아파트 가격을 입맞에 맞게 감정해주고 수억원을 챙긴 감정평가사들에게 과징금을 부과하면서 사전통지나 의견 제출 기회를 주지 않았다면 위법한 처분이라는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정13부(재판장 유진현 부장판사)는 A감정평가법인이 국토교통부 장관을 상대로 낸 과징금부과취소소송(2014구합68638)에서 최근 원고승소 판결했다. 재판부는 "국토부가 과징금 처분을 하면서 적법한 사전통지를 하거나 의견을 낼 기회를 줬다고 볼 수 없다"며 "과징금 처분은 취소돼야 한다"고 밝혔다. 이어 "행정청이 당사자의 이익을 침해하는 처분인 침해적 행정처분을 하면서 당사자에게 사전에 통지하거나 의견을 제출할 기회를 주지 않았다면 위법"이라고 설명했다. A감정평가법인 전 대표인 김모(58)씨와 감정평가사 류모(47)씨는 서울 용산의 한 민간 임대아파트 분양전환대책위원장인 윤모(68)씨에게서 수억원을 받고 아파트 분양 전환 가격을 낮게 감정해줬다. A감정평가법인과 컨소시엄을 맺은 B감정평가법인이 평가한 전체 세대의 환산 평가액은 1조1698억원인 반면, 다른 감정평가법인은 2조 5000억원대로 평가해 '고무줄 평가' 논란이 불거졌다. 이에 국토부는 2014년 7월 A법인에 2억4000만원, B법인에 1억7000만원의 과징금을 부과했다. 한편 김씨와 류씨는 이같은 혐의(부동산공시법 위반)로 형사재판에 넘겨져 1심에서 김씨는 징역 1년에 집행유예 2년, 류씨는 징역 1년 6개월에 집행유예 2년을 선고 받기도 했다.

지방자치단체가 토지 매수인이 의뢰한 감정평가 결과를 믿고 지자체 소유 토지의 매매대금을 책정해 토지를 시가보다 싸게 팔았더라도 매수인의 행위는 불법행위로 볼 수 없으므로 지자체는 손해배상을 받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김창석 대법관)는 지난달 10일 서울시 동대문구가 회기동 A주택재개발조합을 상대로 낸 손해배상소송 상고심(2012다54997)에서 원고일부승소 판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "일반적으로 매매거래에서 매수인은 목적물을 염가로 구입할 것을 희망하고 매도인은 목적물을 고가로 처분하기를 희망하는 이해상반의 지위에 있고, 각자가 자신의 이익을 도모할 것으로 예상된다"며 "매수인이 목적물의 시가를 매도인에게 알리지 않거나 시가보다 낮은 가액을 알렸더라도 상대방의 의사결정에 불법적인 간섭을 했다고 볼 수 없어 불법행위가 성립하지 않는다"고 밝혔다. 또 "매수인이 감정평가법인이 산정한 평가액을 매도인에게 가격자료로 제출하는 경우라면, 매수인에게 그 평가액이 적정가격에 상당하는 것인지를 살펴볼 신의칙상 의무가 없고 감정평가액이 시가를 반영한 적정한 것인지를 살펴볼 책임은 매도인에 있다"고 설명했다. 재판부는 "따라서 공유재산을 매각하는 지방자치단체는 그 책임하에 감정평가법인에 의뢰해 그 감정평가액을 기초로 매각 목적물의 예정가격을 결정한 후 이를 토대로 매매계약을 체결해야 한다"고 덧붙였다. 동대문구는 2008년 2월 회기동 일대 토지를 조합에 20억여원에 팔았다. 하지만 2009년 9월 서울시는 조합이 토지를 매입을 앞두고 한 감정평가에서 토지 가치가 저평가됐다며 주의조치를 했고, 동대문구는 다른 감정평가법인에 감정평가를 의뢰해 토지의 총 가격은 26억여원이라는 감정결과를 받았다. 동대문구는 차액 6억원을 지급하라며 2011년 3월 소송을 냈다. 1심은 원고패소 판결을 했으나, 2심은 "공유재산의 매각은 사인 간의 매매와는 성격이 다르다"면서 "토지 매각가격 산정의 기초가 된 감정평가서를 제출한 조합은 각 감정평가서가 감정목적에 부합되게 작성됐는지 주의를 기울일 신의칙상 의무가 있는데도 의무를 게을리했으므로 피고는 4억 2400여만원을 지급하라"고 판결했다.

감정평가사가 감정평가법인에 적을 두고 실제로 업무를 맡지 않는 것은 법률상 금지되는 '부당자격 대여'행위로 봐야 한다는 대법원 첫 판결이 나왔다. 대법원 행정2부(주심 이상훈 대법관)는 지난달 31일 감정평가사 박모(34)씨가 국토교통부 장관을 상대로 낸 징계처분 취소소송 상고심(2013두11727)에서 원고승소판결한 원심을 깨고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "감정평가사가 감정평가법인에 가입한다는 명목으로 자신의 등록증 사본을 가입신고서와 함께 한국감정평가협회에 제출했지만, 실제로는 자신의 감정평가경력을 부당하게 인정받는 한편 소속 감정평가법인의 설립과 존속에 필요한 감정평가사의 인원수만 형식적으로 갖추게 하거나 법원으로부터 감정평가 물량을 추가로 배정받을 수 있는 자격을 얻게 할 목적으로 외관만을 형성했을 뿐 법인 소속 감정평가사로서의 업무나 이와 밀접한 관련이 있는 업무를 수행할 의사가 없었다면 이는 자격증을 부당하게 행사한 것이라고 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "'부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률'에서 금지하는 '자격증 등을 부당하게 행사한다'는 것은 감정평가사 자격증 등을 본래의 용도가 아닌 다른 용도로 행사하는 것 외에 본래의 행사목적을 벗어나 감정평가업자의 자격이나 업무 범위에 관한 법의 규율을 피할 목적으로 행사하는 경우도 포함된다고 봐야 한다"고 덧붙였다. 2007년 3월 감정평가사 자격을 취득한 박씨는 2008년 9월부터 K감정평가법인에 적을 두고 있는 상태에서 2008년 7월 수산업협동조합중앙회에 상근계약직으로 입사했다. 국토교통부는 "박씨가 수협에서 근무하면서도 K감정평가법인에 형식적으로 적을 두고 소속을 유지하는 방법으로 감정평가사 자격증을 부당하게 대여하거나 행사했다"며 박씨에 대해 3개월간 감정평가사 업무를 정지하는 징계처분을 내렸고, 박씨는 소송을 냈다. 1심은 원고패소판결했으나, 2심은 "감정평가 자격을 부당하게 '대여'한다는 의미는 자격증 자체를 타인에게 대여하거나 다른 사람이 자격자로 행세할 수 있도록 빌려주는 것을 의미한다"며 원고승소판결했다.

임차인대표회의도 임대주택의 분양전환과 관련해 소송을 제기할 수 있는 자격이 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 특별2부(주심 양승태 대법관)는 청주시 A임대아파트의 임차인대표회의가 청주시장을 상대로 낸 분양전환승인 취소소송 상고심(☞2009두19168)에서 임차인대표회의는 원고적격이 없다며 각하판결을 내린 원심을 파기하고 최근 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "행정소송법 제12조에서 말하는 법률상 이익이란 당해 행정처분의 근거법률에 의해 보호되는 직접적이고 구체적인 이익을 말한다"며 "행정처분의 직접 상대방이 아닌 제3자라 하더라도 당해 행정처분으로 인해 법률상 보호되는 이익을 침해당한 경우에는 취소소송을 제기해 그 당부의 판단을 받을 자격이 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "구 임대주택법에서는 임차인대표회의는 분양전환가격 등에 대해 임대주택분쟁조정위원회에 분쟁의 조정신청을 할 수 있고 임대사업자와 임차인대표회의가 조정위원회의 조정안을 받아들이면 당사자 간에 조정조서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다고 규정하고 있다"고 설명했다. 재판부는 "임차인대표회의도 당해 주택에 거주하는 임차인과 마찬가지로 임대주택의 분양전환과 관련해 그 승인의 근거법률인 구임대주택법에 의해 보호되는 구체적·직접적 이익이 있다"며 따라서 "임차인대표회의인 원고로서는 피고의 분양전환승인처분이 승인의 요건을 갖추지 못했음을 주장해 그 취소소송을 제기할 원고적격이 있다고 봐야 한다"고 덧붙였다. A임대아파트 사업자는 2001년 청주시에 임대아파트를 건설해 사업하던 중 임대의무기간인 5년이 경과하자 자체적으로 분양전환가격을 산정에 청주시장에게 분양전환승인신청을 해 승인 받았다. 이에 A임대아파트 임차인대표회의는 "분양전환가격을 임대주택법상 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 산정해야 함에도 시세에 따라 회사가 임의로 분양전환가격을 정했다"며 청주시에 분쟁조정신청을 했으나 거부당하자 소송을 냈다. 그러나 1,2심은 "임차인대표회의는 비법인 사단에 불과해 원고적격이 없다"며 각하판결을 내렸다.

건설교통부로부터 공시지가 평가를 의뢰받은 감정평가기관이 공인중개사 등이 내놓는 ‘시중호가’를 기준으로 공시지가를 산정한 것은 위법하다는 판결이 나왔다. 서울고법 특별5부(재판장 조용호 부장판사)는 서울 중구 주자동에 토지를 소유하고 있는 조모씨가 건교부장관을 상대로 낸 공시지가확정처분 취소청구소송 항소심(2007누3666)에서 원고 승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “관계법령에 따른 표준지의 적정가격을 조사·평가함에 있어 반드시 훈령이 정한 세가지 평가방법만이 적법하다고 할 수는 없다고 해도 그보다 더 합리적인 방법이 없는 이상 훈령에 따른 평가방법을 선택해야 한다”며 “감정평가법인이 토지 적정가격을 평가하면서 훈령이 규정한 표준지 평가방식인 거래사례비교법, 원가법, 수익환원법 중 어느 한 방식을 채택해 평가가격을 산정하지 않고 세평가격(시중 호가)만을 참작해 감정평가를 하고 훈령이 정한 평가방법을 적용하지 않은 합리적인 사유의 설시도 없었으므로 평가는 위법하다”고 밝혔다. 건교부는 2006년도 공시지가 산정을 위해 조씨 소유의 서울 중구 주자동 토지 70.1㎡를 표준지로 선정하고 감정평가법인 2곳에 감정을 의뢰했다. 감정평가법인은 조씨 토지 주변이 지구단위계획으로 건축제한이 돼 있어 인근 토지의 거래 사례를 찾지 못하자 평가선례와 세평가격 등을 감안해 공시지가를 산정했고, 건교부가 이를 토대로 김씨의 표준지를 ㎡당 495만원의 공시지가를 결정하고 세금을 부과하자 조씨는 소송을 냈다.