<사진=연합뉴스> 헌법재판소가 임차인(세입자)의 계약갱신청구권과 전월세상한제를 규정한 주택임대차보호법, 이른바 '임대차 3법' 조항이 헌법에 어긋나지 않는다고 판단했다. 헌재는 임차인의 주거안정 보장이라는 주택임대차보호법의 취지 등을 고려했을 때 조항들이 △과잉금지원칙 △명확성원칙 △포괄위임금지원칙 △신뢰보호원칙에 반해 임대인(집주인)의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 않는다고 봤다. 헌재는 28일 A 씨 등이 "주택임대차보호법 제6조의3 제1항 등은 위헌"이라며 청구한 헌법소원 사건(2020헌마1343 등)에서 재판관 9명 전원일치 의견으로 기각했다. 2020년 7월 31일 주택임대차보호법이 개정되며 신설된 제6조의3은 세입자가 임대인에게 2년의 계약 연장을 요구할 수 있으며, 임대인(집주인)이 이를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정한다. 또 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우에는 손해배상 책임을 부담하도록 했다. 같은 법 제7조 제2항은 임대차의 차임이나 보증금 증액을 요구할 때 인상률이 5%를 넘을 수 없도록 제한했다. 제7조의2는 전세를 월세로 전환할 때의 법정전환율을 규정했다. 헌재는 "임차인 주거 안정 보장이라는 입법목적이 정당하고, 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다"며 이 같이 판단했다. 이어 "임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다"라며 "임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다"고 밝혔다. 또 "법인 임대인이 제6조의3 제1항 단서 제8호에 근거해 계약갱신을 거절할 수 없더라도, 계약갱신요구권의 실효성 확보를 위해 실제 거주하려는 자를 임대인과 그 직계존속·직계비속으로 제한한 취지, 제6조의3 제1항 단서에 규정된 나머지 사유로 계약갱신을 거절하는 것이 가능한 점에 비추어 기본권 제한의 정도가 크지 않다"고 밝혔다. 전월세상한제에 대해서는 "차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제"라며 "증액 범위를 일정 비율로 제한할 뿐 그 액수를 직접 통제하거나 인상 자체를 금지하지 않고, 갱신된 임대차계약 기간 동안의 제한에 불과하며, (인상률 제한인) 20분의 1의 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다"고 판단했다. 그러면서 "주거안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다"면서도 "반면 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없어 법익의 균형성도 인정된다"고 판시했다. 월차임전환율 조항에 대해선 "주택 임대차계약에서 보증금과 차임의 시세는 주택 임대차의 수요와 공급 상황, 금리변동, 경제상황 등에 따른 변화에 탄력적으로 대응할 필요성이 인정되며, 임차인의 주거안정을 위한 전문적이고 정책적인 고려가 요구되므로 하위법령에 위임할 필요성이 인정된다"며 포괄위임금지원칙에 어긋나지 않는다고 밝혔다. 국토교통부와 법무부가 임대차 3법 해설집을 발간·배포한 행위는 삼권분립에 반한다는 청구에 대해선 "법 개정으로 신설, 변경된 제도를 국민들에게 안내하고 이에 관한 이해를 돕기 위한 것으로, 이 같은 법률해석과 안내에 구속력이 있다거나 청구인들의 법적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없어 헌법소원의 대상이 되는 공권력의 행사에 해당하지 않는다"며 각하했다.

주택을 재건축할 경우 늘어나는 용적률의 25% 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 하는 조항은 합헌이라는 결정이 나왔다. 헌법재판소 전원재판부는 지난달 30일 주택재건축정비사업을 시행하는 조합들이 “도시 및 주거환경정비법 제30조의2 제1항이 재산권 등을 침해한다”며 낸 헌법소원사건(2005헌마222 등)에서 재판관 5(합헌)대 4(한정위헌)의 의견으로 합헌결정을 내렸다. 재판부는 “이 사건 규정은 용적률의 증가라는 요인에 의해 발생한 재건축사업의 개발이익의 일부를 임대주택공급이라는 형식으로 환수해 부동산에 대한 투기를 방지하고 세입자의 주거안정을 도모하기 위한 것으로 입법목적의 정당성이 인정된다”며 “임대주택공급의무는 개발이익 규모가 크고 집값 상승률이 높은 수도권 중 과밀억제권역에 한정되는 등 재산권침해를 최소화하기 위한 조치도 하고 있다”고 밝혔다. 반면 이공현·김종대·민형기·목영준 재판관은 “세입자의 주거안정은 원칙적으로 국가가 임대주택 공급의 확대 등을 통해 해결해야 할 정책적 과제로 이 사건 규정만으로 충분히 해결될 수 있는 것은 아니다”며 “법률조항이 추구하는 목적이 도시정비법 시행일 이전에 관리처분계획의 인가를 받아 이미 조합원으로서의 재산권의 내용이 거의 확정된 경우에까지 조합원들의 신뢰를 무시하면서 추구해야 할 중대한 공익목적을 구성한다고 보기 어렵다”고한정위헌 의견을 밝혔다. 한편 정부는 지난 3일 임대주택 의무규정을 사실상 폐지하고, 이르면 내년 1월부터 지자체의 정비계획용적률을 초과할 경우 실제 허용된 용적률간 차이의 30~50%를 공공분양, 국민임대 아파트 등 '보금자리주택'으로 짓도록 하는 방안을 발표했다.