국내 최대 규모의 재건축 아파트인 서울 송파구 가락시영아파트의 재건축 결의에 하자가 있으므로 취소하라는 대법원 판결이 나왔다. 2003년 재건축 조합이 설립되면서 10여년째 추진 중인 재건축 일정은 다소 지연될 전망이다. 조합 측은 2004년 아파트 주민 83.35%의 동의를 받아 재건축을 결의했지만 2006년 신축 아파트의 평형과 세대, 부대시설 등을 일부 변경한 시행계획을 만들어 2007년 총회에 상정했다. 새 계획은 조합원 6709명의 57.22% 찬성으로 통과됐다. 그러나 윤모씨 등 일부 주민은 "최초 결의와 비교해 사업비와 조합원 분담금이 대폭 증가하고 분양 평수와 무상 지분율은 대폭 감소했다"며 "결의 내용을 본질적으로 변경하는 것이므로 더 많은 주민의 동의가 필요하고, 정관 변경에 준하는 엄격한 가결 정족수 규정(조합원 3분의 2 이상 동의)을 적용해야 한다"며 2010년 2월 소송을 냈다. 1심은 윤씨 측 주장을 모두 받아들여 원고승소 판결했지만, 2심은 원고패소로 판결했다. 대법원 특별3부(주심 이인복 대법관)는 지난달 27일 윤씨 등 3명이 가락시영아파트 재건축정비사업조합을 상대로 낸 사업시행계획 승인결의 무효확인소송 상고심(2011두3692)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 당초 재건축 결의를 한 뒤 조합은 일부 내용을 변경했고 새 계획안도 결의됐지만 정관의 주민동의 요건에 흠이 있어서 취소돼야 한다는 취지다. 재판부는 "도시정비법은 조합의 비용 부담이나 시공자·설계자의 선정 및 계약서 내용과 같이 조합원에게 큰 영향을 미치는 사항은 정관에 포함시키도록 규정하면서 이를 변경하려면 조합원 3분의 2 이상이 동의하도록 하고 있다"며 "따라서 당초 결의와 비교해 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 '특별 다수'의 동의 요건을 규정한 도시정비법 규정을 유추 적용해 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "이 시행계획은 '조합원 과반수 출석, 출석자 과반수 찬성'으로 의결한다는 정관에 따라 결의됐다"며 "그러나 의결정족수 요건을 갖춰 결의됐다는 점만으로 적법하다고 할 수는 없고, 여기에는 조합원 3분의 2 이상의 동의 요건을 갖추지 못한 흠이 있다"고 지적했다. 재판부는 "다만 사업계획이 실질적으로 변경된 경우의 결의 요건에 관한 법리가 대법원 판결 등으로 명확히 제시되지 않았으므로, 그 흠이 객관적으로 명백하다고 보기는 어려워 무효 사유는 될 수 없고 취소 사유에 해당한다"고 덧붙였다.

통유리로 본사 건물을 설계해 이웃 주민에게 햇볕 반사광 피해를 주던 네이버에 손해를 배상하라는 판결이 나왔다. 이번 판결은 우리나라에서 태양반사광으로 인한 손해배상 문제를 처음으로 다룬 것으로 이후 유사소송이 이어질지 주목된다. 수원지법 성남지원 민사4부(재판장 김동진 부장판사)는 4일 성남시 분당구 정자동 미켈란쉐르빌 아파트 주민 등 73명이 인터넷 포털사이트 네이버 운영사인 엔에이치엔(NHN)을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2011가합4847)에서 "NHN은 태양 반사광을 줄이는 시설을 설치하고 가구당 위자료 500만∼1000만원과 손해배상금 129만∼653만원을 지급하라"고 원고 일부 승소 판결을 했다. 재판부는 "통유리 외벽은 관광명소나 사무실 밀집지역, 유흥지역에 어울리는데 이와 관계없이 주민의 반대를 무릅쓰고 시공됐다"며 "태양반사광으로 인해 아파트 내에서 눈부심으로 앞이 잘 안 보이는 현상이 기준치보다 440배에서 2만9200배 정도 높게 나타나는 등 아파트 주민의 피해 정도가 매우 심각한 수준"이라고 밝혔다. 재판부는 "민법상 토지 소유자는 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 않도록 적당한 조치를 할 의무가 있다"며 "건물이 중심상업지역에 있고 시공이 공법상 규제를 위반하지 않았더라도 인근 아파트 주민이 주거 소유권의 본질적인 내용을 침해당하고 있어 NHN은 건물에 불투명 재질의 커튼 월이나 필름 등을 시공해야 한다"고 설명했다. NHN이 2010년 3월 지상 28층 규모의 사옥을 신축하며 외벽 전체를 통유리로 시공하자 인근 미켈란쉐르빌 아파트 주민이 "통유리가 빛을 반사해 생활에 고통을 겪고 있다"며 소송을 냈다. 한편 재판부는 실태 파악을 위해 주·야간 3차례 현장 검증과 시가 감정, 태양광 반사 감정 등을 거쳤다고 밝혔다.

광역시가 조례를 제정해 시영아파트 입주자들에게 부담하는 하자담보책임 등 채무를 도시공사에 인수시켰더라도 입주자들의 승낙이 없었다면 시(市)는 여전히 채무를 부담해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 지방자치단체가 채권자의 동의 없이 조례를 제정해 산하 기관에 지자체의 채무를 인수시킨 것은 민법에 위배돼 무효라는 취지다. 대법원 민사2부(주심 김용덕 대법관)는 지난달 24일 광주광역시 금호시영아파트 입주자 664명이 "아파트 하자로 인한 배상금을 관리단에 31억원, 입주자들에게 1100여만원씩을 지급하라"며 광주광역시를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2009다88303)에서 원고패소 판결을 내린 원심을 깨고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "민법 제454조는 면책적 채무인수의 경우 채권자의 승낙이 있어야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다"며 "채권자의 승낙이 없다면 채무자와 인수인 사이에서 면책적 채무인수 약정을 하더라도 채무자는 채무를 면하지 못한다"고 밝혔다. 재판부는 "통상 변제자력이 더 풍부한 지자체가 계약 관계에서 발생한 채무를 채권자의 승낙을 받지 않고 일방적으로 조례 제정을 통해 지방공사에 면책적으로 인수시키는 것은 부당하고, 지자체에 대해 민법 제454조의 적용을 배제할 만한 합리적인 이유를 찾을 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "비록 도시공사가 금호아파트에 관한 분양계약 사무를 승계해 그 의무를 이행하는 사무를 처리하더라도, 분양계약 승계 내지는 채무인수에 대해 채권자인 수분양자의 승낙을 얻지 못하면 광주시는 분양계약에 관한 의무를 면하지 못하고 도시공사에 대해서는 이행인수 등의 효력이 발생하는 데 그친다"고 덧붙였다. 광주시는 1993년 금호시영아파트를 신축·분양한 뒤 조례를 통해 광주시 도시개발공사를 설립, 아파트에 관한 광주시의 권리의무를 포괄적으로 인수하도록 했고 광주시 도시개발공사는 1999년 광주시 시설관리공단과 통합되면서 '광주광역시 도시공사'로 명칭이 바뀌었다. 금호시영아파트 입주민들은 설계변경과 부실시공으로 인한 내벽균열 등의 하자가 발생하자 2000년 6월 광주시를 상대로 손해배상청구소송을 제기했다. 1심은 광주시에게 하자담보 책임이 인정된다며 원고일부승소 판결했으나, 2심은 "금호아파트에 관한 하자담보책임 등 분양자로서의 권리의무 내지 분양계약 당사자로서의 지위는 광주시 도시개발공사를 거쳐 광주시 도시공사에 포괄적으로 승계됐다고 봐야 한다"며 원고패소 판결했다.

점포의 위치를 지정해 분양한 경우에는 부득이하게 상가구조를 변경해야 할 사정이 생기더라도 계약에서 정한 조건과 같거나 유사한 위치의 점포를 제공해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사26부(재판장 조해현 부장판사)는 14일 박모(46)씨가 (주)니즈몰을 상대로 낸 분양대금반환등 청구소송 항소심(2007나72740)에서 1심과 달리 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "점포의 위치를 지정한 형태로 체결된 분양계약에서 분양점포의 위치는 계약의 중요한 요소"라며 "상가규모의 확대나 설계변경과 같은 사정으로 부득이하게 상가의 구조를 변경하더라도 수분양자의 동의를 얻었다는 등 특별한 사정이 없는 한 분양계약에서 정한 조건과 같거나 적어도 유사한 위치의 점포를 제공해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "그럼에도 피고 회사는 분양계약에서 정한 변경전 점포를 제공하라는 원고의 요구를 무시하고 에스컬레이터와의 거리 및 고객들의 동선 등에 비춰 계약에서 정한 내용보다 상당히 분리한 곳에 있는 점포를 일방적으로 제공했으므로 이는 분양계약에 따른 적법한 이행을 하지 않은 것"이라고 지적하고 "원고가 분양계약 해제의사가 담긴 소장부분을 피고에게 송달함으로써 분양계약은 적법하게 해제됐고 피고로서는 원상회복으로서 소유권이전등기말소와 동시에 분양대금 1억여원을 반환하라"고 덧붙였다. 한편 피고는 재판과정에서 "건축물의 설계변경 등을 이유로 분양물건의 위치나 규모 등을 변경할 수 있도록 한 분양계약서 규정에 따라 변경 전 점포의 위치를 변경 후 점포로 변경했을 뿐이므로 채무불이행책임을 질 수 없다"고 주장했으나, 재판부는 "분양계약서 규정을 상당한 이유없이 피고에게 급부의 내용을 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있는 권한을 부여한 것으로 해석해서는 안된다"면서 "설계변경 등으로 점포의 위치나 구조 등을 변경하는 경우 분양계약 내용보다 고객에게 예상할 수 없을 정도로 현저히 불리하게 변경할 수 없다"며 주장을 받아들이지 않았다. 박씨는 2003년1월 성남시에 신축 중인 니즈몰 상가의 4층 146호 점포를 분양받기로 하는 계약을 체결했다. 당시 계약서에는 '건축물의 설계변경 또는 허가조건의 변경 등으로 분양물건의 위치, 면적 및 구조, 경관 등이 변경될 수 있다'는 내용이 기재되어 있었다. 그해 6월 (주)니즈몰이 신축예정부지 인근의 토지를 추가로 매입해 상가의 규모를 늘리기로 하면서 점포가 추가되고 기존 수분양자들이 분양받기로 한 점포의 위치 및 구조도 변경됐다. 박씨는 분양받기로 한 점포가 4층 146호에서 26호 점포로 변경됐다는 말에 이의를 제기했으나 '4층 146호와 26호는 실제로는 같은 점포'라는 직원의 말을 믿고 잔금을 치른 뒤 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 교부해줬다. 그러나 변경된 점포는 4층 에스컬레이터 옆면에서 북쪽으로 수개의 다른 점포들 사이의 통로를 지나서 약 18m 정도 떨어진 위치에 있어 에스컬레이터 출입구에서는 보이지 않은 데다 중앙 벽면에는 기둥까지 설치되어 있었다. 이에 박씨는 분양계약에 따른 계약이행을 촉구했으나 거절당하자 '분양계약을 해제해달라'며 법원에 소를 제기해 1심에서는 패소했다.

아파트 분양시 심각한 일조권 침해가 발생할 수 있다는 사실을 예상하면서도 이를 고지하지 않은 재개발조합에 대해 입주자들이 입은 손해를 배상하라는 판결이 내려졌다. 서울지법 민사14부(재판장 孫潤河 부장판사)는 2일 "일조권 및 조망권 침해로 생활에 불편을 겪고 있다"며 김모씨 등 3명이 재개발조합을 상대로 낸 손해배상청구소송(☞2001가합43521)에서 "피고는 1인당 3천2백40만∼3천3백30만원을 지급하라"고 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "피고는 아파트를 분양할 당시 원고들의 아파트에 햇볕이 제대로 들지 않아 생활이익이 침해될 것을 예상할 수 있었으나 원고들에게 이에 대한 정확한 정보를 제공하지 않아 신의칙상 의무를 위반한 책임이 인정된다"고 밝혔다. 재판부는 또 "피고는 원고들이 분양계약 당시 일조권 침해 가능성을 알 수 있었다고 주장하지만 원고들이 설계도까지 살펴본 후 분양계약을 해야 할 주의의무가 있다고 보기 힘들고, 설사 설계도를 보더라도 건축에 문외한인 원고들이 이를 알아내기란 어려운 일"이라고 덧붙였다. 김씨 등은 지난 96년 서울봉천동의 모아파트 1층을 각각 분양받아 99년 입주했으나 베란다 전면에 주차장으로 쓰이는 직육면체 콘크리트 구조물이 들어서 있어 동지 기준으로 하루에 45∼80분 정도만 햇볕이 들고 조망권이 침해되는 불편을 겪고 있다고 주장하며 소송을 냈었다.

아파트의 구조적 설계 잘못으로 인한 소음피해에 대해 분양사는 손해배상책임이 있다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 분양사의 설계 잘못으로 인한 소음 피해에 대해 손해배상책임을 인정한 첫 판결이어서 상급심의 판단이 주목된다. 서울지법 민사합의24부(재판장 尹載允 부장판사)는 12일 서울 방화2단지 아파트 7백67세대가 분양사인 서울시도시개발공사와 건설사인 (주)일신을 상대로 "이웃집 화장실 변기 물 내리는 소리로 인해 변기사용에 신경이 쓰이고 야간에 숙면을 이루지 못한다"며 낸 손해배상 청구소송(98가합23596)에서 "서울시도시개발공사는 1세대당 18만여원에서 36만여원씩을 배상하라"고 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "각 세대의 화장실과 방사이의 조적벽이 밀착시공돼 있지 않거나 소음방지를 위한 밀실시공이 제대로 돼 있지 않고 변기, 세면기, 욕조 등 각종 배수관의 꺾임지점이 90°각도로 설계돼 배수된 물이 부딪혀 소음 발생의 원인이 된다"며 "소음피해가 건축구조상의 하자에 의한 것이므로 서울시도시개발공사는 집합건물의소유및관리에관한법률 제9조와 민법 제667조, 제671조 등에 따라 하자보수비용의 배상의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "집합건물내의 소음등을 규제하는 법률이 따로 마련돼 있지 않다고 하더라도 분양사는 쾌적한 생활유지를 위해 조치할 분양계약상의 담보책임이 있는 만큼 소음에 대한 배상책임이 있다"고 덧붙였다. 재판부는 그러나 "(주)일신은 도급계약상의 시공사로 원고들에 대해선 아무런 계약관계도 없는 만큼 하자담보책임이 없다"고 밝혔다.