중소기업인 법인이 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우, 해당 법인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인으로서 갱신청구권을 행사하려면 어떻게 해야 할까? 대법원은 대표이사나 사내이사로 등기된 사람이 아닌 법인의 '직원'이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있어야 한다고 판단했다. 대법원 민사1부(주심 김선수 대법관)는 12월 14일 A 사(소송대리인 법무법인 청출 박종한, 배기형, 엄상윤, 이영경 변호사)가 B 사를 상대로 낸 건물인도 소송(2023다226866)에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다. A 사는 2019년 12월 4일 중소기업기본법에서 정한 중소기업인 B 사에 2019년 12월 12일부터 2년 동안 서울 용산구 한남더힐 아파트를 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1500만 원으로 임대하는 임대차계약을 체결했다. 2019년 11월 6일 설립된 B 사는 2020년 2월 25일까지는 정명호 씨가 대표이사로 등재돼 있다가 이후 김영옥(탤런트 김수미) 씨가 대표로 등재됐다. 정 씨는 김 씨의 아들이다. 계약 체결 당시 B 사의 대표이사는 2019년 12월 12일 해당 아파트를 인도받고 2020년 2월 18일 전입신고를 마친 후 그곳에서 거주해 왔다. A 사는 2021년 9월 29일 B 사에 계약 갱신 거절 의사를 표시하며 해당 부동산의 인도를 구했다. 이에 B 사는 2021년 10월 5일 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은, 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다"고 판시했다. 그러면서 "중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 '임원'이란 '등기된 이사(사외이사를 제외)'를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고 나아가 '임직원'이라는 용어도 사용하고 있다"며 "따라서 주택임대차보호법 제3조 제3항이 정한 '직원'은 중소기업법령 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다"고 설명했다. 또 "주거용 임차에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 이러한 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니다"라며 "원심이 '해당 아파트와 B 사의 본점소재지 간의 거리, 차임액수, 계약 체결 의도 등을 고려해 B 사가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다'고 설시한 것은 적절하지 않지만, 결론에 있어 원심 판단은 정당하다"고 부연했다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다. 대법원 관계자는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'과 '주거용 임차'의 의미에 관해 최초로 명시적으로 판시한 판결"이라며 "중소기업인 법인이 그 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공할 것"이라고 말했다. 승소를 이끈 배기형(37·사법연수원 46기) 법무법인 청출 변호사는 "법인 임차인이 임차를 하고 계약 갱신을 청구하기 위해서는 임차인이 주택임대차법 보호대상이 되어야 한다는 점에서 출발한 사건"이라며 "계약갱신청구권을 넘어서서 대항력과 우선변제권 등 법인이 임차인으로서 보호 받기 위한 기본적인 요건에 대한 대법원 판단을 받은 것이기 때문에 시장에 주는 파급력이 클 것"이라고 말했다. 이어 "이 판결에 따라 앞으로는 중소기업이 직원에게 복지 목적으로 주택을 임차해 제공하는 경우, 내부적으로 일정 조건 등을 갖추고 대표 등 임원이 아닌 직원 명의로 등재해야 할 것"이라며 "사택의 임대차 사건과 관련해 기준이 정립된 판결"이라고 덧붙였다.

임차인이 부동산 임대차 계약기간이 끝난 뒤 소유자에게 차임을 넘는 손해가 생길 줄 알면서도 무단으로 점유했다면 차임 초과분에 대한 손해를 배상할 책임이 있다는 판결이 나왔다. 통상 부동산을 무단점유해 발생한 손해의 범위는 차임액이지만 차임액을 초과해 손해가 발생할 것이라는 사실을 안 경우에는 책임을 더 넓게 물어야 한다는 취지의 판결이다. 대전지법 민사11부(재판장 이현우 부장판사)는 지난달 19일 대전광역시가 주식회사 노은건어물을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가합104053)에서 원고 승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "대전시 소유의 매장과 창고 사용허가 받은 노은건어물은 허가 종료일인 2013년 4월 이후에는 조건 없이 대전시에 매장과 창고를 원상대로 반화할 의무가 있음에도 2014년 2월이 돼서야 반환했으므로 노은건어물은 손해를 배상할 책임이 있다"며 "통상적으로 부동산의 무단점유로 발생한 손해액은 '차임 상당액'이라고 할 것이나 무단점유자가 소유자에게 차임을 초과하는 손해가 발생할 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 그 초과하는 손해를 특별손해로 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 "노은건어물은 2013년 3월 매장 등의 입찰에 참가했고 A가 낙찰자인 것을 알았고, 갱신허가기간이 종료한 뒤 매장 등을 대전시에 반환하지 않으면 대전시가 A로부터 사용료를 받지 못할 것임을 잘 알고 있었을 것으로 보인다"며 "노은건어물은 차임 명목으로 기왕에 변상금과 가산금을 냈으므로 추가로 낼 것이 없다고 주장하고 있으나, 대전시가 A로부터 받았을 사용료 1억1800여만원을 기준으로 변상금 등 8100여만원을 공제한 3600여만원을 더 배상할 책임이 있다"고 설명했다. 노은건어물은 계약기간이 끝난 뒤 매장과 창고를 무단 점유하다가 1년 가까이 지난 2014년 2월에 반환하면서 변상금과 가산금을 냈지만 대전시는 1년 가까이 매장을 무단점유해 A로부터 받았어야 할 인상된 사용료를 받지 못 했다며 소를 냈다.

소송비용을 내주고 아파트 하자보수공사를 도급받기로 한 약정은 변호사법 위반으로 무효라는 판결이 나왔다. 서울동부지법 민사13부(재판장 김승표 부장판사)는 아파트 시공상 하자로 인한 손해배상 청구소송 비용을 대주는 대신 하자보수공사를 도급받기로 한 A주식회사가 약정을 지키지 않은 B아파트 입주자대표회의를 상대로 낸 위약금 청구소송(☞2009가합12915)에서 원고패소 판결했다고 지난달 30일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 "변호사법 제109조 제1호의 '대리'에는 본인의 위임을 받아 대리인의 이름으로 법률사건을 처리하는 법률상의 대리뿐만 아니라, 법률적 지식을 이용하는 것이 필요한 행위를 본인을 대신하여 행하거나, 법률적 지식이 없거나 부족한 본인을 위해 사실상 사건의 처리를 주도하면서 그 외부적인 형식만 본인이 직접 행하는 것처럼 하는 등으로 대리의 형식을 취하지 않고 실질적으로 대리가 행해지는 것과 동일한 효과를 발생시키고자 하는 경우도 당연히 포함된다"고 밝혔다. 재판부는 "원고가 이 사건 손해배상 청구소송에 필요한 인지대, 감정비 등 소송비용을 부담함으로써, 피고가 변호사를 선임하여 손해배상 청구소송을 제기할 수 있다"며 "원고의 이러한 행위는 변호사법 제109조 제1호의 소정의 '대리' 또는 '대리의 알선'에 해당한다고 봄이 상당하므로 이 사건 약정은 반사회질서의 행위로서 무효"라고 판시했다. B아파트 입주자대표회의는 아파트 시공상 하자로 손해배상 청구소송의 비용을 대신 지급하되 승소금액을 한도로 A주식회사에게 아파트 하자보수공사를 도급해주기로 약정했다. 그러나 소송이 일부승소한 뒤 아파트 하자보수공사 범위와 공사금액에 관해 협의가 이뤄지지 않아 다른 회사에 도급을 주자 A주식회사는 B 대표회의가 약정을 위반했다며 소송을 냈다.

판교 신도시 임대아파트 입주자의 동의없이 건설원가의 90%를 임대보증금으로 받은 것은 무효라는 판결이 나왔다. 성남지원 민사3부(재판장 오재성 부장판사)은 9일 판교 임대아파트 입주자 우모씨가 M 주식회사를 상대로 표준임대보증금을 초과한 임대보증금을 돌려달라며 낸 임대차보증금소송(2009가합3421)에서 “M 주식회사는 1억780여만원을 반환하라”며 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 “구 임대주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 공공건설임대주택의 임대보증금에 관해 임대보증금액이 건설원가에서 국민주택기금융자금을 차감한 금액의 50%를 넘는 경우 임차인의 권리보호를 위해 임차인의 동의를 받도록 하고 있다”며, 더욱이 “임대주택법 등은 임차인의 동의가 있더라도 이 사건 임대아파트가 위치한 수도권의 경우 임대보증금액을 건설원가에서 국민주택기금융자금을 차감한 금액의 90%가 넘을 수 없도록 규정하고 있는데 이 사건의 경우 임대보증금을 최대한도인 건설원가의 90%로 정해 임대주택법 등의 입법취지를 사실상 몰각시키고 있다”고 밝혔다. 재판부는 또 “피고는 규정을 임차인인 원고에게 설명하지 않았고 임대보증금 및 임대료가 부동문자로 작성된 계약서만을 제시해 원고가 표준임대보증금을 초과한 부분의 전환에 관해 동의권이 없는 것으로 오인할 여지가 있었다”며 “표준임대보증금을 초과한 부분은 신의성실의 원칙에 반해 무효”라고 판시했다. 우씨는 2006년4월께 아파트에 당첨됐으며 우씨는 국민주택기금 융자를 받지 않아 건설원가의 90%에 해당하는 금액을 임대보증금으로 완납했다. 이번 판결로 판교지역의 비슷한 상황에 있는 1,400여가구의 소송이 이어질 것으로 보인다.

자기 아파트의 옹벽때문에 햇볕을 제대로 받지 못한다면 아파트를 분양한 건설회사가 하자담보책임에 기한 위자료를 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 일조권에 대한 기존의 판결이 새로 건물을 지으면서 향유하고 있던 일조권이 침해되는데 따른 손해배상이었던 것에 비추어 이번 판결은 시공때부터의 일조량확보책임을 하자담보책임으로 규정한 것으로 주목된다. 서울고법 제10민사부(재판장 朴仁鎬 부장판사)는 인천시 부평구 부개동 한국아파트 입주자 홍모씨등 38명이 한국종합건설주식회사를 상대로 낸 손해배상청구소송(98나39260)에서 홍씨에게 1천8백만원을 지급하는 등 총 3천5백만원을 지급하라고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "주택으로서의 기능을 유지하는데 필요한 최소한의 일조시간은 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우로 보아야 한다"며 "이사건 아파트 뒷편 옹벽의 높이는 아파트건설사업계획승인시 보다 5m가 높아져 옹벽 앞 棟 수분양자는 일조량확보미달로 인한 상당한 정신적 고통을 받았음이 명백하므로 건축분양자는 이에 대해 위자료를 지급할 의무가 있다"고 말했다. 또 "최소한의 일조량을 확보하지 못한 때에는 건축관련법규에 위반되어 건축되었는지의 여부를 떠나 민법상의 담보책임규정에 따라 배상할 책임이 있다"고 밝히고 분양권전매자에게도 위자료지급책임이 있다고 덧붙였다. 홍씨등은 92년 인천시 부평구 부개동 한국아파트 105동을 분양받거나 매수하였는데 105동 뒷편 옹벽이 당초 승인된 사업계획상의 5m보다 5m이상 높이 건축되어 조망이 차단되고 그 이격거리가 짧아 옹벽의 재시공을 요구했으나 아파트 일부주민이 소음, 분진 등 생활피해를 이유로 반대, 옹벽재시공공사가 시행되지 못하자 건축분양자를 상대로 소송을 냈었다.