임차인에게 전세권등기를 설정해 준 임대인은 임차인에 대한 자신의 채권을 장래 반환할 전세금과 상계할 수 있고, 전세금반환채권의 근저당권자에게도 대항할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 지난달 27일 ㈜참저축은행이 박모씨를 상대로 낸 양수금 청구소송 상고심(2013다91672)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 대구지법 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "전세권근저당권이 설정된 때에 임차인에 대한 대여금 채권이 존재하고, 채권의 변제기가 장래 발생할 전세금반환채권의 변제기와 동시에 또는 그보다 먼저 도래하는 경우에는 임대인은 대여금 채권과 전세금반환채권을 상계해 근저당권자에게 대항할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "전세권저당권자가 전세금반환채권에 대해 물상대위권을 행사한 경우, 종전 저당권의 효력은 물상대위의 목적이 된 전세금반환채권에 존속해 저당권자가 그 전세금반환채권으로부터 다른 일반채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있다"며 "설령 전세금반환채권이 압류된 때에 전세권설정자가 전세권자에 대해 반대채권을 가지고 있고 그 반대채권과 전세금반환채권이 상계적상에 있다고 하더라도 그러한 사정만으로 전세권설정자가 전세권저당권자에게 상계로써 대항할 수는 없다"고 덧붙였다. 박씨는 2010년 9월 대구에 있는 자신의 건물을 이모씨에게 보증금 1억원에 임대하고 전세권 등기를 해 줬다. 참저축은행은 같은 해 9월 이씨에게 1억5000만원을 빌려줬다. 참저축은행은 대여금 채권을 담보하기 위해 부동산 임대차보증금 1억원에 관해 채권양도계약을 맺고 전세권에 대한 전세권근저당권설정등기를 마쳤다. 이씨는 같은 해 6월 건물을 박씨에게 돌려줬다. 참저축은행은 2012년 7월 박씨에게 전세권근저당권자로서 이씨의 전세금보증금반환채권 중 8000여만원에 대한 채권압류 및 추심명령을 받아 박씨에게 통지했다. 박씨는 2010년 이씨에게 7000만원을 빌려줬고 이씨가 공과금 450만원을 내지 않았다며 법원의 추심명령이 송달되기 이전에 자신의 대여금을 이씨의 임대차보증금반환채권과 상계해 반환채권은 건물을 반환한 날로 소급해 소멸했다고 주장했다.

임대인이 건물 관리를 소홀히 해 하자가 생겨 임차인이 건물을 제대로 사용할 수 없었다면 차임(借賃)을 전부 요구할 수 없다는 판결이 나왔다. 차임은 약정한 대로 지급하는 것이 원칙이지만 임차인이 건물을 제대로 사용할 수 없었던 사정을 고려해야 한다는 취지다. 서울고법 민사29부(재판장 이승영 부장판사)는 지난달 25일 임대인 이모씨가 "건물을 제대로 사용할 수 없었다"며 손해배상을 요구하는 D회사를 상대로 낸 건물명도소송(2013나6270)에서 "월 차임을 2분의 1로 감액해 받으라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "D회사는 건물을 임차한 목적에 따라 충분히 사용하고 있지는 못하지만 배타적으로 사용·수익하고 있기 때문에 차임을 지급할 의무가 있다"고 밝혔다. 다만 "창고는 누수와 악취가 완전히 제거되지 않아 의류 제품을 보관하는 용도로 사용하기에는 적당하지 않고, D회사가 점유하는 동안에도 충분히 사용·수익하지 못했다"며 "D회사가 지급할 월 차임은 임대차 계약에서 정한 금액의 2분의 1로 감액하는 것이 상당하다"고 덧붙였다. D회사는 노원구 상계동에 있는 이씨의 건물을 창고로 사용하기 위해 2011년 1월부터 1년6개월 동안 보증금 2000만원, 월 209만원으로 건물을 임차하기로 했다. 하지만 건물을 사용한 지 4개월 만에 건물 실내에 매설된 하수 집수정에서 악취가 나고 물이 새 창고에 보관한 제품에 곰팡이가 피기 시작했다. D회사는 지난해 1월 누수와 악취 등으로 창고를 이용할 수 없다며 임대차 계약을 해지하겠다며 보증금 2000만원을 돌려주고 2200여만원을 배상하라고 요구했다. 반면 이씨는 D회사가 2011년 9월부터 월 차임을 연체하고 있으니 창고를 인도하라고 맞서며 지난해 3월 소송을 냈다. 1심은 D회사가 창고를 전혀 사용할 수 없었다고 보고 차임을 지급할 의무가 없다고 판단했다.

공장단지(집합건물)의 전기 기본요금은 공용 부분 관리비에 해당하므로 공장을 경락받은 사람은 전 소유자가 체납한 전기 기본요금을 내야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사32부(재판장 김명수 부장판사)는 지난 8일 인천 남동구에 있는 공장 단지의 공장을 경락받은 D사가 "전기세를 비롯해 전 소유자가 체납한 관리비를 지급할 의무가 없다"며 관리회사인 N사를 상대로 낸 채무부존재확인 청구소송(2012나53491)에서 원고일부패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "단지가 체결한 전기 기본요금은 건물 전체에서 전기를 사용할 수 있도록 하는 전체 입주자 공동 이익을 위해 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용으로 공용 부분 관리비로 보는 것이 타당하다"며 "전 소유자가 전기를 사용하지 못했고 폐업으로 공장이 비어 있었더라도 공장을 경락받은 D사는 전 소유자의 승계인으로서 전기 기본요금을 지급할 의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 "D사가 부담해야 할 전기 기본요금은 단지 전체 전유 부분 면적을 합한 것 중에서 D사의 공장이 차지하는 면적의 비율에 따라 산정하는 것이 타당하다"고 덧붙였다. 한편 재판부는 "체납 관리비를 내지 않았다는 이유로 전기와 수도 공급을 거부한 N사는 불법행위로 인한 손해를 배상해야 한다"는 D사의 주장을 받아들였다. 재판부는 "N사가 단전·단수, 승강기 운행 중단 조치를 취해 D사는 공장의 소유권을 취득했음에도 사용·수익하지 못했다"며 "N사는 사용방해 행위로 인한 손해 1억5841여만원을 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 재판부는 "D사가 N사에 갖는 손해배상금 1억5841여만원과 납부해야 할 체납 관리비 1억5356여만원을 상계하면 485여만원이 남으므로 N사는 이 돈을 지급하라"고 덧붙였다. D사는 2010년 8월 인천 남동구에 있는 공장단지의 한 공장을 경락받고 소유권이전등기를 마쳤지만, 단지를 관리하는 N사가 전 소유자의 관리비 체납액 6억4000여만원을 납부해야 공장 정상가동에 협조할 수 있다며 거부하자 같은 해 11월 채무부존재확인 소송을 냈다. 1심 재판을 맡은 인천지법은 "D사는 관리비 1억9800여만원을 지급하라"고 판결했다.

과실비율이 서로 다른 공동채무관계에 있어서 다액채무 부담자가 채무 일부를 변제공탁했어도 남은 채무액이 소액채무 부담자의 채무보다 많다면 소액채무자는 면책되지 않는다는 항소심 판결이 나왔다. 이는 소액채무자의 채무가 과실비율만큼 소멸한다고 본 대법원 판례와 정면으로 배치되는 것으로 대법원의 최종 판단이 주목된다. 서울고법 민사4부(재판장 이기택 부장판사)는 지난달 23일 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상소송 항소심(2012나16898)에서 이같이 판단했다. 재판부는 B씨의 배상채무를 과실비율에 따라 전체 손해액 2억4467만원의 60%인 1억4680만원으로 계산했지만, B씨만 항소한 탓에 불이익변경금지 원칙에 따라 1심에서 정한 1억480만원의 판단을 유지했다. 1심은 대법원 판례에 따라 또다른 공동채무자인 C씨가 공탁한 7000만원의 60%인 4200만원을 B씨의 채무에서 빼 배상액을 정했다. B씨의 채무는 과실상계에 따라 C씨의 채무 중 60%에 대해서만 부진정연대채무 관계에 있다. 재판부는 판결문에서 "B씨보다 더 많은 손해액을 배상할 의무가 있는 C씨가 채무 중 일부인 7000만원을 공탁했다고 해도, 그 액수가 B씨와 C씨의 배상채무액의 차액을 넘지 않는 한 소액채무자인 B씨의 배상채무 중 일부가 소멸했다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "만약 다액채무자의 변제로 그 전부 또는 일부만큼 소액채무자의 채무가 소멸한다고 해석하게 되면, 만약 다액채무자에게 더 이상의 자력이 없는 경우 채권자는 소액채무자가 아무리 자력이 있더라도 채무 전부를 변제받지 못하는 결과가 초래된다"고 지적했다. 재판부는 다액채무자가 1000만원, 소액채무자가 이 가운데 600만원에 대해 공동으로 책임을 지는 상황을 예로 설명했다. 만약 다액채무자가 400만원을 변제해 소액채무자의 채무가 200만원(600만원-400만원) 혹은 과실비율에 따라 360만원[600만원-(400만원X60%)]이 남는다면, 다액채무자가 더 이상 자력이 없을 때 채권자는 최대 760만원밖에 못받게 된다. 과실비율에 따라 소액채무자의 채무가 줄어드는 계산 방식이 대법원 판례다(94다19600). 반대로 변제자력이 있는 소액채무자가 600만원을 먼저 변제하면 채권자는 전액을 배상받을 수 있다. 재판부는 "이와 같이 해석하는 경우 '공동채무자 사이의 변제의 시간적 순서'가 그로 인해 소멸되는 공동채무자의 채무액을 정하는 또다른 '법률요건'이 되는데 그 부당성은 자명하다"고 덧붙였다. A씨는 2009년 3월 공인중개사인 B씨의 소개로 보증금 1억원을 지급한 후 C씨로부터 점포를 임대받아 1억3760만원을 들여 독서실 공사를 완료했다. 하지만 C씨에게 임대권한이 없다는 사실이 뒤늦게 밝혀졌고, A씨는 2011년 3월 B씨와 C씨를 상대로 기타 손해까지 포함해 2억4467만원을 요구하는 소송을 냈다. 1심은 허위 임대인인 C씨에게는 모든 책임을 묻고, B씨에 대해서는 계약관계를 살피지 않은 A씨의 과실을 참작해 채무를 60%로 제한했다. 한편 C씨는 손해액 가운데 7000만원을 공탁했고, 재판부는 과실비율에 따라 B씨의 채무를 감액했다.