아파트가 경매로 넘어갈 상황이라는 것을 알면서도 시세보다 낮은 금액의 임대차 계약을 체결해 경매절차에서 1순위 배당권자가 됐다면, 이는 소액임차인을 보호하는 주택임대차보호법을 악용한 것이므로 우선변제를 받는 소액임차인으로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. A씨는 2014년 5월 강원도 원주시에 있는 B씨 소유의 아파트를 보증금 1300만원, 임차료 월 40만원에 임차했다. 당시 아파트는 평균 매매가격이 2억원 정도였는데 이미 2013년부터 우리은행 등 채무자들로부터 시세를 훌쩍 넘는 3억원가량의 근저당권설정이 되어 있었다. 아파트는 A씨가 임대차 계약을 맺은 지 두달만인 2014년 7월 임의경매 절차로 넘어갔다. 법원은 2015년 3월 배당금액 1억 8000여만원 중 소액임차인인 A씨를 1순위로 해 1300만원을 배당하는 내용의 배당표를 작성했다. 우리은행으로부터 채권을 양수받아 4순위 근저당권자가 된 C회사는 "A씨는 소액임차인으로 보호받을 수 없는 임차인"이라며 "A씨에게 배당된 1300만원을 달라"고 소송을 냈다. 춘천지법 원주지원 민사2단독 서효진 판사는 C회사가 A씨를 상대로 낸 배당이의소송(2015가단31789)에서 최근 원고승소 판결했다. 서 판사는 "주택임대차보호법이 임차인에게 경매 시 우선 변제를 받을 수 있도록 한 것은 사회적 약자인 임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이므로, 제도의 취지를 고려할 때 임차인이 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익이나 채무자의 이익을 도모하기 위한 것일 때는 적용되지 않는다고 봐야 한다"고 설명했다. 이어" A씨의 계약내용은 시세보다 낮을 뿐만 아니라 최우선변제되는 소액임차인의 요건에 맞춰 보증금이 1300만원으로 정해져 있고 임차당시 A씨는 자신 소유의 가까운 아파트에 거주하고 있어 굳이 이 아파트를 임차할 이유도 없는 것으로 보인다"고 밝혔다. 또 "A씨는 이전에 법원 경매에 참여해 배당금을 수령한 적이 있고, 주택 건물을 경매로 낙찰받은 적도 있는 등 경매절차에 익숙해 보인다"며 "A씨는 아파트가 경매될 것을 알면서도 주택임대차 보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 한 것이므로 법이 보호하는 소액임차인에 해당하지 않아, A씨의 배당금을 1300만원에서 0원으로 경정하고 그 금액만큼 원고의 배당액을 늘려야 한다"고 판시했다.

건물이 경매에 넘어갈 것이라는 점을 알면서도 시세보다 훨씬 싼 보증금을 내고 임대차계약을 체결한 임차인은 소액임차보증금 최우선변제 대상에서 제외해야 한다는 첫 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 최근 주택을 팔아도 대출금 등을 갚지 못하는 '깡통주택'이 속출하고 있는 가운데 나온 것이어서 깡통주택을 임차하려는 소액세입자들은 각별한 주의가 필요해 보인다. 2011년 11월 대전에 사는 공인중개사 전모씨는 부인 최모씨를 시켜 A아파트 임대차계약을 체결했다. A아파트는 이미 채권최고액 합계가 8억4600만원으로, 시세 6억5000만원을 훌쩍 넘은 상태였다. 언제 경매에 넘어가도 이상할 게 없는 상황이었다. 이런 상황 때문에 당시 A아파트와 비슷한 조건의 다른 아파트들의 평균 임대차보증금은 3억5000여만원이었지만, 전씨 부부는 보증금으로 단돈 2000만원을 내고 A아파트를 빌릴 수 있었다. A아파트로 이사한 최씨는 전입신고를 마치고 확정일자도 받았다. 주택임대차보호법에 따라 소액임차보증금은 최우선변제를 받을 수 있기 때문이었다. 전씨 부부는 원래 살던 집은 1억5000만원의 보증금을 받고 다른 사람에게 빌려줬다. 예상대로 A아파트는 임의경매에 넘어갔고, 법원은 압류권자인 서대전세무서에 210여만원을, 근저당권자인 S은행에게 4억1000여만원을 배당하는 것으로 배당표를 작성했다. 최씨는 "확정일자를 정상적으로 받은 임차인인데도 소액임차보증금을 최우선변제받지 못했다"며 소송을 냈다. 1·2심은 "소액임차보증금에 대해 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법의 취지는 영세임차인의 임차보증금이 그들의 전재산이나 다름없는 것이어서 그에 대한 특별한 보호가 절실하다는 필요에서 마련된 조항인데, 가장 임차인에 대해 이 조항이 적용되지 않는 것은 물론이고, 설령 임대차계약을 체결하고 실제 주택을 사용·점유하는 등 진정한 임차인과 같은 외형을 갖췄다고 하더라도 소액임차인 보호 규정을 악용해 다른 채권자들의 권리를 해하고 자신의 이익을 위해 주택을 점유·사용하는 자에게는 이 조항이 적용되지 않는다"며 원고패소판결했다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 12일 최씨가 S은행을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2013다62223)에서 원고패소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "최씨는 이미 자기 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액 합계가 시세를 초과하는 아파트를 임차했고, 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세보다 현저히 늦은 임차보증금만을 지급하고 임대차 계약을 체결한 점 등을 감안하면 최씨는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것이므로 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인에 해당하지 않는다고 판단한 원심은 정당하다"고 밝혔다. 피고 측을 대리했던 법무법인 지안의 유정인(43·사법연수원 36기) 변호사는 "그동안 소액임차보증금 우선변제 규정을 악용해 채권자들이 채권을 우선변제 받기 위해 허위 임대차 계약을 맺는 경우 보호대상이 아니라고 본 사례는 많았지만, 실제 임대차 계약에 따라 임차건물에 거주를 하고 확정일자를 받은 임차인이 제도를 악용했다는 이유로 보호대상에서 제외된다고 본 첫 판결이라는 데 의미가 있다"고 설명했다.

건물 등의 임대차 계약기간을 20년 이상 정할 수 없도록 강제한 민법 규정에 대해 위헌결정이 내려졌다. 헌법재판소는 26일 ㈜신촌역사(대리인 법무법인 지평지성)가 민법 제651조에 대해 낸 헌법소원사건(2011헌바234)에서 재판관 6(위헌):3(합헌)의 의견으로 위헌결정을 내렸다. 헌재는 결정문에서 "대법원이 밝힌 입법취지에 따르면, 민법 제651조는 임차인에게 지나치게 장기간 동안 물건의 이용을 맡길 경우 물건에 대한 관리와 개량이 소홀해질 수 있다는 사회경제적 관점에서 규정한 강행규정이지만, 계약 당사자는 임대차계약을 하면서 임차물의 관리와 개량에 관한 주체와 방법 등을 구체적으로 정할 수 있으므로 장기간 임대차로 인한 관리소홀이나 사회경제적 손실의 염려를 덜게할 수 있다"고 밝혔다. 헌재는 "계약 이후 제반 사정의 변화에 따라 임차인은 영업전망에 따라 20년 이상의 임대차를 묵인하고 계속 임차하기를 원할 수도, 아니면 20년 초과부분의 무효를 주장하고 20년 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있을 뿐 아니라 임대인 역시 영업전망이 좋을 경우 20년 초과 임대차의 주장하거나 임대료의 대폭 인상을 요구하는 등 이 조항을 악용할 여지가 있다"고 지적했다. 이어 "임대차존속기간에 관한 당사자의 의사가 불분명할 때 민법이 이를 보완하는 기능을 넘어서 당사자의 의사가 명확할 때조차도 당사자의 의사를 배제하고 20년을 강제함으로써 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이를 악용할 여지를 만들어주는 것은, 입법목적의 실현을 위해 필요한 범위를 벗어나는 과도한 제한이라고 봐야 한다"고 덧붙였다. 그러나 박한철·이진성·강일원 재판관은 "경제사정의 변화에 따라 임대차계약을 장기간 변화없이 유지하도록 하는 것은 계약 당사자 일방에게 지나치게 불리할 수도 있으므로 민법 제651조는 사정 변경에 따라 계약을 재검토할 기회를 부여한다는 의미도 있다"며 "다수의견은 경제사정의 변화에 따라 당사자가 법률조항을 악용할 여지도 있다고 주장하지만, 경제사정이 변화해 계약내용을 변경하는 것이 부당하다고 볼 수 없고, 이 조항이 임대인의 계약의 자유를 침해한다고 볼 수 없다"는 반대의견을 냈다. 신촌역사는 2004년 2월 대우건설과 공사도급계약을 체결하면서 신촌민자역사에 관한 임대차계약을 체결할 권한을 대우건설에 위임했다. 대우건설은 같은해 7월 ㈜성창에프엔디와 신촌역사건물 일부에 대해 30년동안 임대료 750억원을 납부하는 임대차계약을 체결했고, 성창에프엔디는 2006년 9월까지 임대료 원금 750억원과 연체이자 등을 지급했다. 성창에프엔디는 임대차계약기간 중 20년이 넘는 부분은 민법에 위반돼 무효"라고 주장하며 이미 지급한 250억원 중 175억원을 돌려달라는 소송을 내 1심에서 승소했고, 패소한 신촌역사는 헌법소원을 냈다.

부부가 집 한 채에 대한 지분을 나눠 갖고 있더라도 취득세 경감 요건을 따질 때에는 공유지분 만큼이 아니라 집 값 전체를 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 지방세특례제한법은 다른 집을 소유하지 않은 사람이 9억원 이하의 집을 살 때는 취득세의 75%를 깎아주도록 규정하고 있다. 부산고법 행정1부(재판장 최인석 수석부장판사)는 지난달 29일 한모(62)씨 부부가 부산 해운대구청을 상대로 낸 취득세경정청구거부처분취소 소송의 항소심(2012누4005)에서 1심과 같이 원고 패소 판결했다. 재판부는 "한씨 부부가 주장하는 것처럼 각 공유지분의 가액을 기준으로 취득세 경감 범위를 결정한다면 입법취지가 훼손되고 이른바 지분 쪼개기 등의 편법으로 규정이 악용될 수 있다"고 밝혔다. 한씨 부부는 2011년 12월, 부산 해운대에 있는 한 주상복합아파트를 반씩 나눠 구입한 뒤 "집값은 9억이 넘지만 각자의 지분은 9억원 이하"라며 "취득세 감면 해택을 받아야 한다"고 주장하며 소송을 냈다.

국세 납세 고지서 발송일 후에 설정된 피담보채권에 우선해 국세를 징수할 수 있도록 한 법률은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 지난달 23일 아파트 전세권자 배모씨가 국세기본법 제35조1항에 대해 낸 헌법소원사건(☞2011헌바97)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다. 헌재는 "조세채권과 피담보채권과의 우열을 가리는 기준시점을 납세고지서 발송일보다 이후의 시점으로 한다면 납세의무자의 허위 담보권 설정 등을 통해 국세징수가 불가능 또는 곤란해질 우려가 있다"며 "허위채권에 기한 담보권 설정으로 조세채무를 회피하는 악용사례를 방지하기 위해서도 납세의무 확정일 이후인 납세고지서 발송일 이후에는 조세채권을 우선적으로 보호하는 것이 필요하다"고 밝혔다. 헌재는 "담보권을 체결하려고 하는 자는 상대방인 납세의무자에게 납세증명서 등을 발급받아줄 것을 요청하거나 납세의무자로부터 증명발급 위임을 받아 상대방의 조세채무의 존부와 범위를 확인할 수 있으므로 담보권자의 예측가능성은 어느 정도 보장되고 있다"고 덧붙였다. 배씨는 2007년 9월 충남 태안읍의 전모씨의 소유 아파트에 전세권 설정등기를 마치고 거주해왔다. 전씨는 앞서 2005년 사업소득세와 종합소득세 등 신고를 누락했고, 충남 세무서는 세액을 고쳐 2007년 2월부터 6월까지 전씨에게 고지했다. 이후 전씨의 아파트에 근저당권을 가지고 있던 농협이 경매 신청을 하자 경매법원은 국가 조세채권의 법정기일이 전세권설정등기일보다 앞서는 것으로 배당표를 작성, 배씨를 배당에서 제외했다. 전씨는 배당이의의 소를 냈으나 1심에서 패소하자 항소하면서 지난해 5월 헌법소원을 제기했다.