광역시가 조례를 제정해 시영아파트 입주자들에게 부담하는 하자담보책임 등 채무를 도시공사에 인수시켰더라도 입주자들의 승낙이 없었다면 시(市)는 여전히 채무를 부담해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 지방자치단체가 채권자의 동의 없이 조례를 제정해 산하 기관에 지자체의 채무를 인수시킨 것은 민법에 위배돼 무효라는 취지다. 대법원 민사2부(주심 김용덕 대법관)는 지난달 24일 광주광역시 금호시영아파트 입주자 664명이 "아파트 하자로 인한 배상금을 관리단에 31억원, 입주자들에게 1100여만원씩을 지급하라"며 광주광역시를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2009다88303)에서 원고패소 판결을 내린 원심을 깨고 사건을 광주고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "민법 제454조는 면책적 채무인수의 경우 채권자의 승낙이 있어야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있다"며 "채권자의 승낙이 없다면 채무자와 인수인 사이에서 면책적 채무인수 약정을 하더라도 채무자는 채무를 면하지 못한다"고 밝혔다. 재판부는 "통상 변제자력이 더 풍부한 지자체가 계약 관계에서 발생한 채무를 채권자의 승낙을 받지 않고 일방적으로 조례 제정을 통해 지방공사에 면책적으로 인수시키는 것은 부당하고, 지자체에 대해 민법 제454조의 적용을 배제할 만한 합리적인 이유를 찾을 수 없다"고 설명했다. 재판부는 "비록 도시공사가 금호아파트에 관한 분양계약 사무를 승계해 그 의무를 이행하는 사무를 처리하더라도, 분양계약 승계 내지는 채무인수에 대해 채권자인 수분양자의 승낙을 얻지 못하면 광주시는 분양계약에 관한 의무를 면하지 못하고 도시공사에 대해서는 이행인수 등의 효력이 발생하는 데 그친다"고 덧붙였다. 광주시는 1993년 금호시영아파트를 신축·분양한 뒤 조례를 통해 광주시 도시개발공사를 설립, 아파트에 관한 광주시의 권리의무를 포괄적으로 인수하도록 했고 광주시 도시개발공사는 1999년 광주시 시설관리공단과 통합되면서 '광주광역시 도시공사'로 명칭이 바뀌었다. 금호시영아파트 입주민들은 설계변경과 부실시공으로 인한 내벽균열 등의 하자가 발생하자 2000년 6월 광주시를 상대로 손해배상청구소송을 제기했다. 1심은 광주시에게 하자담보 책임이 인정된다며 원고일부승소 판결했으나, 2심은 "금호아파트에 관한 하자담보책임 등 분양자로서의 권리의무 내지 분양계약 당사자로서의 지위는 광주시 도시개발공사를 거쳐 광주시 도시공사에 포괄적으로 승계됐다고 봐야 한다"며 원고패소 판결했다.

공인중개사가 상가의'권리금'을 중개할 때에는 지방자치단체가 조례로 정한 기준을 초과해 수수료를 받았더라도 처벌할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 상가'권리금'은 부동산중개업법이 정한'중개대상물'이 아니라는 판단에 따른 것이다. 하지만 권리금 중개를 둘러싼 중개업자와 상인들간의 분쟁을 예방하기 위해서는 권리금을 중개할 경우에도 중개수수료에 관한 기준을 적용할 수 있도록 법이 정비돼야 할 것으로 보인다.'부동산 중개업법'은 지난해 7월 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률'로 개정됐으나, 문제의 법조항은 개정되지 않아 그대로 이어지고 있다. 대법원 형사2부(주심 박일환 대법관)는 상가를 중개하면서 수수료를 턱없이 많이 받아 부동산중개업법 위반 혐의로 기소된 부동산 중개업소 직원 서모(35)씨에 대한 상고심(☞2006도3800) 선고공판에서 지난달 27일 무죄를 선고한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "구 부동산중개업법은 중개대상물을 토지와 건물 기타 토지의 정착물 및 입목, 광업재단, 공장재단 등으로 한정하고 있다"며 "영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는'중개대상물'이라고 할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "유·무형의 재산적 가치의 양도에 대해 이른바'권리금'등을 수수하도록 중개한 것은 법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하므로 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 않는다"고 덧붙였다. 서씨는 2003년 9월 부산 남구 커피샵을 임차보증금 7,000만원과 권리금 1억2,500만원 등 모두 1억9,500만원에 중개하고 법정수수료 기준을 초과한 1,800만원을 받은 혐의로 기소돼 1심에서는 벌금 500만원을, 2심에서는 무죄를 각각 선고받았다.

3백세대 규모이상의 공동주택 분양입주자에게 학교용지 부담금을 부과토록한 법률조항은 위헌이라는 결정이 내려졌다. 헌법재판소 전원재판부(주심 金京一 재판관)는 인천지법이 “분양면적에 상관없이 세대수만을 기준으로 획일적으로 특별부담금을 부과하는 것은 평등원칙 등에 위배된다”며 구 학교용지확보에관한특례법 제2조2호와 5조1항에 대해 낸 위헌법률심판제청 사건(2003헌가20)에서 지난달31일 재판관 전원일치 의견으로 위헌 결정을 내렸다. 재판부는 결정문에서 “학교용지는 의무교육을 시행하기 위한 필수요건으로 이를 달성하기 위한 비용은 국가의 일반재정으로 충당해야 한다”며 “부담금과 같은 별도의 재정수단을 동원해 특정한 집단으로부터 그 비용을 추가로 징수해 충당하는 것은 의무교육의 무상성을 선언한 헌법에 반한다”고 밝혔다. 또 “의무교육이 아닌 중등교육에 관한 교육재정과 재정조달목적의 부담금을 징수할 수 있다고 하더라도 주택건설촉진법상의 수분양자들의 구체적 사정을 거의 고려하지 않은 채 수분양자 모두를 일괄적으로 동일한 의무집단에 포함시켜 동일한 학교용지 부담금을 부과하는 것은 합리적 근거가 없는 차별”이라고 밝혔다. 학교용지부담금제도는 지난 95년 도입된 이후 2001년부터 전국 지방자치단체들이 조례로 정하면서 부과되기 시작해 지난해 6월까지 모두 3천3백70억원을 거둬 학교용지 구입액으로 2천4백31억여원을 사용했다. 하지만 위헌논란과 함께 납부 거부 등 조세저항이 거세자 정부는 지난 3월24일 특례법을 개정, 부담금 부가대상을 1백세대 규모 이상으로 낮추고 부과대상자도 수분양자에서 개발사업자로 바꾸었다. 그러나 헌재의 이번 위헌결정 취지에 따르면 개정된 특례법 역시 위헌일 가능성이 높다. 이번 결정에 따라 이 사건 제청신청인들과 현재 행정소송을 제기해 법원에 계류 중인 사람들, 학교용지 부담금 고지서를 받은 날로부터 90일이내에 이의신청을 한 사람들은 부담금을 납부했더라도 환급받을 수 있게 됐다. 하지만 헌재 위헌 결정에 형벌법규를 제외하고는 소급효가 인정되지 않아 이의신청없이 부담금을 이미 납부한 사람들은 위헌결정에도 불구하고 부담금을 환급받을 수 없어 형평성 시비가 일 것으로 보인다. 지난 99년 택지초과부담금 위헌결정 때도 6만여 납세자가 이의신청 등 불복절차를 밟지 않아 1조4백여억원을 돌려받지 못해 형평성 논란이 제기됐었다.

소형 아파트를 분양받은 1가구 1주택자의 경우 건축주가 보존등기한 후 2월이내에 이전등기를 하면 등록세와 취득세를 감면해 주는 서울시조례에서 '건축주가 보존등기한 날'은 등기신청서를 접수한 때가 아닌 등기가 완료된 때로 봐야 한다는 판결이 잇따라 나왔다. 판결이 이대로 확정될 경우 그 동안 보존등기 접수일을 기산점으로 삼아 등기접수후 2월을 넘겨 이전등기를 한 수분양자들에게 감면된 등록세 등을 추징해오던 지방자치단체의 관행에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 서울행정법원 제14부(재판장 成百玹 부장판사)는 13일 김모씨 등 아파트 수분양자 48명이 동대문구청장을 상대로 낸 등록세등부과처분취소 청구소송(2003구합11049)에서 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "등기는 신청서 접수후 조사, 기입 등의 과정을 거쳐 등기부에 등기사항이 기재되고 등기관이 날인을 함으로써 완료되는 것이므로 '등기한 날'은 이런 과정을 거쳐 등기가 완료된 때로 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "행정청이 처분대상자에게 기한을 어겼다는 이유로 이미 취득한 이득을 박탈하는 처분을 할 경우는 그 기한의 시점을 객관적으로 확인할 수 있어야 한다"며 "수분양자들로서는 등기관의 날인을 거치기 전까지는 보존등기신청서가 언제 접수됐는지 확인할 수 없으므로 '건축주가 보존등기한 날'을 등기신청 접수일로 해석할 수는 없다"고 덧붙였다. 이에 앞서 지난달 31일 서울행정법원 제4부(재판장 劉南碩 부장판사)도 정모씨 등 3명이 "등록세 감면을 인정하지 않은 처분은 부당하다"며 관악구청장을 상대로 낸 지방세부과처분취소 청구소송(2003구합17801)에서 "'보존등기한 날'은 등기가 완료된 때"라며 원고승소 판결을 내렸다. 김씨 등은 답십리제11구역주택재개발조합으로부터 답십리 대우아파트를 분양받아 2000년12월까지 분양대금을 완납한 후 서울특별시세감면조례 12조2항에 따라 각각 25%에서 50%가 감면된 취득세와 등록세를 신고, 납부했다. 이후 조합이 지난해 9월26일 동대문등기소에 소유권보존등기를 신청, 같은해 11월13일 등기가 완료된 후 김씨 등은 11월17일부터 12월30일까지 소유권이전등기를 마쳤으나 동대문구청이 "보존등기한 날로부터 2월이 지나 소유권이전등기가 됐다"며 감면됐던 등록세 등을 추징하자 소송을 냈었다.