체류지 신고 등을 한 등록 외국인도 주택임대차보호법의 혜택을 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 외국인 등록과 체류지 변경 신고도 내국인의 주민등록과 같은 법적 효과를 갖는다는 것이다. 대법원 민사3부(주심 박보영 대법관)는 A씨가 종로광장새마을금고를 상대로 낸 배당이의소송(2015다14136)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 미국 영주권자인 A씨는 2009년 보증금 4억5000만원을 주고 서울 용산구의 한 아파트를 임차해 가족과 함께 생활했다. 그런데 아파트 주인이 이듬해 새마을금고에서 대출을 받고 담보로 근저당을 설정해 준 뒤 돈을 갚지 못해 이 아파트가 경매에 넘어가면서 문제가 생겼다. A씨는 보증금 4억5000만원에 대해 자신이 우선변제권을 갖는다고 주장했지만 경매 배당금 대부분을 받은 새마을금고는 "A씨의 국내거소신고와 가족들의 체류지 변경신고는 주민등록과 같은 효력이 없어 주택임대차보호법이 적용 되지 않는다"고 거부했다. 이에 A씨는 소송을 제기했다. 대법원은 A씨의 손을 들어줬다. 대법원은 "출입국관리법 제88조의2 2항은 외국인이 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록법에 의한 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 간주하고 있다"며 "이는 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 외국인에게 외국인등록과 체류지 변경신고를 하면 주민등록을 한 것과 동등한 법적 보호를 해 주고자 하는데 그 취지가 있다"고 밝혔다. 이어 "따라서 외국인등록이나 체류지 변경신고에는 주택임대차보호법 제3조 1항이 주택임대차의 대항력 취득요건으로 규정하고 있는 주민등록과 동일한 법적 효과가 인정된다고 봐야 한다"고 설명했다. 대법원은 또 "외국인등록 등이 공시기능에 있어 주민등록에 비해 그 효과가 제한적이지만, 주민등록의 경우에도 열람이나 등·초본의 교부가 본인이나 세대원 또는 정당한 이해관계가 있는 자 등에게만 허용돼 그 공시 기능이 부동산등기와 같은 정도에 미치지 못하는 한계가 있어 외국인등록 등과 비교해 공시효과의 차이는 상대적인 것에 그친다"고 판시했다. 앞서 1심은 "A씨에게 4억5000만원을 배당하라"고 원고승소 판결했지만, 2심은 이를 뒤집었다.

임대차 계약서에 확정일자가 없고 계약에 부동산중개인이 개입하지 않았어도 임대정황이 인정되면 임차인의 지위를 보장해줘야 한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 박시환 대법관)는 다세대주택 소유자 최모(68)씨가 임차인 조모(75)씨를 상대로 낸 소유권확인 등 청구소송 상고심(2010다42457)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 최근 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "조씨는 임대차계약 체결 직후인 2004년7월 임대차목적물인 경기도 구리시 A빌라 1동 201호 주소지에 주민등록 전입신고를 마치고 일시적인 주민등록 이탈기간을 제외하고는 주민등록을 유지하면서 계속해서 위 연립주택에 거주하고 있는 사실이 인정된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "원심은 201호에 대한 임대차계약이 부동산중개인 없이 쌍방합의로 이뤄졌다는 등의 이유로 조씨의 임차권 주장을 배척했지만 이전에도 조씨는 원고를 대리한 (주)B사와 같은 동 301호에 관한 매매계약을 체결할 때 부동산중개인의 입회없이 직접 계약을 체결한 적이 있다"고 설명했다. 최씨는 2003년3월 경기도 구리시에 다세대주택을 지으며 (주)B사에게 시공을 맡겼다. 부족한 공사대금은 대물변제 및 B사가 완성된 주택을 분양해 지급받은 분양대금으로 충당하기로 약정했다. B사는 공사 도중 조씨와 빌라 1동 301호에 대해 매매계약을 체결했고 201호에 대해 임대차계약을 체결했다. 그런데 이후 최씨가 조씨의 임대차계약 체결일인 2004년7월에는 이미 B사가 공사대금채권을 모두 회수해갔다며 조씨에게 "201호를 인도하라"고 했으나 거부하자 소송을 냈다. 1심은 원고패소 판결했으나 2심은 이를 뒤집고 원고승소 판결을 내렸다.

주민등록을 직권 말소당한 주택임차인이 주민등록법이 정한 이의절차에 따라 주민등록을 회복 또는 재등록 받은 경우에는 당초 주민등록을 갖춘 시점까지 소급해 대항력이 유지된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 尹載植 대법관)는 지난달 25일 법원 경매를 통해 주택을 낙찰받은 임모씨(29)가 세입자 손모씨(43)를 상대로 낸 건물명도청구소송 상고심(☞2003다25461)에서 이같이 판시, "손씨는 임씨로부터 임차보증금 8백50만원을 받고 주택을 인도하라"고 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시 뿐만 아니라 대항력 유지를 위해서 계속 존속해야 하므로 임차인의 의사에 의하지 아니하고 시장, 군수 또는 구청장에 의해 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에는 원칙적으로 그 대항력은 상실된다"고 전제한 후 "하지만 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법 시행령 제29조에 의해 재등록이 이뤄짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급해 그 대항력이 유지된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의해 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이뤄지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관해 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다"고 덧붙였다. 임씨는 지난 2001년5월 의정부지원에서 실시된 경매에 참가해 경기연천군에 있는 김모씨 소유 다세대주택을 낙찰받았으나, 세입자인 손씨가 "경매신청의 원인이 된 근저당권 설정 이전에 이미 임대차보호법상 대항력을 갖췄고, 무단전출로 주민등록이 직권말소된 이후 재등록을 했기 때문에 보증금의 반환 없이는 명도청구에 응할 수 없다"며 버티자 소송을 냈었다.

연립주택의 외관에 표시된 '가 '동이라는 표시를 보고 임차인이 그대로 주민등록했으나 등기부상 주소가 외관과는 달리 'A'동이라고 기재돼 있더라도 주택임대차보호법상의 대항력을 인정해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 제1부(주심 朴在允 대법관)는 10일 서울등촌동의 모 연립주택 A동 203호를 경락받은 임모씨(50)가 이 주택을 임차해 살고있던 이모씨 등을 상대로 낸 건물명도 청구소송 상고심(☞2002다59351)에서 원고 승소 판결을 내린 원심을 파기하고, 서울지법합의부로 되돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "같은 지번의 토지 위에 있는 두 동의 연립주택이 '에이', '비'동 또는 '가', '나'동 등으로 불리워지는 경우 일반 사회통념상 이는 그 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 " 이 사건 부동산의 등기부상 건물내역과 대지권의 목적인 토지의 지번 표시 및 면적 등의 현황을 피고들의 주민등록 주소와 비교해 보면 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 주민등록상의 '가동 203호'가 이사건 부동산인 등기부상의 'A동 203호'를 의미함을 인식할 수 있다"고 덧붙였다.

등기부상 주소가 ‘지층 01호’로 기재되어 있는 주택의 임차인이 주민등록 전입신고 주소를 ‘B01호’로 기재했더라도 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 주민등록으로 판단해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 종전 하급심 판결들이 거래 안전을 이유로 등기부상 주소와 주민등록상 주소의 완벽한 일치를 요구했던 것과는 차이가 있어 주목된다. 대법원 제1부(주심 裵淇源 대법관)는 지난달 22일 경매를 통해 다세대주택을 낙찰받은 김모씨(29)가 이 건물 지하에 세들어 살던 이모씨(45)를 상대로 낸 건물명도 청구소송 상고심(2003다6590)에서 원고 승소 판결을 내린 원심을 깨고, 원고 패소 취지로 사건을 서울지법합의부에 되돌려 보냈다. 재판부는 판결문에서 “이 사건 부동산이 다세대주택의 유일한 지하세대인 점, 주소지를 표시할 때 지하층의 경우 그 호수 앞에 영어 지하실(Basement)의 첫 글자 B를 붙여서 표시하는 것이 일반적으로 통용되고 있는 사정 등이 인정된다”며 “이런 사정을 고려할 때 통상적인 주의력을 가진 사람이라면 어렵지 않게 위 주민등록상의 ‘B01호’가 이 사건 부동산 등기부상의 ‘지층 01호’를 의미한다고 인식할 수 있다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “원심이 이 사건 주민등록상의 호수표시가 등기부상의 표시와 형식적으로 일치하지 않는다는 점만으로 임대차의 공시방법으로 유효하지 않다고 판단한 것은 심리미진이나 주택임대차보호법상의 임대차 공시방법에 대한 법리를 오해한 위법이 있다”고 설명했다. 김씨는 98년9월 이 다세대 주택을 낙찰받아 지난해 1월 소유권이전등기를 마쳤지만 전주인에게서 지하 1층을 임차받았던 이씨가 보증금을 돌려줄 때까지는 건물을 비워줄 수 없다고 하자 소송을 내 2심에서 “임차인 이씨의 주민등록 전입신고 주소는 등기부상 주소와 일치하지 않아 대항력이 없다”는 원고 승소 판결을 받았었다.

지방자치단체가 철거대상 지역의 무허가 주택에 이주한 사람이 낸 전입신고를 거부한 것은 정당하다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별1부(주심 박재윤·朴在允 대법관)는 9일 박모씨(35)가 시흥시 신천동장을 상대로 낸 전입신고미처리처분취소 청구소송 상고심(☞2002두1748)에서 이같이 판시, 원고승소판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "주민등록법 제6조1항이 규정하는 주민등록 대상자의 요건인 '30일 이상 거주할 목적으로 그 관할구역 안에 주소 또는 거소를 가질 것'이라 함은 단순히 외형상 그러한 요건을 갖춘 경우를 말하는 것이 아니라 주민등록법의 입법목적과 주민등록의 법률상 효과 및 지방자치의 이념에 부합하는 실질적 의미에서의 거주지를 갖춘 경우를 의미한다"며 "따라서 주민등록을 담당하는 행정청으로서는 주민등록 대상자가 이러한 실질적 요건을 갖추지 못했다고 볼 만한 특별한 사정이 있는 경우에는 그 등록을 거부할 수 있다고 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "92년 피고가 주민등록 전입신고의 수리를 제한하는 조치를 내린 이후인 97년 이 지역 판자집을 매수해 주거의 외관만을 갖춘 채 지내오면서 토지소유자의 정당한 철거요구에 불응하고 있고, 단독 세대주가 된 이래 7차례에 걸쳐 전입과 전출을 반복하고 있는 사실 등을 감안하면 피고가 전입신고를 수리하지 않은 것을 위법한 처분에 해당한다고 단정할 수 없다"고 밝혔다. 박씨는 97년 서울 양평동, 문래동, 안양천 주변의 철거민들이 집단 이주해 조성된 시흥시 신천동 무허가 단지내의 판자집을 매수해 이주하고 2000년 전입신고를 했으나 동사무소가 이를 수리하자 않자 이 사건 소송을 내 1·2심에서는 승소했었다.

다세대주택의 공용부분을 주거목적으로 임차한 경우, 임차한 공용부분이 아닌 전유부분에 전입신고를 해야 주택임대차보호법의 대항력을 갖춘다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소10부(재판장 석호철·石鎬哲 부장판사)는 16일 다세대주택의 옥상을 구분소유자들의 지분에 따라 분할해 만든 방에 임차해 살던 박모씨(31)가 경락대금을 배당받은 국가 등을 상대로 "소액임차인으로서 우선변제권이 인정되는데도 배당에서 빠진 것은 부당하다"며 낸 배당이의 청구소송(2001나12248)에서 "박씨는 공용부분에 대해 전입신고을 한 만큼 대항력이 없다"며 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "다세대주택 구분소유자들이 합의로 이 사건 주택의 2층과 지붕사이의 공간에 1층을 증축, 방 6개를 설치한 후 나눠 갖고 원래 주택 102호에 종속해 새로이 305호로 표시한 사실이 인정된다"며 "305호는 등기부상 독립적으로 등재된 호수도 아니고, 주택의 전유부분인 102호의 부가물로서 독립적인 거래의 객체가 되지 못한다"고 밝혔다. 재판부는 또 "주택임대차보호법이 대항력의 요건으로 하는 주민등록은 거래의 안전을 위해 임대차의 존재를 제3자가 인식할 수 있데 하는 공시방법으로 마련된 것"이라며 "따라서 공시의 기능을 제대로 수행하기 위해선 부가물 또는 종물에 불과한 305호가 아닌 전유부분인 102호에 주민등록 전입신고를 해야 한다"고 밝혔다. 같은 재판부는 이에 앞서 지난 4월 연립주택의 경락인 오모씨(35)가 주택에 부속된 지하 공용부분을 임차해 살고 있는 김모씨(31)를 상대로 낸 건물명도 청구소송 항소심(2000나59219)에서 1심을 취소, "임차인 김씨가 전유부분에 따라 분할된 공용부분인 지하층에 살면서도 전입신고를 전유부분에 한 만큼 임대차의 공시방법으로 유효하다"며 "임차인 김씨의 대항력이 인정되는 만큼, 오씨는 임대차보증금 2천3백만원을 지급하고 건물을 명도 받으라"는 원고 일부 승소 판결을 내렸었다.

연립주택의 공용부분을 주거목적으로 임차, 주민등록 전입신고을 마쳤다면 주택임대차보호법의 대항력이 인정된다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 연립주택의 공용부분이 전유부분에 따라 분할된 경우, 그 공용부분의 임차인이 그 전유부분으로 전입신고를 마치면 주택임대차보호법의 대항력이 인정된다는 판결이어서 상급심의 판단이 주목된다. 서울지법 민사항소10부(재판장 석호철·石鎬哲 부장판사)는 26일 연립주택의 경락인 오모씨(35)가 이 건물 지하 공용부분에 살고 있는 김모씨(31)를 상대로 "경락받은 연립주택에 부속된 지하 공용부분을 김씨가 점유한 채 임차인이라고 주장하는 것은 부당하다"며 낸 건물명도 청구소송 항소심(2000나59219)에서 김씨의 임차권을 인정하지 않은 1심을 취소, "임차인 김씨의 대항력이 인정되는 만큼, 오씨는 임대차보증금 2천3백만원을 지급하고 건물을 명도 받으라"는 원고 일부 승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "비주거용 건물을 개조, 주거용으로 사용하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호을 받는 점, 집합건물의 공용부분은 전유부분의 부가물 또는 종물로서의 성격을 갖는데 법은 건물의 일부에 대한 임대차에도 적용되는 점 등에 비춰볼 때 집합건물의 공용부분에 대한 임대차의 경우에도 공용부분이 주거용으로 사용되는 한 임대차보호법의 보호대상이 된다"며 "이 연립주택의 소유자들이 지하 대피소 부분을 공유지분 비율에 따라 분할, 주거용으로 개조한 사실과 김씨가 전주인으로부터 이 사건 204호에 부속된 지하 공용부분을 주거목적으로 임차한 사실이 인정되는 만큼 김씨는 적법한 임차인"이라고 밝혔다. 재판부는 또 "집합건물의 공유지분은 전유부분과 분리·처분할 수 없고 거래의 대상은 전유부분만 해당하고 공용부분은 독립적인 거래 대상이 되지 못하므로, 주민등록은 공용부분이 아닌 전유부분에 대해서만 가능하다"며 "김씨가 2층 204호의 공용부분인 지하층에 살면서도 전입신고를 204호로 한 것은, 전유부분에 대한 전입신고로 적법하고, 임대차의 공시방법으로 유효하다"고 밝혔다. 오씨는 99년8월 이 사건 연립주택 2층 204호를 낙찰받았으나 김씨가 204호에 부속된 지하 공용부분에 주거하고 있자 "집합건물의 지하 공용부분을 임차한 후 전입신고를 2층 204호로 한 것은 부당하다"며 소송을 냈었다.