임대아파트의 분양가를 산정할 때 건축비는 감정인이 감정한 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 분양사가 택지를 공급받으면서 실제로 지급한 금액을 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 또 이처럼 분양전환된 임대아파트의 분양가에 다툼이 있을 때에는 5년의 상사소멸시효가 적용되기 때문에 입주민(수분양자)들은 분양대금을 납부한 때로부터 5년이 지나기 전에 소송을 제기해야 한다. 부산고법 창원재판부 민사1부(재판장 이영진 부장판사)는 공공임대주택인 A아파트를 분양받은 B씨 등 입주민 289명이 "분양대금이 너무 높게 산정됐다"며 ㈜부영주택과 ㈜부영을 상대로 낸 부당이득금 반환소송(2014나21628 등)에서 "부영 측은 원고 1인당 20여만원~600여만원씩을 돌려주라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 부영은 2002년 공공건설임대주택으로 A아파트를 건설해 B씨 등에게 임대했다. 부영은 임대의무기간인 5년이 지나자 분양전환 승인을 받아 B씨 등에게 이 아파트를 분양했다. 부영은 이때 분양전환 가격을 산정하면서 건축비는 국토해양부가 고시하는 표준건축비를 기준으로 삼았다. 택지비는 한국토지공사로부터 택지를 공급받으면서 대금 선납으로 할인받은 금액이 아닌 당초 공급계약에 따른 대금을 기준으로 삼아 분양전환 가격을 산정한 뒤 행정청으로부터 승인을 받아 분양을 진행했다. B씨 등은 "분양전환 가격의 산정 기준이 잘못됐다"며 소송을 냈다. 건축비, 과세표준이 아닌 '법원이 산정한 감정 건축비' 적용 재판부는 "건축비는 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를 의미하고 택지비도 실제 지급한 대금을 기준으로 해야한다"고 밝혔다. 그러면서 "다만 임대주택건설사업자는 조세 경감 목적으로 취득세를 과소신고하는 경향이 있으므로 건축비는 과세표준이 아니라 법원이 산정한 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정해야한다"고 설명했다. 이어 "부당이득반환채권에는 상사소멸시효기간이 적용된다는 대법원 판결(2015다210811)에 따라 분양대금 납부 후 5년이 지난후 제기한 원고들의 소는 기각한다"고 밝혔다. 앞서 1심도 "건축비는 표준건축비가 아니라 아파트 건설에 투입된 실제 건축비를, 택지비는 부영이 실제로 지급한 대금을 택지비로 해야한다"고 판결했다. 하지만 1심은 "일부 입주민들이 분양대금 납부 후 5년이 지나 소송을 제기해 상사소멸시효가 지났다"는 부영의 주장을 받아들이지 않고 "10년의 민사소멸시효가 적용된다"고 판단했다. 입주민, 불복 움직임… 주요 쟁점은 이번 판결은 임대아파트 분양가 산정과 관련해 명확한 기준을 제시해 전국 150개 재판부에 계류 중인 200여건의 비슷한 소송에 영향을 줄 것으로 보여 주목된다. 사건의 주요쟁점은 △분양전환 가격 산정의 요소인 건축비를 '표준 건축비'로 볼 것인지, '실제 건축비' 볼 것인지 △'실제 건축비'를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 △택지비를 부영이 한국토지공사와 체결한 약정 대금으로 할 것인지 아니면 선납으로 할인받아 납부한 실제 대금으로 볼 것인지 등이었다. 분양전환 가격은 건설원가와 감정평가금액을 더한 금액의 2분의 1로 산정하는데 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 이번 판결은 '최초 입주자 모집 당시의 주택가격'을 구하는 데 필요한 '건축비'를 건축비 감정결과에 따른 실제 건축비로 봐야한다고 판단했다. 재판부는 "양쪽 당사자가 제출한 증거와 전문심리위원의 의견 등 여러 자료를 검토한 결과 감정인의 건축비 감정 결과에 따라 실제 건축비를 산정하는 것이 객관적이고 공정하다고 판단했다"고 밝혔다. 1심은 '입주자 모집 시 실제 건축비' 2심은 '분양전환 시 표준건축비'로 또 분양전환 가격 산정에 중요한 역할을 하는 것이 '상한가격'인데, 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다. 재판부는 이 중 '분양전환 당시의 건축비'를 건설원가를 구할 때와 마찬가지로 '최초 입주자 모집 당시 실제 건축비'로 보았던 1심과 달리 '분양전환 당시의 표준건축비'로 판단했다. 지난해 4월 선고된 대법원 판결(2013다203468)에 따른 것이었는데, 이 부분이 부당이득금액 산정에 영향을 끼쳐 일부 원고는 1심보다 인정금액이 올라갔지만 상당수의 원고는 1심 판결보다 인정금액이 줄어들었다. 재판부는 "사건이 접수된 후 오랜 시간이 경과했고 당사자 수가 많은 점을 고려해 각 기관에 대한 사실조회를 하고 전문심리위원제도를 활용하는 등 충실한 심리를 위해 노력했다"고 말했다. 하지만 임대아파트전국회의 부영연대가 24일 기자회견을 통해 "판결을 납득할 수 없다"는 입장을 밝히면서 사건은 대법원으로 넘어갈 것으로 보인다.

구분소유적 공유관계인 주택의 일부분을 취득한 경우 주택 전체의 가격이 아니라 지분의 가격을 기준으로 취득세를 부과해야 한다는 판결이 나왔다. 구분소유적 공유관계는 내부적으로는 공동소유자들끼리 토지나 주택의 구획을 나눠 따로 소유하고 있지만, 외부적으로는 지분권으로 권리를 행사하는 소유형태를 말한다. 이모씨는 2011년 9억원이 넘는 서울시 종로구 옥인동의 한옥주택 지분 일부를 1억3000여만원에 취득했다. 이씨는 주택의 지분을 취득했지만, ㄷ자 형태인 한옥주택은 방마다 난방시설과 출입문이 따로 설치돼 있어 여러 세대가 방마다 독립해 거주하는 구분소유적 공유관계였다. 이씨는 구 지방세특례제한법 제40조의2 규정에 따라 주택이 9억원이 넘어 취득세 감면율 50%를 적용해 취득세 270만원을 냈지만, 후에 자신이 취득한 지분은 1억3000여만원에 불과해 9억원을 넘지 않으므로 취득세 감면율 75%를 적용해야 한다며 종로구에 취득세 감액 경정을 청구했다. 이씨는 자신의 청구가 받아들여지지 않자 지난해 5월 소송을 냈다. 1심을 맡은 서울행정법원은 지난해 10월 "지방세특례제한법 제40조의2는 주택을 기준으로 할 뿐이지 주택 일부를 기준으로 하고 있지 않고, 조세감면 혜택은 엄격하게 해석해야 한다"며 원고패소 판결했다. 하지만 서울고법 행정8부(재판장 이기택 부장판사)는 지난 12일 이씨가 서울시 종로구를 상대로 낸 취득세 부과처분 취소소송 항소심(2012누34244)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 원고승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "구분소유적 공동소유관계에 있는 주택 일부분이 지방세특례제한법 제40조의2에 해당하는지 명확히 규정하고 있는 조항을 찾아볼 수 없다"며 "구분소유적 공유관계에 있는 주택은 독립해 거래할 수 있을 정도이기 때문에 지분을 취득한 당시의 가격을 기준으로 취득세 감면 규정을 적용해야 한다"고 밝혔다.

부부가 집 한 채에 대한 지분을 나눠 갖고 있더라도 취득세 경감 요건을 따질 때에는 공유지분 만큼이 아니라 집 값 전체를 기준으로 해야 한다는 판결이 나왔다. 지방세특례제한법은 다른 집을 소유하지 않은 사람이 9억원 이하의 집을 살 때는 취득세의 75%를 깎아주도록 규정하고 있다. 부산고법 행정1부(재판장 최인석 수석부장판사)는 지난달 29일 한모(62)씨 부부가 부산 해운대구청을 상대로 낸 취득세경정청구거부처분취소 소송의 항소심(2012누4005)에서 1심과 같이 원고 패소 판결했다. 재판부는 "한씨 부부가 주장하는 것처럼 각 공유지분의 가액을 기준으로 취득세 경감 범위를 결정한다면 입법취지가 훼손되고 이른바 지분 쪼개기 등의 편법으로 규정이 악용될 수 있다"고 밝혔다. 한씨 부부는 2011년 12월, 부산 해운대에 있는 한 주상복합아파트를 반씩 나눠 구입한 뒤 "집값은 9억이 넘지만 각자의 지분은 9억원 이하"라며 "취득세 감면 해택을 받아야 한다"고 주장하며 소송을 냈다.

매수인이 임대차기간이 남은 임차인을 내보내는 대가로 매도인에게 지급한 명도합의금은 부동산 자체의 취득가격에 포함되지 않는다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정1부(재판장 이내주 수석부장판사)는 지난 13일 A사가 “영업보상 명목으로 지급한 명도합의금을 취득가격에 포함시킨 것은 부당하다”며 강남구청을 상대로 낸 취득세 및 등록세 중과처분 취소소송(2008구합47814)에서 “취득세 등 1억여원의 부과처분을 취소하라”며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “지방세법상 취득가격에는 당해물건 자체의 가격으로 지급됐다고 볼 수 있는 취득절차비용도 간접비용으로 포함되나 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것은 이에 해당하지 않는다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “명도합의금은 임대차기간이 만료되지 않은 임차인들로부터 점유부분을 명도받기 위해 위약금 또는 영업보상 등의 성격으로 지급된 것”이라며 “부동산 자체의 대가라기보다는 부동산취득 후 계획한 건물신축사업의 조속하고 원활한 실행이라는 별도의 목적을 위해 지급된 것으로 봄이 상당하다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “기존의 거래관계 등을 고려해 매도자에게 명도관련업무를 대행토록 한 것으로 보일 뿐 매수자인 A사가 직접 또는 제3자에게 업무를 위탁해 명도합의금 상당의 금원을 지출한 것과 달리 볼 것은 아니다”며 “명도합의금은 매매대금과 별도로 구분돼 불확정적으로 약정된 점 등을 고려할 때 부동산 자체의 가격에 포함된다고 보기 어렵다”고 설명했다.

개인 사이에 이뤄지는 주택거래에 대해서만 취득세 등을 경감해주는 지방세법 규정은 합헌이라는 헌재 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부는 지난달 31일 구 지방세법 273조의2에 대한 헌법소원사건(2007헌바21)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다. 2006년 개정되기 전의 구 지방세법 273조의2는 '개인 간에' 유상거래를 원인으로 취득, 등기하는 주택에 대해 취득세와 등록세를 경감해주도록 하고 있다. 재판부는 "'개인'이라 함은 '단체'에 반대되는 개념으로 그 자체로 불명확한 개념이라고 할 수 없고 이 사건 법률조항의 입법목적이 부동산 실거래가 신고제도 도입으로 급격하게 증가하게 될 개인간 주택의 유상거래로 인한 거래세 부담을 줄여주는데 있다는 점 등에 비춰볼 때 '개인'은 법인 아닌 자연인을 의미한다"며 "다만, 자연인이나 법인 어느 쪽에도 해당하지 않는 단체의 경우 의문이 있을 수 있으나 이는 관련 세법 및 법률조항의 입법취지 등을 고려한 법관의 해석에 의해 판단될 수 있는 문제이지 법률조항이 명확성을 결여했다고는 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "법률조항의 또다른 입법목적은 부동산 실거래가 신고제도를 조기에 정착시키고 성실신고하는 납세관행을 뿌리내리도록 하기 위한 것"이라며 "법인의 경우 부동산 실거래가 신고제도의 실시 전후에 세액부담의 차이가 없어 세액경감의 필요성이 없으므로 법인 등과의 거래에 대해 경감하지 않는 것이 조세평등주의에 위반된다고 할 수도 없다"고 덧붙였다. A씨 등은 2006년 봄에 재건축조합으로부터 아파트를 매수해 소유권이전등기를 마치고 취득세, 등록세를 냈다. A씨 등은 구 지방세법에 따라 경감혜택을 받아야 한다고 주장하며 행정소송과 함께 위헌제청신청을 했다가 기각되자 헌법소원을 청구했다.

지방세법상 취득세·등록세 면제대상인 국민임대주택용 ‘공동주택’에는 다세대주택 뿐만 아니라 ‘다가구주택’도 포함된다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 그동안 지방세법상의 ‘공동주택’의 의미에 대해 각 행정청 마다 의견이 분분해 행정실무의 혼란이 가중됐던 가운데 나온 판결로 ‘공동주택’의 의미에 대해 기준을 제시했다는 점에서 향후 상급심의 최종판단이 주목된다. 서울행정법원 행정11부(재판장 김용찬 부장판사)는 5일 “국민임태주택용으로 제공된다는 점에서 다세대주택과 다가구주택은 차이가 없다”면서 대한주택공사가 서울 강동구청장을 상대로 낸 취득세등부과처분취소청구소송(2007구합13210)에서 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “다가구주택은 건물구조나 시설기준 등에서 건물 전체의 규모가 약간 작다는 것 이외에는 다세대주택과 별다른 차이가 없다”면서 “그럼에도 다가구주택등에 대해 면제조항이 적용되지 않는다고 해석하는 것은 실질과세원칙에 위배되고 다세대주택보다 영세하고 소규모인 건축물로서 더욱 보호받아야 할 다가구주택에 대해 오히려 조세를 부과하는 셈이 돼 과세의 형평원칙에도 어긋난다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “면제조항의 문언적 의미에만 얽매여 다가구주택에 적용되지 않는다고 해석하는 것은 다가구·다세대주택을 모두 국민임대주택 매입대상으로 삼고 그에 따라 별다른 차등을 두지 않고 조세특례 및 재정적인 지원을 인정한 국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법의 전체적인 취지와도 위배된다”고 덧붙였다.

소형 아파트를 분양받은 1가구 1주택자의 경우 건축주가 보존등기한 후 2월이내에 이전등기를 하면 등록세와 취득세를 감면해 주는 서울시조례에서 '건축주가 보존등기한 날'은 등기신청서를 접수한 때가 아닌 등기가 완료된 때로 봐야 한다는 판결이 잇따라 나왔다. 판결이 이대로 확정될 경우 그 동안 보존등기 접수일을 기산점으로 삼아 등기접수후 2월을 넘겨 이전등기를 한 수분양자들에게 감면된 등록세 등을 추징해오던 지방자치단체의 관행에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 서울행정법원 제14부(재판장 成百玹 부장판사)는 13일 김모씨 등 아파트 수분양자 48명이 동대문구청장을 상대로 낸 등록세등부과처분취소 청구소송(2003구합11049)에서 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "등기는 신청서 접수후 조사, 기입 등의 과정을 거쳐 등기부에 등기사항이 기재되고 등기관이 날인을 함으로써 완료되는 것이므로 '등기한 날'은 이런 과정을 거쳐 등기가 완료된 때로 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "행정청이 처분대상자에게 기한을 어겼다는 이유로 이미 취득한 이득을 박탈하는 처분을 할 경우는 그 기한의 시점을 객관적으로 확인할 수 있어야 한다"며 "수분양자들로서는 등기관의 날인을 거치기 전까지는 보존등기신청서가 언제 접수됐는지 확인할 수 없으므로 '건축주가 보존등기한 날'을 등기신청 접수일로 해석할 수는 없다"고 덧붙였다. 이에 앞서 지난달 31일 서울행정법원 제4부(재판장 劉南碩 부장판사)도 정모씨 등 3명이 "등록세 감면을 인정하지 않은 처분은 부당하다"며 관악구청장을 상대로 낸 지방세부과처분취소 청구소송(2003구합17801)에서 "'보존등기한 날'은 등기가 완료된 때"라며 원고승소 판결을 내렸다. 김씨 등은 답십리제11구역주택재개발조합으로부터 답십리 대우아파트를 분양받아 2000년12월까지 분양대금을 완납한 후 서울특별시세감면조례 12조2항에 따라 각각 25%에서 50%가 감면된 취득세와 등록세를 신고, 납부했다. 이후 조합이 지난해 9월26일 동대문등기소에 소유권보존등기를 신청, 같은해 11월13일 등기가 완료된 후 김씨 등은 11월17일부터 12월30일까지 소유권이전등기를 마쳤으나 동대문구청이 "보존등기한 날로부터 2월이 지나 소유권이전등기가 됐다"며 감면됐던 등록세 등을 추징하자 소송을 냈었다.

대형 상가들의 편법분양계약에 법원이 제동을 걸었다. 50년 장기임대 해준다고 광고하며 분양해놓고 잔금불입과 동시에 체결한 임대차계약서에는 2년으로 기재하는 등 전횡을 일삼아온 재건축조합에 대해 “임차인의 특별한 귀책사유가 없는 한 2년 임대기간이 지나도 임대차계약이 끝난 것으로 볼 수 없다”는 판결이 나온 것이다. 서울지법 민사항소2부(재판장 김영란·金英蘭 부장판사)는 1일 동대문 M대형의류점의 대지소유자로 재건축조합원인 조모씨가 “임대계약기간이 만료한 만큼 상가를 비워달라”며 김모씨를 상대로 낸 건물명도소송(2001나49417)과 이에 대한 반소로 김모씨가 “50년 장기임대로 임대차계약을 맺었다”며 낸 임대차계약확인청구소송(2002나14968)에서 1심판결을 취소하고 원고패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “M상가의 등기분양과 임대분양은 4천5백만원과 3천5백만원으로 별 차이가 없고 월차임, 임대차보증금의 지속적 상승가능성 등을 볼 때 분양대금의 차이는 실질적으로 거의 없다”며 “50년동안 임대분양을 한다고 한 것은 차임지급 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임대차기간이 존속되도록 보장한다는 취지”라고 밝혔다. 재판부는 또 “재건축조합이 일방적으로 마련해놓은 임대차계약서가 2년으로 임대기간이 명시되어 있어 항의하자 임대차기간이 자동연장된다고 답변했다”며 “원고는 임대차계약을 갱신할 의무만 있을 뿐 임대차계약을 체결할 지 여부에 대한 선택권은 없으며 차임증액을 내용으로 하는 재계약체결 요구는 차임증액청구에 불과하다”고 덧붙였다. 김씨는 96년 M상가의 점포에 대해 “50년 장기임대하면 취득세와 전매시 양도소득세를 피할 수 있다”는 설명을 듣고 임대기간 2년에 월차임 6만원으로 임대분양계약을 체결, 98년부터 영업을 해오다 임대인인 조씨가 월차임을 5배 인상하겠다며 명도소송을 내자 반소를 냈었다.