[대법원 판결] 공법상 당사자소송에서 민사소송으로의 소 변경이 가능하다는 대법원 첫 판단. 소 변경 필요성이 인정되는데도 공법상 당사자소송과 민사소송이 서로 다른 소송절차에 해당한다는 이유만으로 이미 제기한 소를 취하하고 새로 민사상의 소를 제기하도록 하는 것은 당사자의 권리 구제나 소송경제의 측면에서도 바람직하지 않다는 취지. 대법원 특별1부(주심 노태악 대법관) 2022두44262(2023년 6월 29일 판결) [판결 결과] 구미 A 지구 도시개발사업 조합(소송대리인 오미정,송명호,조현준,김문현,김지원,이훈선,이규호 변호사)이 구미시를 상대로 낸 교부청산금 일부 부존재 확인의 소에서 원고의 청구를 각하한 원심을 파기환송. [쟁점] 원고의 청구취지 변경으로 인해 공법상 당사자소송이 민사소송으로 변하는 경우 그와 같은 청구취지 변경을 허가할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] 구미 A 지구 도시개발사업 조합은 환지 방식으로 주거단지를 조성하는 도시개발사업의 시행자인데, 구미시가 소유한 토지 1만215㎡가 해당 도시개발사업 대상 토지에 편입되면서 현금청산 대상이 됐다. 원고는 도시개발사업의 완료에 따른 환지처분을 하면서, 구미시가 소유하고 있던 토지에 대한 환지 청산금(교부청산금)을 39억5782만7600원으로 정했다. 하지만 추후 조합은 구미시에 대한 환지 청산금이 그보다 적은 금액인 35억3405만553원이어야 한다고 주장했다. 조합은 구미시를 상대로 교부청산금이 35억3405만553원을 초과해 존재하지 않는다는 취지의 채무부존재 확인의 소를 제기했다. 이 소송은 공법상 당사자소송이다. 조합은 소송을 진행하면서 구미시에 교부청산금으로 39억5782만7600원을 전액 지급했다. 이후 2심 과정에서 청구취지와 청구원인을 ‘초과 지급한 차액 4억2377만7047원과 지연손해금의 반환을 구하는 것'으로 변경했다. 변경된 청구취지에 따른 소송형 태는 민사소송이다. 1심에서는 원고는 청구취지를 변경하지 않았고, 1심 재판부는 원고패소 판결했다. 하지만 2심은 소를 각하했다. 2심 재판부는 조합의 청구취지와 원인 변경 신청에 대해 행정소송과 민사소송 사이의 소 변경 내지 청구 변경은 청구의 기초에 변경이 있는 경우로서 허용될 수 없다고 판단하며 청구취지 변경을 불허했다. 또 기존 청구취지인 교부청산금 일부 채무부존재 확인의 소에 대해 부존재 확인을 구하는 부분이 이미 지급된 이상 확인의 이익이 없다는 이유로 소를 각하했다. [대법원 판단(요지)] "행정소송법 제8조 제2항은 행정소송에 관해 민사소송법을 준용하도록 하고 있으므로, 행정소송의 성질에 비추어 적절하지 않다고 인정되는 경우가 아닌 이상 공법상 당사자소송의 경우도 민사소송법 제262조에 따라 그 청구의 기초가 바뀌지 아니하는 한도 안에서 변론을 종결할 때까지 청구의 취지를 변경할 수 있다. 대법원은 여러 차례에 걸쳐 행정소송법상 항고소송으로 제기해야 할 사건을 민사소송으로 잘못 제기한 경우, 수소법원으로서는 원고로 하여금 항고소송으로 소 변경을 하도록 석명권을 행사하여 행정소송법이 정하는 절차에 따라 심리·판단해야 한다고 판시해 왔다(2019다264700 판결 등). 이처럼 민사소송에서 항고소송으로의 소 변경이 허용되는 이상, 공법상 당사자소송과 민사소송이 서로 다른 소송절차에 해당한다는 이유만으로 청구기초의 동일성이 없다고 해석하여 양자 간의 소 변경을 허용하지 않을 이유가 없다. 일반 국민으로서는 공법상 당사자소송의 대상과 민사소송의 대상을 구분하는 것이 쉽지 않고 소송 진행 도중의 사정변경 등으로 인해 공법상 당사자소송으로 제기된 소를 민사소송으로 변경할 필요가 발생하는 경우도 있다. 소 변경 필요성이 인정됨에도, 단지 소 변경에 따라 소송절차가 달라진다는 이유만으로 이미 제기한 소를 취하하고 새로 민사상의 소를 제기하도록 하는 것은 당사자의 권리 구제나 소송경제의 측면에서도 바람직하지 않다." [대법원 관계자] "당사자가 행정소송을 민사소송으로 잘못 제기한 경우 외에도 행정소송과 민사소송 사이에 소 변경이 일반적으로 허용되는지에 관하여는 다툼의 여지가 있었다. 이 판결은 행정소송을 민사소송으로 잘못 제기한 경우 외에도 일반적으로 행정소송과 민사소송 사이의 소 변경이 허용될 수 있다는 명시적인 판시를 한 최초의 판결이다."

도로법상 도로로 지정돼 있지도 않고 행정관청이 공용 도로로 사용하기로 한 사실이 없는 임야라도 실제 공용 도로로 이용되고 있다면 공공용재산으로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사7부(재판장 이원범 부장판사)는 국가가 "수원시는 신동지구 도시개발사업에서 무상귀속 처분한 국가 소유 토지에 대한 청산금 2억2100여만원을 배상하라"며 수원시를 상대로 낸 손해배상소송(2017나2048131)에서 원고승소 판결한 1심을 취소하고 최근 원고패소 판결했다. 시는 2011년 영통구 신동 일대에서 도시개발사업을 추진하면서 국가 소유의 임야 221㎡를 환지예정지로 지정했다. 이후 신동지구 토지개발사업에 관한 택지조성공사가 완료된 2015년 수원시장은 이 토지가 도시개발법상 수원시에 무상으로 귀속되는 토지라는 내용의 공고문을 게재했다. 도시개발법 제66조는 '지방자치단체가 새로 공공시설을 설치하거나 기존 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치한 경우 종전의 공공시설은 시행자에게 무상으로 귀속되고, 새로 설치된 공공시설은 시설관리 행정처에 무상 귀속된다'고 규정하고 있다. 이에 국가는 "해당 토지는 무상귀속 대상인 '종전의 공공시설'이 아니다"라며 소송을 냈다. 수원시는 "문제의 토지는 공부상 '임야'로 기재돼 있으나 현황은 '도로'로 이용되고 있으므로 도시개발법상 무상귀속 대상인 '종전의 공공시설'에 해당한다"고 맞섰다. 재판부는 "이 토지는 신동지구 도시개발사업 실시계획 인가 이전부터 이미 도로로서 공공이용에 실제로 제공됐다"며 "법령에 의해 지정되거나 행정처분에 의해 공공용으로 사용하기로 결정한 사실이 없더라도 국유재산법상 행정재산으로서 공공용 재산에 해당한다"고 밝혔다. 이어 "따라서 도시개발법이 규정한 '종전의 공공시설'에 해당한다"고 판시했다. 1심은 "도로법에 따른 노선의 지정 또는 인정 공고 및 도로구역 결정·고시가 없었고 소정의 행정절차를 거쳐 토지에 도로를 설치하는 등 공공용물로서의 공용개시행위도 없이 토지가 공부상 지목과 달리 도로로 사용됐을 뿐"이라며 "공공용 재산으로서 요건을 갖추지 못했다"며 국가의 손을 들어줬다.

주택재개발사업을 둘러싼 청산금 분쟁은 민사소송이 아닌 행정소송으로 다퉈야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사24부(재판장 이은애 부장판사)는 조합원 박모씨가 "청산금 부과처분을 취소해달라"며 보문 제4구역 주택재개발 정비사업조합을 상대로 낸 분양잔금 반환소송 항소심(2014나2033343)에서 최근 원고패소 판결한 1심을 취소하고 사건을 행정법원으로 이송했다. 재판부는 판결문에서 "주택재개발정비사업에서 조합원에 대한 청산금은 재개발사업의 과정에 포함되는 것이므로 공적인 법률관계이며 민사소송이 아닌 행정소송의 대상"이라고 밝혔다. 재판부는 "도시정비법상 주택재개발사업은 실체적·절차적인 면에서 강한 공공성을 띠는 공공사업이므로 그 공익성과 사업절차, 재개발조합에 대한 행정관청의 관리·감독, 조합의 법적 성격 등을 고려했을 때 조합사업의 절차와 관련한 조합원과의 관계를 규율하는 도시정비법에 의한 청구권은 공법상 권리라고 봐야 한다"고 설명했다. 서울 성북구 보문동 일대를 정비하는 보문 제4구역 주택재개발조합의 조합원인 박씨는 신축 아파트를 분양 받는 과정에서 분양잔금 계산이 잘못 이뤄졌다며 시행사인 대림산업과 주택재개발조합을 상대로 민사소송을 내 1심에서 패소했다.

주택재개발정비사업에서의 현금청산 소송은 공법상의 당사자소송에 해당하므로 행정법원 관할이라는 판결이 나왔다. 서울고법 민사20부(재판장 장석조 부장판사)는 최근 서울 영등포구 신길동 일대 주택재개발정비사업에 분양신청을 했던 토지 소유자 임모(85)씨가 "적법하게 분양신청을 철회했으므로 현금으로 청산해달라"며 신길11구역 주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 청산금 청구소송 항소심(2012나94843)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 사건을 서울행정법원으로 이송했다. 재판부는 판결문에서 "주택재개발정비사업에서의 조합원에 대한 현금청산은 주택재개발 사업의 일련의 과정에 포함되고 후속 절차에도 영향을 미친다"며 "현금청산 소송은 공법상 당사자소송으로 다루는 것이 합리적이고 합목적적이므로 관할법원인 서울행정법원으로 이송한다"고 밝혔다. 재판부는 "주택재개발조합은 공익법인으로서 주택재개발정비사업이라는 공공사업의 시행을 그 설립 목적으로 하고 사업시행계획과 관리처분계획의 수립 등 관계 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 수행한다"며 "주택재개발조합이 시행하는 여러 사업은 조합원과의 관계를 공법관계인 도시정비법이 규율하고 있고, 임씨가 주장하는 모든 청구권은 공법상 권리"라고 설명했다. 재판부는 "이 사건은 행정사건에 관해 관할권이 없는 서울남부지법에서 심리돼 전속관할을 위반한 위법이 있지만, 관할 위반에 있어서 임씨에게 고의나 중대한 과실이 있다거나, 부적법 각하될 것이 명백한 경우라고 보기 어려워 이송한다"고 덧붙였다. 임씨는 조합 측이 주택재개발정비사업 관리처분계획에 따라 자신의 건물을 인도하라며 건물명도 소송을 내자 지난해 4월 조합 측에 "적법한 분양신청 철회"라며 119억여원에 해당하는 현금청산을 요구하는 반소를 냈다. 임씨는 1심을 맡은 서울남부지법이 "분양신청을 철회한 자에 해당하지 않고, 현금청산자로도 볼 수 없다"며 패소 판결을 하자 지난해 11월 서울고법에 항소했다.

주택재개발사업 구역 내의 주거용 건축물을 소유한 사람이 분양을 신청하는 대신 현금을 받아 청산을 한 경우에도 사업시행자는 청산금 외에 별도의 이사비를 지급해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 행정1부(주심 김창석 대법관)는 10일 주택재개발 사업 구역 내 거주용 건물 소유자 이모씨 등 13명이 부산 민락제1구역 주택재개발정비사업조합을 상대로 낸 주거이전비 등 청구소송 상고심(2011두19031)에서 원고승소판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법은 정비구역 안에서 토지 또는 건축물의 소유권 등을 수용하는 경우에는 공익사업법을 준용하도록 했고, 공익사업법은 사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물 소유자에게 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정해 보상해야 한다고 규정하고 있다"고 밝혔다. 이어 "도시정비법 시행령상 주택재개발 사업의 시행자는 사업구역 내 토지 등을 소유한 자 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회해 현금청산 대상자가 된 자에 대해 협의가 성립하지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차를 이행하도록 정했으므로, 주택재개발사업에 있어 주거용 건축물의 소유자인 현금청산 대상자로서 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 의해 주거용 건축물이 수용된 자에 대해서는 (사업시행자가)주거이전비와 이사비를 지급해야 한다"고 설명했다. 피고 조합은 2005년 12월 부산 수영구 민락동 일대의 5만2000여 ㎡에 관해 주택재개발 사업을 시행하기 위해 설립됐다. 사업구역 내 주거용 건축물을 소유한 원고 이씨 등은 조합에 이사비 등을 요구했으나 조합이 "주택재개발사업은 소유자가 스스로 조합원이 돼 주거환경을 개선하려는 목적으로 행해지는 것이고 주택재건축사업도 현금청산 조합원에게는 이사비를 보상하지 않는다"며 지급을 거절하자 소송을 냈다.

공무원연금법상의 유족급여는 유류분 산정의 기초가 되는 상속재산에 포함되지 않는다는 판결이 나왔다. 서울고법 행정23부(재판장 이광만 부장판사)는 최근 양모씨 등 여동생 3명이 오빠인 장남 양모씨를 상대로 낸 유류분반환소송 항소심(2012나3168)에서 이같이 판단했다. 유류분은 피상속인이 유증이나 증여로 특정 상속인에게 재산을 몰아주는 것을 방지하기 위해 민법에서 각 상속인에게 상속재산에 대한 권리를 부여한 것으로 법정 상속분의 2분의 1이다. 재판부는 "양씨는 생전 증여 및 유증 등으로 받은 재산 중에서 다른 형제들에게 유류분 비율에 따라 부동산의 약 63%에 해당하는 지분과 주식 약 3100주를 현물로 반환하고 현금 1억3천여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸지만 유족급여도 유류분에 포함시켜 달라는 주장은 받아들이지 않았다. 재판부는 "민법과는 다른 입장에서 수급권자를 정한 것으로 수급권자인 유족은 상속인으로서가 아니라 공무원연금법 규정에 의해 직접 자기의 고유 권리로서 취득하는 것이므로 유족급여 5200여만원은 적극적인 상속재산에 속하지 않는다"면서 "유류분 산정에 해당하는 재산으로 볼 수 없다"고 밝혔다. 이어 "공무원연금법상의 유족급여는 공무원의 사망에 대해 적절한 급여를 지급함으로써 공무원에 대한 사회보장제도를 확립하고 유족의 경제적 생활안정과 복리향상에 기여함을 목적으로 한다"고 설명했다. 원고들은 2009년 9월 부친이 사망할 때 오빠에 대한 생전 증여, 유증 등으로 인해 자신들의 유류분에 부족이 생겼다고 주장하면서, 오빠를 상대로 유류분 반환을 청구하는 소송을 냈다. 1심은 "공무원연금 청산금 5200여만원은 부친의 사망으로 인한 적극적 상속재산에 해당한다"고 판단했다.

인천중구 운남지구토지구획정리사업(이하 운남지구)이 재개될 수 있는 길이 열렸다. 1심 법원이 중구청장이 인가한 운남지구 환지계획은 무효라고 판단함에 따라 환지계획인가 절차를 다시 밟아야 하는 등의 표류위기에 처했던 운남지구 사업에 대해 항소심 법원이 “위법한 처분이지만 지금 처분을 취소하는 것은 공공복리에 적합하지 않으므로 부당하다”는 판결을 내렸기 때문이다. 이번 판결이 확정된다면 운남지구는 다시 절차를 밟아 환지예정지를 지정하지 않고 그대로 사업을 진행할 수 있게 된다. 서울고법 행정4부(재판장 정장오 부장판사)는 1일 소유토지가 환지예정지로 지정된 김모(61)씨 등 2명이 “인천시의 인가를 받지 않고 중구청장이 인가한 환지계획인가 등은 무효이므로 환지예정지지정처분을 취소해달라”며 운남지구토지구획정리사업조합을 상대로 낸 환지예정지지정처분 취소청구소송 항소심(2007누18927)에서 1심을 취소하고 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “인천광역시장은 건설교통부장관으로부터 위임받은 환지계획인가권한을 행정권한의 위임 및 위탁에 관한 규정에 의해 지방자치단체장의 규칙에 근거해 중구청장에게 위임한 것이 아니라 인천광역시 사무위임조례에 의해 중구청장에게 재위임했으므로, 이는 조례제정권의 범위를 벗어난 국가사무를 대상으로 한 것이어서 무효”라며 “이에 기해 행해진 환지계획인가처분은 결과적으로 권한없는 자에 의해 행해진 것과 마찬가지가 돼 위법하고, 한편 환지예정지지정처분도 일련의 절차로 연속해 행해지는 것으로서 지정처분도 위법하다”고 밝혔다. 재판부는 다만 “운남지구 토지구획정리사업은 도시의 건전한 발전과 공공복리의 증진을 목적으로 하는 인천도시계획사업으로서 487,600m²를 사업지구로하고, 계획인구는 7,217인에 달하는 사실, 토목공사가 80% 이상 진행됐고 이미 아파트가 신축되고 있어 2006년말경 분양이 거의 끝난 점, 처분을 취소하고 새로 환지예정지를 지정할 경우 다수의 다른 이해관계인들에 대한 처분까지도 변경돼 새로운 사실관계가 형성돼 혼란이 생길수 있다”며 “반면 이번 위법한 처분으로 원고들은 이렇다 할 손해를 입었다고 볼 만한 사정이 없고, 손해를 입었더라도 청산금보상 등으로 전보될 수 있는 점에 비추어보면 환지계획인가처분에 그 권한위임과정상의 하자가 있다는 사유만으로 처분을 취소하는 것은 현저히 공공복리에 적합하지 않다고 보여 사정판결을 할 사유가 있다고 인정된다”고 덧붙였다.

재개발조합은 비영리재단으로 법인세 부과 대상이 아니라는 법원의 첫 판결이 나왔다. 서울고법 특별6부(재판장 李東洽 부장판사)는 9일 사당제4구역주택개량재개발조합이 "영리법인에 맞춘 법인세 청구는 부당하다"며 동작세무서장을 상대로 낸 법인세경정및환급신청에대한거부처분취소 청구소송 항소심(2003누9079)에서 원고승소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "재개발조합의 조합원은 조합에 종전 대지나 건축물 등을 제공하고 처분계획에 따라 향후 새로운 부동산 취득 권리를 갖고 그 후 분양처분에 따라 새로운 부동산소유권을 취득하되 원래 부동산에 대한 가액과 새로 취득한 부동산의 차액을 청산금으로 지급할 뿐"이라며 "조합원이 법인인 조합의 재산에 대해 사적소유 형태인 지분권을 가진다거나 조합의 이득에 대해 분배를 받는 것으론 볼 수 없다"고 밝혔다. 또 재판부는 "구 도시재개발법 제29조는 재개발조합에 관해 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용하도록 규정하고 있고 민법 중 사단법인에 관한 규정이 비영리법인에 관한 규정인 점을 볼 때 재개발조합을 영리법인으로 보고 법인세를 부과한 것은 부당하다"고 덧붙였다. 사당제4구역주택개량재개발조합은 2001년 재개발한 26가구를 분양하여 발생한 순익 18억2천9백여만원에 대해 7억2천70여만원의 세금을 납부한뒤 재개발조합은 비영리법인으로 법인세납부의무가 없다며 법인세경정청구및환급을 청구했다가 거부당하자 소송을 냈다.

재개발사업을 둘러 싼 법적 분쟁이 끊이지 않고 있다. 최근의 가장 뜨거운 감자는 '가청산금문제'로 그 부과가 위법하다고 판단한 서울행정법원과 달리 서울고법은 행정처분이 아니라고 판단해 논란이 되고 있다. 현재 15건정도가 법원에 계류중이고 재개발조합관련자는 수만명에 달해 상급심의 정리가 시급하다는 지적이다. 조합원들과 조합, 시공사의 입장차이가 워낙 크고 재개발조합마다 약간씩 다른 형태를 띄고 있어 섣부른 판단은 위험하겠지만 '법적인 정리'가 필요하다는 데에는 모두가 동의하고 있다. ◇ 청산금이란 재개발사업시공사가 재개발조합의 조합원들이 제공한 대지의 가격과 분양받을 대지 또는 건축물의 차액을 징수하는 것을 말한다. 문제가 되는 것은 도시재개발법이 바뀌면서 가청산제도를 없애고 '분양처분의 고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 징수하거나 지급하여야 한다 '(제42조)고 명시했기 때문. 경제적으로 어려운 재개발조합원들이 아파트입주 몇 년전부터 분기별로 내야하는 '청산금'부담을 이기지 못해 소위 '딱지'로 불리는 분양권을 파는 일이 적지 않았고 이것이 사회문제화하자 분양처분고시가 된 후, 즉 집을 다 지은 후에야 청산금을 받을 수 있도록 개정한 것이다. ◇ 소송사례 법이 개정된 이상 행정심판위원회는 지난4월 서울관악구신림10동 신림2-1구역주택재개발사업주민들이 "아파트 건축공사가 진행되는 도중 가청산금부과는 위법"이라는 주장을 받아들이는 등 대체적으로 가청산금부과는 위법하다는 의견을 보이고 있다. 서울행정법원도 99년4월 용산구원효로 산천주택재개발조합사건(98구19097)서 부과처분을 취소시키는 등 일관된 입장을 보여왔다. 그러나 서울행정법원 11부(재판장 趙龍鎬 부장판사)가 지난달28일 행당구역제2지구 주택개량재개발조합사건에서 '조합원 동, 호수 및 계약체결일정통보'라는 서면은 행정처분으로 볼수 없다(2000구1057)고 판결했다. 이어 서울고법 특별4부(재판장 金明吉 부장판사)는 7일 행정법원이 행정처분으로 보고 청산금부과를 위법하다고 판단한 산천주택재개발조합사건에서 "행정처분이라 할 수 없다"고 판결했다.(99누4503) 재판부는 판결문에서 "조합은 공법적 처분으로서는 분양처분고시이전에 가청산금을 부과할 수 없으며 조합원이 정관에서 정한 금원을 임의로 납부하지 않을 때에는 민사소송으로써 그 지급을 구할 수 있을 뿐"이라고 밝혔다. 또 "가청산제도를 규정한 조합의 정관이 신법으로 무효가 됐다해도 이 사건 통지로 가청산금 납부의무가 발생했다고 볼 수 없는 등 공법상 지위에는 변동이 없다"고 덧붙였다. 한편 서울고법 민사합의19부(재판장 朴聖哲 부장판사)는 지난 1월 옥수제8구역재개발조합이 중앙건설을 상대로 낸 채무부존재소송(99나11405)에서 항소를 기각, 공사대금의 19%를 연체이자로 내야한다고 판결했다. ◇ 과연 행정처분인가 처음 가청산금 부과처분이 위법하다는 판결이 났을 때 건설업계는 "사실상 재개발사업을 포기하라는 것이나 마찬가지"라며 강력히 반발했었다. 이주비 등 부담이 과중한 마당에 공사비조달이 힘들어 지면 금융비용이 커지고 이후 아파트를 짓고 난 후 '청산'에 들어갔을 때 조합원들의 부담도 커질 수 밖에 없지 않느냐는 주장이다. 어차피 내야할 비용이면 사업이 원활히 추진될 수 있도록 하는 것이 오히려 이득이 아니냐는 주장. 가청산금 문제가 누가 완공까지의 금융비용을 부담할 것인가의 문제라고 해석하는 시각이다. 송흥섭 변호사는 "가청산제도가 조합원에게 불리하다는 시각 자체가 잘못됐다"며 "대지를 제공하고 대금을 먼저 찾고자 하는 경우까지 분양처분 고시후, 입주후에야 돈을 받으라고 하는 것은 재산권침해 우려가 있다"고 말했다. 이왕에 낼 사업비라면 선납하면 할인해주는 가청산제도가 모두에게 이익이라는 주장. 그러나 조합원들은 공적 자금이 투하되고 관리처분계획을 인가받는 등 국가가 하는 일이니만큼 엄격한 감독이 뒤따라야 조합과 시공사의 '협약'에 따른 '공사비부풀리기'를 막을 수 있다는 것이다. 행정처분이 아니므로 민사소송으로 해결하라는 식으로 넘기면 건설사와 조합임원들과의 내부조율을 어떻게 막겠느냐는 우려를 하고 있는 것이다. ◇ 공법적 영역은 어디까지 인가 공적 자금이 투하되는 재개발사업은 일반 사인간의 건설계약과는 다른 시각에서 보아야 한다는 것이다. 분양고시이전에 확정되지 않은 가청산금까지 수시로 납부해야 한다면 계약금, 중도금을 순차로 내고 입주시 잔금 20%를 내게 되는 일반분양자에 비해 조합원은 너무나 불리해 진다는 주장이다. 대지를 제공하는 조합원이 너무나 불안정한 지위에 놓이게 되는 것이다. 금융비를 누가 부담할 것인가의 문제라고 하더라도 지금의 연체료는 너무 과다하다는 지적이 있다. 17%에서 많게는 25%까지 되는 연체료는 가뜩이나 어려운 재개발조합원들이 실제 입주할 엄두를 내지 못하게 만들고 있다. 재개발이 서민들을 주거환경이 더욱 열악한 외지로 내모는 결과를 낳고 있는 것이다. ◇ 대안 구체적인 분쟁은 있는데 실질적인 해결은 없는 상태가 지속되고 있다. 사법부가 입체적인 접근으로 해결책을 제시해야 할 것이고 그에 앞서 법적인 정비를 해주어야 한다는 것이다. 총체적 난맥상을 보이는 재개발 문제가 제대로 정리되기 위해서는 공·사법의 영역, 가청산금부과시의 벌칙등이 정리되어야 할 것이다.