임차인이 임대차 계약의 갱신을 요구한 뒤, 갱신된 계약 기간이 시작되기 전에 임대인에게 다시 계약 해지를 통지한다면 계약 종료일은 언제로 봐야 할까? 이러한 경우 해지의 효력 발생 시점은 '해지통지 후 3개월'이라는 대법원 첫 판단이 나왔다. 즉, 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 해지 의사가 임대인에게 도달했다고 하더라도 갱신된 임대차계약 기간이 개시된 때부터 3개월이 지나야만 해지의 효력이 발생하는 것은 아니라는 취지다. 대법원 민사1부(주심 서경환 대법관)는 1월 11일 A 씨(소송대리인 법무법인 위온 박찬호, 손원우, 전병모 변호사)가 B 씨를 상대로 낸 임대차보증금등반환 청구의 소(2023다258672)에서 원고승소 판결한 원심을 파기환송했다. A 씨는 B 씨로부터 한 아파트를 2019년 3월 10일부터 2021년 3월 9일까지 임대하는 계약을 체결했다. A 씨는 B 씨에게 임대차계약 갱신 요구를 통지했고, 2021년 1월 5일 B 씨에게 도달했다. 그런데 A 씨는 돌연 2021년 1월 28일 갱신된 임대차 계약을 해지한다고 통지했고, 다음 날 B 씨에게 도달했다. A 씨는 자신의 해지 통지가 도달된 지 3개월이 지난 2021년 4월 30일까지의 임대료를 지불한 뒤 아파트에서 나왔다. 하지만 B 씨는 임대차 계약이 갱신된 임대차 기간이 개시되는 3월 10일부터 3개월이 지난 6월 9일 해지됐음을 전제로, A 씨에게 이때까지 발생한 임대료 공제한 임대차 보증금과 장기수선충당금을 반환했다. 이에 A 씨는 소송을 냈다. 재판부는 "주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 '임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'며 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 '제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다'고 규정한다"며 "주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 '제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다'고 규정하고, 제2항은 '제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 규정하고 있다"고 판시했다. 그러면서 "이러한 규정을 종합하면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다"며 "갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하는데, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지"라고 설명했다. 이어 "A 씨의 갱신된 임대차 계약 해지 취지가 기재된 통지가 2021년 1월 29일 B 씨에게 도달했으니, 그로부터 3개월이 지난 2021년 4월 29일 갱신된 임대차 계약의 해지 효력이 발생했다"며 "원심으로서는 임대차 계약의 해지효력이 발생한 2021년 4월 29일을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 B 씨가 이를 A 씨에게 반환하도록 하는 판단을 했어야 한다"고 덧붙였다. 앞서 1심은 원고 일부승소, 2심은 원고패소 판결했다.

중소기업인 법인이 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우, 해당 법인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인으로서 갱신청구권을 행사하려면 어떻게 해야 할까? 대법원은 대표이사나 사내이사로 등기된 사람이 아닌 법인의 '직원'이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있어야 한다고 판단했다. 대법원 민사1부(주심 김선수 대법관)는 12월 14일 A 사(소송대리인 법무법인 청출 박종한, 배기형, 엄상윤, 이영경 변호사)가 B 사를 상대로 낸 건물인도 소송(2023다226866)에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다. A 사는 2019년 12월 4일 중소기업기본법에서 정한 중소기업인 B 사에 2019년 12월 12일부터 2년 동안 서울 용산구 한남더힐 아파트를 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1500만 원으로 임대하는 임대차계약을 체결했다. 2019년 11월 6일 설립된 B 사는 2020년 2월 25일까지는 정명호 씨가 대표이사로 등재돼 있다가 이후 김영옥(탤런트 김수미) 씨가 대표로 등재됐다. 정 씨는 김 씨의 아들이다. 계약 체결 당시 B 사의 대표이사는 2019년 12월 12일 해당 아파트를 인도받고 2020년 2월 18일 전입신고를 마친 후 그곳에서 거주해 왔다. A 사는 2021년 9월 29일 B 사에 계약 갱신 거절 의사를 표시하며 해당 부동산의 인도를 구했다. 이에 B 사는 2021년 10월 5일 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은, 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다"고 판시했다. 그러면서 "중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 '임원'이란 '등기된 이사(사외이사를 제외)'를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고 나아가 '임직원'이라는 용어도 사용하고 있다"며 "따라서 주택임대차보호법 제3조 제3항이 정한 '직원'은 중소기업법령 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다"고 설명했다. 또 "주거용 임차에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 이러한 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니다"라며 "원심이 '해당 아파트와 B 사의 본점소재지 간의 거리, 차임액수, 계약 체결 의도 등을 고려해 B 사가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다'고 설시한 것은 적절하지 않지만, 결론에 있어 원심 판단은 정당하다"고 부연했다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다. 대법원 관계자는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'과 '주거용 임차'의 의미에 관해 최초로 명시적으로 판시한 판결"이라며 "중소기업인 법인이 그 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공할 것"이라고 말했다. 승소를 이끈 배기형(37·사법연수원 46기) 법무법인 청출 변호사는 "법인 임차인이 임차를 하고 계약 갱신을 청구하기 위해서는 임차인이 주택임대차법 보호대상이 되어야 한다는 점에서 출발한 사건"이라며 "계약갱신청구권을 넘어서서 대항력과 우선변제권 등 법인이 임차인으로서 보호 받기 위한 기본적인 요건에 대한 대법원 판단을 받은 것이기 때문에 시장에 주는 파급력이 클 것"이라고 말했다. 이어 "이 판결에 따라 앞으로는 중소기업이 직원에게 복지 목적으로 주택을 임차해 제공하는 경우, 내부적으로 일정 조건 등을 갖추고 대표 등 임원이 아닌 직원 명의로 등재해야 할 것"이라며 "사택의 임대차 사건과 관련해 기준이 정립된 판결"이라고 덧붙였다.

[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."

A 씨는 2019년 4월 임대인 B 씨와 보증금 6억5000만 원에 2년간 임대차 계약을 맺고 C 아파트에 거주했다. A 씨는 임대차 계약 갱신을 요구하기 전인 2021년 1월 B 씨로부터 문자 메시지를 받았다. 해당 문자에는 "올해는 입주해야 해서 전세연장 계약이 어려운 상황이다. 이사 준비에 차질이 생기지 않도록 미리 연락하는 부분 양해 부탁한다"는 내용이 기재돼 있었다. 임대인인 B 씨가 직접 거주할 목적을 밝히며 계약 갱신 거절을 통지해 A 씨는 다른 아파트를 구해 2021년 4월 이사했다. 그런데 B 씨는 A 씨가 이사한 지 3일 만에 새 임차인과 보증금 11억 원에 임대차 계약을 맺었다. 이 사실을 알게 된 A 씨는 B 씨를 상대로 소송을 냈다. B 씨는 "A 씨가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없어 갱신 거절에 따른 손해배상의무가 없다"며 "당초 이 아파트에 직접 거주할 생각이었지만 2021년 4월 정부의 가계대출 관리 방안이 급격히 변화돼 은행에서 대출을 받지 못해 제3자에게 임대하게 된 것일 뿐이므로 새 임대에는 정당한 사유가 있다"고 맞섰다. 서울중앙지법 민사4단독 안은진 판사는 지난 18일 A 씨(소송대리인 이명현 법무법인 세창 변호사)가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가소1067836)에서 "B 씨는 A 씨에게 2250만 원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. 안 판사는 우선 "B 씨가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 A 씨에게 계약갱신 요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다"고 밝혔다. 또 "임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'는 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정, 예컨대 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것"이라며 "B 씨가 A 씨에게 갱신거절의 의사를 밝힌 2021년 1월 당시에는 금융기관에서의 대출이 어려워질 것임을 예측할 수 있었을 뿐만 아니라 B 씨가 주장하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "특별한 사정이 없으면 B 씨는 A 씨에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상 의무가 있다"며 B 씨가 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액인 2250만 원을 손해배상액으로 판단했다. A 씨를 대리한 이명현 변호사는 "임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 경우 임차인 측에서 추후 손해배상을 청구하기 위해 별도로 계약갱신 요구를 할 필요는 없다는 것이 확인됐다"며 "임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '정당한 사유'의 의미에 대해 판시했다는 점에 이번 판결의 의의가 있다"고 말했다. 그러면서 "임차인이 계약갱신을 하고자 할 때는 법정기한(임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 계약갱신 요구를 하되, 만약 임대인이 먼저 실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 별도의 계약갱신 요구는 필요하지 않을 것"이라며 "임대인이 실거주 목적으로 계약갱신 요구를 거절해 부득이 이사할 수밖에 없게 됐다면, 이사 후에 종전 임대차 목적물 소재지 동 주민센터 등에 확정일자 부여 현황 정보 제공을 요청해 임대인의 실거주 여부를 반드시 확인할 필요가 있고(새로운 확정일자가 부여된 것이 있다면 임대인이 아닌 새로운 임차인이 거주하게 된 것), 만약 임대인이 실거주하지 않은 것으로 확인된다면 적극적으로 손해배상을 청구할 필요가 있다"고 했다.

저당권 등 제한물권 없는 상태로 임대차 계약을 맺기로 특약을 맺었음에도 임대인이 이를 위반해 잔금 지급일 전 임대차 목적물에 근저당권을 설정했다면 계약 해제 사유에 해당하고 위약금도 물어야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사97단독 김재은 판사는 A 씨와 B 씨(소송대리인 박나현 변호사)가 C 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5127760)에서 "C 씨는 A 씨 등에게 1억1200만 원을 지급하라"며 지난 7월 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 4월 C 씨가 소유한 한 아파트를 보증금 8억1000만 원에 임차하기로 하고 C 씨에게 계약금 8000만 원을 우선 지급했다. 이들이 맺은 임대차 계약에는 제한물권 없는 상태에서 이 아파트를 임대차 한다는 내용이 들어있었다. 그런데 C 씨는 잔금 지급일 전 이 아파트에 채권최고액을 10억8000만 원으로 하는 근저당권을 설정했다. A 씨 등은 "근저당권을 말소하지 않으면 계약해제 후 손해배상을 청구하겠다"고 했지만, C 씨는 "잔금을 마저 지급하면 근저당권을 말소하겠다"고 버텼다. 이에 A 씨 등은 계약을 해제한 후 소송을 냈다. 서울중앙지법 “보증금 초과 금액 담보권 설정은 매우 이례적” 김 판사는 "임대차 계약 특약사항의 기재 내용, 임대차 보증금 액수, 임차인의 대항력과 우선변제권 확보의 중요성, 임대인이 임대차 계약 체결 후 잔금 지급일 사이에 임대목적물에 관해 임대차 보증금을 초과하는 금액을 채권최고액으로 하는 담보권을 설정하는 것은 향후 계약의 원만한 이행에 심각한 장애를 야기할 만한 매우 이례적인 일에 해당한다"면서 "C 씨가 임대차 계약 당시 A 씨 등과 이 사건 근저당권 설정과 관련해 아무런 논의를 하지 않은 것으로 보이는 점 등에 비춰 보면, 양측은 특약으로 C 씨가 A 씨 등에게 이 사건 아파트에 관해 제한물권 없는 상태로 임대하는 것, 즉 적어도 C 씨가 A 씨 등에게 임대차 목적물을 인도하고 A 씨 등이 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보할 때까지는 이 아파트에 제한물권을 설정하지 않기로 약정했다고 봄이 타당하다"고 밝혔다. 이어 "C 씨는 근저당권을 설정함으로써 특약에 따른 의무를 위반했고 이같은 이유로 임대차 계약은 해제됐다"면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원을 반환하고, 위약금으로 계약금 상당액인 8000만 원을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "위약금은 손해배상액 예정의 성질을 가지고, 민법 제398조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다고 규정하고 있다"며 "위약금 약정에 이르게 된 경위, A 씨 등이 지급한 계약금의 액수, C 씨의 의무 위반 내용 및 시기, A 씨 등에게 발생할 수 있는 손해의 내용과 손해액 등 제반 사정을 모두 고려해 손해배상 예정액은 8000만 원 중 40% 상당인 3200만 원으로 감액한다"고 했다. 그러면서 "C 씨는 A 씨 등에게 계약금 8000만 원에 위약금 3200만 원을 합한 총 1억1200만 원을 지급하라"고 판시했다.

상가를 임차하면서 계약금과 별도로 권리금을 지급했던 임차인이 임대차계약을 해제하겠다며 권리금 반환을 청구한다면 임대인은 권리금을 돌려줘야 할까? 대법원은 임대인 측 사정으로 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 증명이 없다면, 원칙적으로 임대인이 권리금을 반환할 의무가 없다고 판단했다. 대법원 민사2부(주심 민유숙 대법관)는 11일 A 씨가 B 씨(소송대리인 법무법인 바른 백광현 변호사)를 상대로 제기한 기타(금전) 소송(2019다219953)에서 원고승소판결한 원심을 파기하고 사건을 서울북부지법으로 돌려보냈다. 2016년 3월 한 신도시 신축 아파트 내 상가를 분양 받은 임대인 B 씨는 다음달 A 씨에게 해당 상가를 부동산중개업소 용도로 임대차보증금 3500만 원에 임대료 170만 원, 기간은 24개월인 임대차 계약을 체결했다. 계약서에는 '상가 소유권 변동 등의 사유 발생 시에도 임대차 계약은 새로운 임대인에게 동일 조건으로 승계돼야 하고, 배액상환 등으로 해제할 수 없다. 임차인 사정으로 입점이 불가능한 경우 임차인은 제3자에게 전대할 수 있고, 이에 임대인은 동의하기로 한다'는 특약이 있었다. A 씨는 계약금과 별도로 권리금 명목으로 B 씨에게 2000만 원을 지급했다. 하지만 2017년 12월 A 씨는 계약금을 포기하고 임대차계약을 해제한다면서 권리금 반환을 요구했고 B 씨가 거부하자 소송을 냈다. 대법원은 A 씨의 손을 들어준 원심을 파기했다. 재판부는 "B 씨의 사정으로 해당 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이를 이용할 수 없었다는 등의 특별한 사정에 대한 주장·증명이 없는 이 사건에서 B 씨는 원칙적으로 A 씨에게 권리금을 반환할 의무가 없다"며 "특히 A 씨는 직접 입점하지 못할 경우 제3자에게 전대할 권리를 사전에 보장 받았지만 행사하지 않았다"고 지적했다. 앞서 1,2심은 A 씨가 계약금 포기에 의한 해제권을 행사할 수 없다고 판단하면서도 임대차 계약이 묵시적으로 해제됨에 따라 권리금 계약 또한 해제됐다는 이유만으로 B 씨의 권리금 반환 의무를 인정했다. 사건을 대리한 백광현(46·사법연수원 36기) 변호사는 "임대인이 임대차 종료 즈음 그 재산적 가치를 도로 양수한다거나 권리금 수수 후 일정 기간 이상 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정했음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하는 등 특별한 사정이 있을 때만 임대인이 받은 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다는 예외적 사유를 특히 엄격하게 본 대법원 판결"이라고 말했다.

하수관 누수로 흘러나온 물에 도로가 꺼지는 싱크홀 사고가 발생한 경우 그 하수관을 관리하는 건물주와 도로 관리자인 지방자치단체에 60%의 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사6부(재판장 김행순 부장판사)는 삼성화재해상보험(소송대리인 법무법인 바로법률)이 서울시와 하수관을 설치한 A쇼핑몰 관리단을 상대로 낸 구상금청구소송(2016나35214)에서 "서울시 등은 2억4900여만원을 지급하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 2012년 9월 서울 관악구의 한 쇼핑몰 앞 도로에서 싱크홀(지반 침하)이 발생해 8층 옥외 간판 보수 작업을 하던 작업차가 넘어지는 사고가 발생했다. 이 사고로 약 25m 위 작업차에서 일하던 이모(65)씨와 보행자 등 8명이 다쳤다. 작업차 주인과 보험계약을 맺었던 삼성화재는 차 주인 등 피해자들에게 차량 피해액과 치료비 등 3억3500여만원의 보험금을 지급했다. 이후 삼성화재는 2013년 10월 "도로와 하수관의 하자가 사고의 원인이 됐다"며 서울시 등을 상대로 소송을 냈다. 재판부는 "하수관에서 지속적인 누수가 발생해 도로 지하에 토사가 유실됐고 별다른 조치 없이 방치돼 상당히 크고 깊은 동공이 생겼다"며 "평균 하중이 3.25t에 불과한 작업차량의 지지대 1개가 2시간 정도의 작업에도 견디지 못하고 도로가 침하된 것은 도로가 안전성을 갖추지 못한 것으로 볼 수 있다"고 밝혔다. 이어 "하수관과 도로의 하자로 이 사고가 발생했다고 보는 것이 타당하다"며 "따라서 이를 관리하는 서울시 등은 피해자들의 손해를 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 다만 "하수관이나 도로 지하의 문제점을 발견해 사고 예방 조치를 취하는 것은 상당히 어려운 상황이었고 하수관 누수 외에 도로에서 스며든 빗물이나 자연 지반침하 현상 등 다른 요인으로 토사 유실이 일부 발생했을 가능성도 배제할 수 없다"면서 "작업자들이 안전모 등을 착용하지 않았고 보행자들의 통행을 제대로 통제하지 않아 피해가 커진 측면이 있다"며 서울시 등의 책임을 60%로 제한했다. 앞서 1심은 "해당 하수관은 누수로 인근 토사가 유실돼 도로 지반을 침하시킬 정도로 하자가 있었고, 차량 지지대를 견디지 못한 침하된 도로도 안전성을 갖추지 못했다"며 "서울시 등은 3억3500만원을 지급하라"며 원고승소 판결했다.

허위·과장 아파트 분양광고로 인한 손해배상 청구소송은 입주민이 아파트에 입주한 지 3년내에 제기해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 표시광고법 부칙 제2조, 구 표시광고법 제11조 2항 등은 '표시광고법상의 허위·과장 광고로 인한 손해배상청구권은 행사할 수 있는 날부터 3년이 지나면 시효에 의하여 소멸된다'고 규정하고 있는데, 입주시를 시효의 기산점으로 봐야 한다는 취지다. 대법원 민사2부(주심 조희대 대법관)는 정모씨 등 83명이 "분양대금의 3%를 돌려달라"며 신안건설산업(소송대리인 법무법인 대륙아주)을 상대로 낸 손해배상소송(2017다212118)에서 "6억6500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 원고패소 취지로 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 정씨 등은 신안건설산업이 신축한 경기도 파주시의 A아파트를 분양받아 2009년 입주했다. 이 아파트 근처에는 육군부대가 있었는데, 아파트 정문과 부대 정문이 300m에 불과할 정도로 인접해 있었다. 그러나 건설사는 아파트 카탈로그 등 분양광고문에 이 군부대를 '근린공원'으로 표시했다. 예상 조감도나 모델하우스 조감도, 공사현장 조형도에도 군부대의 존재를 표시하지 않았다. 입주자 모집공고를 하면서 유의사항으로 '인근 군부대 훈련시 소음이 발생할 수 있으며, 군부대 협의내용에 따라 시선 차단벽 등이 설치될 수 있다'고만 게재했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 정씨 등은 건설사를 상대로 "허위·과장 광고로 인한 손해를 배상하라"며 2014년 12월 소송을 냈다. 재판부는 "정씨 등은 늦어도 아파트에 입주할 무렵에는 허위·과장 광고가 불법행위를 구성한다는 점을 현실적이고도 구체적으로 인식하고 있었다고 할 것"이라며 "그 무렵부터 손해배상청구권의 소멸시효가 진행된다고 보아야 한다"고 밝혔다. 1심은 "정씨 등은 아파트 입주 무렵이나 또는 늦어도 다른 수분양자들이 제기한 소송에서 신안건설의 허위·과장 광고로 인한 손해배상책임을 인정한 1심 판결 선고일인 2011년 11월 무렵에는 손해배상청구권을 행사할 수 있었는데, 이 사건 소송은 그로부터 3년이 경과한 2014년 12월에 제기됐으므로 시효가 소멸됐다"며 원고패소 판결했다. 그러나 2심은 "정씨 등이 아파트에 입주할 무렵 허위·과장광고를 알았다고 볼 여지는 있으나 그런 점만으로는 그 광고가 불법행위를 구성한다는 사실까지 알았다고 보기 부족하다"며 "관련 사건의 상고심은 2013년 11월에야 확정됐으므로 아직 3년이 경과하지 않았다"며 신안건설산업의 배상책임을 인정했다.

집합건물 관리단으로부터 건물 관리를 위탁받으면서 관리비 부과와 징수에 관한 업무를 위탁받은 업체는 구분소유자를 상대로 체납 관리비를 직접 재판상 청구할 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 건물 위탁관리업체인 K사(소송대리인 법무법인 태평양)가 연모씨를 상대로 낸 관리비 청구소송(2014다87885)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "위탁관리회사가 관리업무를 수행하는 과정에서 체납관리비를 추심하기 위해 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하지만, 다수의 구분소유자가 집합건물의 관리에 관한 비용 등을 공동으로 부담하고 공용부분을 효율적으로 관리하기 위해 구분소유자로 구성된 관리단이 전문 관리업체에 건물 관리업무를 위임해 수행하도록 하는 것은 합리적인 이유와 필요가 있는데다 그러한 관리방식이 일반적인 거래현실이며, 관리비의 징수는 그 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소"라고 밝혔다. 이어 "관리단으로부터 집합건물의 관리업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기해 관리비를 청구할 당사자 적격이 있다"고 판시했다. K사는 서울시 관악구 신림동에 있는 한 건물의 관리를 위탁 받았다. 그런데 건물 지분의 절반을 갖고 있던 연씨는 2011년 10월부터 2012년 9월까지 건물 상가 부분 중 임대가 되지 않고 비어 있는 부분에 대한 관리비 가운데 자신이 내야 할 금액을 내지 않았다. 이에 K사는 연씨에게 "체납관리비 1억5600여만원을 지급하라"며 소송을 냈다. 연씨는 "K사는 건물의 관리업무를 위임받아 관리 업무를 수행하는 위탁관리업체에 불과하므로, 관리단을 대신해 관리비를 징수할 권한만 있을 뿐 독자적으로 구분소유자에게 관리비를 청구할 권리를 갖지 못한다"고 맞섰다. 1,2심은 K사의 손을 들어줬다.

개성공업지구에 있는 우리 기업 간에 민사분쟁이 발생하면 우리나라 법원이 재판관할권을 가진다는 대법원 판결이 나왔다. 민사분쟁의 목적물이 개성공단 내에 있어 현재 남북 상황을 볼 때 소송결과에 따른 강제집행이 불가능하더라도 마찬가지로 우리 법원이 재판할 수 있다는 취지다. 대법원 민사3부(주심 박병대 대법관)는 개성신영㈜(소송대리인 법무법인 이공)이 개성한샘㈜을 상대로 낸 건물명도소송(2015다255265)에서 원고승소 판결한 원심을 최근 확정했다. 재판부는 "개성공업지구 현지 기업 사이의 민사분쟁은 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서에 기초한 경제활동을 영위하다가 발생한 사건이라는 점을 고려할 때 대한민국 법원은 개성공업지구 현지 기업 사이의 민사분쟁에 대해서도 당연히 재판관할권을 가진다"며 "이는 소송의 목적물이 개성공업지구 내에 있는 건물이라고 해서 달리 볼 것이 아니다"라고 밝혔다. 이어 "이행의 소는 원칙적으로 원고가 이행청구권의 존재를 주장하는 것으로서 권리보호의 이익이 인정되고, 이행판결을 받아도 집행이 사실상 불가능하거나 현저히 곤란하다는 사정만으로 그 이익이 부정되는 것은 아니다"라며 "피고인 개성한샘은 원고인 개성신영이 개성공업지구에 위치한 이 사건 건물에 관한 인도청구의 소에서 승소하더라도 강제집행이 곤란하므로 소의 이익이 없다는 것을 상고이유로 삼았지만 이 주장은 받아들일 수 없다"고 판시했다. 두 기업은 개성공단을 소재지로 설립된 회사다. 개성한샘은 개성신영이 개성공단 내에 소유하고 있던 건물을 2014년 12월 30일까지 빌렸다. 개성신영은 임대차 계약이 종료됐는데도 건물을 돌려주지 않자 소송을 냈다. 남북교류협력의 상징이던 개성공단은 핵실험과 장거리 미사일 발사 문제로 남북이 갈등을 빚다 올 2월 폐쇄됐다. 앞서 1,2심도 개성신영의 손을 들어줬다.