조합창립총회에서 대리인을 통해 의결권을 행사한 것도 옛 도시 및 주거환경정비법 제24조 5항 단서의 '직접 출석'에 포함된다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 특별1부(주심 김선수 대법관) 지난달 12일 A씨가 천안시장을 상대로 낸 조합설립인가무효확인소송(2021두56350)에서 원고승소 판결한 원심을 파기하고 사건을 대전고법으로 돌려보냈다. 천안시장은 2009년 5월 B구역 도시환경정비사업조합설립추진위원회 구성을 승인했다. 조합설립추진위는 2015년 2월 조합창립총회를 개최한 뒤 같은해 7월 초 조합설립인가신청을 해 7월말 천안시장으로부터 인가처분을 받았다. 그런데 2017년 11월 사업구역의 부동산 소유자인 C씨 등은 대전지법에 조합설립 인가처분의 무효 확인을 요구하는 소송을 냈다. 2019년 6월 C씨 등이 항소를 취하하면서 이 소송은 원고패소 판결이 확정됐다. 이후 A씨는 2019년 9월 "조합원들이 대리인을 통해 의결권을 행사한 것 등은 효력이 없다"며 소송을 냈다. 2015년 9월 개정되기 전 구 도시 및 주거환경정비법 제24조 5항은 '총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관하여는 정관으로 정한다. 다만, 총회에서 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10(창립총회, 사업시행계획서와 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20을 말한다) 이상이 직접 출석해야 한다'고 규정하고 있다. 재판부는 "옛 도시정비법 제24조 5항의 단서 조항이 조합원의 '직접 출석'을 요구하는 취지는 조합의 정관에서 총회 의결방법과 관련해 일반적으로 서면에 의한 의결권 행사를 출석으로 간주하는 규정을 둬 극소수 조합원의 출석만으로도 총회가 열릴 수 있는 문제점을 보완하고 총회 의결에 조합원의 의사가 명확하게 반영되도록 하려는 것이라, 반드시 본인이 직접 출석해야만 하는 것은 아니고 적정한 의결권 행사를 저해하지 않는 범위에서 대리인이 출석해 의결권을 행사하는 경우에도 구현될 수 있다"고 밝혔다. 그러면서 "토지 등 소유자가 질병이나 해외거주 등 사유로 총회에 참석할 수 없는 경우 대리인이 총회에 출석해 안건에 대한 의사를 명확하게 밝힐 수 있도록 허용하는 것은 단서 조항의 취지와 부합하고, 2021년 8월 개정된 도시정비법 제45조 7항이 총회의 의결에 대해 '대리인을 통해 의결권을 행사하는 경우 직접 출석한 것으로 본다'고 규정한 것도 이러한 취지를 명확히 한 것으로 이해할 수 있어 구 도시정비법 제24조 5항 단서가 정한 '직접 출석'에는 대리인이 출석해 의결권을 행사하는 경우도 포함된다고 보는 것이 타당하다"고 판시했다. 앞서 1심은 원고패소 판결했지만, 2심은 원고승소 판결했다.

주택재개발사업 구역 내의 주거용 건축물을 소유한 사람이 분양을 신청하는 대신 현금을 받아 청산을 한 경우에도 사업시행자는 청산금 외에 별도의 이사비를 지급해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 행정1부(주심 김창석 대법관)는 10일 주택재개발 사업 구역 내 거주용 건물 소유자 이모씨 등 13명이 부산 민락제1구역 주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 주거이전비 등 청구소송 상고심(2011두19031)에서 원고승소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법은 정비구역 안에서 토지 또는 건축물의 소유권 등을 수용하는 경우에는 공익사업법을 준용하도록 했고, 공익사업법은 사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물 소유자에게 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정해 보상해야 한다고 규정하고 있다"고 밝혔다. 이어 "도시정비법 시행령상 주택재개발 사업의 시행자는 사업구역 내 토지 등을 소유한 자 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회해 현금청산 대상자가 된 자에 대해 협의가 성립하지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차를 이행하도록 정했으므로, 주택재개발사업에 있어 주거용 건축물의 소유자인 현금청산 대상자로서 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 의해 주거용 건축물이 수용된 자에 대해서는 (사업시행자가)주거이전비와 이사비를 지급해야 한다"고 설명했다. 피고 조합은 2005년 12월 부산 수영구 민락동 일대의 5만2000여 ㎡에 관해 주택재개발 사업을 시행하기 위해 설립됐다. 사업구역 내 주거용 건축물을 소유한 원고 이씨 등은 조합에 이사비 등을 요구했으나 조합이 "주택재개발사업은 소유자가 스스로 조합원이 돼 주거환경을 개선하려는 목적으로 행해지는 것이고 주택재건축사업도 현금청산 조합원에게는 이사비를 보상하지 않는다"며 지급을 거절하자 소송을 냈다.

지방자치단체가 주택재건축사업 정비구역으로 지정하기 위해서는 '준공된 후 20년' 등 일정 연수(年數)가 경과해야 할 뿐만 아니라 건물이 노후해 철거가 불가피한 건축물임이 인정돼야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 이번 판결은 지자체의 무분별한 정비사업 허용으로 인한 경제적 손실을 방지하는 효과를 가져올 것으로 보인다. 대법원 전원합의체(주심 전수안 대법관)는 지난 18일 대전 동구 삼성동 주민 신모씨 등 6명이 대전광역시를 상대로 제기한 주택 재건축 사업 정비구역지정처분 취소소송 상고심(☞2010두16592)에서 원고승소 판결을 내린 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법 시행령이 규정한 '준공된 후 20년 등'과 같은 기간의 경과는 철거가 불가피한 노후·불량 건축물에 해당하는 지를 판단하는 여러 기준의 하나로 제시된 것이라고 봐야 한다"며 "정비사업에는 토지 또는 건축물의 수용이나 매도청구 등과 같이 재산권 제한에 관한 절차가 필수적으로 수반되는 점을 고려할 때 토지 또는 건축물 소유자 등의 이해관계도 충분히 고려돼야 하므로 20년 등의 기간이 경과하기만 하면 도시정비법상의 '노후화로 인해 철거가 불가피한 건축물'에 해당하는 것은 아니다"라고 밝혔다. 재판부는 "20년의 기간 경과 기준을 충족했더라도 현장조사 등을 통해 개개의 건축물이 철거가 불가피한 건축물인 지를 검토한 다음에야 도시정비법상의 노후·불량 건축물에 해당하는 지를 판단할 수 있는데 대전시가 이를 이행하지 않았다고 판단한 원심은 정당하다"고 설명했다. 전수안·신영철 대법관은 "20년 경과라는 기준만으로만 보면 무분별한 정비사업의 시행으로 인한 경제적 손실과 낭비가 초래될 수 있고, 전통 한옥 등과 같이 보존 가치가 높은 건축물의 경우에는 더 큰 가치가 훼손될 수도 있다"는 보충의견을 냈다. 대전시는 2006년 4월 대전시 도시 및 주거환경정비기본계획을 수립하고 2009년 2월 동구 삼성동 일대 12만6534㎡를 주택재건축정비구역으로 지정, 고시했다. 삼성동에 단독주택을 소유하고 있는 신씨 등은 "철거가 불가피한 건축물인지에 대한 조사가 이뤄지지 않은 채로 재건축 사업 정비구역 지정이 이뤄졌다"며 소송을 내 1·2심에서 승소했다.

도시정비구역지정이 확정되기 전 정비예정구역만 지정된 상태에서 도시환경정비사업조합설립추진위원회 설립을 승인했더라도 무효로 볼 수는 없다는 판결이 나왔다. 서울행정법원 행정1부(재판장 오석준 부장판사)는 지난 9일 서울 종로구 사직2구역 도시정비구역내에 토지를 소유하고 있는 최모씨가 종로구청장을 상대로 낸 사직2구역 도시환경정비사업조합설립추진위원회 승인처분무효확인 소송(2010구합9297)에서 원고패소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "조합설립추진위원회가 구성되려면 그 전제로 정비구역의 지정이 있어야 가능하기 때문에 정비구역이 지정되기 전 행해진 이 사건 설립승인처분은 하자가 있는 행정처분"이라면서도 "도시및주거환경정비법(도시정비법)이 조합설립추진위원회의 구성시기를 명문으로 규정하지 않고 있어 논란의 소지가 있는 점, 정비예정구역과 정비구역은 대략적으로 일치하는 것이 통상적인 점 등을 고려할 때 적어도 정비예정구역이 이미 지정된 후 정비구역이 지정되기 전에 한 조합설립추진위원회 설립승인처분의 하자는 처분의 무효사유인 중대·명백한 하자로 평가할 수는 없다"고 밝혔다. 종로구청은 지난 2001년5월 서울시가 발표한 재개발 기본계획에 따라 2003년11월 사직2구역 일대 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻은 사직2구역도시환경정비사업조합설립추진위원회의 설립을 승인했다. 서울시는 이후 지난해 11월이 되어서야 이 구역 일대를 도시정비법상 정비구역으로 지정했다.

서울 송파구 가락시영아파트 재건축사업 시행계획이 무효라는 법원의 판단이 나왔다. 이에따라 단일 규모로는 전국 최대인 재건축사업에 제동이 걸리게 됐다. 서울행정법원 행정7부(재판장 이광범 수석부장판사)는 10일 가락시영아파트 재건축정비사업 조합원 윤모씨 등 4명이 조합을 상대로 낸 사업시행계획승인결의 무효확인소송(☞2010구합6526)에서 "재건축사업시행계획은 무효"라며 원고승소 판결했다. 재판부는 또 직권으로 항소심 판결선고시까지 재건축사업시행계획의 효력을 정지했다. 재판부는 판결문에서 "피고 조합이 재건축사업내용을 변경하는 과정에서 설계개요가 대폭 바뀌어 전체 구분소유자의 5분의 4 이상의 동의를 받는 등 구 도시정비법 제16조2항 소정의 특별결의를 거쳐야 함에도 그러한 결의없이 조합원의 57.22%만의 동의를 얻어 2차 재건축결의를 했다"며 "의결정족수의 하자는 법규의 중요한 부분을 위반한 중대한 것으로 이같은 결의없이 작성된 이 사건 사업시행계획은 무효"라고 밝혔다. 재판부는 또 "피고는 이 사건 결의 후 사업내용이 불가피하게 변경된 이유에 대해 설명을 듣고 분양신청을 한 조합원 수가 5,070명이고 결의당시 찬성했음에도 분양신청서를 제출하지 않은 조합원 수가 860명에 달해 이를 합하면 모두 86.48%가 동의했으므로 결의의 하자가 치유됐다고 주장하나, 결의의 하자가 중대명백해 치유가 인정될 수 없을 뿐만 아니라 결의 후 분양신청을 받은 사정만으로 조합원이 종전 재건축결의를 변경하는데 동의한 것으로 볼 수도 없다"고 설명했다. 가락시영아파트 재건축은 지난 2003년5월 조합창립총회에서 최초로 결의됐다. 하지만 2007년7월 임대주택 건설의무조항을 신설한 도시정비법의 개정과 소형평형 의무비율제 등 정부의 부동산정책의 변화를 반영한 서울특별시고시가 잇따라 시행됨에 따라 새로운 사업계획을 의결하고 송파구청으로부터 사업시행인가를 받았다. 이 과정에서 사업비가 1조2,462억원에서 3조545억원으로 대폭 늘어나며 조합원 분담금이 증가되자 윤씨 등은 "사업내용이 본질적으로 변경돼 특별결의절차를 거쳐야 함에도 조합이 일반 정족수에 따라 재건축결의를 했다"며 "사업시행계획의 승인을 취소해달라"고 서울동부지법에 민사소송을 냈다. 이에 서울동부지법은 지난해 2월 "조합의 결의가 본질적 변경에 따른 새로운 재건축결의에 해당한다고 보기 어렵다"며 원고패소 판결(2008가합5873)했지만, 2심인 서울고법은 원고승소 판결(2009나24547) 했다. 대법원(2009다84646)은 지난 1월 "재건축조합이 행정주체의 지위에서 수립한 사업시행계획이 인가고시돼 확정되면 독립된 행정처분에 해당하고, 사업시행계획안에 관한 조합총회의 결의는 그 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나여서 사업시행계획이 확정된 후에는 항고소송의 방법으로 사업시행계획의 취소 또는 무효확인을 구할 수 있을 뿐"이라며 사건을 서울행정법원으로 이송했다.

구 도시정비법 제16조3항의 ‘토지 또는 건축물 소유자의 4/5 동의’는 토지 또는 건축물 소유자의 수를 모두 합쳐 계산해야 한다는 판결이 나왔다. 정비구역이 주택단지가 아닌 지역으로만 구성된 경우 주택재개발정비사업조합의 설립인가를 받기 위해서는 구 도시정비법 제16조3항에서 정한 ‘토지 또는 건축물 소유자의 4/5 이상의 동의’를 받도록 돼 있다. 서울행정법원 행정13부(재판장 정형식 부장판사)는 지난 5일 김모씨가 “토지 또는 건축물 소유자의 수를 모두 합쳐서 전체로서 4/5 이상의 동의가 필요하다”며 강서구청장을 상대로 낸 조합설립인가처분무효확인소송(2009구합12150)에서 “긴등마을주택재건축정비사업조합 인가처분은 무효”라며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “‘토지 또는 건축물 소유자의 4/5’의 의미는 토지와 건축물을 모두 소유한 자 뿐만 아니라 토지 또는 건축물만을 소유한 자를 모두 포함해 4/5의 동의를 요한다고 봄이 상당하다”며 “강서구청의 인가처분과 같이 토지소유자의 4/5 이상의 동의 또는 건축물소유자의 4/5 이상의 동의 중 어느 하나만 얻으면 동의요건이 충족된다고 해석하는 것은 문언의 의미를 넘는 해석방법으로서 위법하다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “강서구청이 산정한 바와 같이 해석되기 위해서는 ‘토지소유자의 4/5 이상 또는 건축물소유자의 4/5 이상의 동의’라는 식으로 규정돼 있어야 한다”고 덧붙였다. 재판부는 또 “이와 같은 인가처분의 하자는 구 도시정비법 제16조3항의 규정에 정면으로 위반될 뿐만 아니라 법정동의율에도 현저히 미치지 못해 하자가 중대할 뿐만 아니라 객관적으로 명백해 인가처분은 무효”라고 설명했다. 강서구청은 지난 2007년8월 긴등마을주택재건축정비사업조합설립인가처분을 하면서 토지소유자 283명 중 203명이, 건축물소유자 246명 중 197명이 동의해 토지소유자 동의율이 80%에 미달했지만, 건축물소유자의 동의율이 80.08%를 넘으므로 동의요건을 충족했다고 봤다. 이에 김씨는 동의요건이 충족되지 않았다며 지난 3월 소송을 냈고, 재판부는 토지 및 건축물의 소유자, 건축물 소유자, 토지 소유자를 모두 합쳐 소유자 동의율을 계산해 70.73%(203/287)로 동의요건인 4/5에 미치지 못한다고 판단해 무효판결을 내렸다.

법원이 재개발 지역에서 임차인의 토지·건물 사용·수익권을 제한한 '도시 및 주거환경 정비법(도시정비법)' 조항이 기본권을 침해한다며 헌법재판소에 위헌법률심판을 제청했다. 서울서부지법 민사12부(재판장 김천수 부장판사)는 23일 서울 용산구 한강로 2가 일대 임차인 14명이 낸 도시정비법 제49조6항에 대한 위헌법률심판 제청신청을 받아들였다(2009카기195). 이 조항은 정비사업 관리처분계획 인가시 해당 지역 토지, 건물의 소유자와 전세권자, 임차인 등의 사용·수익권이 정지되는 것으로 규정하고 있어 강제철거의 근거가 되는등 부작용이 많았다. 재판부는 결정문에서 "재개발 지역내 분양대상자의 상가임차인 등은 이 조항에 의해 임차권이 박탈되는 효력이 발생하나 도시정비법은 이와 관련한 보상에 대해 아무런 규정을 두고 있지 않다"며 "이는 헌법 제23조3항이 규정하고 있는 '공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급해야 한다'는 원칙을 위반한 '보상규정 없는 공용수용'으로서 헌법에 위반된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "구역내 청산대상자나 임차인의 경우 수용절차가 예정돼 있어 권리구제를 꾀할 수 있으나, 분양대상자의 상가임차인 등의 경우는 수용절차가 예정돼 있지 않아 이 조항이 재산권 박탈의 유일한 근거조항이 된다"며 "이는 기본권 제한에 있어 정당한 권리구제방안이 확보되고 청문의 기회가 부여돼야 한다는 적법절차의 원칙에도 위반된다"고 설명했다. 또 "도시개발법에서는 종전 토지에 대한 사용·수익 제한효과가 모든 임차인에게 동일하게 적용되는데 반해 도시정비법은 분양대상자의 등기임차인 등에게만 권리의 존속을 인정하고 있다"며 "이는 임차인을 합리적인 이유없이 차별하는 조항으로 헌법 제11조 평등원칙에 위반된다"고 결정했다.