 이훈재·양지정·이태우 부장판사)는 28일 사기 혐의로 기소된 신모 씨에 대한 선고기일을 열었다. 재판부는 검사와 피고인 양쪽의 항소를 기각하고 징역 8년을 선고한 원심 판결을 유지했다(2023노1998). 재판부는 "피고인은 공범이 정상적으로 임대차 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 순차적·암묵적으로 공모해 범행을 저질렀다"고 판시했다. 이어 "피고인과 공범들 사이에 직접적인 연락이 없었고 피고인이 임대차 당사자로 나서지 않았다고 할지라도 매도 중개인, 임차 중개인 등과 공모해 리베이트 이익 취득을 위해 임차인인 피해자들로 하여금 임대차 보증금을 지급하도록 한 점에서 사기죄가 형성된다"고 판시했다. 재판부는 "피고인이 일부 피해자들과 합의한 것으로 보이나 피해 규모와 사건의 전체적인 내용에 비춰봤을 때 특별한 양형자료가 제출되지 않았고 피고인과 검사가 함께 항소한 점을 고려했다"고 양형 이유를 밝혔다. 신 씨는 2019년 7월~2020년 8월 자신의 부동산 컨설팅 업체를 통해 공범 김모 씨와 함께 여러 사람 명의를 빌려 '무자본 갭투기' 방식으로 다세대 주택을 사들인 뒤 세입자들의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 무자본 갭투기는 임대차와 매매 계약을 동시에 진행해 자기 자본이 없이 임차인의 전세보증금으로 부동산 매매 대금을 충당하는 수법이다. 신 씨는 피해자 37명에게 80억300만 원을 편취한 것으로 조사됐다. 앞서 신 씨는 서울 강서구에서 빌라 오피스텔 240여 채를 갭투자로 매입한 뒤 임대 사업을 벌이다 2021년 숨진 '강서구 빌라왕' 정모 씨의 배후로 지목됐다. 지난 7월 1심 재판부인 서울중앙지법 형사10단독 강민호 부장판사는 신 씨에게 징역 8년을 선고했다. 이에 피고인과 검찰은 쌍방 항소했다.

공인중개사가 임차인에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 임차보증금이 얼마인지 사전에 알려줄 의무가 없다는 판결이 나왔다. 위 사진은 기사의 내용과 관련없음 서울중앙지법 민사1부(재판장 한숙희 부장판사)는 6일 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 "소액임차인이 될 수 있는 보증금액이 얼마인지 알려주지 않는 바람에 최우선변제권을 갖지 못했고 경매순위에서 밀려 보증금 6000만원을 잃었다"며 낸 손해배상 청구소송의 항소심(2014나43488)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 원고패소 판결했다. 재판부는 "B씨가 A씨에게 해당 지역에서 임차계약을 체결할 때 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 적극적으로 설명할 의무가 없다"고 밝혔다. 또 "문제의 부동산에는 선순위 근저당권이 설정돼 있었는데, 이런 부동산이 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 점은 명백하기 때문에 중개업자가 특별히 설명할 사항이 아니다"라고 설명했다. 신혼집을 구하던 A씨는 2012년 7월 공인중개사 B씨를 통해 인천 서구 청라지구에 있는 오피스텔 전세 계약을 체결했다. 보증금은 6000만원으로 정했다. 하지만 이 지역은 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금이 5500만원 이하였고, 이후 오피스텔이 경매에 넘어가는 바람에 B씨는 보증금을 전부 잃었다. 1심은 "B씨가 최우선변제를 받을 수 있는 보증금은 5500만원 이하라고 설명했더라면 A씨가 계약을 재고하거나 보증금액을 조정할 수 있었을 것"이라며 "일부 책임이 있으므로 3000만원을 지급하라"고 판결했다.

선착순으로 임대주택에 입주한 임차인은 임대 기간 동안 다른 주택을 가지고 있었더라도 분양전환 당시 주택을 처분해 다시 무주택자가 됐다면 임대주택을 우선 분양받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 고영한 대법관)는 임대주택을 분양받을 수 없는 사람들에게 수억원을 받고 분양권을 준 혐의(배임수재, 임대주택법위반)로 기소된 임대주택 시행사 감사 김모씨와 공범 박모씨에 대한 상고심(2014도148671)에서 각각 징역 1년2월과 추징금 3억4800만원, 징역 8월과 추징금 1억3200만원을 선고한 원심을 깨고 지난달 26일 사건을 의정부지법 합의부로 돌려보냈다. 대법원이 일부무죄 취지로 파기환송했기 때문에 의정부지법은 피고인들의 위법 여부를 구체적으로 다시 판단해야 한다. 위 사진은 기사내용과는 무관함 재판부는 판결문에서 "임차인이 분양 전환 당시까지 갖고 있던 집을 처분해 무주택자가 되면 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있는 무주택자가 되기 때문에 김씨 등이 그 같은 자격을 갖고 있던 사람들에게 임대주택을 분양했다면 유죄로 인정할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "임대주택법은 임대사업자가 임대의무기간이 끝난 후 임대주택을 분양전환하는 경우에 선착순 입주자로 선정된 임차인 중 무주택자인 사람에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있다"고 설명했다. 김씨 등은 경기도 양주시의 한 임대아파트를 불법 전대, 미거주, 유주택자 등 자격이 없는 사람들 95명에게 1000만~2000만원씩 17억8500만원 받고 분양한 혐의로 기소됐다. 임대의무기간인 5년이 지난 임차인에 대해서만 우선 분양전환을 해야 했지만 그러지 않았기 때문이다. 1심은 "우선 분양전환을 받을 자격이 없는 사람들에게 우선 분양을 해 일반 분양신청자의 기회를 빼앗고 국민의 주거 안정을 훼손했다"며 배임죄와 임대주택법 위반죄를 모두 인정해 김씨에게 징역 1년6월에 추징금 3억4800만원을, 박씨에게는 징역 10월에 추징금 1억3200만원을 선고했다. 항소심은 "분양 대가로 받은 17억8500만원 중 이들이 챙긴 금액은 4억8000만원에 불과하다"며 김씨에게 징역 1년2월에 추징금 3억4800만원, 박씨에게 징역 8월에 추징금 1억3200만원을 선고했다.

무허가건물관리대장에 등재하기 전에 이미 건물이 철거됐다는 이유만으로 ‘미등재 무허가주택’으로 구분해 국민주택 분양대상에서 제외하는 것은 부당하다는 판결이 나왔다. 이번 판결로 개발사업과 관련한 이주대책을 수립할 때 등재 무허가 건물과 미등재 무허가건물을 구분하면서 건물확인서를 받기 전에 철거됐다는 이유로 ‘등재 무허가건물’로 인정하지 않는 관행에 제동이 걸릴 전망이다. 서울고법 행정6부(재판장 조병현 부장판사)는 최근 김모씨 등 3명이 SH공사를 상대로 낸 국민주택특별공급신청거부처분취소소송 항소심(2008누6525)에서 1심을 취소하고 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “이주대책은 개발사업의 시행에 필요한 토지 등을 제공함으로 인해 생활의 근거를 상실하게 되는 이주자들에 대해 종전의 생활상태를 원상으로 회복시키면서 동시에 인간다운 생활을 보장해 주기 위해 마련된 것”이라며 “이주 당시 관할 구청장으로부터 무허가건물확인서를 발급받을 수 있었던 경우에는 ‘등재 무허가건물’에 해당한다고 봐야 한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “이 사건의 각 무허가주택은 1981년 촬영 항공사진에는 수록돼 있고, 행정청은 각 건물이 현재 멸실됐다는 이유로 무허가 건물확인서를 발급하지 않고 있는 사실을 인정할 수 있다”며 “원고들은 이주 당시 무허가주택에 대해 무허가 건물확인서를 발급받을 수 있었으나, 위 각 건물이 철거됨으로써 무허가 건물확인서를 발급받지 못한 경우에 해당한다고 보기 넉넉하다”고 덧붙였다. 서울시가 2004년 송파구 일대에 진행한 개발사업의 사업시행자인 SH공사는 허가주택소유자 및 등재 무허가주택 소유자에게는 분양아파트를 공급하고 미등재 무허가주택 소유자에게는 공공임대아파트를 공급하는 내용을 담은 이주대책을 수립했다. 개발구역 일대의 무허가주택 소유자였던 김씨 등은 개발대상지역으로 지정되자 2006년 협의보상절차를 마치고 자진 이주했다. 이후 원고들이 분양아파트 특별공급 대상자로 선정해달라고 요구하자 ‘미등재무허가주택’에 해당한다고 결정했고 김씨 등은 소송을 내 1심에서 패소했다.