중소기업인 법인이 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우, 해당 법인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인으로서 갱신청구권을 행사하려면 어떻게 해야 할까? 대법원은 대표이사나 사내이사로 등기된 사람이 아닌 법인의 '직원'이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있어야 한다고 판단했다. 대법원 민사1부(주심 김선수 대법관)는 12월 14일 A 사(소송대리인 법무법인 청출 박종한, 배기형, 엄상윤, 이영경 변호사)가 B 사를 상대로 낸 건물인도 소송(2023다226866)에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다. A 사는 2019년 12월 4일 중소기업기본법에서 정한 중소기업인 B 사에 2019년 12월 12일부터 2년 동안 서울 용산구 한남더힐 아파트를 임대차보증금 2억 원, 월 차임 1500만 원으로 임대하는 임대차계약을 체결했다. 2019년 11월 6일 설립된 B 사는 2020년 2월 25일까지는 정명호 씨가 대표이사로 등재돼 있다가 이후 김영옥(탤런트 김수미) 씨가 대표로 등재됐다. 정 씨는 김 씨의 아들이다. 계약 체결 당시 B 사의 대표이사는 2019년 12월 12일 해당 아파트를 인도받고 2020년 2월 18일 전입신고를 마친 후 그곳에서 거주해 왔다. A 사는 2021년 9월 29일 B 사에 계약 갱신 거절 의사를 표시하며 해당 부동산의 인도를 구했다. 이에 B 사는 2021년 10월 5일 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 전제로, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 계약갱신요구권을 행사했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은, 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 것이 관련 법령의 문언과 법체계에 부합한다"고 판시했다. 그러면서 "중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 '임원'이란 '등기된 이사(사외이사를 제외)'를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고 나아가 '임직원'이라는 용어도 사용하고 있다"며 "따라서 주택임대차보호법 제3조 제3항이 정한 '직원'은 중소기업법령 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다"고 설명했다. 또 "주거용 임차에 해당하는지 여부를 판단할 때에는 이러한 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려할 것은 아니다"라며 "원심이 '해당 아파트와 B 사의 본점소재지 간의 거리, 차임액수, 계약 체결 의도 등을 고려해 B 사가 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인에 해당하지 않는다'고 설시한 것은 적절하지 않지만, 결론에 있어 원심 판단은 정당하다"고 부연했다. 앞서 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했다. 대법원 관계자는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'과 '주거용 임차'의 의미에 관해 최초로 명시적으로 판시한 판결"이라며 "중소기업인 법인이 그 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결할 경우 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공할 것"이라고 말했다. 승소를 이끈 배기형(37·사법연수원 46기) 법무법인 청출 변호사는 "법인 임차인이 임차를 하고 계약 갱신을 청구하기 위해서는 임차인이 주택임대차법 보호대상이 되어야 한다는 점에서 출발한 사건"이라며 "계약갱신청구권을 넘어서서 대항력과 우선변제권 등 법인이 임차인으로서 보호 받기 위한 기본적인 요건에 대한 대법원 판단을 받은 것이기 때문에 시장에 주는 파급력이 클 것"이라고 말했다. 이어 "이 판결에 따라 앞으로는 중소기업이 직원에게 복지 목적으로 주택을 임차해 제공하는 경우, 내부적으로 일정 조건 등을 갖추고 대표 등 임원이 아닌 직원 명의로 등재해야 할 것"이라며 "사택의 임대차 사건과 관련해 기준이 정립된 판결"이라고 덧붙였다.

[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."

A 씨는 2019년 4월 임대인 B 씨와 보증금 6억5000만 원에 2년간 임대차 계약을 맺고 C 아파트에 거주했다. A 씨는 임대차 계약 갱신을 요구하기 전인 2021년 1월 B 씨로부터 문자 메시지를 받았다. 해당 문자에는 "올해는 입주해야 해서 전세연장 계약이 어려운 상황이다. 이사 준비에 차질이 생기지 않도록 미리 연락하는 부분 양해 부탁한다"는 내용이 기재돼 있었다. 임대인인 B 씨가 직접 거주할 목적을 밝히며 계약 갱신 거절을 통지해 A 씨는 다른 아파트를 구해 2021년 4월 이사했다. 그런데 B 씨는 A 씨가 이사한 지 3일 만에 새 임차인과 보증금 11억 원에 임대차 계약을 맺었다. 이 사실을 알게 된 A 씨는 B 씨를 상대로 소송을 냈다. B 씨는 "A 씨가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없어 갱신 거절에 따른 손해배상의무가 없다"며 "당초 이 아파트에 직접 거주할 생각이었지만 2021년 4월 정부의 가계대출 관리 방안이 급격히 변화돼 은행에서 대출을 받지 못해 제3자에게 임대하게 된 것일 뿐이므로 새 임대에는 정당한 사유가 있다"고 맞섰다. 서울중앙지법 민사4단독 안은진 판사는 지난 18일 A 씨(소송대리인 이명현 법무법인 세창 변호사)가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가소1067836)에서 "B 씨는 A 씨에게 2250만 원을 지급하라"며 원고승소 판결했다. 안 판사는 우선 "B 씨가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 A 씨에게 계약갱신 요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다"고 밝혔다. 또 "임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'는 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정, 예컨대 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우나 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것"이라며 "B 씨가 A 씨에게 갱신거절의 의사를 밝힌 2021년 1월 당시에는 금융기관에서의 대출이 어려워질 것임을 예측할 수 있었을 뿐만 아니라 B 씨가 주장하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 보기 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "특별한 사정이 없으면 B 씨는 A 씨에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상 의무가 있다"며 B 씨가 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액인 2250만 원을 손해배상액으로 판단했다. A 씨를 대리한 이명현 변호사는 "임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 경우 임차인 측에서 추후 손해배상을 청구하기 위해 별도로 계약갱신 요구를 할 필요는 없다는 것이 확인됐다"며 "임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '정당한 사유'의 의미에 대해 판시했다는 점에 이번 판결의 의의가 있다"고 말했다. 그러면서 "임차인이 계약갱신을 하고자 할 때는 법정기한(임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지) 내에 계약갱신 요구를 하되, 만약 임대인이 먼저 실거주 목적으로 계약갱신을 거절했다면 별도의 계약갱신 요구는 필요하지 않을 것"이라며 "임대인이 실거주 목적으로 계약갱신 요구를 거절해 부득이 이사할 수밖에 없게 됐다면, 이사 후에 종전 임대차 목적물 소재지 동 주민센터 등에 확정일자 부여 현황 정보 제공을 요청해 임대인의 실거주 여부를 반드시 확인할 필요가 있고(새로운 확정일자가 부여된 것이 있다면 임대인이 아닌 새로운 임차인이 거주하게 된 것), 만약 임대인이 실거주하지 않은 것으로 확인된다면 적극적으로 손해배상을 청구할 필요가 있다"고 했다.

보증금은 올리고 월세는 깎는 방식으로 체결된 공공임대주택 임대차계약에서 보증금 증액이 무효가 되면 월세 감액도 무효가 된다는 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. 올린 보증금을 돌려받았다면 월세도 인상해 원래대로 내야 한다는 것이다. 인상분을 내지 않으면 임대료 연체에 해당해 임대인이 임대차계약을 해지하고 집을 비워달라고 할 수 있다. 대법원 전원합의체(주심 박병대 대법관)는 18일 공공임대주택 사업자인 D사가 임차인 정모(32)씨를 상대로 낸 건물인도 청구소송(2013다42236)에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법 합의부로 돌려보냈다. 정씨와 D사는 2006년 5월 경기도 성남의 한 공공임대 아파트를 보증금 2억4600만원, 월세 59만원에 임대차계약을 체결했다. 당시 구 임대주택법 등에 따른 표준보증금은 1억3700만원, 표준임대료는 월 90만원이었지만 D사가 1년 만기 정기예금 이율인 연 3.45%를 적용해 보증금과 임대료를 상호전환해 책정한 금액이다. 보증금을 높이는 대신 월 임대료를 낮춘 셈이다. 이 계약에는 정씨가 3개월 이상 월세를 연체하면 D사가 계약을 해지할 수 있다는 내용을 포함됐다. 그런데 이후 보증금이 비싸다는 사실을 알게 된 정씨는 D사를 상대로 "표준보증금인 1억3700만원보다 비싸게 받은 보증금 계약은 무효"라며 "차액을 돌려달라"고 소송을 냈다. 이에 D사는 "표준보증금을 넘는 보증금이 무효라면 표준임대료 90만원보다 적은 월세 계약도 무효"라며 "차액만큼 더 내라"고 정씨를 상대로 맞소송을 냈다. 법원은 두 사람의 주장을 모두 받아들였다. 법원은 "공공임대주택 사업자가 표준금액보다 보증금을 올리고 월세를 깍는 방식(전환금액)으로 임차인을 모집하길 원한다면 표준금액과 전환금액을 모두 공고했어야 하는데, D사는 표준금액은 공지하지 않은 채 임대차계약을 체결했으므로 강행법규 위반"이라며 "D사는 정씨에게 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 D사에 임대료 차액 월 31만원을 지급하라"고 판결했고 이 판결은 확정됐다. 이후 D사는 보증금 차액을 정씨에게 돌려줬지만, 정씨는 3개월 이상 최초 계약대로 월 59만원만 내고 차액을 내지 않았다. 이에 D사는 정씨에게 임대차계약 해지를 통보한 다음 아파트를 비워 달라며 다시 소송을 냈다. 이 사건에서는 임대보증금과 임대료의 상호전환이 법정 방식을 갖추지 못해 무효가 된 경우 임차인이 임대사업자에게 표준임대료와 당초 계약상 임대료의 차액을 지급할 의무를 부담하는지와 그 돈의 성격이 무엇인지가 쟁점이 됐다. 임차인이 추가로 내야 할 월세에 해당한다고 보면 3개월 이상 연체시 임대사업자가 임대차계약을 해지할 수 있지만, 월세와 상관없는 단순한 부당이득에 해당한다면 임대사업자는 보증금에서 미납한 월세 차액만큼을 공제할 수 있을 뿐 계약 해지는 주장할 수 없게 된다. 대법원은 '무효행위의 전환' 법리를 적용해 양측의 형평성을 고려한 판결을 내렸다. 대법원은 "법률행위가 강행법규에 위반돼 무효가 되는 경우 그 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자 쌍방이 이와 같은 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의욕하였으리라고 인정될 때에는 민법 제138조에 따라 다른 법률행위로서 효력을 가진다"며 "이 같은 당사자의 가정적 효과의사는 그 법률행위의 경위, 목적과 내용, 무효의 사유 및 강행법규의 입법취지 등을 두루 고려해 판단할 것이지만 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약 전체를 무효로 하면 임차인은 그 즉시 임대주택에 더 이상 거주할 수 없게 되므로 임대주택의 공급을 통해 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 입법목적을 달성할 수 없게 된다"면서 "그렇다고 해서 보증금은 표준보증금으로 하되 월세는 당초 계약대로 59만원을 한다면 임대사업자에게 일방적으로 불리해 형평에 어긋난다"고 설명했다. 그러면서 "이 사건에서 D사와 정씨는 임대보증금과 임대료의 상호전환을 하지 않은 원래의 임대조건인 표준보증금과 표준임대료로 임대차계약을 체결할 것을 의욕하였으리라고 봄이 상당하다"면서 "따라서 D사는 보증금 차액 1억900만원을, 정씨는 그에 상응해 임대료 차액인 월 31만원을 지급할 의무를 부담해야 하며 이를 3개월 이상 연체하면 D사는 임대차계약을 해지할 수 있다"고 판시했다. 이에 대해 김신·김소영·권순일·박상옥 대법관은 "임대보증금은 표준보증금을 초과하는 한도 내에서 무효이지만, 임차인은 당초 계약에서 정한 월세 59만원만 내면 된다"며 "임대차계약과 보증금계약은 별개의 계약이고, 보증금계약에서 정한 임대보증금이 법령상 상한을 초과해 그 부분이 무효가 됐다고 해서 별개의 법률행위인 임대차계약에서 정한 차임이 그에 상응하여 증액된다고 볼 수 없다"는 별개의견을 냈다. 이 소수의견은 사실상 반대의견이지만 기판력 문제로 '원심을 파기한다'는 점에서는 다수의견과 주문이 동일해 별개의견으로 분류됐다. 앞서 1심은 "정씨가 내야 할 월세는 90만원이고, 이 차액을 연체하면 임대사업자는 임대차계약을 해지할 수 있다"며 D사의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 "정씨가 내야 할 임대료는 당초 계약상 금액인 59만원이고 나머지 차액은 부당이득에 해당한다"며 "이를 연체했다고 해서 D사가 임대차계약을 해지할 수는 없다"면서 정씨의 손을 들어줬다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 표준임대료와 당초 계약상 임대료 차액의 법적 성질이 임대료에 해당한다는 취지로 판시해 하급심의 혼란을 종식시켰다"며 "민법 제138조의 무효행위 전환이라는 법률적 근거를 제시하면서 이 법리 적용에 있어 그 결과가 한쪽 당사자에게 일방적인 불이익을 주거나 거래관념과 형평에 반하는 것이어서는 안 된다고 판시해 그 기준과 한계도 선언했다"고 설명했다. 판결문 보기 이번 전원합의체 판결문은 대법원 홈페이지(http://www.scourt.go.kr/sjudge/1479446796781_142636.pdf)에서 전문을 확인할 수 있다.

임대차계약을 맺을 때 3년차부터 임대료를 올려주기로 했다면, 만 3년이 되는 날이 아니라 햇수로 3년이 되는 날부터 인상할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사20부(재판장 한영환 부장판사)는 6일 임대인 ㈜도시와사람이 임차인 ㈜아워홈을 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송(2011가합127374)에서 "아워홈은 3억 7500여만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "양 측이 임대계약을 체결하며 3년차부터 임대료와 관리비를 인상하기로 했는데, '연차'라는 단어의 사전적 뜻은 '햇수의 차례'이고 '햇수'는 해의 수를 의미하므로 통상 특정 사건이 일어난 때를 기준으로 해가 바뀌면 해의 수를 더해야 한다"며 "2008년 6월 임대계약을 체결했으므로 임대수수료율 인상 시점인 '3년차'가 시작되는 시점은 해가 두 번 바뀌어 햇수가 두 번 더해지는 때, 즉 2010년 1월 1일"이라고 밝혔다. 재판부는 "임차인 아워홈은 영업을 개시한 2008년 6월 5일부터 3년째가 되는 2011년 6월 5일부터 '3년차'가 시작된다고 주장하지만, 임대계약 시 2년차에는 순매출액의 16%를 곱해 임대료를 지급하기로 했는데 2009년 1월 1일부터 16%를 곱한 금액을 지급했다"며 "2년차에 대해선 다툼이 없었던 점을 종합하면 아워홈은 2010년 1월 1일부터 합의된 임대수수료율에 따라 차임을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 재판부는 "다만 양 측이 임대료 인상에 관해 합의에 이르지 못한 점 등을 고려해 임차금액은 (도시와사람이 청구한 금액 4억 4200여만원보다 적은 금액인) 아워홈 매출액의 18%에 해당하는 금액이라고 봄이 상당하다"고 덧붙였다. 도시와사람은 2008년 6월, 창원 의창구에 있는 숙박시설 일부를 아워홈에게 임대해주고 계약기간은 5년으로 정했다. 양 측은 3년차부터는 임대료와 관리비를 협의해 인상하기로 했는데, 도시와사람은 2010년 1월 1일을 3년차가 시작되는 시점이라고 주장했고 아워홈은 2011년 6월 5일부터라고 주장해 분쟁이 생겼다.

건물 소유주가 아닌 임차인도 일조권을 침해당했을 때 손해배상을 받을 수 있다는 법원의 첫 판결이 나왔다. 건물의 소유주만 재산상 손해를 배상받을 수 있고, 소유주가 아닌 거주자(임차인)는 정신적 피해에 따른 위자료만 받을 수 있다는 종전의 법원 입장에서 한 발 더 나간 것이다. 법원은 손해배상액의 10%가 임차인 몫이라고 밝혔다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 임채웅 부장판사)는 김모씨 등 6명이 자신들 소유 주택 앞에 아파트를 지은 KT 등을 상대로 제기한 손해배상 청구소송(2007가합96794, 2008가합89571)에서 일조권 침해가 인정된 김씨 등 5명에게 "684만~1,434만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 그러나 재판부는 건물주 김씨 등이 받아갈 배상액을 손해액의 90%로 제한했다. 나머지 10%는 건물에 실제 거주하는 임차인들의 몫이라는 것이다. 이 사건에서 임차인들이 따로 배상을 청구하지는 않았지만, 향후 소송을 내면 배상을 해줘야 한다는 의미다. 재판부는 판결문에서 "일조권은 소유권뿐 아니라 정당한 생활을 누릴 수 있는 권리에도 근거를 두고 있기 때문에 일조권 침해로 산정된 손해액은 건물 소유자와 실제 거주자 사이에 분배돼야 한다"며 이 같이 밝혔다. 재판부는 이어 "임차조건결정에 영향을 미치는 제반사정을 고려할 때 배상액의 90%가 소유자에게, 나머지 10%가 거주자 몫이라고 보는 게 타당하다"며 "이 주택의 경우 가구별로 일조조건에 크게 차이가 나지 않기 때문에 임차인 등이 여러 명일 경우 이들 몫 10%를 가구수로 똑같이 나눠야 한다"고 덧붙였다. 가구마다 일조권을 침해당하는 상황이 다를 경우 배분비율은 달라질 수 있다는 뜻이다. 김씨 등은 서울 성동구에 1970∼2001년 지어진 2∼4층 주택을 소유하고 있는데, KT가 올해 근처에 지상 18∼29층 아파트 골조공사를 하면서 햇빛을 가려 일조권을 침해했다면서 소송을 냈다.

1. 총선연대 낙선운동은 위법 대법원은 1월16일 지난해 4·13 총선때 울산총선시민연대 집행위원장으로 활동하며 특정 후보에 대한 낙선운동을 벌인 혐의로 불구속기소된 울산참여연대 대표 이수원씨(40)와 사무국장 김태근씨(35)에 대한 상고심에서 이들의 상고를 기각하고 벌금 3백만원씩을 선고한 원심을 확정했다. 2. 치과의사 모녀살인사건 다시 무죄 서울고법은 2월17일 95년 아내와 딸을 목졸라 숨지게 한 뒤 범행을 숨기기 위해 자신의 아파트에 불을 지른 혐의로 1심에서 사형, 2심에서 무죄를 선고받았으나 대법원에서 파기환송된 살인, 현주건조물방화 사건에서 이씨에 대해 다시 무죄를 선고했다(98노3116). 이 판결은 대법원이 98년 11월13일 2년4개월여간의 ‘장고’끝에 “간접증거 하나하나의 증명력이 완전하지 않아도 전체 증거의 증명력이 있다면 유죄를 인정할 수 있다”며 고등법원의 무죄선고를 파기하고 되돌려 보낸 후 2년3개월여만에 나온 것. 3. 대법원 전원합의체는 환송판결에 기속안돼 재상고심을 심판하는 대법원전원합의체는 환송판결에 기속되지 않는다는 대법원판결이 나왔다. 대법원전원합의체는 3월 15일 조모씨가 자신소유의 토지가 준용하천의 제방구역으로 편입된 이후 매매계약이 이뤄질 때까지 지방자치단체로부터 사용료를 지급받지 못한 것은 부당하다며 중앙토지수용위원회를 상대로 낸 손실보상금재결처분취소청구소송 재상고심(98두15597)에서 피고의 상고를 기각하고 원고승소판결을 내린 원심을 확정했다. 4. 임창열 경기도지사 무죄 임창열 경기도지사에게 1억원을 신고없이 정치자금으로 받아 정치자금법위반은 인정되나 알선수재혐의만으로 기소됐다며 무죄가 선고돼 법원·검찰의 갈등양상까지 몰고 왔다. 서울고법은 4월3일 임창열 경기지사에 대해 특정범죄가중처벌에관한법률의 알선수재죄를 적용하기 어렵다며 무죄를 선고했다. 5. 소송구조요건 크게 완화 대법원은 6월9일 민사재판에서 소송구조를 받을 수 있는 '승소가능성'을 '패소할 것이 명백하지 않은 경우'로 넓게 인정하는 결정(2001마1044)을 내렸다. 대법원의 이번 결정은 '민사소송구조확대'의 계기가 됐다. 6. 대가성 없는 원조교제는 처벌못해 가출한 청소년과 성관계를 가진 뒤 잠자리를 제공하고 차비조로 2천원∼1만4천원을 준 것만으로는 성관계에 대한 대가성이 인정되지 않아 '청소년 성매매' 사범으로 처벌할 수 없다는 판결이 큰 주목을 받았다. 서울지법 형사4단독 윤남근(尹南根) 판사는 7월6일 인터넷 채팅으로 만난 가출소녀 안모양(15)과 성관계를 가져 '청소년의성보호에관한법률' 위반혐의로 불구속 기소된 홍모씨(26·대학생) 등 5명에 대해 무죄를 선고했다(2001고단1671). 7. 급발진사고 제조사책임 첫 인정 차량결함이냐 운전자 과실이냐는 논란이 계속되고 있는 가운데 아직까지 정확한 원인을 밝혀내지 못하고 있는 자동차 '급발진' 사고에 대해 법원이 제조회사측에 손해배상 책임을 지우는 첫 판결이 나왔다(남부지원 9월8일 선고, 2000가소195572). 8. 명예훼손 글 방치한 인터넷사업자에 손배판결 대법원은 9월7일 전자게시판에 타인의 명예를 훼손하는 글을 방치한 인터넷 사업자에게 관리책임을 물어 1백만원을 배상하라는 판결을 내렸다(2001다36801). 9. 낙동강 물소송 부산시민들 패소 우리 나라에서 처음으로 시민들이 상수원 오염 책임을 물어 국가와 지방자치단체를 상대로 손해배상을 요구한 이른바 '낙동강 물 소송'이 결국 원고패소로 끝났다(대법원 10월23일 선고, 99다36280). 대법원은 국가와 지방자치단체에게 일정한 기준에 따라 상수원수의 수질을 유지해야 할 의무를 부과하고 있는 법령의 규정은 국민들에게 양질의 수돗물이 공급되게 함으로써 국민 일반의 건강을 보호해 공공 일반의 전체적인 이익을 도모하기 위한 것이지, 국민 개개인의 안전과 이익을 직접적으로 보호하기 위한 규정이 아니라고 밝혔다. 10. 만도기계 파업관련 판결 통일 지난해 만도기계 노조의 파업과 관련해 업무방해 혐의로 기소된 노조간부 2명에게 유·무죄의 상반된 판결을 내렸던 대법원이 최근 전원합의체판결을 통해 최종 입장을 정리했다. 대법원은 이번 판결에서 '조합원 찬반투표를 거치지 않은 쟁의행위는 정당성의 범위를 벗어나 위법성이 조각되지 않는 만큼 형법상 업무방해죄로 처벌할 수 있다'는 점을 명확히 했다. 또 이와 견해를 달리한 지난해 선고된 문제의 두 판결 가운데 하나를 변경함으로써 법률해석에 통일을 기하는 동시에 그동안 일었던 논란에 종지부를 찍었다(대법원 10월25일 선고, 99도4837). ◇ 기 타 이외에도 의미있고 중요한 판결들이 많았다. 필수공익사업장의 노사협상이 결렬된 경우 노동위원회의 직권중재결정이 있으면 15일간 쟁의행위를 할 수 없도록 한 노동조합법및노동관계조정법 제62조 제3호, 제75조에 대해 법원이 직권으로 위헌심판을 제청했다(서울행정법원 제4부 11월16일 결정, 2001구23542). 본안소송에서 패소한 부동산처분금지가처분 신청인이 처분지연으로 인한 손해를 배상해야 한다는 판결(대법원 11월13일 선고, 2001다26774)과 비상장 주식평가는 장외거래가격으로 해야하므로 전환사채를 발행, 시세차익을 챙긴 전 벤처기업 대표에게 실형을 확정한 판결도 있었다(대법원 9월28일 선고). 운전면허증도 신분증에 해당한다는 대법원전원합의체 판결처럼 시대를 반연한 판결도 나왔다(대법원 4월19일 선고, 2000도1985). 임대아파트 임차인도 임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖추면 파산법상 별제권자라는 대법원 판결이 처음으로 나왔다(대법원 11월9일 선고, 2001다55963). 또 코스닥시장에서의 퇴출은 행정소송의 대상이 된다는 법원의 결정(서울행정법원 제1부 9월18일 선고, 2001아428)이 코스닥시장 도입이후 처음으로 나왔으나 항소심에서 곧바로 행정소송의 대상이 되지 않는다는 결정이 나오기도 했다. 아파트 전소유자가 체납한 관리비에 대해 새 입주자는 공용부분만 승계한다는 대법원 전원합의체 판결(9월20일 선고, 2001다8677)이 나와 하급법원의 엇갈린 판결들을 정리했다. 국회의원의 외유자료를 공개하라는 판결(서울 행정법원 6월13일 선고, 2000구36473)과 선관위 선거비용 실사자료를 공개하라는 판결(대법원 9월28일 선고, 99두10698) 등 정보공개소송 관련, 중요한 판결들이 많았다. 하급에서 혼선을 빚었던 금감위의 대우채환매연기조치에 대해 항소심이 적법한 것으로 정리하기도 했다(서울고법 8월21일 선고, 2001나14360). 또 경합범 성립기준이 되는 '확정판결'에 즉심이나 약식명령은 포함되지 않는다는 판결(서울고법 6월8일 선고, 2001노200)은 대법원의 최종판단이 기다려진다.

건설회사가 상가분양 때 신문이나 팜플렛 등을 통해 광고한 내용이 이후 제대로 이뤄지지 않았다면 상가수분양자들은 분양계약을 취소할 수 있다는 판결이 나왔다. 이번 판결은 건설사의 광고내용이 허위과장광고에 이르지 않더라도 상가수분양자들이 중도금이나 잔금지급 이전에 계약을 취소할 수 있는 길을 열어 놓은 것이어서 대법원의 최종판단이 주목된다. 서울고법 민사18부(재판장 洪日杓 부장판사)는 지난달 28일 김모씨 등 4명이 S건설사를 상대로 낸 매매대금반환 청구소송(99나32181)에서 "피고는 이들에게 모두 1억5백여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고가 신문광고와 팜플렛 및 분양담당직원의 구두홍보 등을 통해 한 광고내용 가운데 일부는 사실이 아니며 또 일부는 제대로 실현되지 않은 점이 인정된다"며 "원고들로서는 이처럼 상권이 제대로 형성되지 않을 것을 알았다면 당초에 상가를 분양받지 않았을 것으로 보이는 만큼 이 사건 분양계약은 사실과 일치하지 않는 인식 또는 판단에 의거해 이뤄진 '착오에 의한 의사표시'에 해당된다"고 밝혔다.