임대아파트의 임차인도 주택임대차보호법의 대항요건과 확정일자을 갖췄다면 파산법이 정하는 별제권자로 인정해야 한다는 취지의 첫 민사 본안 판단이 나왔다. 이에 따라 임대아파트 건설사가 파산하더라도, 임차인들은 주택임대차보호법의 취지에 따라, 일반 파산채권에 구애되지 않고 해당 아파트의 별제권자로서 손쉽게 배당 받을 수 있는 길이 열렸다. 서울지법 민사합의16부(재판장 하광호·河光鎬 부장판사)는 12일 청주시 흥덕구에 위치한 진로 임대아파트의 임차인 유모씨(38)등 6명이 파산자 (주)진로건설을 상대로 “임차보증금 6천∼8천만원의 반환청구권을 별제권으로 인정해 달라”며 낸 별제권확인 청구소송(2001가합11562)에서 “주택임대차보호법의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 파산법상 별제권자로 인정할 수 있지만, 원고들은 대항요건만을 갖추는 등의 흠결이 있다”며 원고 패소 판결을 내렸다. 이번 판결은 지난 2월 서울지법 파산2부(재판장 이형하·李亨夏 부장판사)가 파산한 (주)동보주택의 소액임차인들에 대해 주택임대차보호법의 우선변제권을 인정, 임차보증금 중 8백만원∼1천2백만원을 지급한데 이어 고액임차인들에게도 파산법상의 별제권을 인정한다는 첫 번째 민사본안 판단이어서 주목된다. 재판부는 판결문에서 “주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 ‘대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 보증금을 우선변제 받는다’고 규정하는데, 파산법 제139조도 부동산의 환가는 민사소송법에 의한다고 규정하고 있어 주택임대차보호법의 ‘민사소송법에 의한 경매’에는 파산절차도 포함된다”며 “또 주택임대차보호법은 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인과 소액임차인에게 부동산담보권에 유사한 권리를 인정하므로 파산법상 별제권자로 인정해야 한다”고 밝혔다. 재판부는 그러나 “원고들은 전입신고만 한 채 확정일자를 받지 않는 등 주택임대차보호법의 요건을 갖추지 않은 만큼 별제권자로 인정할 수 없다”고 밝혔다. 유씨등은 지난해 9월 자신들의 임대아파트 사업자인 (주)진로건설이 서울지법에서 파산선고를 받아 임차보증금 6천∼8천만원을 돌려받을 길이 없게 되자 “임차보증금반환청구권을 파산법상의 별제권으로 인정해달라”며 지난 2월 소송을 냈었다.

임차인의 대항력에 흠결이 있다는 것을 알아내 몇번 유찰된 건물을 헐값에 낙찰받은 경락인이 건물의 명도를 구하는 등 신의칙에 반하는 권리행사를 했다면 비록 대항력 없는 임차인이라도 보호해줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사항소4부(재판장 민일영·閔日榮 부장판사)는 18일 3번의 유찰로 현저히 낮은 가격에 부동산을 경락받은 신모씨가 주민등록이 잘못돼 대항력에 하자가 있는 임차인 이모씨를 상대로 낸 건물명도 청구소송(☞2000나73901)에서 신씨의 항소를 기각했다. 재판부는 판결문에서 "신씨는 낙찰대금을 완납하지 않은 상태에서 이씨의 임차권에 대항력 흠결이 있다는 것을 알고 임차보증금을 포기하도록 유도하고 이에 대한 협상이 결렬되자, 낙찰대금을 납부하기도 전에 소송을 제기했다"며 "신씨의 건물명도 청구는 임차인의 대항력 결여를 이유로 임차인의 손해는 전혀 생각함이 없이 부당한 이익을 얻으려는 목적이 있는 만큼 신의칙상 허용될 수 없다"고 밝혔다.