영업임차인이 임대인이 쓰던 기존 상호를 그대로 썼더라도 임대인의 채무까지 갚을 필요는 없다는 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 권순일 대법관)는 A씨가 B씨를 상대로 낸 대여금소송(2014다9212)에서 원고승소판결한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. B씨는 2011년 골프연습장을 운영하는 C사와 영업 임대차 계약을 체결했다. B씨가 골프연습장 운영에 필요한 자금을 조달하고 세금과 공과금 등을 내는 조건으로 영업수익 등을 갖고 대신 C사에 매달 5000만원을 주는 내용이었다. B씨는 골프연습장 상호는 변경하지 않고 그대로 사용했다. 그런데 C사의 채권자인 A씨가 나타나면서 문제가 생겼다. A씨는 "상호를 바꾸지 않고 그대로 쓴 영업 임차인에게도 상법 제42조 1항을 유추적용할 수 있다. C사의 채무 2억원을 대신 갚으라"며 B씨를 상대로 소송을 냈다. 상법 제42조 1항은 '영업양수인이 양도인의 상호를 계속 사용하는 경우에는 양도인의 영업으로 인한 제3자의 채권에 대하여 양수인도 변제할 책임이 있다'고 규정하고 있다. 대법원은 "영업 임대차의 경우에는 상법 제42조 제1항과 같은 법률규정이 없을 뿐만 아니라 영업상의 채권자가 제공하는 신용에 대해 실질적인 담보의 기능을 하는 영업재산의 소유권이 재고상품 등 일부를 제외하고는 모두 임대인에게 유보돼 있고 임차인은 사용·수익권만을 가질 뿐이어서 임차인에게 임대인의 채무에 대한 변제책임을 부담시키면서까지 임대인의 채권자를 보호할 필요가 있다고 보기 어렵다"며 "영업임대차에 상법 제42조 1항을 그대로 유추적용할 것은 아니다"라고 밝혔다. 1심은 원고패소 판결했지만, 2심은 이를 뒤집었다. 2심은 "영업의 임차인은 외부에 그 영업의 주체가 되고 영업으로부터 생기는 권리의무의 귀속자가 된다는 점에서 영업양수인과 다르지 않다"며 "영업임차인이 영업임대인의 상호를 계속 사용하는 경우에도 상법 42조 1항을 유추적용해야 한다"면서 A씨의 손을 들어줬다.

한국토지주택공사(LH)가 특례법에 따른 세금 감면액을 고려하지 않고 임대주택 임대료를 과다 산정해 신고했는데도 지방자치단체가 이를 그대로 수리한 것은 위법하다는 첫 판결이 나왔다. 임대주택의 표준임대료는 건설원가와 세금, 인근 지역 임대료 수준 등을 고려해 정하도록 돼 있다. 이번 판결이 확정되면 LH는 면제받은 세금까지 고려해 기존보다 낮은 수준의 표준임대료를 다시 산정해야 한다. 서울행정법원 행정7부(재판장 이진만 수석부장판사)는 LH와 서울강남보금자리주택지구 공공임대주택 입주자 계약을 체결한 A씨가 강남구청을 상대로 낸 임대조건 수리 취소소송(2015구합79079)에서 "구청이 임대조건을 수리한 처분 중 전용면적 59.93㎡의 10년 공공임대주택에 관한 부분을 취소하라"고 판결했다. 재판부는 "LH는 지방세특례제한법에 따라 전용면적이 60㎡ 이하인 임대목적의 공동주택에 대해 재산세 50%를 경감받고 지역자원시설세를 면제하도록 한시적으로 규정하고 있는 특례 조항의 적용을 받아 2015년 12월 31일까지 해당 세금을 면제받았지만 이를 반영하지 않은 채 임대료를 과다 산정해 구청에 신고했다"며 "그 결과 감면되는 재산세와 지역자원시설세만큼 임차인들의 부담을 증가시킨 반면 LH는 이득을 취하게 됐다"고 밝혔다. 이어 "이는 국민의 주거 생활을 안정시키고자 하는 임대주택법의 입법목적에 반한다"고 설명했다. 재판부는 "임대주택법에서 임대사업자가 신고한 임대조건 내용을 심사할 권한이 있는 강남구청은 감면된 세금을 반영하지 않은 표준임대료 부분을 지적해 시정하도록 권고했어야 한다"며 "구청이 임대조건에 대해 실질적 심사를 하지 않고 임대조건을 그대로 수리한 것은 위법하다"고 판시했다. 서울 강남구 일대에 임대주택사업을 추진한 LH는 2012년 11월 공공임대주택 419세대와 분납임대주택 550세대의 입주일을 2015년 6월로 정해 입주자를 모집했다. A씨는 2013년 3월 전용면적 59.93㎡의 공공임대주택을 계약기간 10년, 보증금 5600만원에 월 임대료 63만6000원을 내기로 하고 임대차계약을 체결했다. LH는 임대주택이 완공된 2015년 6월 세대당 임대보증금, 임대료 등을 강남구청에 신고했고, 구청은 그대로 수리했다. 그러나 신고된 임대료에 면제됐어야 할 세금이 포함돼 계산된 사실을 안 A씨는 "구청이 제대로 된 심사를 하지 않고 신고를 수리한 것은 위법하다"며 소송을 냈다.

임차인이 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용해 임대인이 부가가치세를 환급받지 못했더라도 임대인은 임차인에게 손해배상을 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 임대차계약서의 부동산 용도란의 기재는 건축법상 용도를 분류한 표시일 뿐 사용방법을 제한한 것으로 볼 수 없다는 취지다. 서울중앙지법 민사88단독 전서영 판사는 10일 오피스텔 소유자 유모씨가 "오피스텔을 업무용으로 쓰기로 해놓고 주거용으로 사용해 세금을 물게됐으니 2540만원을 배상하라"며 전 임차인 심모씨와 김모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2014가단45902)에서 원고패소 판결했다. 전 판사는 판결문에서 "임대차계약서 용도란의 기재는 건축법상 오피스텔 용도가 업무시설로 분류된다는 걸 표시한 것이지 오피스텔의 사용방법을 제한한 약정으로 볼 수 없다"고 밝혔다. 유씨는 경기도 수원시 팔달구의 오피스텔 한 채를 분양받아 2009년 8월 부동산임대업으로 사업자 등록을 했다. 2010년 제1기 부가가치세를 신고하고 2540만원을 과세당국으로부터 환급받았다. 오피스텔을 분양받아 일반임대사업자 등록을 하고 부가가치세 신고를 하면 건물 가액의 10%를 환급받을 수 있다. 하지만 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 임대하다 발각되면 부가가치세법 제10조1항에 따라 환급받은 부가가치세를 다시 내야 한다. 유씨는 2010년 1월 심씨에게, 2012년 2월 김씨에게 각각 오피스텔을 임대했다. 유씨가 심씨 및 김씨와 체결한 임대차계약서 부동산 용도란엔 '업무용'이라 기재돼 있었다. 그런데 과세당국은 임차인들이 이 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용한다는 사실을 확인하고 2013년 6월 유씨에게 '2010년 제1기 부가가치세 2540만원을 부과한다'는 내용의 과세예고통지를 했다. 이후 유씨는 지난해 3월 심씨와 김씨를 상대로 손해배상 소송을 냈다.

과세당국이 발코니 면적을 전용면적에 포함하지 않는 관행을 무시하고 과세했더라도 당연무효 사유가 아니므로 세금을 환급할 의무가 없다는 대법원 판결이 나왔다. 기존 대법원 판결은 발코니를 전용면적에 포함하지 않는 과세행정을 인정해 양도소득세 취소를 인정해 왔다. 이번 판결은 과세행정에 반하는 처분이 이미 낸 세금을 환급받을 수 있을 정도로 무효사유는 아니라는 취지의 판결이다. 대법원 민사1부(주심 양창수 대법관)은 지난달 26일 강모(70)씨가 국가를 상대로 낸 양도소득세 환급소송 상고심(2011다103809)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "국세행정의 관행이 일반적으로 널리 알려진 후 새로운 해석이나 관행으로 소급과세를 금지하는 원칙의 적용대상이 되는 관행으로 성립되려면 관행에 따른 과세 또는 비과세 사실 상태가 장기간에 걸쳐 지속돼야 한다"며 "구 소득세법 시행령에서 주택의 전용면적 개념을 도입했지만, 전용면적에 대한 정의규정이 없어 발코니 면적이 전용면적에 포함되는지는 논란이 있을 수 있다"고 밝혔다. 또 "법원의 최종적인 판결이 있기 전까지는 어떠한 국세행정의 관행이 소급과세 금지의 원칙의 적용대상이 되는 관행으로 성립됐는지 명백히 밝혀졌다고 단정할 수 없다"고 덧붙였다. 반면 항소심은 "조세 과오납이 부당이득이 되기 위해서는 조세 징수가 전혀 법률상 근거가 없거나 과세처분의 하자가 중대하고 명백해 당연무효여야 한다"며 "공동주택의 전용면적에 발코니 면적은 포함하지 않는 것이 행정상 관행이고 일반적으로 납세자들에게 받아들여져 과세관행이 성립됐는데도 발코니를 전용면적에 포함해 고급주택으로 보고 양도세를 부과한 것은 당연무효"라고 판단했다. 강씨는 2001년 9월 서울 강남구 삼성동 아이파크 아파트를 8억2690만원에 사들였다. 강씨는 2004년 3월 아파트를 22억5000만원에 팔았다. 강씨는 아파트가 조세특례제한법에 따라 양도소득세 감면대상에 해당한다며 양도세 6억여원을 감면신청했다. 서울지방국세청은 전유부분 면적 156.85㎡ 외에 발코니면적 25.4㎡를 포함해 전용면적이 165㎡를 초과해 고급주택에 해당한다며 양도세 감면대상이 아니라고 판단해 양도세 6억원을 부과했다. 강씨는 2010년 소송을 냈다.

세금 체납으로 압류등기가 먼저 설정된 집에 세들었더라도 소액보증금을 최우선으로 변제받을 수 있다는 판결이 나왔다. 주택임대차보호법은 임차인이 보증금을 우선변제받을 수 있도록 정하면서 경매신청의 등기 전에 전입신고 등의 대항요건을 갖춰야 한다고 규정하고 있다. 울산지법 민사2부(재판장 손현찬 부장판사)는 지난 14일 부동산 공매 과정에서 5순위로 배당을 받은 A조합이 2순위로 소액보증금을 최우선변제 받은 양모(39)씨를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송의 항소심(2012나1948)에서 원심을 취소하고 원고 패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "A조합은 양씨가 전입신고를 하기 전에 하기 이미 건물에 국세체납 압류등기가 설정됐으므로 양씨가 소액보증금을 최우선변제 받을 수 없다고 주장하지만 주택임대차보호법이 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추라고 요구하고 있는 것은, 경매가 개시됐다는 사실을 알면서도 주택을 임차한 가장임차인과 경매의 위험을 무릅쓰고 주택을 임차한 임차인까지는 보호할 필요가 없다는 정책적 고려 때문"이라며 "경매개시결정등기와는 달리 국세징수법상의 공매는 공매가 개시된 사실이 등기부에 나타나지 않고, 압류된 모든 부동산에 대해 공매절차가 진행되는 것도 아니어서, 제3자로서는 압류등기의 기재만으로 곧바로 공매가 진행되고 있다는 사실을 인지하기가 곤란한데 압류등기일을 기준으로 보호받을 임차인과 보호받지 못할 임차인을 구분하는 것은 부당하다"고 밝혔다. 재판부는 "민사집행법상 경매절차와 국세징수법상 공매절차가 비록 유사한 측면이 있다고 하더라도 엄연히 법률상 별개의 절차이고 공매절차에는 '경매신청의 등기'라는 절차나 용어가 전혀 없다"며 "명시적인 규정이 없는데도 주택임대차보호법 제8조 제1항의 '경매신청의 등기'에 '체납처분에 의한 압류 등기'도 포함된다고 해석하는 것은 임차인에게 예상하지 못한 손해를 입힐 우려가 커 부당하다"고 설명했다. A조합이 2003년 근저당권설정등기를 마친 건물에 2004년 울산광역시가 조세채권으로 압류등기를 설정하고 석달 뒤 양씨가 입주했다. 2009년 울산광역시가 건물을 압류등기로 공매해 매각대금을 배분하는 과정에서 양씨가 최우선변제권이 있는 소액임차인이라는 이유로 2순위로 보증금 1400만원을 배분받자 5순위로 배분을 받은 A조합은 "압류등기 이후에 입주한 양씨는 최우선변제권이 없는 것으로 봐야 한다"며 소송을 냈다.

같은 아파트에 살면서 평소 다른 방 임차인의 우편물을 대신 받아줬다면 이는 상대방으로부터 우편물 수령권한을 위임받은 것으로 볼 수 있어 적법한 송달에 해당한다는 대법원판결이 나왔다. 노모(59·여)씨는 1994년 자신의 어머니로부터 서울 목동 인근의 아파트를 물려받아 소유권이전등기를 마쳤다. 이후 노씨는 다시 아파트를 팔았지만 딸들의 학업을 위해 아파트 방 한칸을 임차하고 딸들과 함께 아파트에 주민등록전입신고를 했다. 하지만 노씨는 실제로 남편과 아들이 살고 있는 울산에 거주하고 있었다. 당시 아파트에는 노씨의 딸들 외에 또다른 방을 임차한 박모씨가 거주하고 있었는데 박씨는 종종 노씨 앞으로 온 우편물을 대신 받아 노씨의 딸들이 거주하는 방 앞에 두기도 했다. 그러던 중 1999년 박씨는 노씨 앞으로 온 증여세 납세고지서를 받게 됐다. 박씨는 우편물배달증명서에 자신을 동거인이라고 기재한 뒤 납세고지서를 수령했다. 세무서는 고지서를 발송한 뒤에도 노씨가 세금을 납부하지 않자 2005년 노씨 명의 계좌에서 노씨 앞으로 공탁된 수용보상금을 추심했다. 그러자 노씨는 "박씨는 가족이나 친척도 아닌 같은 아파트의 방 한칸을 임차해 거주하던 사람에 불과해 박씨가 납세고지서를 수령한 것은 적법한 송달이 아니다"며 소송을 냈다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 노씨가 국가를 상대로 낸 부당이득금반환소송 상고심(☞2010다108876)에서 최근 원고패소 취지로 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "박씨는 2년 이상 원고의 딸들과 같은 아파트에 사는 동안 원고에게 온 우편물을 대신 수령해 노씨의 딸들 방 앞에 놓아두기도 했다"며 "원고는 납세고지서 등의 수령권한을 박씨에게 위임한 것으로 볼 수 있다"고 판단했다.

해외발령을 이유로 주거를 국외로 이전한 후 주택을 양도하는 경우에도 양도소득세를 부과해서는 안된다는 판결이 나왔다. 현행 법령은 전근 등을 이유로 국내에서 이주하는 경우에만 양도소득세를 면제받도록 규정하고 있지만, 회사인사로 국외로 주거를 이전한 경우도 양도소득이나 투기를 노리는 것이 아니라는 점에서 유사하므로 폭넓게 보호해야 한다는 이유에서다. 서울행정법원 행정4단독 정성완 판사는 지난 13일 A씨가 "파견발령으로 가족 전원이 중국으로 이사하게 돼 살던 아파트를 처분한 경우에는 양도소득세 비과세대상에 해당된다"며 서울 강동세무서장을 상대로 낸 양도소득세부과처분 취소소송(2010구단11651)에서 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "소득세법상 양도소득세 비과세제도의 취지는 주택이 국민의 주거생활의 기초가 되는 것인 만큼 1세대가 국내에 보유하는 1년 이상 거주한 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에 한해 과세하지 않음으로써 국민의 주거생활안정과 거주이전의 자유를 보장하려는 것"이라며 "해외파견근무라는 근무상의 형편으로 국외로 주거를 이전했더라도 그 주거이전의 장소가 국내의 다른 시·군이 아닌 국외라는 이유로 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 않는 것으로 보는 것은 양도소득세 비과세제도의 이같은 취지 및 내용에 부합하지 않는다"고 밝혔다. 회사로부터 중국발령을 받은 A씨는 가족과 함께 중국으로 주거를 옮긴 후 지난 2008년 자신이 소유하고 있던 집을 다른 사람에게 팔았다. 하지만 강동세무서가 지난 1월 A씨의 주택양도가 양도소득세 비과세 대상에 해당되지 않는다며 5,500여만원의 세금을 부과하자 소송을 냈다.

아파트 임차인이 별도로 전세권 설정등기를 했더라도 이후 주소를 이전했다면 경락대금에서 우선변제를 받을 수 없다는 판결이 나왔다. 박모(58)씨는 2002년 9월 인천 부평의 한 아파트를 집주인 이모씨에게 1,700만원을 주고 임차했다. 당시 아파트에는 주인 이씨가 국민은행으로부터 융자를 받아 채권최고액 6,200여만원의 1번 근저당권이 설정돼 있었다. 박씨는 전입신고를 하면서 임대차계약서에 확정일자를 받아 놓기는 했으나 안심이 되지 않자 법원에 전세권 설정등기까지 마쳤다. 박씨는 2003년 4월 경기 포천시로 주민등록만 옮기고 계속 아파트에 살고 있었으나 국민은행이 신청한 경매에서 법원이 경락대금 2,000여만원 가운데 세금을 제외한 1,950만원을 국민은행에 배당하자 "전세권설정등기를 마친 전세권자는 임차권설정등기를 마친 임차인과 마찬가지로 주소를 옮길 수도 있는 만큼 소액보증금 중 일정액을 최우선변제에서 제외한 것은 부당하다"며 소송을 냈다. 대법원 민사3부(주심 안대희 대법관)는 박모(58)씨가 국민은행을 상대로 낸 배당이의사건 상고심(☞2004다69741)에서 원고 패소판결을 내린 원심을 지난달 28일 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주택임차인이 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점 등을 종합하면 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 상실한다"고 밝혔다.

임대주택도 주거용 주택에 해당, 주택임대사업자가 거주하는 주택을 양도할 경우 '1가구 1주택 양도'로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 특별7부(재판장 吳世彬 부장판사)는 2일 주택임대사업자 정모씨(53)가 "임대용 주택을 거주용 주택으로 봐 양도소득세를 부과한 것은 부당하다"며 동작세무서장을 상대로 낸 양도소득세부과처분취소 청구소송 항소심(2003누16862)에서 원고항소를 기각하는 한편 구소득세법(2002년12월 개정되기 전 법률) 제89조 제3호에 대해 낸 위헌제청신청(2004아96)도 "이유없다"고 기각했다. 재판부는 판결문에서 "1세대가 2개 이상의 주택을 소유하고 있는 경우, 주거용으로 사용하는 1개 주택을 제외한 나머지 주택을 모두 임대용으로 사용하고 있다고 해도 나머지 주택들은 소유자의 주거용으로 전환할 수 있는 것이어서 주거용으로 사용하는 1개 주택의 양도에 대해 양도소득세를 과세하더라도 주거생활의 안정이나 거주이전의 자유를 해치지 않는다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "모든 임대사업자의 임대용 주택을 소유주택에서 제외할 경우 임대주택이 부동산투기에 이용될 가능성 또한 적지 않다"며 "임대사업자의 임대주택에도 양도소득세를 과세할 필요가 있다고 할 수 있고 그로 인해 헌법상 평등의 원칙이나 행복추구권, 직업선택의 자유에 반한다고도 할 수 없다"고 덧붙였다. 정씨는 지난 2001년7월 안양시에 있는 아파트를 양도하면서 양도소득세 2천여만원을 납부했다가 다음해 이 주택이 '1가구 1주택'에 해당돼 비과세 대상이라며 납부한 세금을 돌려달라고 주장했지만 세무서가 "임대용 주택을 포함, 1가구 3주택"이라며 환급을 거부하자 소송을 내 1심에서 패소했었다.

상가 임대분양 계약때 임차인이 선납한 상가발전비는 권리금으로 볼 수 없어 임대차 종료시 남은 기간만큼의 잔액을 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 지난 1월 서울고법에서 ‘상가발전비는 권리금’이라고 판단한 것과 달라 상급심의 판단이 주목된다. 서울지법 민사29부(재판장 곽종훈·郭宗勳 부장판사)는 지난달 26일 명동 밀리오레상가에 입주해 있던 권모씨 등 15명이 ㈜밀리오레를 상대로 낸 상가발전비 등 청구소송(2001가합60045)에서 “피고는 원고들에게 8백여만원∼4천7백여만원씩 모두 2억3천7백여만원을 지급하라”며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “임대분양 계약시 총 분양대금의 10%를 상가발전비로 5년치 선납하되 반환요구를 하지 않기로 합의했다”고 하지만 “피고는 5년에 걸쳐 매월 나눠 받은 것처럼 회계처리해 원고들에게 세금계산서를 발행했고, 부가세·법인세를 납부할 때도 1년마다 20%씩 지출한 것으로 신고한 사실 등이 인정된다”고 밝혔다. 재판부는 또 “상가발전비는 권리금의 일종”이라는 밀리오레 측의 주장에 대해 “상가개발비용은 이 사건 상가에 무형적 재산적 가치를 형성할 수 있는 재원은 될 지 몰라도 이미 형성된 무형의 재산적 가치에 대한 양도대가나 일정기간 동안의 이용대가가 아니므로 권리금으로 볼 수 없다”고 덧붙였다. 권씨 등은 재작년 6월 상가 개점 후 1년간의 임대계약이 만료되자 선납한 5년치 발전비 중 남은 4년치의 반환을 요구했으나 거절당하자 소송을 냈다.