문재인 정부 시절 '7·10 부동산 대책'에 따른 4년 단기 임대사업자 및 아파트 장기 임대사업자 폐지가 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다. 헌재는 2월 28일 A 씨 등이 "민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항 등은 위헌"이라며 청구한 헌법소원 사건(2020헌마1482)에서 재판관 전원일치 의견으로 기각 결정했다. 임대등록제도란 임대인이 자발적으로 민간 임대사업자로 등록하면, 임대 기간 보장·임대료 인상률 제한 등 공적 규제를 적용받는 대신 폭넓은 세제 혜택을 부여하는 제도다. 임대의무기간에 따라 단기(4년)와 장기(8년)로 구분됐다. 하지만 도입 취지와 달리 투기 수요가 유입된다는 비판과 함께 임대사업자에게 과도한 특혜를 준다는 여론이 커지자, 정부는 2020년 7월 이를 상당 부분 폐지하기로 했다. 장기임대 중 아파트 매입 임대와 단기임대는 신규 등록을 받지 않고, 기존 사업자들도 임대의무기간이 종료되면 등록을 자동으로 말소하도록 한 것이다. 단기 임대의 장기 임대 전환도 금지했다. 이에 A 씨 등은 "이 제도가 재산권을 침해한다"며 헌법소원을 냈다. 헌재는 "임대사업자 제도는 민간임대주택의 공급을 촉진하고 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 공익적 성격이 강하다"며 "임대사업자 제도를 어떻게 형성하고 운용할 것인지는 사회적·경제적 상황을 고려해 입법자가 정책적으로 결정할 사항에 해당한다"고 판단했다. 이어 "국가는 주택 임대차 시장 상황과 국민의 주거 안정 개선 필요성, 임대사업자 제도가 주택시장 전반에 미치는 영향을 고려해 새로운 법적 규율을 가할 수 있다"며 "전월세 상한제와 계약갱신요구권 도입을 위한 입법 논의에 따라 민간임대주택법상 민간임대주택과 주택임대차보호법상 일반 임대주택 간 차별성이 희박해지자 기존 제도의 개편 필요성도 제기됐는데, 이에 따라 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택을 폐지하는 등의 입법이 이뤄질 수 있다는 점에 대해 예측할 수 없었다고 보기 어렵다"고 설명했다. 아울러 "청구인들의 신뢰가 침해받는 정도는 임대주택제도의 개편 필요성, 주택시장 안정화 및 임차인의 장기적·안정적인 주거 환경 보장과 같은 공익에 비해 크다고 할 수 없다"고 덧붙였다. A 씨 등은 부동산 대책 발표 이후 장기임대주택으로 변경 신고한 주택을 세제 혜택에서 배제한 소득세법·종합부동산세법 시행령도 위헌이라고 주장했지만, 헌재는 재판관 전원일치 의견으로 각하했다. 헌재는 "A 씨 등에 대한 기본권 침해는 구체적인 과세처분 등을 통해 현실화되기 때문에 세제 혜택 배제 조항이 A 씨 등의 기본권을 직접 침해하지 않아 심판 청구 자체가 부적법하다"고 봤다.

<사진=연합뉴스> 헌법재판소가 임차인(세입자)의 계약갱신청구권과 전월세상한제를 규정한 주택임대차보호법, 이른바 '임대차 3법' 조항이 헌법에 어긋나지 않는다고 판단했다. 헌재는 임차인의 주거안정 보장이라는 주택임대차보호법의 취지 등을 고려했을 때 조항들이 △과잉금지원칙 △명확성원칙 △포괄위임금지원칙 △신뢰보호원칙에 반해 임대인(집주인)의 계약의 자유와 재산권을 침해하지 않는다고 봤다. 헌재는 28일 A 씨 등이 "주택임대차보호법 제6조의3 제1항 등은 위헌"이라며 청구한 헌법소원 사건(2020헌마1343 등)에서 재판관 9명 전원일치 의견으로 기각했다. 2020년 7월 31일 주택임대차보호법이 개정되며 신설된 제6조의3은 세입자가 임대인에게 2년의 계약 연장을 요구할 수 있으며, 임대인(집주인)이 이를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정한다. 또 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우에는 손해배상 책임을 부담하도록 했다. 같은 법 제7조 제2항은 임대차의 차임이나 보증금 증액을 요구할 때 인상률이 5%를 넘을 수 없도록 제한했다. 제7조의2는 전세를 월세로 전환할 때의 법정전환율을 규정했다. 헌재는 "임차인 주거 안정 보장이라는 입법목적이 정당하고, 임차인의 주거이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성도 인정된다"며 이 같이 판단했다. 이어 "임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다"라며 "임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다"고 밝혔다. 또 "법인 임대인이 제6조의3 제1항 단서 제8호에 근거해 계약갱신을 거절할 수 없더라도, 계약갱신요구권의 실효성 확보를 위해 실제 거주하려는 자를 임대인과 그 직계존속·직계비속으로 제한한 취지, 제6조의3 제1항 단서에 규정된 나머지 사유로 계약갱신을 거절하는 것이 가능한 점에 비추어 기본권 제한의 정도가 크지 않다"고 밝혔다. 전월세상한제에 대해서는 "차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제"라며 "증액 범위를 일정 비율로 제한할 뿐 그 액수를 직접 통제하거나 인상 자체를 금지하지 않고, 갱신된 임대차계약 기간 동안의 제한에 불과하며, (인상률 제한인) 20분의 1의 비율이 지나치게 낮다고 볼 수 없다"고 판단했다. 그러면서 "주거안정은 인간다운 생활을 영위하기 위한 필수불가결한 요소이며, 국가는 경제적 약자인 임차인을 보호하고 사회복지의 증진에 노력할 의무를 지므로 임차인의 주거안정이라는 공익은 크다"면서도 "반면 임대인의 계약의 자유와 재산권에 대한 제한은 비교적 단기간 이루어지는 것으로 그 제한 정도가 크다고 볼 수 없어 법익의 균형성도 인정된다"고 판시했다. 월차임전환율 조항에 대해선 "주택 임대차계약에서 보증금과 차임의 시세는 주택 임대차의 수요와 공급 상황, 금리변동, 경제상황 등에 따른 변화에 탄력적으로 대응할 필요성이 인정되며, 임차인의 주거안정을 위한 전문적이고 정책적인 고려가 요구되므로 하위법령에 위임할 필요성이 인정된다"며 포괄위임금지원칙에 어긋나지 않는다고 밝혔다. 국토교통부와 법무부가 임대차 3법 해설집을 발간·배포한 행위는 삼권분립에 반한다는 청구에 대해선 "법 개정으로 신설, 변경된 제도를 국민들에게 안내하고 이에 관한 이해를 돕기 위한 것으로, 이 같은 법률해석과 안내에 구속력이 있다거나 청구인들의 법적 지위에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없어 헌법소원의 대상이 되는 공권력의 행사에 해당하지 않는다"며 각하했다.

임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 규정한 상가건물 임대차보호법 조항은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 첫 결정이 나왔다. 헌재는 지난달 29일 재판관 전원일치 의견으로 이 같은 내용을 담은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 중 제10조 제1항 단서 제1호에 관한 부분에 대한 헌법소원 사건(2021헌바264)에서 합헌 결정했다. 헌재는 "심판 대상 조항은 '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우' 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않도록 규정하고 있다"며 "이는 임차인이 임대차계약에 있어 가장 기본적이고 주된 의무인 차임의 지급을 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 이행하지 않은 경우에는 임대인과 임차인 간의 신뢰 관계가 깨어졌다고 보아 당해 임차인을 권리금 회수 기회의 보호 대상에서 제외함으로써 임대인과 임차인 양자 간의 이해관계를 조절하고 있는 것이라 할 수 있다"고 판단했다. 이어 "만일 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우에도 임대인은 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해야 한다면, 임대인 입장에서 이는 차임 지급을 성실히 이행하지 않아 신뢰를 잃은 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 크게 다르지 않을 수 있다"면서 "심판 대상 조항은 임차인이 차임을 단순히 3회 연체하는 경우가 아니라 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했을 경우에 한해 임대인의 권리금 회수기회 보호의무가 발생되지 않도록 규정하고 있는 점 등도 고려해 볼 때, 심판 대상 조항이 3기 이상의 차임 연체에 임차인의 귀책 사유가 있는지 여부를 불문하고 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무가 발생하지 않는 것으로 정했다고 해서 임차인에게 일방적으로 가혹하다고 할 수는 없다"고 설명했다. 임차인인 A 씨는 2017년 4월 임대인 B 씨와 '경주시의 토지 및 일반음식점 등의 건물에 대해 보증금 5000만 원, 월 차임 300만 원, 임대차 기간 2017년 5월 1일부터 2019년 4월 30일까지'로 하는 임대차계약을 체결했다. A 씨는 임대차 보증금 등을 모두 지급한 뒤 2017년 5월 부동산을 인도받아 영업을 시작했다. A 씨와 B 씨는 2018년 1월경 차임을 260만 원으로 감액하는 데에 합의했고, 임대차계약은 2021년 4월 30일까지 갱신됐다. A 씨는 2019년 2월부터 차임 중 일부를 연체하기 시작했고, 2020년 3월 말경까지 차임 합계 964만 원을 미지급했다. A 씨는 "임대차계약 기간 만료 무렵 B 씨에게 신규임차인을 주선했지만, B 씨가 그 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않아 권리금 회수 기회를 방해했다"고 주장하며 2021년 3월 말 B 씨에 대해 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 본문 제4호, 같은 조 제3항에 따른 손해배상을 구하는 소송을 냈다. A 씨는 소송 중 심판 대상 조항에 대해 위헌법률심판제청신청을 했지만 기각되자 2021년 9월 헌법소원을 청구했다.

상가 임차인의 계약갱신요구권 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하면서 이를 개정 상가건물 임대차보호법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용토록 한 상가건물 임대차보호법 부칙은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 해당 부칙 조항의 위헌 여부가 쟁점이 된 것은 이번이 처음이다. 헌재는 A씨가 "상가건물 임대차보호법 부칙 제2조는 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2019헌마106 등)에서 재판관 8(합헌)대 1(위헌)의 의견으로 합헌 결정했다. 부칙 2조 규율대상은 아직 진행과정에 있는 사안 상가건물 임대인인 A씨 등은 자신들이 임차인과 계약을 체결했을 때에는 구 상가임대차법 제10조 2항에 따라 임차인은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있었다. 그런데 2018년 10월 이 조항이 개정되면서 임차인이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 계약갱신요구권 행사기간이 연장되고, '제10조 2항의 규정은 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다'고 규정한 같은 법 부칙 제2조에 따라 자신들에게도 영향을 미치자 헌법소원을 냈다. 헌재는 "부칙 조항은 개정법조항을 법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용한다고 규정하고 있는데, '개정법 시행 후 갱신되는 임대차'에는 구법조항에 따른 의무임대차기간이 경과해 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료되는 경우는 제외되고 구법조항에 따르더라도 여전히 갱신될 수 있는 경우만 포함되므로(2020다241017 참조), 이 사건 부칙 조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 규율대상으로 하는 부진정소급입법에 해당해 소급입법에 의한 재산권침해에 해당하지 않는다"고 밝혔다. 소급입법에 의한 재산권 침해 해당되지 않아 이어 "부칙 조항은 개정법조항을 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차 전반에 대해 적용하도록 규정하지 않고 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에 한해 적용하도록 규정했기에 적용범위가 적절히 한정되어 있고 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조 1항 본문에 따라 정당한 사유가 있으면 계약갱신을 거절할 수 있으며, 같은 항 단서 각호에서 임차인에게 귀책사유가 있는 경우를 비롯해 다양한 갱신거절사유를 규정하고 있으므로, 임차인의 안정적인 영업을 지나치게 보호해 임대인에게만 일방적으로 가혹한 부담을 준다고 보기는 어렵다"고 설명했다. 이에 대해 이영진 재판관은 "같은 상가임대차라 하더라도 임대차 보증금이나 상가의 규모, 임차 시설의 입지, 사무실의 현황, 권리금의 형성 여부 등 제반 사정에 따라 임차인과 임대인의 지위가 달라질 수 있고 각종 유망한 프랜차이즈산업의 발달로 임차인이라고 해서 언제나 임대인보다 불리한 지위에 있는 것도 아닌데, 부칙 조항은 임차인만을 일방적으로 보호하고 있어 그로 인한 부담은 결국 상가건물을 이용하지 못하게 된 임대인이 떠안을 수밖에 없다"면서 "임대인은 어떻게든 그로 인한 비용과 손실을 다시 새로운 임대차계약에서 보전 받으려 할 것이므로 결국에는 임대료가 인상돼 임차인 역시 피해를 볼 수 있기에 부칙 조항이 임차인의 안정적인 영업을 보장한다는 공익의 달성에 얼마나 기여할지 의문스럽다"며 반대의견을 냈다.

공인중개사가 중개보조원에게 중개대상물을 설명하게 했더라도 이후 임대차계약 체결 과정에서 본인이 직접 권리관계와 계약조건을 설명하는 등 계약과정을 주도했다면 공인중개사법 위반으로 볼 수 없다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 공인중개사법 제19조 위반 혐의로 기소유예 처분을 받은 공인중개사 A씨가 행복추구권 등을 침해받았다며 낸 헌법소원(2020헌마125)을 재판관 전원일치 의견으로 인용했다. A씨는 오피스텔 임대차 계약을 중개하면서 2019년 4~5월 세 차례에 걸쳐 중개보조원 B씨로 하여금 중개대상물을 중개의뢰인에게 설명하게 한 혐의 등으로 기소유예 처분을 받았다. 기소유예는 죄가 인정되지만, 범행 후 정황이나 범행 동기·수단 등을 참작해 검사가 재판에 넘기지 않고 선처하는 처분이다. 형식상 불기소 처분에 해당하지만, 실질적으로는 유죄로 보는 것이어서 헌법소원을 통해 불복할 수 있다. 공인중개사법 제19조는 개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용해 중개업무를 하게 하는 행위를 금지하고 있다. 헌재는 "공인중개사법이 금지하는 '개업공인중개사가 자기의 성명 또는 상호를 사용해 중개업무를 하게 하는 행위'는 중개보조원을 비롯한 무자격자가 실질적으로 중개업무를 행하려는 것을 알면서도 이를 적극적으로 지시하거나 소극적으로 묵인하는 등의 방법으로 중개업무를 하게 하는 것을 뜻하는데, 제출된 증거만으로는 B씨가 실질적으로 중개업무를 했다고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "중개의뢰인이 며칠 후 다시 중개사무소를 방문하자 A씨가 오피스텔의 현황과 권리관계, 계약조건 등을 직접 설명하고 양측의 계약체결 의사를 확인했다"면서 "계약서 작성 당시 B씨 혼자 입회하기는 했지만 그 전에 A씨가 계약일자 변경을 요청했는데 임차인 사정으로 불가능하게 돼 계약당사자들의 승낙을 받아 미리 임대차계약서를 작성한 뒤 B씨에게 교부하면서 자신을 대행해 계약당사자들의 서명을 받도록 한 것이고, 계약 체결 당시 B씨에게 전화 통화로 계약서 작성과 수정 업무를 지시했다"고 설명했다. 그러면서 "전체 과정을 봤을 때 A씨는 중개대상물의 현황과 계약의 조건, 이행에 대해 중요하고 본질적인 사항을 직접 설명했고 B씨가 실질적으로 중개업무를 하도록 지시하거나 소극적으로 묵인했다고 볼 증거가 없다"고 판단했다.

대규모점포 상가를 권리금 보호 대상에서 제외한 상가건물 임대차보호법은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 A씨가 "상가임대차법 제10조의5 1호는 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2018헌바242)에서 최근 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다. 이 조항은 '권리금 회수기회 보호는 임대차 목적물인 상가건물이 대규모점포의 일부인 경우에는 적용하지 않는다'는 내용이다. A씨는 2012년 8월 B사가 공급한 서울 여의도의 한 대규모점포 종합쇼핑몰 내 400여㎡규모 지하 상가를 임대차보증금 2억여원, 월 차임 2000여만원에 5년간 임차했다. B사는 2017년 A씨에게 임대차계약을 연장할 의사가 없음을 통지했고, 그 해 8월 기간만료로 계약이 종료됐다. 하지만 A씨는 B사에 상가를 인도하지 않았고, B사는 A씨를 상대로 상가인도소송을 냈다. 그러자 A씨는 "B사가 권리금 계약 체결을 방해해 상가임대차법이 보장하는 권리금 회수기회를 박탈당했다"며 B사를 상대로 손해배상소송을 청구하는 맞소송을 냈다. A씨는 재판과정에서 상가임대차법 제10조의5 1호에 대해 위헌법률심판제청을 신청했으나 기각되자 헌법소원을 냈다. 헌재, 전원일치 합헌 결정 헌재는 "대규모점포의 경우 임대인이 막대한 비용과 노력을 들여 상권을 형성하고 유지·관리하며, 임차인은 그 결과로 형성된 지명도나 고객을 이용해 영업을 하는 측면이 있다"며 "대규모점포는 공간구조에 어떤 상품, 어떤 임차인을 갖출 것인지에 관한 임대인의 계획에 따라 전체 매장의 성공여부가 좌우된다"고 설명했다. 그러면서 "권리금 회수기회 보호 규정을 대규모점포에 적용함에 있어서는 이러한 특성을 고려해 임대인의 지위와의 조화를 도모할 필요가 있다"며 "대규모점포의 경우에도 민법상 부속물매수청구권 또는 비용상환청구권을 행사해 투하자본을 회수할 가능성이 있으며, 상가임대차법도 임차인에게 보장하는 계약갱신요구권이나 대항력 규정 등을 통해 권리금 회수를 간접적으로 보호하고 있다"고 지적했다. 이어 "이를 종합하면 해당 조항이 A씨의 재산권을 침해한다고 보기 어렵다"고 판단했다.

주택임대차보호법 제8조 등에 따라 우선변제를 받을 수 있는 소액임차보증금 반환채권에 대해서는 압류할 수 없도록 한 민사집행법 제246조 1항 6호는 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 A씨 등이 "민사집행법 제246조 1항 6호는 채권자의 재산권 등을 침해해 위헌"이라며 낸 헌법소원 사건(2018헌마825)에서 최근 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다. A씨 등은 2017년 5월 B씨를 상대로 불법행위에 기한 손해배상청구소송을 제기한 뒤 강제집행을 위해 B씨가 임차한 아파트의 임대차보증금 반환채권에 대한 가압류 명령을 받았다. 1심 법원은 그해 12월 A씨 등의 청구를 일부 인용하는 판결을 선고했고 이 판결을 확정됐다. 이에 A씨 등은 이듬해 1월 이 임대차보증금반환채권에 대한 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았지만, B씨가 주택임대차보호법 등에 따라 우선변제권이 있는 임차인에 해당해 본압류 이전 등이 무산되자 헌법소원을 냈다. 헌재는 "해당 조항은 소액임차인의 주거생활의 안정을 도모하고 이들의 인간다운 생활을 보장하기 위한 것으로 입법목적이 정당하고, 소액임차보증금 반환채권의 압류를 금지하는 것은 이와 같은 입법목적의 달성에 적합한 수단"이라고 밝혔다. 이어 "주택임대차보호법을 비롯한 여러 법률은 소액임차보증금의 회수를 보장하기 위한 특례규정을 두어 적어도 소액임차인의 자발적인 의사에 기하지 않고는 소액임차보증금이 타인에게 귀속되지 않도록 배려하고 있는데, 이러한 규정들만으로는 채권자가 강제집행을 통해 소액임차인인 채무자로부터 소액임차보증금의 처분권을 박탈하는 것을 막을 수 없으므로, 소액임차보증금 반환채권에 대한 압류를 금지할 필요가 있다"고 설명했다. 그러면서 "소액임차인을 보호하는 것은 '모든 국민은 인간다운 생활을 할 권리를 가진다', '국가는 사회보장·사회복지의 증진에 노력할 의무를 진다'고 규정한 헌법 제34조 1항 및 2항에 의해 정당화될 수 있을 뿐만 아니라 민사집행법에 따라 구체적 상황에서 채권자의 이해관계를 반영해 압류금지의 범위를 합리적으로 조정할 여지가 있는 점 등을 고려하면 법익의 균형성도 갖추었다"고 했다.

임차인의 파산관재인이 임대차계약을 해지한 경우 임대인의 손해배상청구를 제한하고 있는 현행 민법 규정은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 최근 신모씨가 "임차인의 파산관재인이 계약을 해지한 경우 임대인이 손해배상을 청구하지 못하도록 하고 있는 민법 제637조 2항은 위헌"이라며 낸 헌법소원사건(2014헌바292)에서 최근 재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결정했다. 민법 제637조 1항은 '임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)의 규정에 의하여 계약해지의 통고를 할 수 있다'고 하고 있고, 2항은 '전항의 경우에 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다'고 규정하고 있다. 헌재는 "이 조항은 임차인의 파산관재인이 해지권을 행사한 경우 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 면하되 다만 해지 자체로 인해 발생하는 손해의 배상을 구할 수 없도록 하는 것"이라며 "임대인에게 특별한 불이익을 감수하도록 하는 조항이라고 보기 어렵다"고 밝혔다. 이어 "파산절차를 신속하게 진행함으로써 파산채권자 전체의 이익을 도모한다는 공익은 파산제도의 목적을 달성하기 위한 가장 본질적인 것이고 임대차계약 해지권을 실질적으로 보장함으로써 임차인을 보호한다는 공익 역시 매우 중대한 것이므로, 법익의 균형성을 갖췄다"고 설명했다. 또 "회생절차가 개시된 경우와 달리 임차인이 파산한 경우에만 임대인의 손해배상청구권을 제한하는 것은 파산절차가 회생절차에 비해 절차의 신속성을 더욱 절실하게 요구한다는 점을 고려한 것으로, 이 같은 차별 취급에는 합리적인 이유가 있어 평등원칙에도 위배되지 않는다"고 했다. 신씨는 2010년 6월 자신이 소유한 서울 강남구의 한 건물을 A저축은행에 3년 간 임대했다. 그러다 2012년 A저축은행은 파산선고를 받았고 예금보험공사가 파산관재인으로 선임됐다. 공사는 신씨에게 임대차계약을 해지한다고 통보한 후 2013년 1월 신씨를 상대로 임차보증금의 반환을 요구하는 소송을 제기했다. 신씨는 재판과정에서 임대차계약 해지로 발생한 손해를 임차보증금에서 공제해야 한다고 맞서면서 2013년 7월 법원에 민법 제637조 2항에 대한 위헌법률심판제청을 신청했으나 기각되자 이듬해 7월 헌법소원을 냈다.

임차인이 약정한 보증금의 일부만 지급해 나머지 보증금을 받지 못했더라도 임대인은 원래 약정한 전체 보증금을 기준으로 부가가치세를 내도록 규정한 부가가치세법은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 부동산 임대업자 A씨가 "실제로 받지 못한 임대차 보증금에까지 세금을 부과하는 것은 위헌"이라며 낸 헌법소원사건(2014헌바423)에서 최근 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정을 내렸다. A씨는 2011년 서울 강남구의 한 골프장을 보증금 20억원, 월세 1억원에 B씨에게 임대하는 계약을 체결했다가 세무서에 덜미를 잡혔다. 이듬해 중부지방국세청 개인통합조사에서 A씨가 보증금을 6억원으로 축소 신고한 사실이 적발됐기 때문이다. 이에 따라 서울 삼성세무서는 두 사람이 약정한 보증금 20억원을 과세표준으로 잡아 A씨에게 1800만원의 세금을 납부하라고 통보했다. 그러자 A씨는 약정된 보증금은 20억원이지만 B씨가 지급한 보증금은 10억원이 전부라며 자신이 실제 받은 10억원을 과세표준으로 세금이 부과돼야 한다며 소송을 제기했다. A씨는 재판 도중 법원에 과세의 근거가 된 옛 부가가치세법 제13조 1항 2호(현행 제29조 3항 2호)에 대한 위헌법률심판제청을 신청했지만 기각되자 헌법소원을 냈다. 이 법조항은 '금전 이외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가를 과세표준으로 한다'는 내용인데 '대가를 받는 경우'에 대가를 실제로 받은 경우뿐만 아니라 대가를 받기로 약정했지만 실제로는 받지 못한 경우도 포함되는지가 쟁점이 됐다. 헌재는 "부가가치세는 간접소비세로 재화나 용역의 공급이 완료되면 과세요건은 충족된 것으로 봐야 한다"며 "대금의 수령 여부 등은 문제되지 않는다"고 밝혔다. 이어 "대가를 받기로 약정해 그 공급에 대한 매출채권이 발생하면 '대가를 받는 경우'에 해당돼 부가가치세 납세의무를 부담하게 되는 것이고, 사후에 그 매출채권을 실제로 수령했는지 여부는 부가가치세 납세의무 성립에 아무런 영향을 미치지 못한다"고 설명했다. 헌재는 또 "대법원도 '대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 실제로 그 대가를 받았는지 여부는 부가가치세 납세의무의 성립 여부를 결정하는 데 아무런 영향을 미칠 수 없다'라고 일관되게 판시해 약정한 대가를 실제 받았는지 여부가 부가가치세의 과세요건이 아님을 명확히 하고 있다"며 "해당 조항의 의미를 '대가를 실제로 받은 경우' 뿐만 아니라, '대가를 받기로 약정했으나 실제로는 받지 못한 경우'도 포함하는 것이라고 확정하는 것이 어렵지 않으므로 과세요건 명확주의에도 위배되지 않는다"고 했다.

건물 등의 임대차 계약기간을 20년 이상 정할 수 없도록 강제한 민법 규정에 대해 위헌결정이 내려졌다. 헌법재판소는 26일 ㈜신촌역사(대리인 법무법인 지평지성)가 민법 제651조에 대해 낸 헌법소원사건(2011헌바234)에서 재판관 6(위헌):3(합헌)의 의견으로 위헌결정을 내렸다. 헌재는 결정문에서 "대법원이 밝힌 입법취지에 따르면, 민법 제651조는 임차인에게 지나치게 장기간 동안 물건의 이용을 맡길 경우 물건에 대한 관리와 개량이 소홀해질 수 있다는 사회경제적 관점에서 규정한 강행규정이지만, 계약 당사자는 임대차계약을 하면서 임차물의 관리와 개량에 관한 주체와 방법 등을 구체적으로 정할 수 있으므로 장기간 임대차로 인한 관리소홀이나 사회경제적 손실의 염려를 덜게할 수 있다"고 밝혔다. 헌재는 "계약 이후 제반 사정의 변화에 따라 임차인은 영업전망에 따라 20년 이상의 임대차를 묵인하고 계속 임차하기를 원할 수도, 아니면 20년 초과부분의 무효를 주장하고 20년 초과기간에 해당하는 임대료 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있을 뿐 아니라 임대인 역시 영업전망이 좋을 경우 20년 초과 임대차의 주장하거나 임대료의 대폭 인상을 요구하는 등 이 조항을 악용할 여지가 있다"고 지적했다. 이어 "임대차존속기간에 관한 당사자의 의사가 불분명할 때 민법이 이를 보완하는 기능을 넘어서 당사자의 의사가 명확할 때조차도 당사자의 의사를 배제하고 20년을 강제함으로써 경제사정의 변화에 따라 당사자가 이를 악용할 여지를 만들어주는 것은, 입법목적의 실현을 위해 필요한 범위를 벗어나는 과도한 제한이라고 봐야 한다"고 덧붙였다. 그러나 박한철·이진성·강일원 재판관은 "경제사정의 변화에 따라 임대차계약을 장기간 변화없이 유지하도록 하는 것은 계약 당사자 일방에게 지나치게 불리할 수도 있으므로 민법 제651조는 사정 변경에 따라 계약을 재검토할 기회를 부여한다는 의미도 있다"며 "다수의견은 경제사정의 변화에 따라 당사자가 법률조항을 악용할 여지도 있다고 주장하지만, 경제사정이 변화해 계약내용을 변경하는 것이 부당하다고 볼 수 없고, 이 조항이 임대인의 계약의 자유를 침해한다고 볼 수 없다"는 반대의견을 냈다. 신촌역사는 2004년 2월 대우건설과 공사도급계약을 체결하면서 신촌민자역사에 관한 임대차계약을 체결할 권한을 대우건설에 위임했다. 대우건설은 같은해 7월 ㈜성창에프엔디와 신촌역사건물 일부에 대해 30년동안 임대료 750억원을 납부하는 임대차계약을 체결했고, 성창에프엔디는 2006년 9월까지 임대료 원금 750억원과 연체이자 등을 지급했다. 성창에프엔디는 임대차계약기간 중 20년이 넘는 부분은 민법에 위반돼 무효"라고 주장하며 이미 지급한 250억원 중 175억원을 돌려달라는 소송을 내 1심에서 승소했고, 패소한 신촌역사는 헌법소원을 냈다.