임차인의 파산관재인이 임대차계약을 해지한 경우 임대인의 손해배상청구를 제한하고 있는 현행 민법 규정은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 신모씨가 "임차인의 파산관재인이 계약을 해지한 경우 임대인이 손해배상을 청구하지 못하도록 하고 있는 민법 제637조 2항은 위헌"이라며 낸 헌법소원사건(2014헌바292)에서 최근 재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정했다. 민법 제637조 1항은 '임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다'고 하고 있고, 2항은 '전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다'고 규정하고 있다. 헌재는 "이 조항은 임차인의 파산관재인이 해지권을 행사한 경우 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 면하되 다만 해지 자체로 인해 발생하는 손해의 배상을 구할 수 없도록 하는 것"이라며 "임대인에게 특별한 불이익을 감수하도록 하는 조항이라고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "파산절차를 신속하게 진행함으로써 파산채권자 전체의 이익을 도모한다는 공익은 파산제도의 목적을 달성하기 위한 가장 본질적인 것이고 임대차계약 해지권을 실질적으로 보장함으로써 임차인을 보호한다는 공익 역시 매우 중대한 것이므로, 법익의 균형성을 갖췄다"고 설명했다. 또 "회생절차가 개시된 경우와 달리 임차인이 파산한 경우에만 임대인의 손해배상청구권을 제한하는 것은 파산절차가 회생절차에 비해 절차의 신속성을 더욱 절실하게 요구한다는 점을 고려한 것으로, 이 같은 차별 취급에는 합리적인 이유가 있어 평등원칙에도 위배되지 않는다"고 했다. 신씨는 2010년 6월 자신이 소유한 서울 강남구의 한 건물을 A저축은행에 3년 간 임대했다. 그러다 2012년 A저축은행은 파산선고를 받았고 예금보험공사가 파산관재인으로 선임됐다. 공사는 신씨에게 임대차계약을 해지한다고 통보한 후 2013년 1월 신씨를 상대로 임차보증금의 반환을 요구하는 소송을 제기했다. 신씨는 재판과정에서 임대차계약 해지로 발생한 손해를 임차보증금에서 공제해야 한다고 맞서면서 2013년 7월 법원에 민법 제637조 2항에 대한 위헌법률심판제청을 신청했으나 기각되자 이듬해 7월 헌법소원을 냈다.

집주인이 약속한 근저당권 감액 등기를 하루 늦게 했더라도 임차인은 곧바로 임대차계약을 해제할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 권순일 대법관)는 지난달 23일 임차인 류모씨가 집주인 곽모씨를 상대로 "곽씨 잘못으로 임대차 계약이 해제됐으니 계약금을 돌려달라"며 낸 임대차보증금 청구소송 상고심(2014다38913)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 때에는 특별한 사정이 없는 한 상대방은 '상당한 기간'을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 때에 계약을 해제할 수 있다"며 "류씨가 한 해제 통고는 특약사항으로 정한 근저당권 감액 등기 채무의 이행 지체를 이유로 한 것인데 그 전제요건인 이행의 최고가 이루어진 바 없어 적법한 해제의 의사표시라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "나아가 류씨의 해제 통고는 이행의 최고로서 효력을 갖는다고 볼 수 있는데 곽씨가 그로부터 상당한 기간 내라고 보기에 충분한 그 다음날 곧바로 특약상의 채무를 이행했기 때문에 류씨는 더 이상 임대차계약을 해제할 수 없다고 봄이 타당하다"고 설명했다. 류씨는 2012년 10월 경기도 남양주시의 한 아파트를 곽씨로부터 보증금 1억1000만원에 임차하기로 하고 계약금 1100만원을 지급했다. 당시 곽씨의 아파트에는 한도액이 1억9000여만원인 근저당권이 설정돼 있었는데 곽씨는 보증금 잔금 지급일인 같은해 12월 27일까지 근저당 한도액을 5000여만원 줄이기로 류씨와 특약했다. 하지만 약속 당일까지 그대로였고, 이를 확인한 류씨는 그 자리에서 곽씨에게 근저당권 감액 변경 등기 불이행을 이유로 임대차계약 해제를 통보하고 계약금 반환을 요구했다. 곽씨는 이튿날 곧바로 근저당권 설정 한도액을 1억4000여만원으로 줄여 이를 등기한 다음 "의무를 이행했다"며 계약금을 돌려주지 않았다. 이에 류씨는 소송을 냈다. 1심은 원고패소 판결했지만 항소심은 "곽씨가 특약사항을 이행하지 않은 이상 임대차계약은 해제된 것으로 봐야 한다"며 원고승소 판결했다.

공인중개사가 아닌 자가 부동산 매물을 과장 광고해 임대차계약을 체결하게 한 것은 기망행위에 해당하므로 임차인에게서 받은 수수료와 권리금을 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울동부지법 민사9단독 이헌영 판사는 최근 약사인 김모(38)씨가 인테리어 업자 A(48)씨와 공인중개사 B(59)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(☞ 2012가단854)에서 "A씨와 B씨는 김씨에게 3600만원을 돌려줘라"라며 원고 승소 판결을 했다. 이 판사는 "A씨가 '1일 처방전 수가 100건이 넘는다'는 등 건물에 대해 과장해 알려줬고 이번에 계약을 안 하면 다른 사람이 계약할 것처럼 얘기해 서둘러 계약할 것을 종용했다"며 "A씨의 이런 행동들은 거래관계의 신의성실의 원칙상 허용할 수 없는 기망행위에 해당해 김씨는 A씨와 B씨가 한 중개계약을 취소할 수 있다"고 밝혔다. 이 판사는 "상품을 선전할 경우 거래의 중요한 사항에 대한 구체적인 정보를 지나치게 허위로 거래 상대방에게 말하는 것은 기망행위에 해당한다"며 "기망행위는 자신의 상품을 선전하는 경우만 해당하는 것이 아니라 자기가 직접 당사자가 아닌 거래행위에 제공하는 정보에 대해서도 마찬가지로 적용해야 한다"고 설명했다. 약국을 개설하기 위해 건물을 알아보던 김씨는 지인의 소개로 인테리어 업자 A씨를 만났다. A씨는 "하루에 처방전이 100건 넘게 나오는 건물을 안다"며 용인시 소재의 한 건물을 소개했다. A씨의 말에 혹한 김씨는 임대차계약을 맺고 A씨에게 수수료 600만원을, 공인중개사 B씨에게 '바닥권리금' 명목으로 3000만원을 줬다. 그러나 A씨의 말과는 다르게 약국은 손님이 없어 계속 적자가 났고 결국 문을 닫았다. 김씨는 "A씨의 과장된 말에 속아 손해를 입었다"며 "권리금과 수수료를 돌려달라"며 소를 제기했다.

국세 납세 고지서 발송일 후에 설정된 피담보채권에 우선해 국세를 징수할 수 있도록 한 법률은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 지난달 23일 아파트 전세권자 배모씨가 국세기본법 제35조1항에 대해 낸 헌법소원사건(☞2011헌바97)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다. 헌재는 "조세채권과 피담보채권과의 우열을 가리는 기준시점을 납세고지서 발송일보다 이후의 시점으로 한다면 납세의무자의 허위 담보권 설정 등을 통해 국세징수가 불가능 또는 곤란해질 우려가 있다"며 "허위채권에 기한 담보권 설정으로 조세채무를 회피하는 악용사례를 방지하기 위해서도 납세의무 확정일 이후인 납세고지서 발송일 이후에는 조세채권을 우선적으로 보호하는 것이 필요하다"고 밝혔다. 헌재는 "담보권을 체결하려고 하는 자는 상대방인 납세의무자에게 납세증명서 등을 발급받아줄 것을 요청하거나 납세의무자로부터 증명발급 위임을 받아 상대방의 조세채무의 존부와 범위를 확인할 수 있으므로 담보권자의 예측가능성은 어느 정도 보장되고 있다"고 덧붙였다. 배씨는 2007년 9월 충남 태안읍의 전모씨의 소유 아파트에 전세권 설정등기를 마치고 거주해왔다. 전씨는 앞서 2005년 사업소득세와 종합소득세 등 신고를 누락했고, 충남 세무서는 세액을 고쳐 2007년 2월부터 6월까지 전씨에게 고지했다. 이후 전씨의 아파트에 근저당권을 가지고 있던 농협이 경매 신청을 하자 경매법원은 국가 조세채권의 법정기일이 전세권설정등기일보다 앞서는 것으로 배당표를 작성, 배씨를 배당에서 제외했다. 전씨는 배당이의의 소를 냈으나 1심에서 패소하자 항소하면서 지난해 5월 헌법소원을 제기했다.

같은 아파트에 살면서 평소 다른 방 임차인의 우편물을 대신 받아줬다면 이는 상대방으로부터 우편물 수령권한을 위임받은 것으로 볼 수 있어 적법한 송달에 해당한다는 대법원판결이 나왔다. 노모(59·여)씨는 1994년 자신의 어머니로부터 서울 목동 인근의 아파트를 물려받아 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 노씨는 다시 아파트를 팔았지만 딸들의 학업을 위해 아파트 방 한칸을 임차하고 딸들과 함께 아파트에 주민등록전입신고를 했다. 하지만 노씨는 실제로 남편과 아들이 살고 있는 울산에 거주하고 있었다. 당시 아파트에는 노씨의 딸들 외에 또다른 방을 임차한 박모씨가 거주하고 있었는데 박씨는 종종 노씨 앞으로 온 우편물을 대신 받아 노씨의 딸들이 거주하는 방 앞에 두기도 했다. 그러던 중 1999년 박씨는 노씨 앞으로 온 증여세 납세고지서를 받게 됐다. 박씨는 우편물배달증명서에 자신을 동거인이라고 기재한 뒤 납세고지서를 수령했다. 세무서는 고지서를 발송한 뒤에도 노씨가 세금을 납부하지 않자 2005년 노씨 명의 계좌에서 노씨 앞으로 공탁된 수용보상금을 추심했다. 그러자 노씨는 "박씨는 가족이나 친척도 아닌 같은 아파트의 방 한칸을 임차해 거주하던 사람에 불과해 박씨가 납세고지서를 수령한 것은 적법한 송달이 아니다"며 소송을 냈다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 노씨가 국가를 상대로 낸 부당이득금반환소송 상고심(☞2010다108876)에서 최근 원고패소 취지로 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "박씨는 2년 이상 원고의 딸들과 같은 아파트에 사는 동안 원고에게 온 우편물을 대신 수령해 노씨의 딸들 방 앞에 놓아두기도 했다"며 "원고는 납세고지서 등의 수령권한을 박씨에게 위임한 것으로 볼 수 있다"고 판단했다.

서울시가 아파트를 철거하면서 세입자들에게 임대주택 특별공급권(임대주택 입주권)을 준 경우, 향후 주거이전비 제공을 이유로 이미 부여했던 입주권을 취소하거나 환수할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정12부(재판장 장상균 부장판사)는 8일 석모씨 등 철거 세입자 39명이 서울특별시와 SH공사를 상대로 낸 임대아파트 입주권취소처분 취소 소송(2009구합35412)에서 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "임대주택 입주권 부여와 같은 수익적 행정처분의 취소 또는 철회는 이미 부여된 기득권을 침해하는 것이기 때문에 취소 등의 사유가 있다고 하더라도 그 기득권 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요가 있거나 제3자의 이익보호의 필요성이 있는 때에 한해 상대방이 받는 불이익과 비교교량해 결정해야 한다"며 "공익상의 필요보다 상대방이 받게 되는 불이익 등이 막대한 경우에는 재량권의 한계를 일탈한 것으로 그 자체가 위법하다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "서울시 구 특별공급규칙은 철거세입자가 주거이전비를 수령하는 경우 임대주택 입주권을 부여받지 못하도록 규정하고 있으나 이는 행정기관 내부의 사무처리지침에 불과할 뿐 입주권 취소 또는 환수의 법적인 근거가 될 수 없고 주택법이나 주택공급에 관한 규칙 어디에도 이미 부여한 임대주택 입주권을 취소 또는 환수할 근거가 되는 조항이 없다"며 "원고들이 주거이전비 대신 임대주택 입주권을 부여받기로 선택했다가 임대주택 입주권을 받은 후 다시 주거이전비의 지급을 청구해 서울시에 재정적 부담을 지우기는 했지만 이는 주거이전비의 지급을 의무화한 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률(공익사업법) 관련 규정에 따른 것일 뿐만 아니라 그같은 사정으로 원고들의 기득권 침해를 정당화할 만한 중대한 공익상의 필요가 있다고도 보기 어렵다"고 판단했다. 서울시는 지난 2007년12월 녹지조성사업 시행과 관련 사업부지 내 아파트를 철거하면서 철거민 등에 대한 자체 특별공급규칙에 따라 세입자들에게 임대주택 입주권 또는 주거이전비를 선택적으로 부여하겠다는 이주대책공고를 냈다. 석씨 등은 이에따라 임대주택 입주권을 신청해 입주권을 받았지만, 지난해 3월 공익사업법 제87조 등을 근거로 주거이전비 지급을 구하는 소송을 제기해 승소 확정판결을 받았다. 서울시는 판결에 따라 세입자들에게 주거이전비를 지급·공탁 의사를 밝히며 '주거이전비를 수령하면 입주권이 취소되고 주거이전비를 포기한다는 의사를 밝히면 입주권이 취소되지 않는다'고 통보했고 에스에이치공사는 포기의사를 밝히지 않은 세입자들에게 '임대주택공급을 취소하니 임대주택을 반환하라'며 환수통보했다. 이에 석씨 등은 "서울시 특별공급규칙은 공익사업법에 위배돼 효력이 없고 주거이전비를 수령했다고해도 입주권이 있다"며 소송을 냈다.

임차인대표회의도 임대주택의 분양전환과 관련해 소송을 제기할 수 있는 자격이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 양승태 대법관)는 청주시 A임대아파트의 임차인대표회의가 청주시장을 상대로 낸 분양전환승인 취소소송 상고심(☞2009두19168)에서 임차인대표회의는 원고적격이 없다며 각하판결을 내린 원심을 파기하고 최근 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "행정소송법 제12조에서 말하는 법률상 이익이란 당해 행정처분의 근거법률에 의해 보호되는 직접적이고 구체적인 이익을 말한다"며 "행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인해 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기해 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "구 임대주택법에서는 임차인대표회의는 분양전환가격 등에 대해 임대주택분쟁조정위원회에 분쟁의 조정신청을 할 수 있고 임대사업자와 임차인대표회의가 조정위원회의 조정안을 받아들이면 당사자 간에 조정조서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다고 규정하고 있다"고 설명했다. 재판부는 "임차인대표회의도 당해 주택에 거주하는 임차인과 마찬가지로 임대주택의 분양전환과 관련해 그 승인의 근거법률인 구임대주택법에 의해 보호되는 구체적·직접적 이익이 있다"며 따라서 "임차인대표회의인 원고로서는 피고의 분양전환승인처분이 승인의 요건을 갖추지 못했음을 주장해 그 취소소송을 제기할 원고적격이 있다고 봐야 한다"고 덧붙였다. A임대아파트 사업자는 2001년 청주시에 임대아파트를 건설해 사업하던 중 임대의무기간인 5년이 경과하자 자체적으로 분양전환가격을 산정에 청주시장에게 분양전환승인신청을 해 승인 받았다. 이에 A임대아파트 임차인대표회의는 "분양전환가격을 임대주택법상 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 산정해야 함에도 시세에 따라 회사가 임의로 분양전환가격을 정했다"며 청주시에 분쟁조정신청을 했으나 거부당하자 소송을 냈다. 그러나 1,2심은 "임차인대표회의는 비법인 사단에 불과해 원고적격이 없다"며 각하판결을 내렸다.

임대회사가 일방적으로 아파트 임대료를 인상했다면 입주자가 인상분을 내지 않더라도 회사 측이 임대차계약을 해지할 수 없다는 판결이 나왔다. 광주지법 민사10단독 이정엽 판사는 A 건설사가 임대아파트 입주자 정모(35)씨와 강모(35)씨를 상대로 낸 건물명도등 청구소송(2007가단45581)을 기각했다고 14일 밝혔다. 이 판사는 판결문에서 “임대주택법상의 표준임대차계약서에는 임대인과 임차인이 임대보증금과 임대료를 조정할 수 있도록 규정됐을 뿐 일방적으로 변경한 임대조건을 상대방이 받아들일 의무까지 규정돼 있지 않다”고 판시했다. 이 판사는 이어 “정씨 등이 임대조건변경에 동의하지 않아 보증금 인상분 지급요구에 불응했다 하더라도 그것만으로 표준임대차 계약상의 의무를 위반했다고 볼 수 없다”며 “건설사의 계약해지통지는 위법하고 명도청구도 부당하다”고 덧붙였다. 이 판사는 또 “약정에서 양측은 임대료를 3개월 이상 연속 연체한 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있도록 했지만, 이 계약에서는 월 임료가 따로 정해지지 않아 이 경우에도 해당하지 않는다”고 설명했다. 정씨는 A사가 임대한 광주서구 한 아파트에 2001년 12월 입주하면서 임대차보증금 4,790만원을 지급한 뒤 2004년 증액분 140만원, 2005년 170만원, 2006년 250만원을 지급하지 않았으며 강씨는 2005년 3월 계약 당시 지급하기로 한 임대차보증금중 430만원과 2006년 170만원, 2007년 증액분 250만원을 지급하지 않았다. A사는 “증액분을 납부할 것과 이를 3개월간 연체할 경우 임대차계약이 해지될 수 있다”고 통지했으나 이들이 증액분을 납부하지 않자 임대차계약 해지를 통지하고 법원에 명도청구소송을 제기했다.

임대인이 건물을 임대하면서 임차인에게 경매처분이 예정된 건물이라는 사실을 알려주지 않았다면 사기죄에 해당한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 李揆弘 대법관)는 사기혐의로 기소된 윤모씨(45)에 대한 상고심(2004도4974) 선고공판에서 지난달 27일 피고인의 상고를 기각하고 벌금 1백만원을 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 “상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 거래를 하지 않았을 것이라는 관계가 인정되는 경우에는 그 거래로 인해 재물을 수취하는 자에게는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 이를 고지하지 않은 것은 고지할 사실을 묵비함으로써 상대방을 기망한 것이 돼 사기죄를 구성한다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “건물 임대인으로서는 그 건물에 설정된 근저당권에 기해 경매신청이 있을 것이라는 사실을 근저당권자로부터 통고 받았다면 이를 임대차계약체결 전에 임차인에게 고지해 줄 신의칙상 의무가 있고, 이런 사실을 고지하지 않은 것이 사기죄에서 말하는 기망에 해당한다고 본 원심은 정당하다"고 밝혔다. 윤씨는 지난 2001년2월 자신의 3층 건물을 새마을금고에 담보로 제공하고 8천만원을 융자받았으나 이를 갚지 못해 금고로부터 경매를 개시하겠다는 사실을 통보받고도 영어학원을 운영하려는 신모씨에게 건물 2층을 임대보증금 2천5백만원과 월세 70만원에 임대한 혐의로 기소됐다.