서울 강서구 화곡동 빌라 밀집 지역의 모습 <사진=연합뉴스> 이른바 ‘강서구 빌라왕’ 사건의 핵심 배후자 역할을 한 혐의로 지목된 부동산 컨설팅업체 대표에게 중형이 확정됐다. 대법원 형사2부(주심 권영준 대법관)는 지난달 28일 사기 등 혐의로 기소된 신모 씨에게 징역 8년을 선고한 원심을 확정했다(2023도18324). 신 씨는 2019년 7월부터 2020년 8월까지 자신의 부동산 컨설팅 업체를 통해 공범 김모 씨와 함께 여러 사람 명의를 빌려 ‘무자본 갭투기’ 방식으로 다세대 주택을 사들인 뒤 세입자들의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 무자본 갭투기는 임대차와 매매 계약을 동시에 진행해 자기 자본이 없이 임차인의 전세보증금으로 부동산 매매 대금을 충당하는 수법이다. 신 씨는 피해자 37명에게 80억300만 원을 편취한 것으로 조사됐다. 앞서 신 씨는 서울 강서구에서 빌라 오피스텔 240여 채를 갭투자로 매입한 뒤 임대 사업을 벌이다 2021년 숨진 ‘강서구 빌라왕’ 정모 씨의 배후로 지목됐다. 1심과 항소심은 신 씨에게 징역 8년을 선고했다. 항소심은 “피고인은 공범이 정상적으로 임대차 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 순차적·암묵적으로 공모해 범행을 저질렀다”며 “피고인과 공범들 사이에 직접적인 연락이 없었고 피고인이 임대차 당사자로 나서지 않았다고 할지라도 매도 중개인, 임차 중개인 등과 공모해 리베이트 이익 취득을 위해 임차인인 피해자들로 하여금 임대차 보증금을 지급하도록 한 점에서 사기죄가 형성된다”고 판시했다. 대법원도 “원심 판단에 잘못이 없다”며 원심을 그대로 확정했다.

<사진=연합뉴스> 이른바 '강서구 빌라왕' 사건의 핵심 배후자 역할을 한 혐의로 1심에서 중형이 선고된 부동산 컨설팅업체 대표에게 항소심에서도 징역 8년이 선고됐다. 서울중앙지법 형사4-3부(재판장 이훈재·양지정·이태우 부장판사)는 28일 사기 혐의로 기소된 신모 씨에 대한 선고기일을 열었다. 재판부는 검사와 피고인 양쪽의 항소를 기각하고 징역 8년을 선고한 원심 판결을 유지했다(2023노1998). 재판부는 "피고인은 공범이 정상적으로 임대차 보증금을 반환하지 못할 것을 알면서도 순차적·암묵적으로 공모해 범행을 저질렀다"고 판시했다. 이어 "피고인과 공범들 사이에 직접적인 연락이 없었고 피고인이 임대차 당사자로 나서지 않았다고 할지라도 매도 중개인, 임차 중개인 등과 공모해 리베이트 이익 취득을 위해 임차인인 피해자들로 하여금 임대차 보증금을 지급하도록 한 점에서 사기죄가 형성된다"고 판시했다. 재판부는 "피고인이 일부 피해자들과 합의한 것으로 보이나 피해 규모와 사건의 전체적인 내용에 비춰봤을 때 특별한 양형자료가 제출되지 않았고 피고인과 검사가 함께 항소한 점을 고려했다"고 양형 이유를 밝혔다. 신 씨는 2019년 7월~2020년 8월 자신의 부동산 컨설팅 업체를 통해 공범 김모 씨와 함께 여러 사람 명의를 빌려 '무자본 갭투기' 방식으로 다세대 주택을 사들인 뒤 세입자들의 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는다. 무자본 갭투기는 임대차와 매매 계약을 동시에 진행해 자기 자본이 없이 임차인의 전세보증금으로 부동산 매매 대금을 충당하는 수법이다. 신 씨는 피해자 37명에게 80억300만 원을 편취한 것으로 조사됐다. 앞서 신 씨는 서울 강서구에서 빌라 오피스텔 240여 채를 갭투자로 매입한 뒤 임대 사업을 벌이다 2021년 숨진 '강서구 빌라왕' 정모 씨의 배후로 지목됐다. 지난 7월 1심 재판부인 서울중앙지법 형사10단독 강민호 부장판사는 신 씨에게 징역 8년을 선고했다. 이에 피고인과 검찰은 쌍방 항소했다.

상가 임차인이 임대인에게 새 임차인을 주선하기 위한 시도를 하지 않았다면, 임대인이 기존 계약보다 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 임대차계약 재체결을 거부하는 태도를 보였다고 하더라도 권리금 회수기회 방해로 볼 수 없다는 판결이 나왔다. 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했다는 사실이 인정되려면 임차인이 신규임차인을 물색해 임대인에게 소개하고 그와 계약을 체결하도록 요청하는 등 최소한의 주선 행위가 존재해야 한다는 것이다. 서울고법 민사9부(재판장 남성민 부장판사)는 지난 9일 A씨가 B씨를 상대로 낸 임대차보증금 반환소송(2021나2026893)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 원고패소 판결했다. 새로운 임대차계약 체결 위한 협의요청 인정할 증거 없어 서울고법, 임대인에 승소판결 약사 A씨는 상가 주인 B씨와 임대차계약을 체결하고 10년 이상 약국을 운영해왔다. 계약이 종료될 무렵 약국 임대차보증금은 7억2500만원, 월 차임은 1000만원이었다. 그런데 B씨가 임대차계약 종료를 앞두고 A씨에게 임대차보증금을 10억원, 월 차임을 3000만원으로 올려줄 것을 요구했고, 이후 두 사람은 계약갱신조건에 관한 내용증명을 수차례 주고받았다. 하지만 조건이 맞지 않아 결국 2018년 3월 임대차계약이 종료됐다. 임대차계약 종료 후에도 A씨가 나가지 않자 B씨는 A씨를 상대로 건물 명도소송(2021나2026886)을 냈다. A씨는 B씨가 고액의 차임과 보증금을 요구하는 방법으로 권리금 회수기회를 방해했다며 권리금 상당액에 대한 손해배상을 요구하는 맞소송(반소)을 냈다. 1심은 상가의 적정 월 차임액에 대한 감정결과 임대차보증금이 0원임을 전제로 2214만원으로 평가됐다며 임대차계약 종료 무렵 B씨가 제안한 계약조건이 적정 월 차임 및 기존 월 차임에 비해 상당히 높은 금액이었다는 점 등을 근거로 B씨의 권리금 회수기회 방해행위가 있었다고 판단했다. 그러면서 "B씨는 A씨에게 감정평가에 따른 권리금 상당액인 4억4682만원을 지급하라"고 판시했다. 하지만 항소심의 판단은 달랐다. 재판부는 "B씨가 A씨의 권리금 회수를 방해해 손해를 발생하게 했다고 보기 어렵다"며 "A씨의 반소 청구 중 권리금 회수방해로 인한 손해배상청구는 이유 없다"고 판결했다. 재판부는 "상가임대차법 제10조의4가 정하는 '임차인이 신규임차인을 주선'한다는 것은 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청하는 것을 의미한다"며 "이 사건에서는 신규임차인의 존재가 특정되지 않았을 뿐만 아니라 A씨가 B씨에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위해 협의해줄 것을 요청했음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다"고 밝혔다. 이어 "A씨가 제시하는 대법원 판결(2019. 7. 4. 선고 2018다284226)은 '임차인이 임대인에게 신규임차인과 임대차계약을 체결할 것을 요구했으나, 임대인이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 밝힘으로써 임차인의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했다'고 본 사례이고, 또 다른 판결(2019. 7. 10 선고 2018다239608)은 '임차인이 신규임차인과 (권리금 계약을 체결하지 않았음은 물론이고) 권리금 계약 자체를 예정하고 있지 않아 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해했거나 임차인에게 어떠한 손해가 발생했다고 볼 여지가 없다'고 본 사례로, 본건과는 모두 사안을 달리해 A씨의 주장을 뒷받침하는 근거로 원용할 수 없다"고 했다. B씨를 대리한 법무법인 세종의 최철민(48·사법연수원 31기)·이재성(32·변호사시험 8회) 변호사 등은 "그동안 대법원은 임대인이 임대차기간 종료 무렵 현저히 높은 금액의 보증금이나 차임을 요구하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우에는 실제로 권리금계약을 체결하지 않았거나 신규임차인을 주선하지 않았더라도 방해행위가 인정될 수 있다고 판단했고, 이에 근거해 이 사건 1심은 임대인이 적정 월 차임의 약 1.7배 수준의 현저히 높은 계약조건을 요구하였음을 이유로 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임을 인정했다"면서 "하지만 이와 같은 대법원 판례는 최소한 임대인과 임차인 사이에 신규 임대차계약 체결이 논의되는 상황을 전제로 한 것이었고, 이 사건의 경우 기존 임대차계약에 관한 갱신조건만이 논의되었을 뿐 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하기 위한 어떠한 시도를 하지 않았었기에 기존 판례가 그대로 적용될 수 있는 사안이라고 보기는 어려웠다"고 했다. 그러면서 "세종은 항소심에서 권리금 회수기회 방해행위에 관한 상가임대차법 조항은 임대인의 계약체결의 자유를 제한하므로 엄격하게 해석돼야 한다는 점과 임차인이 그동안 적정 월 차임에 비해 상당히 낮은 수준의 차임만을 부담했기에 임대인이 고액의 계약갱신조건을 제안할 수밖에 없었던 합리적인 이유가 있었음을 주장·증명했다"면서 "항소심 재판부도 이러한 주장을 받아들여 임차인의 손해배상 청구를 전부 기각한 것"이라고 설명했다.

임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 부동산을 사용·수익하지는 않은 채 점유만 했다면 그 기간 동안 관리비는 임대인이 부담해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. A씨는 2017년 4월 B사 소유 건물에서 식당을 운영하다 한달 만에 폐업했다. B사는 같은해 7월 A씨가 3기 이상의 임대료를 연체했다는 이유로 임대차계약을 해지했다. B사는 A씨를 상대로 건물명도 소송을 제기했고, 재판이 진행 중인 사이 A씨는 두 차례 B사 건물에서 행사를 개최해 수익을 얻기도 했다. 1심은 "A씨는 부동산을 명도하고 B사에 미지급 차임 2533만여원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 1심 판결을 근거로 강제집행을 통해 건물을 명도받은 B사는 2018년 10월 건물을 돌려받을 때까지의 연체관리비 등 손해액 8600만원을 지급하라며 항소했다. 항소심은 "A씨는 B사에게 건물에서 식당을 시작한 2017년 4월부터 임대차 계약이 해지된 2017년 7월까지 미지급 차임 2533만원을 지급하라"고 판시했다. 이와 함께 "A씨는 같은 기간 동안 연체관리비 1887만원도 B사에 지급하라"고 판결했다. 그러나 대법원 민사1부(주심 박정화 대법관)는 최근 A씨가 B사에 지급하도록 한 연체관리비 부분에 대한 항소심 판단 부분을 파기하고 사건을 대전지법으로 돌려보냈다(2020다286119). 재판부는 "임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금이 반환되지 않은 상태에서 임차인이 임대차목적물을 사용·수익하지 않고 점유만 하고 있는 경우라면 임대차목적물 인도 시까지의 관리비는 임대인이 부담해야 한다"고 밝혔다. 이어 "A씨는 B사에게 2017년 4월부터 임대차계약이 종료된 2017년 7월까지의 관리비와 임대차계약 종료 이후 행사를 개최해 건물을 사용·수익한 2일분에 해당하는 관리비를 지급할 의무가 있을 뿐, 나머지 기간 동안의 관리비를 지급할 의무는 없다"고 설명했다. 그러면서 "그런데도 원심은 A씨가 B사에게 2017년 4월부터 2018년 10월경까지의 연체관리비 전부를 지급할 의무가 있다고 판단했다"며 "이러한 원심의 판단에는 임대차보증금에서 공제돼야 할 임차인의 관리비 지급의무 범위에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다"고 판시했다.

금융기관이 정부가 부동산 시장 안정화를 위해 내놓은 '총부채상환비율(DTI, Debt To Income)' 정책을 따르지 않고 대출을 해줬다가 대출금 회수가 어렵게 됐더라도 곧바로 배임죄로 처벌할 수는 없다는 판결이 나왔다. 정부 시책에 따르지 않았다고 해서 곧바로 배임행위가 되는 것이 아니라, 대출신청자의 재산상태 등을 종합적으로 분석해 대출채권을 제대로 회수할 수 없는 상황임을 알면서도 대출을 해준 사실이 입증돼야만 배임죄가 성립한다는 취지다. DTI는 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 뜻하는 것으로 담보대출을 취급하는 하나의 기준이다. 서울고법 형사12부(재판장 홍동기 부장판사)는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률상 배임 혐의로 1심에서 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고받은 A새마을금고 전 이사장 정모씨(변호인 법무법인 소망)의 항소심(2016노3080)에서 1심을 깨고 최근 무죄를 선고했다. 이 판결은 검찰이 상고를 포기해 그대로 확정됐다. 2006년 4월 참여정부는 부동산 시장이 과열 조짐을 보이자 투기지역에서 6억원을 초과하는 아파트를 신규 구입할 때 주택담보대출을 DTI 40% 이내로 제한하는 정책을 시행했다. 같은해 11월부터는 수도권과 투기과열지구 소재 6억원 초과 아파트를 담보로 대출을 받는 경우에도 DTI를 40% 이내로 적용하기로 하는 등 대상을 확대하고, 새마을금고에 이 같은 DTI 규정을 적용해 대출을 시행하라는 지시를 내렸다. 그런데 정씨는 이를 적용하지 않은 채 대출을 해줬고, 이 같은 사실을 확인한 새마을금고중앙회는 정부의 DTI 정책에 따른 대출을 하라고 지시했다. 그러나 정씨는 이에 따르지 않은 채 이사회에 DTI 적용을 배제하자고 제안했고 이 안건이 가결되자, 실무자들에게 "대출할 때 DTI 규정을 적용하지 말고 대출을 해주라"고 지시해 정부의 DTI 정책에 따르지 않은 대출금은 늘어갔다. 그러다 2009년 10월부터 2011년 7월까지 DTI 규정을 적용하지 않고 대출을 해준 29건, 총 21억1800만원에 대한 채권회수가 어렵게 되자 대손상각(회계상 손실로 처리하는 것) 처리를 했다. DTI를 적용하면 3억원 정도만 대출이 가능했기에, 새마을금고중앙회는 2015년 7월 정씨를 배임 혐의로 고발했다. 검찰은 정씨를 기소했다. 1심은 정씨의 행위가 업무상 배임 행위에 해당한다고 판단했다. 재판부는 "새마을금고 여신업무방법서는 새마을금고가 대출을 취급할 때 준수해야 하는 DTI에 대해 규정하고 있다"며 "새마을금고중앙회에서 DTI 규정을 적용하지 않고 대출을 실행한 것에 대해 시정을 지시하고, 대출 실무진들이 DTI 규정을 준수해야 한다는 취지로 수차례 건의도 했는데 정씨는 이사회 찬성 결의를 이끌어낸 뒤 실무자들에게 DTI 규정을 적용하지 말 것을 적극적으로 지시했다"고 밝혔다. 이어 "정씨나 대출 실무진이 담보로 제공된 부동산의 담보가치 평가의 적정성에 대해 별도 조사 등을 해 부실채권 발생 방지 및 리스크 관리를 위한 실질적인 노력을 했다고 볼만한 자료가 없다"며 "정씨가 A새마을금고의 이익과 경영 정상화 등을 위한 의사로 DTI규정을 위배해 대출을 실행하도록 지시했다는 것은 채권회수가 곤란할 수도 있다는 인식을 미필적으로나마 했던 것으로 보인다"고 유죄 판결을 내렸다. 그러나 항소심의 판단은 달랐다. 항소심은 DTI 규정을 위반해 대출을 실행했다는 사실만으로 곧바로 대출채권을 회수하지 못하게 될 위험이 생겼다거나 업무상 배임의 죄책을 진다고 할 수 없다고 판단했다. 재판부는 "DTI 적용 배제라는 임무위배와 함께 대출 당시 대출채무자의 재무상태, 다른 금융기관으로부터의 차입금, 기타 채무를 포함한 전반적인 금융거래상황 등을 종합해 채무상환능력이 부족하거나 제공된 담보의 경제적 가치가 부실해, 대출을 하더라도 대출채권을 제대로 회수할 수 없어 새마을금고가 손해를 입게 될 상황이고, 그런 사정을 충분히 알면서도 대출을 실행했다고 인정되는 경우에 업무상 배임죄가 성립한다"고 밝혔다. 이어 "당시 A새마을금고는 DTI 규정을 적용하지 않고 대출신청인의 신용평가 내용과 LTV(Loan To Value ratio, 주택 등을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로 담보인정비율이라고도 한다) 등을 고려해 아파트담보대출을 실행했으며 채권들이 제대로 회수되지 않아 대손상각처리됐다는 사정만 인정된다"면서 "대출신청인의 채무상환능력이 부족하거나 제공된 담보의 경제적 가치가 부실해 대출채권 회수에 문제가 있는데도 정씨가 대출을 감행한 것이라고 인정하기 부족하다"고 설명했다. 그러면서 "A새마을금고는 자본금이 저조하고 대출활성 및 당기순이익 증대로 내부건실화와 경쟁력 증대가 절실한 상황이었기 때문에 정씨의 DTI 규정 적용 배제 제안은 금고의 이익과 경영 정상화 등을 위한 것으로 보인다"며 "A새마을금고가 DTI규정을 적용하지 않은 대출건수는 702건에 이르지만 그 중 사고가 발생한 것은 30건에 그쳤다"고 덧붙였다. 정씨를 변호한 오승원(56·사법연수원 19기) 소망 변호사는 "DTI나 LTV 등 정부 시책들은 은행권에서 선제적으로 위험성 있는 대출을 해주지 말자는 정책적인 요소가 있는 잠정적 기준선이지 그 기준을 반드시 지켜 대출 유무를 결정하는 것이 아닌데, 그것을 지키지 않았다는 이유만으로 배임죄로 처벌하자는 것은 잘못된 것"이라며 "정부 시책에 따르지 않았다고 무조건 배임행위로 몰아가는 것은 문제가 있다고 본 의미있는 판결"이라고 말했다.

공인중개사가 다가구주택의 임차인에게 선순위 임차권에 대해 제대로 설명하지 않아 보증금을 돌려받지 못했어도 임차인이 계약에 앞서 적극적으로 관련 자료를 요청하는 등 주의를 기울이지 않았다면 임차인의 책임이 더 크다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사99단독 김민철 판사는 이모씨가 "다가구주택 임대차계약을 하면서 공인중개사가 제대로 설명해주지 않아 임대차보증금 반환청구권 순위에 밀려 임대차보증금을 반환받지 못했다"며 공인중개사 유모씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2015가단93144)에서 "유씨는 보증금의 40%만 배상하라"며 최근 원고일부승소 판결했다. 김 판사는 "공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 설명하는데 그쳐서는 안 되고 다가구주택의 또 다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등 자료를 확인한 후 임차의뢰인에게 자료를 제시해야 할 의무가 있다"고 밝혔다. 하지만 "임차인 역시 해당 건물이 다가구주택이고 각 건물에 선순위 근저당권 또는 전세권 등이 설정돼 있어 다른 세대와도 임대차계약이 체결돼 있는 걸 알면서도 이를 확인할 자료를 적극적으로 요청하지 않아 권리관계를 제대로 확인하지 않은 잘못이 인정된다"며 "이씨에게도 60%의 책임이 있다"고 판시했다. 이씨는 2012년 유씨의 중개로 대전 가장동의 한 다가구주택을 임차했다. 그런데 이후 다가구주택이 경매에 넘어가면서 순위에서 밀린 이씨는 보증금을 돌려받지 못하자 소송을 냈다. 한편 김 판사는 최근 장모씨가 공인중개사 곽모씨를 상대로 낸 같은 내용의 소송(2015가단93144)에서는 공인중개사의 책임을 70%로 인정했다. 공인중개사인 곽씨가 해당 건물에 대해 이미 여러차례 다른 임차인들에게도 중개를 한 적이 있다는 이유 때문이다. 김 판사는 "곽씨는 해당 건물의 다른 가구에 대한 중개를 여러번 했기 때문에 선순위 임차권에 대해서 자세히 알고 있었는데도 설명해주지 않아 상대적으로 책임이 크다는 점을 고려했다"고 설명했다. 이처럼 법원은 선순위 임차권의 존재 여부 등에 관해 공인중개사의 설명에 의존하기보다 임차인이 적극적으로 확인해야 한다는 입장을 취하고 있다. 서울중앙지법은 지난해 3월 임차인 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 "소액임차인이 될 수 있는 보증금액이 얼마인지 알려주지 않는 바람에 최우선변제권을 갖지 못했고 경매순위에서 밀려 보증금 6000만원을 잃었다"며 낸 손해배상 청구소송 항소심(2014나43488)에서 "공인중개사가 임차인에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 임차보증금이 얼마인지까지 알려줄 의무는 없다"며 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 원고패소 판결한 바 있다.

집주인이 약속한 근저당권 감액 등기를 하루 늦게 했더라도 임차인은 곧바로 임대차계약을 해제할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 권순일 대법관)는 지난달 23일 임차인 류모씨가 집주인 곽모씨를 상대로 "곽씨 잘못으로 임대차 계약이 해제됐으니 계약금을 돌려달라"며 낸 임대차보증금 청구소송 상고심(2014다38913)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 때에는 특별한 사정이 없는 한 상대방은 '상당한 기간'을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 때에 계약을 해제할 수 있다"며 "류씨가 한 해제 통고는 특약사항으로 정한 근저당권 감액 등기 채무의 이행 지체를 이유로 한 것인데 그 전제요건인 이행의 최고가 이루어진 바 없어 적법한 해제의 의사표시라고 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "나아가 류씨의 해제 통고는 이행의 최고로서 효력을 갖는다고 볼 수 있는데 곽씨가 그로부터 상당한 기간 내라고 보기에 충분한 그 다음날 곧바로 특약상의 채무를 이행했기 때문에 류씨는 더 이상 임대차계약을 해제할 수 없다고 봄이 타당하다"고 설명했다. 류씨는 2012년 10월 경기도 남양주시의 한 아파트를 곽씨로부터 보증금 1억1000만원에 임차하기로 하고 계약금 1100만원을 지급했다. 당시 곽씨의 아파트에는 한도액이 1억9000여만원인 근저당권이 설정돼 있었는데 곽씨는 보증금 잔금 지급일인 같은해 12월 27일까지 근저당 한도액을 5000여만원 줄이기로 류씨와 특약했다. 하지만 약속 당일까지 그대로였고, 이를 확인한 류씨는 그 자리에서 곽씨에게 근저당권 감액 변경 등기 불이행을 이유로 임대차계약 해제를 통보하고 계약금 반환을 요구했다. 곽씨는 이튿날 곧바로 근저당권 설정 한도액을 1억4000여만원으로 줄여 이를 등기한 다음 "의무를 이행했다"며 계약금을 돌려주지 않았다. 이에 류씨는 소송을 냈다. 1심은 원고패소 판결했지만 항소심은 "곽씨가 특약사항을 이행하지 않은 이상 임대차계약은 해제된 것으로 봐야 한다"며 원고승소 판결했다.

공인중개사가 임차인에게 최우선변제권을 보장받을 수 있는 임차보증금이 얼마인지 사전에 알려줄 의무가 없다는 판결이 나왔다. 위 사진은 기사의 내용과 관련없음 서울중앙지법 민사1부(재판장 한숙희 부장판사)는 6일 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 "소액임차인이 될 수 있는 보증금액이 얼마인지 알려주지 않는 바람에 최우선변제권을 갖지 못했고 경매순위에서 밀려 보증금 6000만원을 잃었다"며 낸 손해배상 청구소송의 항소심(2014나43488)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 원고패소 판결했다. 재판부는 "B씨가 A씨에게 해당 지역에서 임차계약을 체결할 때 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 적극적으로 설명할 의무가 없다"고 밝혔다. 또 "문제의 부동산에는 선순위 근저당권이 설정돼 있었는데, 이런 부동산이 경매에 넘어가면 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 점은 명백하기 때문에 중개업자가 특별히 설명할 사항이 아니다"라고 설명했다. 신혼집을 구하던 A씨는 2012년 7월 공인중개사 B씨를 통해 인천 서구 청라지구에 있는 오피스텔 전세 계약을 체결했다. 보증금은 6000만원으로 정했다. 하지만 이 지역은 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금이 5500만원 이하였고, 이후 오피스텔이 경매에 넘어가는 바람에 B씨는 보증금을 전부 잃었다. 1심은 "B씨가 최우선변제를 받을 수 있는 보증금은 5500만원 이하라고 설명했더라면 A씨가 계약을 재고하거나 보증금액을 조정할 수 있었을 것"이라며 "일부 책임이 있으므로 3000만원을 지급하라"고 판결했다.

선착순으로 임대주택에 입주한 임차인은 임대 기간 동안 다른 주택을 가지고 있었더라도 분양전환 당시 주택을 처분해 다시 무주택자가 됐다면 임대주택을 우선 분양받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 고영한 대법관)는 임대주택을 분양받을 수 없는 사람들에게 수억원을 받고 분양권을 준 혐의(배임수재, 임대주택법위반)로 기소된 임대주택 시행사 감사 김모씨와 공범 박모씨에 대한 상고심(2014도148671)에서 각각 징역 1년2월과 추징금 3억4800만원, 징역 8월과 추징금 1억3200만원을 선고한 원심을 깨고 지난달 26일 사건을 의정부지법 합의부로 돌려보냈다. 대법원이 일부무죄 취지로 파기환송했기 때문에 의정부지법은 피고인들의 위법 여부를 구체적으로 다시 판단해야 한다. 위 사진은 기사내용과는 무관함 재판부는 판결문에서 "임차인이 분양 전환 당시까지 갖고 있던 집을 처분해 무주택자가 되면 임대주택을 우선 분양전환 받을 수 있는 무주택자가 되기 때문에 김씨 등이 그 같은 자격을 갖고 있던 사람들에게 임대주택을 분양했다면 유죄로 인정할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "임대주택법은 임대사업자가 임대의무기간이 끝난 후 임대주택을 분양전환하는 경우에 선착순 입주자로 선정된 임차인 중 무주택자인 사람에게 우선 분양전환하도록 규정하고 있다"고 설명했다. 김씨 등은 경기도 양주시의 한 임대아파트를 불법 전대, 미거주, 유주택자 등 자격이 없는 사람들 95명에게 1000만~2000만원씩 17억8500만원 받고 분양한 혐의로 기소됐다. 임대의무기간인 5년이 지난 임차인에 대해서만 우선 분양전환을 해야 했지만 그러지 않았기 때문이다. 1심은 "우선 분양전환을 받을 자격이 없는 사람들에게 우선 분양을 해 일반 분양신청자의 기회를 빼앗고 국민의 주거 안정을 훼손했다"며 배임죄와 임대주택법 위반죄를 모두 인정해 김씨에게 징역 1년6월에 추징금 3억4800만원을, 박씨에게는 징역 10월에 추징금 1억3200만원을 선고했다. 항소심은 "분양 대가로 받은 17억8500만원 중 이들이 챙긴 금액은 4억8000만원에 불과하다"며 김씨에게 징역 1년2월에 추징금 3억4800만원, 박씨에게 징역 8월에 추징금 1억3200만원을 선고했다.

재외국민의 국내거소 신고는 주택임대차보호법상 대항력이 없어 제3자로부터 보호받을 수 없다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사33부(재판장 이경춘 부장판사)는 최근 이모씨가 재외국민 조모씨를 상대로 낸 건물인도 등 청구소송 항소심(2013나2027716)에서 "조씨는 이씨에게 아파트를 인도하라"며 원고패소 판결한 1심을 취소하고 원고승소 판결을 내렸다. 캐나다 영주권자인 조씨는 2007년 임모씨로부터 서울 서초동의 한 아파트를 보증금 3억3000만원에 임차해 국내거소신고를 마치고 거주해왔다. 그러나 2011년 아파트에 대한 법원의 임의경매 개시결정이 내려졌고, 조씨는 임차인으로서 권리신고를 했다. 원고 이씨는 경매에서 아파트를 낙찰받아 소유권이전등기를 마친 뒤 조씨에게 아파트를 인도하라고 요구했다. 그러나 조씨가 이를 거부하면서 소송으로 번졌다. 소송에서는 재외국민인 조씨가 주택임대차보호법상의 대항력을 갖고 있는 지가 쟁점이 됐다. 조씨는 "재외국민으로서 주민등록법에 따른 전입신고를 할 수 없어 재외동포법에 따라 국내거소 신고를 했다"며 "이는 재외동포법에 따라 주민등록법상 전입신고를 한 것과 마찬가지 효과가 있으므로 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인에 해당한다"고 주장했다. 재외동포법 제9조는 '법령에 규정된 각종 절차와 거래관계 등에서 주민등록증, 주민등록표 등본·초본, 외국인등록증 또는 외국인등록 사실증명이 필요한 경우에는 국내거소신고증이나 거소 사실증명으로 갈음할 수 있다'고 규정하고 있다. 그러나 항소심 재판부는 조씨의 주장을 받아들이지 않았다. 재판부는 판결문에서 "해당 규정은 문언상 국내거소신고증이나 사실증명으로 주민등록증에 의한 사실증명에 갈음할 수 있다는 의미일 뿐 주민등록과 동일한 법률효과를 인정한다는 취지로까지는 해석되지 않는다"며 "재외국민의 국내거소신고에 대해서는 명시적 규정이 없는 한 주민등록에 의한 법률효과가 인정되지 않는다고 보는 것이 타당하다"고 밝혔다. 재판부는 "주민등록은 거래 안전을 위해 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것인데 이해관계인 등의 열람 등을 허용하고 있는 주민등록법과 달리 재외동포법은 국내거소신고에 대해 열람 등에 관한 규정을 두고 있지 않아 공시 기능도 유사하다고 보기 어렵다"며 "피고의 국내거소신고는 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없다"고 설명했다. 재판부 관계자는 "재외동포법을 개정해 제3자에 대한 공시 규정 등을 마련하는 입법이 이뤄지지 않는 한 재외국민이 주택임대차보호법에 의해 보호받을 수 없다"며 "현행법에서는 재외국민은 전세권 설정등기와 근저당권 설정을 통해 권리를 보호받을 수 있다"고 말했다.