상가임대차 계약이 종료됐는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 계속 점유하면서 사용·수익하게 될 경우 임차인은 임대인에게 임대료를 얼마나 지불해야 할까? 대법원은 기존 계약에 따른 임대료만 지불하면 된다고 판단했다. 즉, 더 점유하게 된 시기에 임대료가 많이 올랐다고 하더라도 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금까지 지급할 의무는 없다고 판단한 것이다. 대법원 민사1부(주심 오경미 대법관)는 11월 9일 A 사가 B 씨에게 낸 임대차보증금반환 소송(2023다257600)에서 원고 일부승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. A 사는 B 씨와 보증금 4200만 원, 월 차임 420만 원으로 임대차 기간을 2020년 11월 1일부터 2021년 10월 31일까지로 하는 임대차 계약을 체결했다. 하지만 2021년 7월 12일경 B 씨는 “A 사에 임대차 기간이 만료되면 갱신하지 않을 것이므로 만료일까지 임대차목적물에 대한 원상회복을 완료하고 부동산을 인도하라”고 통지했다. 이후 A 사는 2021년 8월 23일 B 씨에게 갱신 요구를 통지했지만, 결국 2022년 2월 28일경 부동산을 B 씨에게 인도했다. 이후 A 사는 B 씨를 상대로 임대차 종료를 원인으로 임대차보증금의 반환을 구하는 소송을 냈다. 재판부는 “상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 의해 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다”며 “이는 임대차 기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차 기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것”이라고 판시했다. 이어 “상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차 목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다”며 “상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용·수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다”라고 덧붙였다. 앞서 1,2심은 A 사가 임대차 종료일부터 부동산을 인도한 기간까지 부동산을 사용·수익한 부당이득금을 반환해야 한다고 판단했다. 1,2심은 “해당 기간 동안의 시가에 따른 차임이 약정 차임과 현격한 차이가 있으니, 임대차계약 종료 후 A 사가 B 씨에게 반환할 부당이득금의 액수는 해당 기간 동안의 시가에 따른 차임을 적용해 산정하는 것이 타당하다”고 봤다.

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 규정한 상가건물 임대차보호법 조항은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 첫 결정이 나왔다. 헌재는 지난달 29일 재판관 전원일치 의견으로 이 같은 내용을 담은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분에 대한 헌법소원 사건(2021헌바264)에서 합헌 결정했다. 헌재는 "심판 대상 조항은 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우' 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않도록 규정하고 있다"며 "이는 임차인이 임대차계약에 있어 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지 않은 경우에는 임대인과 임차인 간의 신뢰 관계가 깨어졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수 기회의 보호 대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다"고 판단했다. 이어 "만일 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에도 임대인은 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해야 한다면, 임대인 입장에서 이는 차임 지급을 성실히 이행하지 않아 신뢰를 잃은 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 크게 다르지 않을 수 있다"면서 "심판 대상 조항은 임차인이 차임을 단순히 3회 연체하는 경우가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했을 경우에 한해 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생되지 않도록 규정하고 있는 점 등도 고려해 볼 때, 심판 대상 조항이 3기 이상의 차임 연체에 임차인의 귀책 사유가 있는지 여부를 불문하고 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 정했다고 해서 임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수는 없다"고 설명했다. 임차인인 A 씨는 2017년 4월 임대인 B 씨와 '경주시의 토지 및 일반음식점 등의 건물에 대해 보증금 5000만 원, 월 차임 300만 원, 임대차 기간 2017년 5월 1일부터 2019년 4월 30일까지'로 하는 임대차계약을 체결했다. A 씨는 임대차 보증금 등을 모두 지급한 뒤 2017년 5월 부동산을 인도받아 영업을 시작했다. A 씨와 B 씨는 2018년 1월경 차임을 260만 원으로 감액하는 데에 합의했고, 임대차계약은 2021년 4월 30일까지 갱신됐다. A 씨는 2019년 2월부터 차임 중 일부를 연체하기 시작했고, 2020년 3월 말경까지 차임 합계 964만 원을 미지급했다. A 씨는 "임대차계약 기간 만료 무렵 B 씨에게 신규임차인을 주선했지만, B 씨가 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않아 권리금 회수 기회를 방해했다"고 주장하며 2021년 3월 말 B 씨에 대해 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 제4호, 같은 조 제3항에 따른 손해배상을 구하는 소송을 냈다. A 씨는 소송 중 심판 대상 조항에 대해 위헌법률심판제청신청을 했지만 기각되자 2021년 9월 헌법소원을 청구했다.

상가임대차법 제10조의9의 규정에 반하지 않는 범위 내에서만 민법상 변제충당 규정이 적용된다는 판결이 나왔다. (2022다309337, 대법원 민사 2부, 주심 천대엽 대법관) 임차인인 원고와 임대인인 피고는 이 사건 조정에서 차임 및 관리비 연체액이 3개월분에 달하는 때에 이 사건 임대차계약이 자동 해지되는 것으로 정하였다. 원심은 ’상가건물 임대차보호법’은 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체 차임액을 계약갱신 거절사유, 권리금 회수기회 제외사유, 계약 해지사유에서 제외하며, 이는 코로나 사태로 국내 소비지출 감소와 상가 임차인의 매출 및 소득 감소를 고려한 것인데, 민법에 따른 변제충당은 임의규정이지만, 상가임대차법에 위반되는 불리한 약정은 효력이 없다고 하였다. 그리고 이에 따라 임차인의 변제제공이 연체 차임액 전부에 미치지 못하는 경우에는 합의충당이나 임차인의 지정변제충당 등의 특별한 사정이 없으면 변제기가 도래하지 않은 차임에 먼저 충당되고, 특례기간의 연체 차임은 계약갱신 거절권·계약 해지권 등의 권리 행사가 제한되어 상대적으로 변제이익이 적으므로, 이행기가 도래한 다른 연체 차임보다 후순위로 충당된다고 판시했다. 피고가 차임 및 관리비 연체액으로 자인한 금액 중 특례기간의 연체 차임 잔액을 공제한 나머지 금액이 차임 및 관리비 3개월분에 미치지 못하고, 원심 변론종결일까지의 연체 차임액이 특례기간의 연체 차임 잔액에도 미치지 못하므로, 이 사건 조정에서 따로 정한 자동해지 사유를 인정할 수 없다. 대법원은 원심판결을 유지하였다. <2023년 4월 13일 판결> <부연 설명> 상가건물 임대차보호법 제10조의9는 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체 차임액을'계약 해지사유(제10조의8)'에서 정한 연체 차임액에서 제외한다고 규정하고 있다.

매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.

[대법원 판결] 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절해 임차인이 권리금을 회수할 기회를 방해했다면 권리금 일부에 해당하는 금액을 배상해야 한다는 대법원 판결. 상가건물 권리금 회수기회 방해로 인한 책임은 상가임대차법이 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 '법정책임'이며 지연이자는 임대차 종료 다음날부터 지급해야 한다는 의미. 대법원 민사3부(주심 안철상 대법관), 2022다260586(2023년 2월 2일 판결) [판결 결과] 임차인 A 씨가 임대인 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송에서 원고일부승소 판결한 원심 중 지연손해금(지연이자) 부분을 파기자판. [쟁점] △상가건물 임대인이 임차인의 주선에 따른 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 것이 상가임대차법에서 정하는 권리금 회수기회 방해인지 여부 및 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임에도 손해배상법 기본 이념에 따른 책임제한을 할 수 있는지 여부 △권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적성질 및 그 손해배상채무의 이행기는 임대차 종료일에 도래해 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것인지 여부 [사실관계와 1,2심] A 씨는 2019년 7월 1일부터 같은 해 12월 1일까지 건물주 B 씨로부터 서울의 한 건물 1층 일부를 임차했다. A 씨는 같은 해 10월 신규 임차인 C 씨와 권리금 계약을 하고 B 씨에게 알렸지만 B 씨는 C 씨와의 임대차계약을 거절했다. 이에 A 씨는 또다른 신규 임차인 D 씨와 권리금 계약을 체결하면서 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠 총 1억1000만 원을 받기로 약정하고 B 씨에게 통보했지만 B 씨는 D 씨와의 임대차계약도 거절했다. A씨는 "임대인이 권리금 회수 기회를 방해했다"며 B 씨를 상대로 손해배상청구소송을 냈다. 1심은 1억200여만 원을 지급하라며 원고일부승소 판결했다. 지연손해금도 인정했다. 2심도 B 씨의 손해배상 책임을 인정했지만 금액은 7100여만 원으로 낮췄다. 지연손해금도 계약금, 중도금, 잔금을 각각 치른 날을 기준으로 산정해야 한다고 판단했다. [대법원 판단(요지)] "B 씨가 A 씨의 권리금 회수기회를 방해했고 손해배상의 경우에도 손해배상법 기본 이념에 따른 책임제한을 할 수 있다고 본 원심의 판단은 타당하다. 다만, 상가임대차법이 보호하고자 하는 권리금의 회수기회란 임대차 종료 당시를 기준으로 하여 임차인이 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 통해 창출한 유·무형의 재산적 가치를 신규임차인으로부터 회수할 수 있는 기회를 의미하는 것이다. 따라서 이를 방해한 임대인이 부담하게 되는 손해배상액은 임대차 종료 당시의 권리금을 넘지 않도록 규정되어 있는 점, 임대인에게 손해배상을 청구할 권리의 소멸시효 기산일 또한 임대차가 종료한 날인 점 등 상가임대차법 규정의 입법취지, 보호법익, 내용이나 체계를 종합하면 임대인의 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임은 상가임대차법이 그 요건, 배상범위 및 소멸시효를 특별히 규정한 법정책임이고, 그 손해배상채무는 임대차가 종료한 날에 이행기가 도래해 그 다음날부터 지체책임이 발생하는 것으로 봐야 한다." [대법원 관계자] "상가임대차법이 정하는 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 법적성질 및 그 배상채무의 지연손해금 기산일에 관한 최초의 판시다."

상가를 임차하면서 계약금과 별도로 권리금을 지급했던 임차인이 임대차계약을 해제하겠다며 권리금 반환을 청구한다면 임대인은 권리금을 돌려줘야 할까? 대법원은 임대인 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 증명이 없다면, 원칙적으로 임대인이 권리금을 반환할 의무가 없다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 11일 A 씨가 B 씨(소송대리인 법무법인 바른 백광현 변호사)를 상대로 제기한 기타(금전) 소송(2019다219953)에서 원고승소판결한 원심을 파기하고 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 2016년 3월 한 신도시 신축 아파트 내 상가를 분양 받은 임대인 B 씨는 다음달 A 씨에게 해당 상가를 부동산중개업소 용도로 임대차보증금 3500만 원에 임대료 170만 원, 기간은 24개월인 임대차 계약을 체결했다. 계약서에는 '상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차 계약은 새로운 임대인에게 동일 조건으로 승계돼야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다'는 특약이 있었다. A 씨는 계약금과 별도로 권리금 명목으로 B 씨에게 2000만 원을 지급했다. 하지만 2017년 12월 A 씨는 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구했고 B 씨가 거부하자 소송을 냈다. 대법원은 A 씨의 손을 들어준 원심을 파기했다. 재판부는 "B 씨의 사정으로 해당 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서 B 씨는 원칙적으로 A 씨에게 권리금을 반환할 의무가 없다"며 "특히 A 씨는 직접 입점하지 못할 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장 받았지만 행사하지 않았다"고 지적했다. 앞서 1,2심은 A 씨가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하면서도 임대차 계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금 계약 또한 해제됐다는 이유만으로 B 씨의 권리금 반환 의무를 인정했다. 사건을 대리한 백광현(46·사법연수원 36기) 변호사는 "임대인이 임대차 종료 즈음 그 재산적 가치를 도로 양수한다거나 권리금 수수 후 일정 기간 이상 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정했음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하는 등 특별한 사정이 있을 때만 임대인이 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다는 예외적 사유를 특히 엄격하게 본 대법원 판결"이라고 말했다.

상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다는 것이다. 서울고법 민사9부(재판장 남성민 부장판사)는 지난 9일 A씨가 B씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환소송(2021나2026893)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 새로운 임대차계약 체결 위한 협의요청 인정할 증거 없어 서울고법, 임대인에 승소판결 약사 A씨는 상가 주인 B씨와 임대차계약을 체결하고 10년 이상 약국을 운영해왔다. 계약이 종료될 무렵 약국 임대차보증금은 7억2500만원, 월 차임은 1000만원이었다. 그런데 B씨가 임대차계약 종료를 앞두고 A씨에게 임대차보증금을 10억원, 월 차임을 3000만원으로 올려줄 것을 요구했고, 이후 두 사람은 계약갱신조건에 관한 내용증명을 수차례 주고받았다. 하지만 조건이 맞지 않아 결국 2018년 3월 임대차계약이 종료됐다. 임대차계약 종료 후에도 A씨가 나가지 않자 B씨는 A씨를 상대로 건물 명도소송(2021나2026886)을 냈다. A씨는 B씨가 고액의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수기회를 방해했다며 권리금 상당액에 대한 손해배상을 요구하는 맞소송(반소)을 냈다. 1심은 상가의 적정 월 차임액에 대한 감정결과 임대차보증금이 0원임을 전제로 2214만원으로 평가됐다며 임대차계약 종료 무렵 B씨가 제안한 계약조건이 적정 월 차임 및 기존 월 차임에 비해 상당히 높은 금액이었다는 점 등을 근거로 B씨의 권리금 회수기회 방해행위가 있었다고 판단했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 감정평가에 따른 권리금 상당액인 4억4682만원을 지급하라"고 판시했다. 하지만 항소심의 판단은 달랐다. 재판부는 "B씨가 A씨의 권리금 회수를 방해해 손해를 발생하게 했다고 보기 어렵다"며 "A씨의 반소 청구 중 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구는 이유 없다"고 판결했다. 재판부는 "상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다"며 "이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 A씨가 B씨에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 제시하는 대법원 판결(2019. 7. 4. 선고 2018다284226)은 '임차인이 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구했으나, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다'고 본 사례이고, 또 다른 판결(2019. 7. 10 선고 2018다239608)은 '임차인이 신규임차인과 (권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론이고) 권리금 계약 자체를 예정하고 있지 않아 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했거나 임차인에게 어떠한 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다'고 본 사례로, 본건과는 모두 사안을 달리해 A씨의 주장을 뒷받침하는 근거로 원용할 수 없다"고 했다. B씨를 대리한 법무법인 세종의 최철민(48·사법연수원 31기)·이재성(32·변호사시험 8회) 변호사 등은 "그동안 대법원은 임대인이 임대차기간 종료 무렵 현저히 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우에는 실제로 권리금계약을 체결하지 않았거나 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다고 판단했고, 이에 근거해 이 사건 1심은 임대인이 적정 월 차임의 약 1.7배 수준의 현저히 높은 계약조건을 요구하였음을 이유로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 인정했다"면서 "하지만 이와 같은 대법원 판례는 최소한 임대인과 임차인 사이에 신규 임대차계약 체결이 논의되는 상황을 전제로 한 것이었고, 이 사건의 경우 기존 임대차계약에 관한 갱신조건만이 논의되었을 뿐 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도를 하지 않았었기에 기존 판례가 그대로 적용될 수 있는 사안이라고 보기는 어려웠다"고 했다. 그러면서 "세종은 항소심에서 권리금 회수기회 방해행위에 관한 상가임대차법 조항은 임대인의 계약체결의 자유를 제한하므로 엄격하게 해석돼야 한다는 점과 임차인이 그동안 적정 월 차임에 비해 상당히 낮은 수준의 차임만을 부담했기에 임대인이 고액의 계약갱신조건을 제안할 수밖에 없었던 합리적인 이유가 있었음을 주장·증명했다"면서 "항소심 재판부도 이러한 주장을 받아들여 임차인의 손해배상 청구를 전부 기각한 것"이라고 설명했다.

임차인이 월세와 관리비를 연체하고 있는 상태에서 집이나 상가 주인이 바뀌었다면 새 주인은 임차인이 맡긴 보증금에서 밀린 월세 등을 공제할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 김재형 대법관)는 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송(2015다218874)에서 원고일부패소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울동부지법으로 돌려보냈다. A씨는 2014년 7월 경매를 통해 상가를 사들였다. 그런데 전 주인인 C씨로부터 상가를 임차한 B씨는 월세와 관리비를 제때 내지 못해 4년간 3500만원을 연체하고 있었다. B씨는 2010년 4월 C씨와 보증금 2500만원에 월세 187만원을 내기로 하고 임대차계약을 체결했는데 보증금보다 많은 금액을 연체한 것이다. 주인이 A씨로 바뀌었지만 B씨는 여전히 밀린 월세 등을 내지 못했고, 결국 A씨는 임대차계약을 해지했다. 그러자 B씨는 보증금을 돌려주기 전까지는 못 나간다며 버텼다. A씨는 "연체된 임대료를 보증금에서 공제했기 때문에 임대보증금 반환의무가 없다"며 "상가를 비워달라"고 소송을 냈다. 재판부는 "임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다"며 "이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다"고 밝혔다. 이어 "임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료돼 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에도 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 봐야 한다"며 "일반적으로 임차건물의 양도시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문"이라고 설명했다. 1심은 "B씨는상가를 인도하고 밀린 관리비 등 2088만원을 주라"며 A씨의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 상가 명도를 명하면서도, 1심이 인정한 2088만원 가운데 224만원만 지급하라고 했다. 재판부는 "A씨가 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않는 한 연체차임채권이 승계되지 않는데, C씨의 채권양도가 없기 때문에 A씨는 건물 소유권 취득 후 B씨가 연체한 차임 224만여원만 보증금에서 공제할 수 있다"고 설명했다.

집합건물 관리단으로부터 건물 관리를 위탁받으면서 관리비 부과와 징수에 관한 업무를 위탁받은 업체는 구분소유자를 상대로 체납 관리비를 직접 재판상 청구할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 건물 위탁관리업체인 K사(소송대리인 법무법인 태평양)가 연모씨를 상대로 낸 관리비 청구소송(2014다87885)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "위탁관리회사가 관리업무를 수행하는 과정에서 체납관리비를 추심하기 위해 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하지만, 다수의 구분소유자가 집합건물의 관리에 관한 비용 등을 공동으로 부담하고 공용부분을 효율적으로 관리하기 위해 구분소유자로 구성된 관리단이 전문 관리업체에 건물 관리업무를 위임해 수행하도록 하는 것은 합리적인 이유와 필요가 있는데다 그러한 관리방식이 일반적인 거래현실이며, 관리비의 징수는 그 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소"라고 밝혔다. 이어 "관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기해 관리비를 청구할 당사자 적격이 있다"고 판시했다. K사는 서울시 관악구 신림동에 있는 한 건물의 관리를 위탁 받았다. 그런데 건물 지분의 절반을 갖고 있던 연씨는 2011년 10월부터 2012년 9월까지 건물 상가 부분 중 임대가 되지 않고 비어 있는 부분에 대한 관리비 가운데 자신이 내야 할 금액을 내지 않았다. 이에 K사는 연씨에게 "체납관리비 1억5600여만원을 지급하라"며 소송을 냈다. 연씨는 "K사는 건물의 관리업무를 위임받아 관리 업무를 수행하는 위탁관리업체에 불과하므로, 관리단을 대신해 관리비를 징수할 권한만 있을 뿐 독자적으로 구분소유자에게 관리비를 청구할 권리를 갖지 못한다"고 맞섰다. 1,2심은 K사의 손을 들어줬다.

임차인이 상가 소유자의 부탁에 따라 허위로 무상임대차 확인서를 써 줬다가 건물이 경매로 넘어가자 자신이 유상임차인이라며 대항력을 주장하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋난다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김신 대법관)는 A사가 B씨를 상대로 낸 건물명도소송(2016다228215)에서 사실상 원고패소 판결한 원심을 깨고 최근 원고승소 취지로 사건을 의정부지법으로 돌려보냈다. 공인중개사 B씨는 2006년부터 경기도 파주시의 한 상가 사무실을 빌려 운영하고 있었는데 2009년 건물 소유자인 C씨로부터 "은행에서 담보 대출을 받아야하니 무상거주확인서를 작성해 달라"는 부탁을 받고 이를 들어줬다. C씨는 이를 근거로 은행에 근저당권을 설정해 주고 대출을 받았지만 갚지 못해 결국 상가가 경매에 넘어가게 됐다. 상가를 경락받은 A사는 B씨에게 사무실을 비워달라고 했지만, B씨는 "보증금을 반환해주면 나가겠다"며 동시이행의 항변을 주장했다. 하지만 대법원의 B씨의 이 같은 주장은 허용될 수 없다고 판단했다. 대법원은 "이 상가에 관한 임의경매절차에서 집행관이 작성해 경매법원에 제출한 현황조사서에는 B씨가 상가의 임차인이라는 사정이 나와 있지만, 근저당권자인 은행은 경매법원에 B씨가 작성한 무상거주확인서를 첨부해 임차인의 권리 배제신청서를 제출했다"며 "만일 A사가 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰해 매수신청금액을 결정했다면, 임차인인 B씨가 A사의 인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장해 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반해 허용될 수 없다"고 밝혔다. 앞서 1심은 A사의 손을 들어줬지만, 2심은 "A사는 임대차 관계 조사서를 보고 대항력 있는 B씨의 임차권이 있다는 사실을 알고 상가를 낙찰받아 그 소유권을 취득했다 할 것이고, B씨가 경매 이전에 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있다고 하더라도 경매절차에서 임대차 관계를 분명히 한 이상 A사가 경매가격을 결정하는데 어떠한 신뢰를 준 것이라 할 수 없으므로, 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다"며 B씨의 손을 들어줬다.