허위·과장 아파트 분양광고로 인한 손해배상 청구소송은 입주민이 아파트에 입주한 지 3년내에 제기해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 표시광고법 부칙 제2조, 구 표시광고법 제11조 2항 등은 '표시광고법상의 허위·과장 광고로 인한 손해배상청구권은 행사할 수 있는 날부터 3년이 지나면 시효에 의하여 소멸된다'고 규정하고 있는데, 입주시를 시효의 기산점으로 봐야 한다는 취지다. 대법원 민사2부(주심 조희대 대법관)는 정모씨 등 83명이 "분양대금의 3%를 돌려달라"며 신안건설산업(소송대리인 법무법인 대륙아주)을 상대로 낸 손해배상소송(2017다212118)에서 "6억6500여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 원고패소 취지로 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 정씨 등은 신안건설산업이 신축한 경기도 파주시의 A아파트를 분양받아 2009년 입주했다. 이 아파트 근처에는 육군부대가 있었는데, 아파트 정문과 부대 정문이 300m에 불과할 정도로 인접해 있었다. 그러나 건설사는 아파트 카탈로그 등 분양광고문에 이 군부대를 '근린공원'으로 표시했다. 예상 조감도나 모델하우스 조감도, 공사현장 조형도에도 군부대의 존재를 표시하지 않았다. 입주자 모집공고를 하면서 유의사항으로 '인근 군부대 훈련시 소음이 발생할 수 있으며, 군부대 협의내용에 따라 시선 차단벽 등이 설치될 수 있다'고만 게재했다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 정씨 등은 건설사를 상대로 "허위·과장 광고로 인한 손해를 배상하라"며 2014년 12월 소송을 냈다. 재판부는 "정씨 등은 늦어도 아파트에 입주할 무렵에는 허위·과장 광고가 불법행위를 구성한다는 점을 현실적이고도 구체적으로 인식하고 있었다고 할 것"이라며 "그 무렵부터 손해배상청구권의 소멸시효가 진행된다고 보아야 한다"고 밝혔다. 1심은 "정씨 등은 아파트 입주 무렵이나 또는 늦어도 다른 수분양자들이 제기한 소송에서 신안건설의 허위·과장 광고로 인한 손해배상책임을 인정한 1심 판결 선고일인 2011년 11월 무렵에는 손해배상청구권을 행사할 수 있었는데, 이 사건 소송은 그로부터 3년이 경과한 2014년 12월에 제기됐으므로 시효가 소멸됐다"며 원고패소 판결했다. 그러나 2심은 "정씨 등이 아파트에 입주할 무렵 허위·과장광고를 알았다고 볼 여지는 있으나 그런 점만으로는 그 광고가 불법행위를 구성한다는 사실까지 알았다고 보기 부족하다"며 "관련 사건의 상고심은 2013년 11월에야 확정됐으므로 아직 3년이 경과하지 않았다"며 신안건설산업의 배상책임을 인정했다.

임차인의 파산관재인이 임대차계약을 해지한 경우 임대인의 손해배상청구를 제한하고 있는 현행 민법 규정은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 신모씨가 "임차인의 파산관재인이 계약을 해지한 경우 임대인이 손해배상을 청구하지 못하도록 하고 있는 민법 제637조 2항은 위헌"이라며 낸 헌법소원사건(2014헌바292)에서 최근 재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정했다. 민법 제637조 1항은 '임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다'고 하고 있고, 2항은 '전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다'고 규정하고 있다. 헌재는 "이 조항은 임차인의 파산관재인이 해지권을 행사한 경우 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 면하되 다만 해지 자체로 인해 발생하는 손해의 배상을 구할 수 없도록 하는 것"이라며 "임대인에게 특별한 불이익을 감수하도록 하는 조항이라고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "파산절차를 신속하게 진행함으로써 파산채권자 전체의 이익을 도모한다는 공익은 파산제도의 목적을 달성하기 위한 가장 본질적인 것이고 임대차계약 해지권을 실질적으로 보장함으로써 임차인을 보호한다는 공익 역시 매우 중대한 것이므로, 법익의 균형성을 갖췄다"고 설명했다. 또 "회생절차가 개시된 경우와 달리 임차인이 파산한 경우에만 임대인의 손해배상청구권을 제한하는 것은 파산절차가 회생절차에 비해 절차의 신속성을 더욱 절실하게 요구한다는 점을 고려한 것으로, 이 같은 차별 취급에는 합리적인 이유가 있어 평등원칙에도 위배되지 않는다"고 했다. 신씨는 2010년 6월 자신이 소유한 서울 강남구의 한 건물을 A저축은행에 3년 간 임대했다. 그러다 2012년 A저축은행은 파산선고를 받았고 예금보험공사가 파산관재인으로 선임됐다. 공사는 신씨에게 임대차계약을 해지한다고 통보한 후 2013년 1월 신씨를 상대로 임차보증금의 반환을 요구하는 소송을 제기했다. 신씨는 재판과정에서 임대차계약 해지로 발생한 손해를 임차보증금에서 공제해야 한다고 맞서면서 2013년 7월 법원에 민법 제637조 2항에 대한 위헌법률심판제청을 신청했으나 기각되자 이듬해 7월 헌법소원을 냈다.

건물 관리인은 파산한 회사의 밀린 관리비를 파산 회사의 강제관리인에게 직접 청구할 수 없다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 강제관리인은 파산한 회사의 대리인이 아니므로 회사의 채무에 대해 직접 책임을 지지 않는다고 본 첫 판결이다. 서울고법 민사23부(재판장 이광만 부장판사)는 지난달 24일 ㈜테마알앤디가 "밀린 관리비 3억여원을 지급하라"며 파산자인 ㈜한국부동산신탁의 강제관리인 A변호사를 상대로 낸 체납관리비 청구소송 항소심(2012나89926)에서 1심과 같이 원고패소 판결했다. 민사집행법 제169조1항은 강제관리인은 강제관리 대상 건물의 수익에서 부동산이 부담하는 조세, 그 밖의 공과금을 뺀 뒤에 관리비용을 변제하도록 규정하고 있다. 그동안은 강제관리인이 부동산 수익에서 관리비용을 먼저 변제하지 않을 때 채권자는 누구를 상대로 변제를 청구할 수 있는지 명확하지 않았다. 재판부는 판결문에서 "민사집행법에서 강제관리인에게 관리비용을 변제하도록 규정하고 있더라도, 이는 강제관리인에게 관리비용을 변제할 실체법상의 의무를 부과하는 조항이라고 해석할 것이 아니다"라며 "강제관리인은 집행법원을 대신해 부동산을 관리하는 역할을 담당하면서, 집행보조기관으로서 절차상의 의무를 부담할 뿐"이라고 밝혔다. 또 "강제관리인이 건물의 수익금을 관리비용으로 우선적으로 변제하지 않은 경우에는 민사집행법에 따라 배당에 이의 신청을 하거나, 강제관리인을 상대로 선량한 관리자의 주의의무 위반으로 인한 손해배상청구 소송을 내야 한다"고 덧붙였다. 한국부동산신탁은 1995년 성남시 분당구에 토지에 종합터미널과 복합쇼핑몰인 테마폴리스를 신축해 임대·관리했고 건물 일부를 구분소유하고 있다. 이후 한국부동산신탁은 파산했고 법원은 부동산 강제관리인으로 A변호사를 선임했다. 테마폴리스를 관리하던 테마알앤디는 그동안 한국부동산신탁이 체납한 공용관리비와 지연손해금 3억원을 내라며 지난해 3월 소송을 냈다.

부동산 공인중개사가 계약을 중개하며 임차인에게 "근저당권을 말소해주겠다"고 했다가 보증금을 잃게 했다면 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 하지만 임차인에게도 책임을 물어 손해액의 60%만 돌려주라고 결정했다. 2010년 5월 A씨는 부산 남구에서 오피스텔을 빌리려고 근처 부동산에 방문했다. 공인중개사 B씨는 마침 좋은 오피스텔이 있는데 근저당권이 설정돼 싸게 나왔다며 서둘러 임대차 계약을 체결할 것을 권했다. 근저당권이 마음에 걸린 A씨가 계약을 주저하자 B씨는 "보증금을 먼저 내면 집주인이 근저당권을 말소해주겠다고 했다"며 설득했다. B씨는 임대차계약서에 자필로 '임대인은 전세권 설정에 동의하고 선순위 근저당권은 말소해지 한다'라는 문구까지 써줬다. 안심한 A씨는 계약을 맺고 다음날 바로 보증금 5000만원을 모두 집주인에게 냈다. 문제는 그해 9월 발생했다. 말소되지 않은 상태로 남아있던 선순위저당권이 실행돼 오피스텔이 경매에 들어간 것이다. A씨는 5000만원 중 절반가량인 2590만여원만 돌려받았다. 4개월만에 살 곳도 잃고 돈도 잃게 된 A씨는 "B씨가 책임지고 근저당권을 말소해주겠다고 약속해 계약을 체결했다"며 소송을 냈다. 부산지법 민사단독 박무영 판사는 지난달 25일 A씨가 B씨를 상대로 낸 손해배상청구 소송(2011가단79391)에서 "B씨는 A씨에게 1440여만원을 지급하라"며 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 박 판사는 판결문에서 "B씨는 A씨로 하여금 근저당권이 문제없이 말소될 것이라고 착각할 여지를 만들어 손해를 입혔다"며 "B씨에게는 공인중개사로서 보증금 지급과 근저당권 말소를 동시이행하도록 권고하는 등 위험을 최소화할 수 있는 조치를 권고할 책임이 있다"고 설명했다. 박 판사는 "그러나 A씨가 계약을 체결하며 당시 선순위 근저당권이 설정된 사실을 알고 있었으므로 공인중개사의 중개행위에만 의지할 것이 아니라 스스로 보증금을 돌려받지 못할 수 도 있다는 위험성을 신중하게 고려했어야 한다"며 "A씨의 과실이 손해의 발생과 확대의 중요한 원인이 되었으므로 손해배상금액 비율은 60%로 제한한다"고 덧붙였다.

재개발 조합과 분양대금 문제로 다툼이 생겨 입주를 거부하고 있다고 하더라도 분양받은 아파트의 입주지정기간이 지난 후에는 관리비를 내야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사9부(재판장 李聖昊 부장판사)는 21일 수유삼성아파트입주자대표회의가 임모씨를 상대로 낸 관리비 청구소송(2003나61329)에서 "피고는 원고에게 관리비와 연체료 1백91만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "주택건설촉진법 등 관련 법령을 살펴보면 공동주택의 관리비 납부의무자로 규정하고 있는 '입주자'에는 소유자는 물론이고 수분양권자로서 분양처분이 있기전에 임시사용승인을 받아 입주가 허용된 조합원도 포함된다고 봄이 상당하므로 피고가 이 사건 건물을 분양받은 후 분양처분 고시에 의해 소유권을 취득한 이상 관리비 납부의무가 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "피고가 입주하지 않는데 대해 아무런 귀책사유가 없다고 가정하더라도 소외 재개발조합과의 사이에 입주거부의 정당성을 따져 관리비를 납부할 경우 입게 될 손해에 대해 손해배상청구 등의 방법으로 해결돼야 할 문제이지 이를 이유로 관리비 지급책임을 면할 수는 없다"고 덧붙였다. 삼성아파트입주자대표회의는 임씨가 재개발 아파트를 분양받은 뒤 "분양처분 고시전에 분양대금을 납부토록 하는 것은 부당하다"며 입주지정기간이 지나서도 입주를 하지 않고 관리비 납부도 거부하자 소송을 냈었다.