도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따른 도시정비사업으로 사업시행자에게 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있는 임차권자는 토지 등 소유자에게 보증금 반환채권을 가지는 임차권자로 한정된다는 대법원 판결이 나왔다. 무단 전차인(轉借人, 남의 것을 빌린 사람에게서 다시 빌린 사람)은 토지 소유자가 아닌 임대인에게는 보증금 반환을 요구할 수 있지만 사업시행자에게는 보증금 반환을 요구할 수 없다는 취지다. 이번 판결은 도시정비법에 따라 사업시행자에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 임차권자의 범위의 해석과 관련한 첫 판결이다. A조합은 서울 강서구 화곡동 일대의 건축물을 철거하고 그 대지 위에 새 아파트를 건축하기 위해 설립된 주택재건축 정비사업조합이고, B교회는 A조합의 사업구역 안에 있는 건물의 임차인이다. A조합은 도시정비법에 따라 관리처분계획이 인가돼 고시된 때 종전의 건축물 임차권자 등 권리자는 고시가 있은 날까지 종전의 건축물을 사용·수익할 수 없다며 부동산을 인도해 달라며 소송을 냈다. B교회는 정비사업 시행으로 임대차 계약을 해지했기 때문에 임대차 보증금 반환채권과 부동산 인도가 동시이행 관계라고 주장했다. B교회는 교회 신축공사를 위해 공사 수급인인 건설사에 기존에 사용 중이던 교회 건물을 700억원에 매도하고, 교회 신축공사가 완료될 때까지 기존 건물을 건설사로부터 임차해 사용하고 있었다. 잔금 273억8400만원은 임차보증금으로 갈음하고, 교회 신축공사가 완료되면 B교회가 지급해야 할 공사대금과 보증금을 정산하기로 했다. B교회가 입주해 있는 건물은 건설사가 부동산 담보신탁계약을 체결해 C회사에 소유권을 넘긴 상태였다. 도시 정비사업으로 임대차계약 해지… 시행자에 보증금 반환 청구 토지 등 소유자에 대항할 수 없는 무단 전차인은 요구할 수 없어 대법원 "임대차 목적물 사용·수익 정지되는 임차권자 두텁게 보호" 도시정비법 제44조1항은 정비사업의 시행으로 인해 지상권·전세권·임차권의 설정 목적을 달성할 수 없을 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있게 하고, 2항은 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 등 금전의 반환 청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있다고 규정하고 있다. 사업시행자는 토지 등 소유자에게 전세금·보증금 등을 구상할 수 있다. 1·2심은 "B교회는 건물에 대한 임대차계약에 의해 임차보증금 273억8400만원의 반환채권을 가지고 있다"며 건물 인도와 보증금 반환채권이 동시이행 관계라고 판단했다. 패색이 짙어지자 A조합에 보증금을 물어주게 생긴 원고 보조참가인 C회사는 법무법인 세종에 사건을 의뢰했다. 상고심을 대리한 세종은 도시정비법 제44조의 규정취지가 정비구역 내 임차인의 정당한 권리를 보호하기 위한 것이지 정당한 권리를 초과한 혜택을 부여하기 위한 것이 아니라는 점을 강조했다. 토지 등 소유자에 대한 사업시행자의 구상권도 토지 등 소유자가 임차인에게 임대보증금 반환의무를 부담함에도 사업시행자가 이를 대신해 반환함에 따라 토지 등 소유자가 임대보증금 반환채무를 면하는 이득을 얻게 될 경우를 전제로 한 규정이라는 점을 적극 주장했다. 대법원 민사2부(주심 신영철 대법관)는 지난달 24일 A주택 재건축 정비사업조합이 B교회를 상대로 낸 건물인도소송 상고심(2012다62561)에서 "B교회는 A조합에 임차보증금 반환을 요구할 수 없다"며 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법에 정비사업 구역 내의 임차권자에게 계약 해지권은 물론 사업시행자를 상대로 한 보증금 반환청구권까지 인정하는 취지는, 임대차 목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하려는 것"이라며 "사업시행자가 토지 등 소유자에게 구상권을 행사하려면 토지 등 소유자에게 임차권자에 대한 보증금 반환채무가 있음을 전제로 하고 있고, 토지 등 소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차 계약상 그 임대인을 상대로 한 보증금 반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 '정비사업의 시행'이라는 우연한 사정에 기해 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 된다"고 밝혔다. 또 "이러한 결과는 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 입법취지에도 어긋난다"며 "임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지 등 소유자에 대해 보증금 반환채권을 갖는 경우라야 한다"고 설명했다. 전용희(53·사법연수원 17기) 변호사는 "정비사업구역 내 지상권·전세권·임차권 계약의 해지 및 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리자의 범위에 대한 명확한 지표를 최초로 마련했다는 점에서 판결의 의의가 있다"고 말했다.

국내 최대 규모의 재건축 아파트인 서울 송파구 가락시영아파트의 재건축 결의에 하자가 있으므로 취소하라는 대법원 판결이 나왔다. 2003년 재건축 조합이 설립되면서 10여년째 추진 중인 재건축 일정은 다소 지연될 전망이다. 조합 측은 2004년 아파트 주민 83.35%의 동의를 받아 재건축을 결의했지만 2006년 신축 아파트의 평형과 세대, 부대시설 등을 일부 변경한 시행계획을 만들어 2007년 총회에 상정했다. 새 계획은 조합원 6709명의 57.22% 찬성으로 통과됐다. 그러나 윤모씨 등 일부 주민은 "최초 결의와 비교해 사업비와 조합원 분담금이 대폭 증가하고 분양 평수와 무상 지분율은 대폭 감소했다"며 "결의 내용을 본질적으로 변경하는 것이므로 더 많은 주민의 동의가 필요하고, 정관 변경에 준하는 엄격한 가결 정족수 규정(조합원 3분의 2 이상 동의)을 적용해야 한다"며 2010년 2월 소송을 냈다. 1심은 윤씨 측 주장을 모두 받아들여 원고승소 판결했지만, 2심은 원고패소로 판결했다. 대법원 특별3부(주심 이인복 대법관)는 지난달 27일 윤씨 등 3명이 가락시영아파트 재건축정비사업조합을 상대로 낸 사업시행계획 승인결의 무효확인소송 상고심(2011두3692)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 당초 재건축 결의를 한 뒤 조합은 일부 내용을 변경했고 새 계획안도 결의됐지만 정관의 주민동의 요건에 흠이 있어서 취소돼야 한다는 취지다. 재판부는 "도시정비법은 조합의 비용 부담이나 시공자·설계자의 선정 및 계약서 내용과 같이 조합원에게 큰 영향을 미치는 사항은 정관에 포함시키도록 규정하면서 이를 변경하려면 조합원 3분의 2 이상이 동의하도록 하고 있다"며 "따라서 당초 결의와 비교해 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 '특별 다수'의 동의 요건을 규정한 도시정비법 규정을 유추 적용해 조합원 3분의 2 이상의 동의를 요한다고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "이 시행계획은 '조합원 과반수 출석, 출석자 과반수 찬성'으로 의결한다는 정관에 따라 결의됐다"며 "그러나 의결정족수 요건을 갖춰 결의됐다는 점만으로 적법하다고 할 수는 없고, 여기에는 조합원 3분의 2 이상의 동의 요건을 갖추지 못한 흠이 있다"고 지적했다. 재판부는 "다만 사업계획이 실질적으로 변경된 경우의 결의 요건에 관한 법리가 대법원 판결 등으로 명확히 제시되지 않았으므로, 그 흠이 객관적으로 명백하다고 보기는 어려워 무효 사유는 될 수 없고 취소 사유에 해당한다"고 덧붙였다.

재건축 조합과 조합원이 아파트 분양을 두고 벌인 분쟁에 법원이 엇갈린 판결들을 내놓아 혼란이 거듭되고 있다. 법원이 재건축조합의 분양추첨 및 분양계획은 무효라고 확인하면서도 이에 따른 분양 재추첨 등 이행청구소송은 현실적인 이유를 들어 기각, 조합과 마찰을 빚은 일부 조합원들이 재산권을 구제받을 가능성은 희박해졌다. 서울 강남구 해청아파트 주민 김모씨 등 21명은 지난 2004년 6월 자신들의 분양신청서 21통을 한 봉투에 넣어 이 아파트 재건축조합에 발송했다. 하지만 조합은 평소 조합의 운영방침에 반대해 오던 이들의 분양신청서를 "적법한 신청이 아니다"라며 수취를 거절한 후 분양신청을 하지 않은 것으로 처리했다. 이 때문에 김씨 등 21명은 분양추첨에서 최하위 순위로 밀려나 아파트를 분양받지 못하게 됐다. 김씨 등은 곧바로 조합을 상대로 분양추첨과 이에 의한 분양계약 체결이 무효임을 확인하는 내용의 '분양추첨 및 분양계약 무효확인소송'을 냈다. 조합이 분양자들의 소유권보존등기를 승낙하거나 등기절차에 협력하지 못하도록 하는 내용의 가처분신청도 제기했다. 분쟁 초기에 법원은 김씨 등의 손을 들어줬다. 법원은 2007년 4월 김씨 등이 낸 가처분 신청을 받아들이면서, 가처분 결정을 위반할 경우 조합이 신청인 한 명당 3억원씩을 지급하도록 하는 간접강제결정도 함께 내렸다(서울고법 2007라527). 대법원은 2008년 2월 분양추첨과 분양계약 체결이 무효라는 확정판결을 내렸다(2006다77272). 재판부는 "재건축 조합이 재건축 절차에 이의를 제기한다는 등의 이유로 21세대나 되는 조합원들의 적절한 동·호수 추첨권을 박탈한 것은 조합원으로서의 기본적인 권리를 침해한 것"이라고 판단했다. 이에 따라 조합은 남은 분양절차를 진행할 수 없게 됐을 뿐만 아니라 분양추첨을 다시 진행해야 했다. 하지만 상황은 곧 반전되고 말았다. 김씨 등은 2008년 4월 자신들이 승소한 확정판결을 근거로 이미 소유권보존등기를 마친 이 아파트 주민 이모씨 등 18명을 상대로 등기를 말소하라는 내용의 소송을 법원에 냈지만, 대법원은 지난해 8월 "김씨 등에게 조합을 대신해 입주민들의 소유권보존등기의 말소를 청구할 권한과 이유가 없다"며 원고패소 판결을 했다(2009다99402). 또 김씨 등이 조합을 상대로 아파트 분양추첨을 다시 하라며 낸 소송 역시 1심에 이어 2심에서도 모두 기각되고 말았다(서울고법 2010나85807). 재판부는 "신축아파트를 대상으로 동·호수 추첨을 다시 해 기존의 법률 및 사실상의 상태를 되돌리는 것은 사회경제적 비용이 너무 크다"며 "재추첨은 사회통념상 불가능하게 됐다"고 판단했다. 동·호수 추첨행위가 무효라는 확정판결에도 불구하고 법원이 현실적인 이유를 들며 무효판결에 기한 이행의 청구를 기각한 것이다. 이와 함께 법원이 2007년에 받아들인 가처분신청도 최근 취소됐다. 서울고법 민사40부(재판장 김병운 수석부장판사)는 지난달 15일 가처분신청의 본안소송은 지난 2004년 김씨 등이 낸 '분양추첨 및 분양계약 무효확인소송'이라고 보고, "본안소송이 이미 확정됐으므로 더 이상 가처분을 구할 이익이 없다"고 판단했다. 가처분 결정마저 취소됨에 따라 해청아파트 입주민들은 아파트는 물론 대지에 대해서도 소유권보존등기를 할 수 있게 됐다.반면 김씨 등 21명은 2008년 승소 판결에도 불구하고 구제받기가 곤란해졌다. 본래의 분양순위에 따라 분양받을 아파트와 실제로 분양받은 아파트의 가격차이 만큼 현금으로 청산받는 방법 외에는 동·호수 재추첨 소송의 대법원 선고를 기다릴 수밖에 없다. 현재의 시세차이 만큼 손해배상을 청구할 수도 있지만, 손해 발생을 입증하는 것이 쉽지 않을 전망이다. 김씨 등을 대리한 함준표(53·사법연수원 18기) 변호사는 "사안이 복잡하게 얽히면서 손해의 발생을 입증하기도 어려운 상황이라 대법원 선고를 기다릴 수밖에 없다"며 "대법원도 하급심과 같이 현실적인 이유를 들며 분양 재추첨 청구를 받아들이지 않는다면 결국 법원의 오락가락한 판결로 인해 7년이나 끈 해청아파트 분양 분쟁이 아무런 소득 없이 마무리되는 것"이라고 말했다. 그는 "당사자들이 확정된 무효확인소송에 기해 그 이행을 구하는 소송이 법원에 계속 중인데도 가처분을 구할 이익이 소멸한 것인지는 의문"이라고 덧붙였다.

주택을 재건축할 경우 늘어나는 용적률의 25% 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 하는 조항은 합헌이라는 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부는 지난달 30일 주택재건축정비사업을 시행하는 조합들이 “도시 및 주거환경정비법 제30조의2 제1항이 재산권 등을 침해한다”며 낸 헌법소원사건(2005헌마222 등)에서 재판관 5(합헌)대 4(한정위헌)의 의견으로 합헌결정을 내렸다. 재판부는 “이 사건 규정은 용적률의 증가라는 요인에 의해 발생한 재건축사업의 개발이익의 일부를 임대주택공급이라는 형식으로 환수해 부동산에 대한 투기를 방지하고 세입자의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 입법목적의 정당성이 인정된다”며 “임대주택공급의무는 개발이익 규모가 크고 집값 상승률이 높은 수도권 중 과밀억제권역에 한정되는 등 재산권침해를 최소화하기 위한 조치도 하고 있다”고 밝혔다. 반면 이공현·김종대·민형기·목영준 재판관은 “세입자의 주거안정은 원칙적으로 국가가 임대주택 공급의 확대 등을 통해 해결해야 할 정책적 과제로 이 사건 규정만으로 충분히 해결될 수 있는 것은 아니다”며 “법률조항이 추구하는 목적이 도시정비법 시행일 이전에 관리처분계획의 인가를 받아 이미 조합원으로서의 재산권의 내용이 거의 확정된 경우에까지 조합원들의 신뢰를 무시하면서 추구해야 할 중대한 공익목적을 구성한다고 보기 어렵다”고한정위헌 의견을 밝혔다. 한편 정부는 지난 3일 임대주택 의무규정을 사실상 폐지하고, 이르면 내년 1월부터 지자체의 정비계획용적률을 초과할 경우 실제 허용된 용적률간 차이의 30~50%를 공공분양, 국민임대 아파트 등 '보금자리주택'으로 짓도록 하는 방안을 발표했다.

개인 사이에 이뤄지는 주택거래에 대해서만 취득세 등을 경감해주는 지방세법 규정은 합헌이라는 헌재 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부는 지난달 31일 구 지방세법 273조의2에 대한 헌법소원사건(2007헌바21)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다. 2006년 개정되기 전의 구 지방세법 273조의2는 '개인 간에' 유상거래를 원인으로 취득, 등기하는 주택에 대해 취득세와 등록세를 경감해주도록 하고 있다. 재판부는 "'개인'이라 함은 '단체'에 반대되는 개념으로 그 자체로 불명확한 개념이라고 할 수 없고 이 사건 법률조항의 입법목적이 부동산 실거래가 신고제도 도입으로 급격하게 증가하게 될 개인간 주택의 유상거래로 인한 거래세 부담을 줄여주는데 있다는 점 등에 비춰볼 때 '개인'은 법인 아닌 자연인을 의미한다"며 "다만, 자연인이나 법인 어느 쪽에도 해당하지 않는 단체의 경우 의문이 있을 수 있으나 이는 관련 세법 및 법률조항의 입법취지 등을 고려한 법관의 해석에 의해 판단될 수 있는 문제이지 법률조항이 명확성을 결여했다고는 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "법률조항의 또다른 입법목적은 부동산 실거래가 신고제도를 조기에 정착시키고 성실신고하는 납세관행을 뿌리내리도록 하기 위한 것"이라며 "법인의 경우 부동산 실거래가 신고제도의 실시 전후에 세액부담의 차이가 없어 세액경감의 필요성이 없으므로 법인 등과의 거래에 대해 경감하지 않는 것이 조세평등주의에 위반된다고 할 수도 없다"고 덧붙였다. A씨 등은 2006년 봄에 재건축조합으로부터 아파트를 매수해 소유권이전등기를 마치고 취득세, 등록세를 냈다. A씨 등은 구 지방세법에 따라 경감혜택을 받아야 한다고 주장하며 행정소송과 함께 위헌제청신청을 했다가 기각되자 헌법소원을 청구했다.

재건축을 위해 아파트 철거 후 새로운 아파트 취득했다가 재건축아파트가 완공된 후 1년 내에 새로 취득한 아파트를 팔았다면 '1세대 2주택'으로 볼 수 없어 '1세대 1주택' 비과세 혜택을 받을 수 있다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 완공된 재건축 아파트는 재건축대상 아파트와 별개이므로 재건축아파트의 취득시점은 재건축대상아파트 '취득시'가 아닌 '완공시'라는 취지의 판결로 향후 상급심의 최종판단이 주목된다. 구소득세법 제155조 제1항(일시적 2주택 특례규정)은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에 한해서는 이를 '1세대 1주택'으로 봐 양도시 비과세 혜택을 주게 돼있다 서울행정법원 행정5단독 김정욱 판사는 17일 "아파트 2채를 소유했던 것은 6개월 뿐이었다"며 서모씨가 서울 성동세무서장을 상대로 낸 양도소득세 부과처분 취소청구소송(☞2007구단8082)에서 "1,600여만원의 양도소득세를 취소하라"며 원고 승소판결을 내렸다. 김 판사는 판결문에서 "재건축사업계획승인이 이뤄지면 재건축대상아파트는 '입주자로 선정된 지위'로 전환된다"면서 "입주자로 선정된 지위는 부동산을 취득할 수 있는 권리일 뿐 주택 이라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 김 판사는 이어 "일시적 2주택 특례규정은 먼저 취득해 보유하고 있던 기존의 주택을 양도하는 경우에 한해 적용이 있다"면서 "원고가 재건축대상아파트를 먼저 취득하기는 했지만 새 아파트 취득 전에 이미 부동산을 취득할 수 있는 권리로 변환돼 있었던 만큼 새로 취득한 아파트를 먼저 취득한 기존의 주택으로 봄이 상당하다"고 덧붙였다. 원고가 지난 98년부터 소유한 재건축대상아파트는 99년 재건축사업승인이 나 2001년 이주 및 철거가 시작됐고 원고는 그무렵 새로운 다른 아파트를 취득했다. 그 아파트에서 3년간 거주하다가 재건축아파트가 2004년 완공된 후 6개월이 지나 새로 취득했던 아파트를 팔았다. 이에 세무서는 '1세대 1주택'양도에 해당하지 않는다며 1,600여만원의 양도소득세를 부과했다. 이에 불복한 원고는 소송을 냈다.

주민들의 퇴거가 끝나고 철거를 기다리고 있는 재건축 아파트는 '주택'이나 '입주권'으로 볼 수 없어 '1세대 1주택'의 비과세 혜택을 받을 수 있다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정3단독 한정훈 판사는 5일 "주민전부가 퇴거해 사실상 폐가 상태였다"며 정모씨가 송파세무서장을 상대로 낸 양도소득세 부과처분 취소청구소송(☞2007구단8273)에서 원고승소 판결을 내렸다. 한 판사는 판결문에서 "소득세법에서 '주택'에 관해 따로 규정을 두고 있지는 않지만 '주택'은 형식적인 등기, 건축허가 유무와 관계없이 '사실상 상시 주거용으로 사용되는 건물'을 뜻한다"면서 "실제로 입주해 생활할 수 있을 정도의 구조와 시설을 갖춰야 한다"고 밝혔다. 한 판사는 이어 "원고가 아파트를 양도할 당시 보유하고 있던 재건축아파트는 원고가 퇴거한 후 주거용으로 사용되지 못하도록 전기, 수도 및 도시가스 시설들이 모두 철거된 채 건물 철거를 위한 준비절차에 들어간 지가 1년이 넘은 상태였던만큼 더이상 주거용도로 사용하는 것이 불가능한 상태였다"고 덧붙였다. 한 판사는 또 "재건축 아파트에 대해 재건축사업이 추진되고 있기는 했지만 양도 시기를 기준으로 아직 관리처분계획의 인가가 되지 않고 있었다"면서 "원고가 소득세법 제89조 제2항의 규정에 따라 1세대 1주택 적용에 있어서 주택수에 포함되는 조합원입주권을 보유하고 있었다고 볼 수도 없다"고 설명했다. 서울 강동구에 재건축 아파트를 소유하고 있던 정씨는 재건축 조합 정기총회 결의에 따라 철거 동의서를 작성하고 2005년 3월 재건축 아파트에서 퇴거했다. 정씨는 2001년 8월에 매입한 또 다른 아파트를 매매하면서 8,700만원의 양도세를 납부한 후 뒤늦게 1세대1주택 비과세 대상이라고 판단하고 세무서에 양도세 환급을 청구했으나 거부당하자 소송을 냈다. ---------------------------------------------------------------------------------- "주거로의 회복 가능성 없으면 폐가로 봐야" 이번 사건은 '1세대 1주택'의 비과세 혜택을 받을 수 있는 '폐가'의 범위를 어디까지로 봐야하는지가 주요 쟁점이 됐다. '폐가'의 범위를 넓게 인정할 경우 자칫 일시적으로 외형상 폐가처럼 보이게 하는 등 '1세대 1주택 비과세제도'가 오·남용될 소지가 높아 여러 문제점이 발생할 수 있다. 따라서 법원은 그동안 '폐가'의 범위를 매우 좁게 봐 오·남용 여지를 줄여왔다. 이번 판결은 이런 '폐가'의 범위에 대해 단지 형식상의 공부상 등재여부를 떠나 실질사정을 고려해 주거로의 회복 가능성이 없다면 '폐가'로 봐야 한다고 적극적으로 해석한 판결로 향후 상급심의 최종판단이 주목된다. 사건을 담당한 한정훈 판사는 "기존의 판례는 제도의 남용을 방지하기 위해 잠시 일시적으로 주거용으로 사용할 수 없더라도 간단한 수리만으로 다시 복귀가 가능하다면 '주택'으로 봤다"면서 "그래서 예전의 판결 중 집이 비워진 상태이나 수도시설 및 전기시설 등이 갖춰져 있어 언제라도 요금을 내고 약간의 시설보수만 하면 사람이 살 수 있는 상태였다면 '주택'으로 본 적이 있다"고 말했다. 그는 이어 "단지 사람이 살지 않는 농가주택이나 건물이라고 해서 무조건 '폐가'로 볼 수는 없는 것"이라며 "예전 사례 중 또 건축한지 25년 이상이 돼 노후가 극심한 상태로 방치된 농기구 보관창고에 대해서는 '주택'으로 보지 않은 사례도 있어 '회복가능성'이 주요한 판단기준"이라고 설명했다. 한 판사 또 "이번 사건의 경우, 이미 철거준비가 다 된 상태였고 그런 상태로 1년간 방치된 상태로 수도나 전기시설이 이미 다 철거돼 회복가능성이 없었던만큼 '주택'으로 볼 수 없을 것이다"고 말했다. 그는 "소득세법에 의하면 관리처분 인가가 나면 '조합원 입주권'을 인정해 이것을 '주택'으로 봐 1가구 1주택 비과세혜택을 받지 못한다"면서 "그러나 이 사건의 경우 관리처분계획이 인가 전이었는데도 주민들이 먼저 퇴거해 기존의 사건들과 다른 양상을 보였으나 그럼에도 이미 그 상태에서 회복가능성이 없다면 '폐가'로 봐야한다고 봐 폐가의 범위를 적극적으로 해석한 경향이 있다"고 설명했다.

단독주택은 재건축 대상이 아니라며 재건축조합설립추진위원회승인신청을 반려한 지자체의 처분은 부당하다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 13부(재판장 백춘기 부장판사)는 13일 동작동 정금마을재건축조합설립추진위원회가 동작구청장을 상대로 낸 재건축조합설립추진위원회승인선청서반려통보취소 청구소송(2003구합40603)에서 "단독주택도 재건축 대상"이라며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "구 주택건설촉진법 제3조 제9호에서 '주택조합'이란 동일 또는 인접한 시·군에 거주하는 주민이나 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위해 설립한 조합 및 대통령령이 정하는 노후·불량한 주택을 철거하고 주택을 건설하기 위해 기존주택의 소유자가 설립한 조합을 말한다고 규정하고 있고 그 시행령 제44조의3 제1항에서 노후·불량주택의 소유자들이 재건축을 하고자 할 경우 시장 등에게 안전진단을 신청해야 한다고 규정하고 제2항은 시장 등이 재해방지를 위해 재건축이 필요하다고 인정하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 이를 노후·불량한 주택으로 본다고 규정하고 있다"며 "이런 규정에 비춰 볼 때 단독주택의 경우에도 비록 그 가능성은 희박하더라도 구 주택건설촉진법상 재건축이 불가능한 것은 아니라 할 것"이라고 밝혔다. 재판부는 이어 "재해의 위험이 있는 노후·불량 주택의 경우 그 소유자들이 시장 등에게 안전진단을 신청하도록 되어 있고 이런 업무를 위한 추진위원회의 운영은 필요한 것이라고 봄이 상당하다"며 "구 주택건설촉진법시행령 제42조제5항제3호 가목에 의하면 법 제44조제2항에 의한 주택조합구성원의 자격으로서 재건축조합의 경우 제4조의2의 규정에 의한 노후·불량주택의 소유자라고 돼 있어 시장 등이 재해방지를 위해 재건축이 필요하다고 인정하지 않는 경우 주택조합의 설립 자체가 불가능하기는 하지만 그렇다고 추진위원회 운영의 필요성이 사라지는 것은 아니다"고 덧붙였다. 동작동 정금마을재건축조합설립추진위원회는 지난 2002년12월 이전부터 공동주택 건립을 위해 운영돼 오던 중 지난해 11월 동작구청에 도시및주거환경정비법 제13조제2항의 요건을 갖췄다며 재건축조합설립추진위원회승인신청서를 제출했으나 구청 측이 정비법시행 후 단독주택 재건축은 정비구역 지정대상이고 2003년6월 이전부터 운영돼 온 추진위원회의 경우 승인이 가능하지만 이것도 정비법시행 전에는 단독주택의 재건축에 관한 규정이 없어 재건축조합 설립대상이 아니라며 승인신청을 반려하자 소송을 냈었다.

아파트 맞은편에 초고층 주상복합 건물이 들어설 경우라도 조망할 수 있는 범위가 종전과 크게 다르지 않고 특별히 뛰어난 경관도 없다면 아파트 입주자들의 조망권을 인정할 수 없다는 판결이 나왔다. 서울남부지법 민사13부(재판장 金相哲 부장판사)는 이모씨 등 서울여의도 H아파트 입주민 588명이 "조망권 등을 침해당해 피해를 입었다"며 인접한 M아파트 재건축조합의 공동건축주 344명을 상대로 낸 건축공사금지 청구소송(2002가합16690)에서 지난2일 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 누리고 있던 경관이나 조망의 이익이 생활이익의 가치를 갖고 있다고 객관적으로 인정되면 조망권도 법적 보호의 대상이 될 수 있다"고 밝혔다. 하지만 재판부는 "원고들 아파트와 맞은편에 있던 아파트의 높이가 비슷해 아파트 상공 부분만을 조망할 수 있는 정도에 불과하고 그 상공부분에 특별히 조망할 수 있는 경관이 있다고 볼 만한 사정이 없으므로 생활이익으로서의 가치가 없어 원고들의 조망권을 인정할 수 없다"고 덧붙였다. 재판부는 이어 "원고들에게 조망권이 인정된다고 하더라도 일반상업지역에 위치한 이 사건 건물이 예정대로 완공될 경우 조망침해증가율이 경미하고 폭 35m의 도로를 사이에 두고 있는 등 침해의 정도가 공사를 중지시켜야할 정도로 현저하다고 보기도 어렵다"고 설명했다. 원고 이씨 등은 롯데건설이 도로 맞은편에 있던 20층 아파트를 재개발해 자신들의 아파트보다 3배가량 높은 약 120m 높이(35층)의 초고층 주상복합건물을 짓자 2002년말 건축중단을 요구하는 소송을 냈었다.

대형 상가들의 편법분양계약에 법원이 제동을 걸었다. 50년 장기임대 해준다고 광고하며 분양해놓고 잔금불입과 동시에 체결한 임대차계약서에는 2년으로 기재하는 등 전횡을 일삼아온 재건축조합에 대해 “임차인의 특별한 귀책사유가 없는 한 2년 임대기간이 지나도 임대차계약이 끝난 것으로 볼 수 없다”는 판결이 나온 것이다. 서울지법 민사항소2부(재판장 김영란·金英蘭 부장판사)는 1일 동대문 M대형의류점의 대지소유자로 재건축조합원인 조모씨가 “임대계약기간이 만료한 만큼 상가를 비워달라”며 김모씨를 상대로 낸 건물명도소송(2001나49417)과 이에 대한 반소로 김모씨가 “50년 장기임대로 임대차계약을 맺었다”며 낸 임대차계약확인청구소송(2002나14968)에서 1심판결을 취소하고 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “M상가의 등기분양과 임대분양은 4천5백만원과 3천5백만원으로 별 차이가 없고 월차임, 임대차보증금의 지속적 상승가능성 등을 볼 때 분양대금의 차이는 실질적으로 거의 없다”며 “50년동안 임대분양을 한다고 한 것은 차임지급 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임대차기간이 존속되도록 보장한다는 취지”라고 밝혔다. 재판부는 또 “재건축조합이 일방적으로 마련해놓은 임대차계약서가 2년으로 임대기간이 명시되어 있어 항의하자 임대차기간이 자동연장된다고 답변했다”며 “원고는 임대차계약을 갱신할 의무만 있을 뿐 임대차계약을 체결할 지 여부에 대한 선택권은 없으며 차임증액을 내용으로 하는 재계약체결 요구는 차임증액청구에 불과하다”고 덧붙였다. 김씨는 96년 M상가의 점포에 대해 “50년 장기임대하면 취득세와 전매시 양도소득세를 피할 수 있다”는 설명을 듣고 임대기간 2년에 월차임 6만원으로 임대분양계약을 체결, 98년부터 영업을 해오다 임대인인 조씨가 월차임을 5배 인상하겠다며 명도소송을 내자 반소를 냈었다.