상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다는 것이다. 서울고법 민사9부(재판장 남성민 부장판사)는 지난 9일 A씨가 B씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환소송(2021나2026893)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 새로운 임대차계약 체결 위한 협의요청 인정할 증거 없어 서울고법, 임대인에 승소판결 약사 A씨는 상가 주인 B씨와 임대차계약을 체결하고 10년 이상 약국을 운영해왔다. 계약이 종료될 무렵 약국 임대차보증금은 7억2500만원, 월 차임은 1000만원이었다. 그런데 B씨가 임대차계약 종료를 앞두고 A씨에게 임대차보증금을 10억원, 월 차임을 3000만원으로 올려줄 것을 요구했고, 이후 두 사람은 계약갱신조건에 관한 내용증명을 수차례 주고받았다. 하지만 조건이 맞지 않아 결국 2018년 3월 임대차계약이 종료됐다. 임대차계약 종료 후에도 A씨가 나가지 않자 B씨는 A씨를 상대로 건물 명도소송(2021나2026886)을 냈다. A씨는 B씨가 고액의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수기회를 방해했다며 권리금 상당액에 대한 손해배상을 요구하는 맞소송(반소)을 냈다. 1심은 상가의 적정 월 차임액에 대한 감정결과 임대차보증금이 0원임을 전제로 2214만원으로 평가됐다며 임대차계약 종료 무렵 B씨가 제안한 계약조건이 적정 월 차임 및 기존 월 차임에 비해 상당히 높은 금액이었다는 점 등을 근거로 B씨의 권리금 회수기회 방해행위가 있었다고 판단했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 감정평가에 따른 권리금 상당액인 4억4682만원을 지급하라"고 판시했다. 하지만 항소심의 판단은 달랐다. 재판부는 "B씨가 A씨의 권리금 회수를 방해해 손해를 발생하게 했다고 보기 어렵다"며 "A씨의 반소 청구 중 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구는 이유 없다"고 판결했다. 재판부는 "상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다"며 "이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 A씨가 B씨에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 제시하는 대법원 판결(2019. 7. 4. 선고 2018다284226)은 '임차인이 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구했으나, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다'고 본 사례이고, 또 다른 판결(2019. 7. 10 선고 2018다239608)은 '임차인이 신규임차인과 (권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론이고) 권리금 계약 자체를 예정하고 있지 않아 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했거나 임차인에게 어떠한 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다'고 본 사례로, 본건과는 모두 사안을 달리해 A씨의 주장을 뒷받침하는 근거로 원용할 수 없다"고 했다. B씨를 대리한 법무법인 세종의 최철민(48·사법연수원 31기)·이재성(32·변호사시험 8회) 변호사 등은 "그동안 대법원은 임대인이 임대차기간 종료 무렵 현저히 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우에는 실제로 권리금계약을 체결하지 않았거나 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다고 판단했고, 이에 근거해 이 사건 1심은 임대인이 적정 월 차임의 약 1.7배 수준의 현저히 높은 계약조건을 요구하였음을 이유로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 인정했다"면서 "하지만 이와 같은 대법원 판례는 최소한 임대인과 임차인 사이에 신규 임대차계약 체결이 논의되는 상황을 전제로 한 것이었고, 이 사건의 경우 기존 임대차계약에 관한 갱신조건만이 논의되었을 뿐 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도를 하지 않았었기에 기존 판례가 그대로 적용될 수 있는 사안이라고 보기는 어려웠다"고 했다. 그러면서 "세종은 항소심에서 권리금 회수기회 방해행위에 관한 상가임대차법 조항은 임대인의 계약체결의 자유를 제한하므로 엄격하게 해석돼야 한다는 점과 임차인이 그동안 적정 월 차임에 비해 상당히 낮은 수준의 차임만을 부담했기에 임대인이 고액의 계약갱신조건을 제안할 수밖에 없었던 합리적인 이유가 있었음을 주장·증명했다"면서 "항소심 재판부도 이러한 주장을 받아들여 임차인의 손해배상 청구를 전부 기각한 것"이라고 설명했다.

공인중개사가 아닌 자가 부동산 매물을 과장 광고해 임대차계약을 체결하게 한 것은 기망행위에 해당하므로 임차인에게서 받은 수수료와 권리금을 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울동부지법 민사9단독 이헌영 판사는 최근 약사인 김모(38)씨가 인테리어 업자 A(48)씨와 공인중개사 B(59)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(☞ 2012가단854)에서 "A씨와 B씨는 김씨에게 3600만원을 돌려줘라"라며 원고 승소 판결을 했다. 이 판사는 "A씨가 '1일 처방전 수가 100건이 넘는다'는 등 건물에 대해 과장해 알려줬고 이번에 계약을 안 하면 다른 사람이 계약할 것처럼 얘기해 서둘러 계약할 것을 종용했다"며 "A씨의 이런 행동들은 거래관계의 신의성실의 원칙상 허용할 수 없는 기망행위에 해당해 김씨는 A씨와 B씨가 한 중개계약을 취소할 수 있다"고 밝혔다. 이 판사는 "상품을 선전할 경우 거래의 중요한 사항에 대한 구체적인 정보를 지나치게 허위로 거래 상대방에게 말하는 것은 기망행위에 해당한다"며 "기망행위는 자신의 상품을 선전하는 경우만 해당하는 것이 아니라 자기가 직접 당사자가 아닌 거래행위에 제공하는 정보에 대해서도 마찬가지로 적용해야 한다"고 설명했다. 약국을 개설하기 위해 건물을 알아보던 김씨는 지인의 소개로 인테리어 업자 A씨를 만났다. A씨는 "하루에 처방전이 100건 넘게 나오는 건물을 안다"며 용인시 소재의 한 건물을 소개했다. A씨의 말에 혹한 김씨는 임대차계약을 맺고 A씨에게 수수료 600만원을, 공인중개사 B씨에게 '바닥권리금' 명목으로 3000만원을 줬다. 그러나 A씨의 말과는 다르게 약국은 손님이 없어 계속 적자가 났고 결국 문을 닫았다. 김씨는 "A씨의 과장된 말에 속아 손해를 입었다"며 "권리금과 수수료를 돌려달라"며 소를 제기했다.

건물 대부분을 임차한 병원으로부터 건물 1층 점포를 재임대(전대차)받아 약국을 개설했다면 약사법에서 금지하는 구내약국에 해당한다는 판결이 나왔다. 전대차란 임차인이 임차물을 제3자(전차인)에게 임대하는 것을 말한다. 서울행정법원 행정14부(재판장 진창수 부장판사)는 지난 16일 약사 한모(48·여)씨가 서울 성북구 보건소장을 상대로 낸 약국개설등록 반려처분 취소소송(2012구합13283)에서 "한씨의 약국과 병원이 공간적으로 독립됐다고 볼 수 없다"며 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "지하 2층·지상 8층의 건물 면적 중 병원을 제외한 면적은 5%에 불과하다"며 "병원 출입문을 통해 한씨의 약국으로 바로 출입할 수 있고 약국 앞 공터가 병원 주차장으로 사용되고 있어 두 시설이 공간적으로 분리됐다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "한씨가 약국 점포를 건물 소유자가 아닌 병원 원장으로부터 전차한 것을 볼 때 약국이 병원으로부터 공간적·기능적인 관계에서 독립적이라고 볼 수 없다"고 설명했다. 재판부는 이어 "병원 부근은 유동인구가 많지 않아 한씨의 약국이 설치되면 병원의 처방을 전담하는 구내약국의 역할을 할 가능성이 크다"며 "이는 원외조제를 의무화하기 위해 의료시설 안에 약국 설치를 금지한 약사법의 취지에 반한다"고 지적했다. 법원 관계자는 "약국과 병원이 같은 건물에 있다고 해서 모든 약국의 개설이 금지되는 것은 아니다"라며 "약국이 의료시설 구내에 포함됐는지 여부는 구조의 독립성 등을 종합적으로 판단해서 결정해야 한다"고 말했다. 한씨는 성북구 정릉동에 있는 지하 2층부터 지상 8층까지가 병원인 건물 1층에 약국을 개설하기 위해 성북구 보건소에 약국개설등록 신청을 냈다가 거부당하자 지난 4월 소송을 냈다. 이 건물은 한씨가 개설하려고 한 약국과 지하주차장, 음식점을 제외하고는 모두 병원으로 사용되고 있다.