임차인의 파산관재인이 임대차계약을 해지한 경우 임대인의 손해배상청구를 제한하고 있는 현행 민법 규정은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 신모씨가 "임차인의 파산관재인이 계약을 해지한 경우 임대인이 손해배상을 청구하지 못하도록 하고 있는 민법 제637조 2항은 위헌"이라며 낸 헌법소원사건(2014헌바292)에서 최근 재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정했다. 민법 제637조 1항은 '임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다'고 하고 있고, 2항은 '전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다'고 규정하고 있다. 헌재는 "이 조항은 임차인의 파산관재인이 해지권을 행사한 경우 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 면하되 다만 해지 자체로 인해 발생하는 손해의 배상을 구할 수 없도록 하는 것"이라며 "임대인에게 특별한 불이익을 감수하도록 하는 조항이라고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "파산절차를 신속하게 진행함으로써 파산채권자 전체의 이익을 도모한다는 공익은 파산제도의 목적을 달성하기 위한 가장 본질적인 것이고 임대차계약 해지권을 실질적으로 보장함으로써 임차인을 보호한다는 공익 역시 매우 중대한 것이므로, 법익의 균형성을 갖췄다"고 설명했다. 또 "회생절차가 개시된 경우와 달리 임차인이 파산한 경우에만 임대인의 손해배상청구권을 제한하는 것은 파산절차가 회생절차에 비해 절차의 신속성을 더욱 절실하게 요구한다는 점을 고려한 것으로, 이 같은 차별 취급에는 합리적인 이유가 있어 평등원칙에도 위배되지 않는다"고 했다. 신씨는 2010년 6월 자신이 소유한 서울 강남구의 한 건물을 A저축은행에 3년 간 임대했다. 그러다 2012년 A저축은행은 파산선고를 받았고 예금보험공사가 파산관재인으로 선임됐다. 공사는 신씨에게 임대차계약을 해지한다고 통보한 후 2013년 1월 신씨를 상대로 임차보증금의 반환을 요구하는 소송을 제기했다. 신씨는 재판과정에서 임대차계약 해지로 발생한 손해를 임차보증금에서 공제해야 한다고 맞서면서 2013년 7월 법원에 민법 제637조 2항에 대한 위헌법률심판제청을 신청했으나 기각되자 이듬해 7월 헌법소원을 냈다.

공공임대 아파트 임대사업자가 파산하면 유주택 입주자들도 우선 분양을 받을 수 있다는 대법원 판결이 나왔다. 임대주택법 제21조 1항은 임대주택을 분양전환하는 경우 무주택 임차인에게 우선분양권을 주도록 하고 있지만, 2항은 임대사업자의 부도나 파산 등으로 분양전환되는 때의 우선 분양권자는 '임대주택에 거주하는 임차인'이라고만 규정하고 있다. 대법원 민사1부(주심 김창석 대법관)는 지난달 29일 강원도 평창시의 A임대아파트 임차인 김모씨 등 419명이 B토건회사와 파산관재인인 예금보험공사 등을 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심(2011다84335)에서 원고일부 승소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "임대주택법이 개정되기 전에는 임대사업자가 부도, 파산한 경우에 분양전환가격을 둘러싼 임대사업자와 일반 임차인들 간의 의견차이로 인해 제대로 분양전환이 이뤄지지 않는 폐단이 있어 법률을 개정했다"며 "이는 임대주택에 거주하는 모든 임차인에게 우선 분양전환권을 부여해 분양전환가격을 적용받도록 함으로써 원활한 분양전환을 촉진하려는 것이므로 임대주택법 제21조2항을 단순히 임대사업자의 재량으로 해석하는 것은 법 개정 취지에 정면으로 반한다"고 설명했다. 재판부는 "임대사업자인 B토건이 부도, 파산했으므로 분양전환 당시 아파트에 거주하는 임차인들은 주택 소유 여부에 관계없이 아파트를 우선 분양전환받을 권리가 있고, 임차인들이 직접 분양전환승인을 받아 매도청구권을 행사한 이상 B토건의 소송수계인이자 파산관재인인 예금보험공사는 성립된 매매계약에 의해 임차인들에게 아파트 건물에 대한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다"고 덧붙였다. 2001년 B토건은 국민주택기금의 자금지원을 받아 울산 북구에 3152세대의 공공임대아파트를 건설, 임대분양했으나 입주자 신청이 미달되자 나머지 입주자를 유주택 임차인으로 충원했다. B토건은 2006년 부도를 내 파산선고를 받았고, 울산북구청장으로부터 분양전환승인을 받았다. 이후 B토건이 "유주택 임차인들에 대한 분양전환여부는 임대사업자의 재량사항"이라고 주장하며 김씨 등에 대한 소유권이전등기 절차 이행을 거부하자 김씨 등은 소송을 냈다.

사용자를 변경하지 않을 경우 승계인이 전 사용자의 연체료까지 부담한다는 도시가스공급규정은 내부업무처리 지침에 불과하므로 구속력이 없다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사88단독 曺羊希 판사는 지난달 25일 대신생명 파산관재인 예금보험공사가 서울도시가스(주)를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송(2002가단375679)에서 "피고는 원고에게 7천9백만원을 지급하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "도시가스공급규정에 '변경된 가스사용자가 명의변경신청을 하지 않으면 전 사용자의 권리·의무를 승계한다'고 규정돼 있지만 이는 피고의 내부지침에 불과할 뿐 일반적 구속력을 갖는 법규적 효력은 없으므로 이 규정만으로는 원·피고 사이에 당연히 도시가스공급계약이 체결된 것으로 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "피고는 대신생명측이 채무없음을 알고도 연체대금을 납부한 이상 비채변제에 해당돼 반환을 청구할 수 없다고 주장하지만 피고의 독촉에도 불구하고 연체대금을 납부하지 않을 경우 물게될 거액의 손해배상금을 피하기 위해 납부한 것이므로 반환청구권은 상실되지 않는다"고 덧붙였다. 대신생명은 99년12월 (주)나산CLC 소유의 스포츠클럽을 낙찰받은 뒤 건물명도소송을 내 2000년 4월 건물을 명도받은 후 임차인에 대해 손해배상금 지급을 피하기 위해 2002년11월 나산측이 연체한 4개월치 도시가스사용대금을 납부했는데 지난해12월 파산선고를 받자 파산관재인인 예금보험공사가 이사건 소송을 냈었다.

주택임대차보호법상의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임대아파트 임차인은 아파트 임대회사가 파산하더라도 다른 채권자들보다 우선해서 보증금을 돌려 받을 수 있다는 취지의 대법원판결이 처음으로 나왔다. 대법원 민사3부(주심 송진훈·宋鎭勳 대법관)는 9일 청주시 흥덕구에 있는 진로아파트의 임차인인 유모씨(38) 등 6명이 파산한 진로건설(주)의 파산관재인을 상대로 별제권확인 청구소송을 냈다 1심에서 패소한 뒤 곧바로 낸 비약적 상고심(2001다55963)에서 이같이 판시했으나, 이들 원고들에 대해서는 확정일자를 갖추지 않았다는 이유로 원고패소판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주택임차인이 그 임대인과 사이에 임차권등기를 하기로 약정했다거나 또는 주택을 임차하고 주택임대차보호법 제3조1항에서 정한 대항력을 취득했다는 것만으로는 그 보증금반환청구권을 파산법 제84조에서 규정하는 별제권으로 인정할 수 없다는 이유로 원고들의 청구를 배척한 원심의 판단은 옳다"고 밝혔다. 이에 앞서 1심 법원은 "주택임대차보호법은 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인과 소액임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정하고 있으므로, 이와 같은 요건을 파산선고 이전에 갖춘 주택임차인은 파산법상 별제권자로 인정함이 타당하나, 경매절차 등에서 우선변제권을 가지지 않는 대항요건만을 갖춘 주택임차인에게는 파산법상 별제권을 인정할 수 없다"며 "이 사건 원고들이 주택임대차보호법상 대항요건만을 갖춘 것만으로는 파산법상 별제권을 인정할 수 없다"고 밝혔었다. 유씨 등은 지난해 9월 자신들이 살고있는 임대아파트의 사업자인 진로건설이 서울지법에서 파산선고를 받자 각각 6천∼8천 만원에 이르는 임차보증금에 대한 반환청구권을 파산법상 별제권으로 인정해 달라며 소송을 냈으나 1심에서 패소하자 곧바로 대법원에 비약적 상고를 했다. 별제권이란 파산재단에 속하는 특정재산에서 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리로서 그 행사는 파산절차에 의하지 않고 할 수 있다. 또 별제권의 행사로도 변제를 받지 못할 때에는 그 채권액에 대하여 파산채권으로서 파산절차에 참가할 수 있도록 하는 것이며, 비약적 상고는 제1심 법원의 종국판결후 당사자 쌍방이 상고할 권리를 유보하고 항소를 제기하지 않기로 합의하고서 하는 상고로, 1심 법원이 인정한 사실관계 대해서는 당사자 쌍방이 불복하지 않으나 다만 그 법률적인 면에 있어서만 불복할 때 사실심인 항소심을 거치지 않고 법률심인 대법원에 곧바로 상고할 수 있게 하는 것이다.

임대아파트의 임차인도 주택임대차보호법의 대항요건과 확정일자을 갖췄다면 파산법이 정하는 별제권자로 인정해야 한다는 취지의 첫 민사 본안 판단이 나왔다. 이에 따라 임대아파트 건설사가 파산하더라도, 임차인들은 주택임대차보호법의 취지에 따라, 일반 파산채권에 구애되지 않고 해당 아파트의 별제권자로서 손쉽게 배당 받을 수 있는 길이 열렸다. 서울지법 민사합의16부(재판장 하광호·河光鎬 부장판사)는 12일 청주시 흥덕구에 위치한 진로 임대아파트의 임차인 유모씨(38)등 6명이 파산자 (주)진로건설을 상대로 “임차보증금 6천∼8천만원의 반환청구권을 별제권으로 인정해 달라”며 낸 별제권확인 청구소송(2001가합11562)에서 “주택임대차보호법의 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 파산법상 별제권자로 인정할 수 있지만, 원고들은 대항요건만을 갖추는 등의 흠결이 있다”며 원고 패소 판결을 내렸다. 이번 판결은 지난 2월 서울지법 파산2부(재판장 이형하·李亨夏 부장판사)가 파산한 (주)동보주택의 소액임차인들에 대해 주택임대차보호법의 우선변제권을 인정, 임차보증금 중 8백만원∼1천2백만원을 지급한데 이어 고액임차인들에게도 파산법상의 별제권을 인정한다는 첫 번째 민사본안 판단이어서 주목된다. 재판부는 판결문에서 “주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 ‘대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매시 보증금을 우선변제 받는다’고 규정하는데, 파산법 제139조도 부동산의 환가는 민사소송법에 의한다고 규정하고 있어 주택임대차보호법의 ‘민사소송법에 의한 경매’에는 파산절차도 포함된다”며 “또 주택임대차보호법은 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인과 소액임차인에게 부동산담보권에 유사한 권리를 인정하므로 파산법상 별제권자로 인정해야 한다”고 밝혔다. 재판부는 그러나 “원고들은 전입신고만 한 채 확정일자를 받지 않는 등 주택임대차보호법의 요건을 갖추지 않은 만큼 별제권자로 인정할 수 없다”고 밝혔다. 유씨등은 지난해 9월 자신들의 임대아파트 사업자인 (주)진로건설이 서울지법에서 파산선고를 받아 임차보증금 6천∼8천만원을 돌려받을 길이 없게 되자 “임차보증금반환청구권을 파산법상의 별제권으로 인정해달라”며 지난 2월 소송을 냈었다.