아파트 외부 장식으로 다른 세대에 비해 조망권이 일부 침해될 수 있다는 것을 알리지 않았어도 분양계약을 취소할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사30부(재판장 조한창 부장판사)는 최근 이모씨 등 11명이 ㈜삼정하우징과 ㈜현대건설을 상대로 낸 계약금 반환소송 항소심(2013나21255)에서 원고일부승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "아파트 분양대금은 층수, 구조, 위치한 지역, 생활권 등 다양한 요소들을 종합해 결정된다"며 "이씨 등의 아파트가 동일 면적의 일반 세대보다 4000여만원 정도 낮게 책정됐다는 사정만으로 조망 침해가 세대 가치 하락에 결정적인 요소라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 또 "외부 장식과 높은 창턱으로 조망에 다소 방해가 된다는 사정은 이씨 등의 주관적인 사정에 불과하고, 분양 계약의 존속 여부를 결정지을 만큼 중요한 사항이라고 보기 어렵기 때문에 사전에 고지해야 할 대상이 아니다"라고 덧붙였다. 반면 1심은 "아파트 공급 안내책자에 1mm 크기의 글씨로 '일부 세대의 창문 상하부 장식에 의한 간섭이 일부 발생할 수 있습니다'라고 기재돼 있는 것으로 이씨 등이 아파트 베란다에 75cm 높이의 턱이 존재한다는 사실을 알기 어려울 것으로 보인다"며 "감정 결과 일반 세대에 비해 조망 침해율이 28.5~39.1%에 이른다"고 밝혔다. 이씨 등은 삼정하우징이 분양한 인천 남동구 H아파트를 분양받았다. 이씨 등은 아파트 외벽에 장식 설치한 석재 구조물 때문에 거실과 침실 베란다의 시멘트 창턱 높이가 다른 일반 세대보다 75cm 높아 일조권과 조망권을 방해하는데도 계약 당시 제대로 알려주지 않았다며 2010년 계약 취소를 알리고 분양계약금을 반환해 달라며 2011년 1월 소송을 냈다.

아파트 등 집합건물의 공유부분은 특정인이 장기간 점유하고 있더라도 시효취득을 인정할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 12일 ㈜계연무역이 "아파트 공용 부분인 온실을 20년 넘게 점유했으니 소유권을 넘기라"며 영등포구 A아파트 주민 이모씨 등 139명을 상대로 낸 공유지분소유권 이전등기 청구소송 상고심(2011다78200)에서 원고패소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "집합건물의 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 그 공유는 민법상의 공유와는 달리 건물의 구분소유라고 하는 공동의 목적을 위해 인정되는 것이므로 집합건물법상 공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분(專有部分, 개별 소유 부분)의 처분에 따를 뿐, 전유부분과 분리해서 처분할 수 없도록 규정하고 있다"고 밝혔다. 재판부는 "공용부분에 대해 취득시효의 완성을 인정해 그 부분에 대한 소유권취득을 인정한다면 전유부분과 분리해 공용부분의 처분을 허용하고 일정 기간 점유로 인해 공용부분이 전유부분으로 변경되는 결과가 돼 집합건물법 취지에 어긋나기 때문에 집합건물의 공용부분은 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상이 될 수 없다"고 설명했다. 2006년 3월 서울 영등포구 A아파트 909호를 구입한 계연무역은 복도와 승강기를 사이에 두고 909호와 맞닿아 있는 온실을 주거용도로 사용하고 있었다. 이 온실은 아파트 건설계획에 없던 것이지만, 일조권 문제로 당초 12층으로 지을 예정이던 건물 한쪽이 8층으로 변경되면서 다른 부분과 경사가 생겼고, 경사진 공간 위로 지붕이 연결돼 만들어졌다. 아파트 건설사업 시행자들은 1986년 1월 개최된 총회에서 '온실은 공동관리가 사실상 불가능하므로 인접한 909호 소유자에게 소유권을 인정한다'는 안건을 만장일치로 의결했다. 909호 소유자들에게 점유를 넘겨받은 계연무역은 "구조상·이용상 독립성이 있는 공용부분은 취득시효 대상이 되므로, 20년 이상 자주점유한 이상 점유취득시효가 완성됐으니 다른 구분소유권자들은 공유지분을 이전하라"며 소송을 냈다. 1·2심은 "집합건물의 공용부분은 시효취득 대상이 아니다"라며 원고패소 판결했다.

아파트 신축으로 인근 주민의 일조권을 침해했더라도, 도급 계약에 따라 아파트 시공을 한 회사는 책임이 없다는 판결이 나왔다. 청주지법 민사12부(재판장 박정희 부장판사)는 10일 청주시 비하동의 A아파트 주민 황모 씨 등 17명이 "일조권 침해로 인한 손해를 배상하라"라며 B아파트 분양사 T사와 시공사 K사를 상대로 낸 손해배상청구소송(2010가합1354·2010가합4742 병합)에서 "T사는 가구당 1800만~1900만원을 지급하라"라며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "건물의 건축으로 인한 이익을 궁극적으로 향유하는 주체는 소유자 내지는 도급인이지 시공사가 아니고, 시공자인 건설회사는 건물 건축공사의 수급인으로 도급인과 체결한 계약내용에 따라 공사를 이행하는 수족(手足)에 불과하다"고 밝혔다. 재판부는 "시공자가 건축법 등 관계 법령을 준수해 건물을 완공했으면 주의의무를 다한 것이고, 인근 건물 소유자의 일조권 등을 침해하는 지 여부까지 고려해 건물을 지어야 할 주의의무가 없다"고 설명했다. 재판부는 T사에 대해선 "B아파트 신축으로 인한 A아파트의 일조권 침해가 일반적으로 받아들일 수 있는 정도를 넘어선다고 봐야 하므로 손해배상책임이 있다"고 덧붙였다. 2005년 T분양사는 K시공사와 도급계약을 체결하고 2009년 B아파트를 완공했다. 황씨 등은 B아파트로 인해 실내에 햇볕이 제대로 들지 않는다며 소송을 제기했다.

포항지원 민사3부(재판장 남대하 부장판사)는 포항시 남구 효자동에 건축예정인 한솔솔파크 아파트가 일조권을 방해한다며 에스케이뷰 2차 아파트 주민들이 낸 공사금지 가처분(2010카합102)에서 "한솔솔파크 아파트 105동은 지상 10층을 초과해서 공사해서는 안된다"고 최근 결정했다. 재판부는 "이 사건 공사로 아파트 203동 및 202동 4호 라인은 총 일조시간이 일반적인 수인한도(4시간)의 절반에도 미치지 못하게 된다"면서 "채무자들의 이익을 고려해 다른 건물들은 그대로 둔 채 105동의 층수를 22개 감소해 지상 10층 이하로 건축을 제한하라"고 밝혔다. 한솔솔파크 105동은 32층 4개 라인(1층 필로티)으로 총 124가구이며, 결정문에 따르면 88가구를 신축할 수 없게 된다.

건물 소유주가 아닌 임차인도 일조권을 침해당했을 때 손해배상을 받을 수 있다는 법원의 첫 판결이 나왔다. 건물의 소유주만 재산상 손해를 배상받을 수 있고, 소유주가 아닌 거주자(임차인)는 정신적 피해에 따른 위자료만 받을 수 있다는 종전의 법원 입장에서 한 발 더 나간 것이다. 법원은 손해배상액의 10%가 임차인 몫이라고 밝혔다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 임채웅 부장판사)는 김모씨 등 6명이 자신들 소유 주택 앞에 아파트를 지은 KT 등을 상대로 제기한 손해배상 청구소송(2007가합96794, 2008가합89571)에서 일조권 침해가 인정된 김씨 등 5명에게 "684만~1,434만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 그러나 재판부는 건물주 김씨 등이 받아갈 배상액을 손해액의 90%로 제한했다. 나머지 10%는 건물에 실제 거주하는 임차인들의 몫이라는 것이다. 이 사건에서 임차인들이 따로 배상을 청구하지는 않았지만, 향후 소송을 내면 배상을 해줘야 한다는 의미다. 재판부는 판결문에서 "일조권은 소유권뿐 아니라 정당한 생활을 누릴 수 있는 권리에도 근거를 두고 있기 때문에 일조권 침해로 산정된 손해액은 건물 소유자와 실제 거주자 사이에 분배돼야 한다"며 이 같이 밝혔다. 재판부는 이어 "임차조건결정에 영향을 미치는 제반사정을 고려할 때 배상액의 90%가 소유자에게, 나머지 10%가 거주자 몫이라고 보는 게 타당하다"며 "이 주택의 경우 가구별로 일조조건에 크게 차이가 나지 않기 때문에 임차인 등이 여러 명일 경우 이들 몫 10%를 가구수로 똑같이 나눠야 한다"고 덧붙였다. 가구마다 일조권을 침해당하는 상황이 다를 경우 배분비율은 달라질 수 있다는 뜻이다. 김씨 등은 서울 성동구에 1970∼2001년 지어진 2∼4층 주택을 소유하고 있는데, KT가 올해 근처에 지상 18∼29층 아파트 골조공사를 하면서 햇빛을 가려 일조권을 침해했다면서 소송을 냈다.

건물 임차인도 일조권 침해로 인한 손해를 배상받을수 있다는 판결이 처음으로 나왔다 서울고법 제11민사부 (재판장 金大彙 부장판사)는 다가구주택에 세들어 살고 있는 유모씨 등 14명이 주택 맞은 편에 신축된 건물의 주인 신모씨 등 2명을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(☞2004나37999)에서 17일 "일조권 침해가 인정된다"며 "원고들에게 각각 3백만원에서 1백만원까지 금액을 지급하라"는 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "일조권은 일조권이 침해된 상태에 있다는 것을 알고서도 주택을 임차한 경우가 아닌 이상 소유자가 아닌 임차인에게도 인정된다"며 "상가건물의 신축공사가 시작되기 이전에 그 앞 건물에 입주하고 있던 임차인 유씨 등은 일조권 침해를 원인으로 하는 손해배상을 청구할 수 있다"고 밝혔다. 재판부는 그러나 "조망권 침해에 관해서는 원고들이 빌라에 입주하기 이전부터 상가건물들의 토지에는 도시계획에 의하여 5층 이하의 근린생활시설의 건축이 예정되어 있었던 사실이 있으므로 원고들이 상가건물들이 없는 상태에서 누려온 조망은 반사적 이익에 불과하다고 보이므로 이 부분 주장은 받아들이지 않는다"고 밝혔다. 유씨 등은 지난 2001년부터 임차해 살고 있던 경기도성남의 다가구 주택 맞은 편에 신씨 등이 2002년 6층짜리 상가를 건축하자 일조권 등을 침해받았다며 손해배상 소송을 냈으나 1심에서는 패소했었다.

'한강 조망권'은 독자적 이익으로 볼 수 없다는 법원 판결이 나왔다. 서울고법 민사9부(재판장 朴海成 부장판사)는 서울광진구구의동 강변우성아파트 주민 김모씨 등 31명이 "한강조망권과 일조권을 침해당했다"며 현대건설과 에스코건설을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2004나59845)에서 지난달 18일 1심대로 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "원고들이 주장하는 한강에 대한 조망이익이라는 것이 원고들의 아파트만이 가질 수 있는 사회통념상 독자적 이익으로 승인돼야 할 정도로 중요성을 갖는다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "한강조망권이 독자적인 중요성이 있어 법적보호대상이 된다고 하더라도 제1심 법원의 감정인의 감정결과를 종합하면 한강에 대한 조망의 범위가 이 사건 주상복합건물의 신축으로 인해 다소 줄어드는 것은 사실이나 지역성에 있어서 원고들의 아파트 앞에는 준주거지역으로 건축법상 일조 등을 이유로 한 높이제한을 받지 않는 건물이 건축될 가능성이 높은 지역인 점 등을 고려할 때 조망이익의 피해는 전체적으로 수인한도를 넘고 있다고 보긴 어렵다"고 덧붙였다. 김씨 등은 살고있는 아파트와 한강 한강둔치사이에 지난 2002년4월 에스코건설의 도급을 받은 현대건설이 지상 20층의 주상복합건물을 짓자 일조권과 한강조망권 등을 침해받았다며 소송을 내 1심에서 패소했었다. 그러나 같은 법원 민사23부(재판장金敬鍾 부장판사)는 지난해 9월 서울용산 리바뷰아파트 주민 19명이 '한강조망권 등을 침해당했다'며 낸 손해배상 청구소송 항소심에서 '한강조망권'의 보호가치를 인정, 일부승소 판결을 내린 바 있어 '한강조망권'에 대한 대법원의 최종판단이 주목된다.

일조권 침해여부는 건물신축으로 인한 일조시간 감소 외에도 기존건물의 일조방해 정도와 지역성 등을 두루 고려해 판단해야 한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 高鉉哲 대법관)는 의정부시 4층짜리 모 다세대주택 거주자 조모씨(46) 등 11명이 “주택 옆에 9층짜리 숙박시설이 들어서 일조권을 침해당했다”며 숙박업자 최모씨(54)를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2002다63565)에서 원고일부승소 판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 12일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 “일조방해 행위가 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도와 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 하고, 지역성은 그 지역의 토지이용 현황과 실태를 바탕으로 지역의 변화 가능성과 변화의 속도 그리고 지역주민들의 의식 등을 감안해 결정해야 한다”며 “건물이 위치한 지역의 현황과 구 도시계획법상 용도지역이 일반상업지역인 점에 대한 고려없이 일반적인 주거지역에서의 일조방해의 수인한도를 적용해 피고의 건물로 인한 일조방해가 수인한도를 넘었다고 판단한 것은 위법하다”고 밝혔다. 조씨 등은 지난 2000년 자신들이 거주하는 다세대 주택 바로 옆에 최씨의 숙박시설이 들어선 뒤 일조시간이 크게 줄어들자 소송을 내 2심에서 한 가구당 1백50~5백50만원씩을 배상하라는 판결을 받았었다.

일조권과 조망권, 사생활 보호 등 환경권의 재산적 가치는 집값의 20%에 해당한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사19부(재판장 金壽亨 부장판사)는 7일 김모씨(46)가 자신의 주택 앞에 아파트를 건설한 2개 주택조합을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2004나24764)에서 "원고의 주택이 상실한 환경성능상실분 1천7백여만원, 추가 난방비 27만원, 조명비 4백59만원 등 2천2백여만원을 배상하라"고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "피고의 아파트 신축으로 일조권의 침해가 수인한도를 초과한 점, 천공조망의 차폐율도 32% 증가한 점 등 원고의 환경권 침해가 인정된다"며 "일정한 기간이 경과하면 상실된 환경성능의 금전적 가치와 일조권 침해 등으로 인해 추가로 부담하게 되는 난방비 및 조명비의 합계액 상당의 가격만큼 집값이 하락한 상태로 거래하게 될 것임이 경험칙상 명백하다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "일조, 조망 등이 침해되었으나 아직까지 이를 반영한 거래가격이 형성되지 아니한 경우의 재산상 손해는 침해가 발생하기 전의 정상적인 주택의 가격에서 환경성능이 차지하는 비중과 침해된 환경성능상실률에 기해 평가한 환경성능상실분의 평가액과 추가 난방비 및 조명비의 합계액으로 봄이 상당하다"며 "정상적인 주택의 가격에서 환경성능이 차지하는 비중은 경제성장에 따른 소득수준의 향상으로 삶의 질에 대한 관심이 증대하면서 환경권이 중시되는 최근의 경향에 따라 20%상당이라고 할 것"이라고 덧붙였다. 김씨는 지난2000년4월 금호동지역주택조합등이 14∼24층 2백49세대 규모의 아파트 신축허가를 받아 건축을 시작한 2년여 뒤인 2002년11월 민모씨로부터 공사현장 인근의 단층주택을 매수하고 올해 3월 전주인인 민씨가 소송을 진행 중이던 일조권과 조망권 등을 침해함에 따른 손해배상청구채권도 양도받아 소송을 했었다.

아파트 분양시 심각한 일조권 침해가 발생할 수 있다는 사실을 예상하면서도 이를 고지하지 않은 재개발조합에 대해 입주자들이 입은 손해를 배상하라는 판결이 내려졌다. 서울지법 민사14부(재판장 孫潤河 부장판사)는 2일 "일조권 및 조망권 침해로 생활에 불편을 겪고 있다"며 김모씨 등 3명이 재개발조합을 상대로 낸 손해배상청구소송(☞2001가합43521)에서 "피고는 1인당 3천2백40만∼3천3백30만원을 지급하라"고 원고 일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "피고는 아파트를 분양할 당시 원고들의 아파트에 햇볕이 제대로 들지 않아 생활이익이 침해될 것을 예상할 수 있었으나 원고들에게 이에 대한 정확한 정보를 제공하지 않아 신의칙상 의무를 위반한 책임이 인정된다"고 밝혔다. 재판부는 또 "피고는 원고들이 분양계약 당시 일조권 침해 가능성을 알 수 있었다고 주장하지만 원고들이 설계도까지 살펴본 후 분양계약을 해야 할 주의의무가 있다고 보기 힘들고, 설사 설계도를 보더라도 건축에 문외한인 원고들이 이를 알아내기란 어려운 일"이라고 덧붙였다. 김씨 등은 지난 96년 서울봉천동의 모아파트 1층을 각각 분양받아 99년 입주했으나 베란다 전면에 주차장으로 쓰이는 직육면체 콘크리트 구조물이 들어서 있어 동지 기준으로 하루에 45∼80분 정도만 햇볕이 들고 조망권이 침해되는 불편을 겪고 있다고 주장하며 소송을 냈었다.