1조6000억 원 펀드 환매 중단 사태를 불러온 '라임자산운용(라임) 사건'으로 큰 손해를 본 개그맨 김한석 씨와 아나운서 이재용 씨 등 투자자들이 대신증권을 상대로 낸 소송에서 대신증권 측이 투자금 중 80%만 반환해야 한다는 판단이 대법원에서 확정됐다. 1심에서는 투자금 전액을 반환하라고 했는데, 2심에서 인정액이 줄었고 대법원에서 이를 확정한 것이다. 이번 확정 판결은 소송제기 4년여 만에 나왔다. 대법원 민사3부(주심 이흥구 대법관)는 최근 김 씨 등 투자자 4명이 대신증권을 상대로 제기한 부당이득금 사건 상고심에서 심리불속행기각으로 원고일부승소한 원심을 확정했다(2023다294043). 2심은 작년 9월 원고승소 판결한 1심을 취소하고 "대신증권은 김 씨에게 2억9900여만 원을, 이 씨에게 8억1400여만 원을, A 씨에게 2억7400여만 원을, B 씨에게 5억6500여만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 김 씨 등은 2020년 2월 "전 대신증권 반포WM센터장이 라임자산운용 펀드의 손실 위험성을 제대로 알리지 않고 '완전히 안정적', '확정 금리형 상품' 등의 표현을 사용해 펀드를 판매했다"며 소송을 냈다. 1심은 투자자들과 대신증권 간 계약을 매매계약으로 봤고, 투자자들이 민법 제110조에 따라 각 매매계약을 취소한다는 의사가 표시된 소장부본이 대신증권에 도달했다는 것이 명백하므로 대신증권은 매매계약 취소에 따른 원상회복으로서 투자자들이 지급한 매매대금을 지급해야 한다고 판단했다. 하지만 2심의 판단은 달랐다. 2심은 대신증권을 라임자산운용의 위탁매매인이 아닌 독립된 당사자로서 각 펀드의 가입대금을 투자자들에게 지급받아 각 펀드에 가입하게 한 것이라고 판단했다. 재판부는 대신증권의 직원이었던 장 씨가 '연 8% 확정금리형 상품', '은행예금처럼 발생 가능한 위험을 최소화했다'고 설명하고 각 펀드 중 일부가 모(母) 펀드에 재간접투자됐다는 등의 위험성을 고지하지 않았더라도 투자자들이 대신증권의 고의적인 기망행위로 인해 착오에 빠져 펀드 판매계약을 체결했다고 볼 수 없다고 봤다. 2심은 "투자위험은 원칙적으로 투자자들이 판단해야 할 몫임에도 투자자들은 대신증권의 장 씨로부터 펀드의 수익과 위험성의 수준에 관해 간략한 설명만 들었을 뿐, 구체적으로 각 펀드의 투자대상 및 투자구조, 운용방식 등에 관한 객관적인 사실을 문의해 스스로 원금 손실이 발생할 수 있는 경우와 그 가능성, 투자손실 규모 등을 파악한 바 없다"고 말했다. 이어 "김 씨 등이 장 씨의 설명만 듣고 펀드의 수익률 및 위험성 등에 관해 착오에 빠져 대신증권과의 판매계약을 체결했다고 단정하기 어렵다"며 "펀드 가입 이후 대신증권 해피콜 통화 시 '펀드 투자 시 투자위험성에 대해 설명 들으셨습니까' 등 질문에 모두 '네'라고 답한 점 등을 고려하면 장 씨의 설명만 듣고 펀드에 가입했다는 것은 쉽사리 납득하기 어렵다"고 밝혔다. 또한 2심 재판부는 이들 간 판매계약을 착오에 의한 의사표시로서 취소할 수 없다고 판단했다. 2심은 "각 펀드의 수익률 등은 직접 확인이 불가능하거나 불확실한 요소로서 장래의 미필적 사실의 발생에 대한 기대나 예상에 불과해 김 씨 등 투자자들로서는 장래 수익 내지 투자손실 위험 수준 등을 예측하거나 기대하고 판매계약을 체결한 데 지나지 않으므로 이를 착오로 다룰 순 없다"며 "그런 예측이나 기대와 다른 사정이 발생했더라도 그로 인한 위험은 원칙적으로 투자자인 김 씨 등이 스스로 감수해야 한다"고 했다. 대신증권의 소송대리인으로 참여한 이상재(46·사법연수원 38기) 법무법인 태평양 변호사는 "라임펀드와 관련해 사기 또는 착오에 의한 판매계약의 취소를 인정하지 않은 최초의 확정 판결"이라며 "자본시장법상 투자신탁에서 투자중개업자와 투자자 사이의 법률관계가 매매계약이 아닌 '무명계약'이라고 설시한 최초의 판결"이라고 설명했다. 이어 "이 판결의 확정에 따라 라임펀드를 비롯한 여러 펀드 판매계약의 취소가 문제된 분쟁 사건에서 자본시장법상 투자신탁에서의 투자중개업자와 투자자 사이 법률관계 및 계약 취소에 관한 법리가 명확하게 정리될 것으로 보인다"고 밝혔다.

코로나19 팬데믹의 영향으로 증시가 급락하던 2020년 초 발생한 800억 원대 해외파생상품 투자손실과 관련해 KB증권이 실행한 반대매매가 위법하다는 판결이 나왔다. 법원은 반대매매의 근거였던 금융투자협회의 ‘해외파생상품 계좌설정 표준약관’(해외파생상품약관) 역시 자본시장법을 위반했다고 판단했다. 법원, 항소심서 KB증권 측 미수금 지급 청구 기각 서울고법 민사18부(재판장 정준영 부장판사, 민달기·김용민 고법판사)는 지난 26일 KB증권이 ‘일본 니케이225 지수 옵션투자 사모펀드’ 반대매매와 관련해 위너스자산운용(위너스)을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심에서 KB증권 측 청구를 기각하고 “위너스 측 투자자가 손실 입은 금액의 30%를 배상하라”며 원고 패소 판결했다(2023나2008554). 지난해 1월 원고 일부 승소 판결한 1심을 뒤집은 결과였다. 2020년 2월 29일, KB증권은 증시 급락으로 옵션가격이 떨어지자 일본 오사카 증권거래소에서 위너스가 운용 중인 니케이225 주가지수 풋옵션 전부를 반대매매했다. 증권계좌에 평가손실이 생기자 ‘증거금 추가 납부요청’(마진콜) 없이 미결제약정을 모두 청산한 것이다. 해외파생상품약관 제14조 제2항은 장중 시세의 급격한 변동으로 인해 고객의 평가위탁 총액이 증거금의 20%보다 낮은 경우에는 고객에게 증거금 추가예탁을 요구하지 않고 필요한 수량만큼 미결제약정을 반대매매할 수 있다고 규정한다. KB증권은 반대매매 과정에서 발생한 미수금을 부담하고, 이후 위너스에 미수금과 지연손해금을 청구하는 손해배상 소송을 냈다. 하지만 위너스는 “반대매매를 하면 안 되는 상황에 KB증권이 마진콜도 하지 않은 채 임의로 반대매매를 실행해 손실을 입었으니 투자자가 손해 본 금액을 배상하라”며 KB증권을 상대로 반소했다. 위너스가 운용하던 사모펀드와 개인투자자 등은 KB증권의 반대매매에 따라 옵션계약 전부가 청산되며 투자원금 전액과 미수금 채무를 합쳐 약 800억 원의 손해를 입었다. “마진콜 없는 반대매매 허용한 해외파생상품약관 규정은 무효” 1심 재판부는 “KB증권의 반대매매는 금융투자협회의 해외파생상품약관 제14조 제2항을 충족해 적법하므로 위너스 등에게 미수금 지급 책임이 있고, KB증권은 손해배상 책임이 없다”며 KB증권의 손을 들어줬다. 1심은 “반대매매를 실행할지 판단하는 것은 KB증권의 권한”이라고 판시했다. 하지만 2심 판단은 달랐다. 재판부는 금투협 표준약관의 문제를 지적하면서 이 약관에 근거한 KB증권의 반대매매가 적법하지 않다고 판결했다. 재판부는 약관 제14조 제2항이 적법하기 위해서는, △투자자가 금융투자상품의 매매, 그 밖의 거래에 따른 결제나 증거금의 추가 예탁을 이행하지 아니한 경우 △투자자가 위탁증거금 또는 결제대금의 추가예탁 요구를 통보받고 시한 내에 추가예탁 의무를 이행하지 아니한 경우에 약관에 따라 반대매매를 할 수 있다고 규정한 자본시장법 제71조 제6호 단서 등에 해당해야 한다고 판단했다. 그러면서 “평가손실이 발생했다고 하더라도 KB증권은 위너스에 마진콜을 하는 것이 적절하고 합리적인 선택이었을 것으로 보인다”고 판결했다. 재판부는 또 해외파생상품약관 제14조 제2항이 ‘유럽형 옵션’인 니케이 옵션에 대해 적용될 수 없으므로 반대매매가 적법하지 않다고 봤다. 재판부는 “이 사건 반대매매는 적법한 법률적 근거 없이 실행됐거나, 원고는 약관 제14조 제2항의 요건을 갖추지 못한 상태에서 이 사건 반대매매를 실행해 자본시장법상 신의성실의 의무, 선관주의의무 및 충실의무를 위반했다”고 판시했다. 법원이 금융투자협회의 표준약관에 근거한 반대매매가 위법하다고 판결함에 따라 약관 개정이 불가피할 전망이다. 손익구조와 위험성이 제각각인 다른 종류의 파생상품들에 모두 동일한 약관을 적용해 동일하게 취급해온 증권사들의 해외파생상품 중개업무에도 변화가 일 것으로 보인다. 이번 사건에서 위너스 측을 대리한 김광중(47·사법연수원 36기) 법무법인 클라스한결 변호사는 “기존 판결들과 달리 금투협 표준약관과 그에 근거한 반대매매의 위법성을 인정함으로써 국내 증권회사들의 잘못된 업무 관행을 바로잡고, 이후 유사 피해자의 발생을 막는데 크게 기여할 것”이라고 말했다. 위너스 운용 펀드들을 2심에서 대리한 이동재(51·31기) 린 변호사는 “이번 판결은 금융투자업자들이 자체적으로 마련해 투자자들이 서명하는 약관들에 대해 보다 치밀한 법률 검토가 이뤄지도록 주의를 촉구하는 계기가 될 것”이라고 설명했다.

전직 군인이 방산업체와 자문 계약을 맺고 보수를 받았더라도 자문 내용이 구체적 현안의 해결이 아닌 회사 경영과 관련된 것이라면 알선수재 행위로 볼 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사3부(주심 안철상 대법관)는 특정범죄가중처벌 등에 관한 법률위반(알선수재)·수뢰 후 부정처사 등 혐의로 기소된 A 씨에게 징역 1년에 집행유예 2년을 선고한 원심을 깨고 지난달 28일 사건을 서울고법에 돌려보냈다(2017도21248). A 씨는 1975년부터 2008년까지 복무한 전직 육군 장성으로 2015~2016년 군 헬기·정찰위성 제조 방위산업체 B 사로부터 5594만 원을, 기능성 전투화 제조업체 C 사로부터 1934만 원을 자문 계약에 대한 대가로 받았다. 검찰은 A 씨가 방산업체로부터 군 관계자에 대한 로비를 요청받고 형식적인 자문계약을 체결해 자문료를 지급받았다고 보고 알선수재 등 혐의로 기소했다. 특정범죄 가중처벌법 제3조는 공무원의 직무에 속한 사항의 알선에 관해 금품이나 이익을 수수·요구 또는 약속한 사람은 5년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처한다. 1·2심은 두 회사와 맺은 계약 모두 알선수재죄가 성립한다고 판단, A 씨에게 징역 1년에 집행유예 2년을 선고했다. 그러나 대법원은 B 사 관련 자문 계약은 알선수재 행위로 볼 수 없다고 보고 원심 사건을 파기했다. 대법원은 "구체적인 현안에 대한 직접적 해결을 전제하지 않고 업무의 효율성·전문성·경제성을 위해 피고인의 전문적인 지식과 경험에 바탕을 둔 편의제공에 대한 대가로서 보수가 지급되는 것이라면 알선수재 행위가 아닌 통상의 노무제공 행위에 해당할 수 있다"고 밝혔다. 이어 "A 씨와 B 사 사이에 체결된 계약은 경영 일반에 관한 자문용역을 제공하고 그 대가로 보수를 지급받는 것을 내용으로 하는 것으로 볼 여지가 충분하고, 검사가 제출하는 증거만으로는 계약이 형식적인 것에 불과해 공소사실과 같이 공무원의 직무에 속한 사항의 알선에 관하여 금품을 수수한 것이라는 점이 합리적 의심의 여지가 없을 정도로 증명되었다고 보기 어렵다"고 판시했다. 그러면서 "원심이 계약의 내용과 실질, 계약 체결의 경위와 목적, A 씨가 수행한 업무 내용 등을 살펴 A 씨가 경영 전반에 관한 일반적 자문을 하고 그에 대한 보수를 수령한 것이 아니라 공무원의 직무에 속한 사항에 관해 알선을 의뢰받고 그 대가로 금품을 수수한 것에 해당한다고 볼 사정이 있는지 더 심리해야 한다"고 밝혔다. 다만 A 씨가 C 사와 맺은 자문 계약은 알선수재가 맞다고 인정했다. A 씨의 수뢰후부정처사·뇌물공여 등 혐의를 무죄로 판단한 원심 판결도 유지됐다. 대법원 관계자는 "이번 판결은 공무원의 직무에 속하는 사항에 관한 자문 계약 등이 체결된 특정한 경우에 그 계약상 보수를 지급받았다고 해서 곧바로 알선수재죄가 성립하는 것은 아니라는 점을 명시하고, 이 경우 알선수재죄가 성립하기 위해서는 ‘구체적 현안’이 존재하는지, 계약상 보수가 ‘중개적 행위’에 대한 대가 명목인지, 보수 액수·지급 조건·방법·시기 등을 종합적으로 고려해야 한다는 기준을 최초로 제시했다"고 설명했다.

아파트 매매계약을 체결한 상황에서 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 했다가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했다면, 매매계약에 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다는 대법원 판단이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난 12월 7일 A 씨가 B 씨를 상대로 제기한 소유권이전등기 소송 상고심에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다(2023다269139). A 씨는 2021년 1월 B 씨로부터 인천 연수구의 아파트를 11억 원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 1억1000만 원을 지급했다. 이후 A 씨와 B 씨는 본계약을 체결했는데, 계약 체결 무렵 아파트에는 임차인인 C 씨가 같은 해 10월까지로 임대차계약을 체결하고 거주 중이었다. 이때 A 씨와 B 씨의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 C 씨와 통화해 C 씨가 임대차계약기간 만료 후 계약갱신요구권을 행사하지 않고 아파트를 인도할 것임을 확인받았다. 이에 따라 매매계약 특약사항에는 C 씨의 임대차보증금 5억 원은 A 씨에게 승계 조건이라는 등의 내용이 포함됐다. 그런데 잔금 지급일 직전 C 씨는 갑자기 갱신요구권을 행사해 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보했다. 그러자 이 아파트에 실거주할 목적으로 계약을 체결했던 A 씨는 B 씨에게 잔금 지급을 하지 않았고, B 씨는 이를 이유로 계약 해제 의사를 표시했다. 이에 대해 A 씨는 “B 씨는 C 씨의 의사를 전달했을 뿐 C 씨의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 않아 잔금을 지급하지 않은 것이므로 매매계약에 따른 채무를 불이행한 것이 아니다”라며 “매매계약에 따른 소유권이전등기 절차를 이행하라”는 취지의 소송을 제기했다. B 씨는 “A 씨는 C 씨의 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 잔금지급의무를 이행하지 않으면서 임차인 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없다는 의사를 명백히 했다”고 맞섰다. 1심은 A 씨의 주장을 일부 받아들여 “B 씨가 A 씨로부터 잔금 1억9000만 원을 지급받음과 동시에 A 씨에게 소유권이전등기 절차를 이행하라”고 했다. 1심은 C 씨의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리로서 임대인이 이를 거부할 수 없다거나 그 행사 여부가 오로지 C 씨의 의사에 달린 것이라고 하더라도, B 씨의 아파트에 대한 인도의무가 면제된다고 할 수 없다고 판단했다. 2심에서는 이 판단이 뒤집혔다. 2심은 “A 씨와 B 씨 간 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금은 A 씨에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021년 10월, 실제 명도는 2021년 12월로 한다’는 내용을 기재했다고 해서 아파트 인도의무가 2021년 12월로 유예되고 A 씨의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없다”며 “이 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 B 씨에게 2021년 12월까지 C 씨와의 임대차계약을 종료시켜 아파트를 A 씨에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다”고 밝혔다. 하지만 대법원 판단은 달랐다. 재판부는 “이 사건 매매계약에는 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력한다’는 내용과 특약사항으로 ‘실제 명도는 2021년 12월로 한다’고 정하고 있다. 매매계약 문언 해석상 쌍방이 B 씨의 현실인도의무 이행일은 2021년 12월로 하되 임차인에 대한 아파트 반환청구권 양도에 의한 간접점유 이전의무는 그보다 앞서 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의했다고 볼 수 있다”며 “이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격이나 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위 등의 통념에 부합한다”고 했다. 이어 “매매계약 체결 당시 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 C 씨가 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사했고, 이에 따라 B 씨의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있다”며 “당초 계약 내용에 따른 A 씨의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 됐다고 볼 여지가 있다”고 설명했다. 그러면서 “이 같은 사정변경은 B 씨의 해제권 행사시까지 해소되지 않아 A 씨의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 A 씨의 의무 불이행을 이유로 한 B 씨의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다”고 판시했다.

선순위 임대차보증금에 대해 계약을 중개한 공인중개사들이 확인, 설명 의무를 다하지 않았다면 임차인에게 손해를 배상해야 한다는 법원 판단이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 A 씨 등 임차인 2명(대리인 법무법인 플러스 백이슬, 최웅구, 안광휘, 최유영, 송윤서, 김세란 변호사)이 임대인 B 씨와 공인중개사 C 씨, D 씨, 한국공인중개사협회를 상대로 제기한 보증금반환 청구소송(2022가단5234078)에서 원고일부승소 판결했다. A 씨 등은 2021년 11월 B 씨가 소유한 충북 청주시 소재 한 주택에 대해 임대차보증금은 7500만 원, 임대차기간은 2021년 12월 9일부터 2023년 12월 8일까지 2년으로 하는 부동산 임대차계약을 체결하고 입주하면서 임대차계약서에 확정일자를 부여받았다. 임대차계약 체결 당시 해당 건물과 부지에는 채권최고액 3억1200만 원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었고, 보증금 합계 3억2700만 원의 선순위 임차인들이 있었다. 그런데 계약을 중개한 공인중개사 C 씨와 D 씨가 작성해 A 씨 등에게 교부한 중개대상물확인·설명서의 권리관계란에는 선순위근저당권에 관한 기재는 있었다. 하지만 '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란'에는 '임대인 서류제출을 거부하고 구두로 설명함. 선순위보증금 2억500만 원 외 별도 권리관계 및 국세, 지방세 체납사실 없음'이라고 기재돼 있었다. 그러다 2021년 12월 해당 건물과 부지에 대한 경매절차가 진행됐고, A 씨 등은 지난해 3월 법원에 배당을 요구했다. 경매절차에서 건물과 부지는 5억2000여만 원에 매각됐으나 A 씨 등은 전혀 배당받지 못했다. 그러자 A 씨 등은 "임대차계약체결일로부터 한 달도 안 돼 경매절차가 진행됐고 배당요구로 계약은 해지됐다"며 B 씨를 상대로 임대차보증금 7500만 원을 반환하라는 소송을 냈다. 또 A 씨 등은 "C 씨와 D 씨는 선순위 근저당권에 대해서만 설명하고 다른 임대차보증금 현황에 대한 중개업자로서의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 않아 보증금을 회수하지 못하는 손해를 입혔다"며 "공인중개사협회는 공제계약에 따라 손해를 배상할 책임이 있다"고 주장하면서 계약을 중개한 공인중개사와 협회에 대해서도 함께 소송을 제기했다. 법원은 A 씨 등의 주장을 일부 받아들여 임대인 B 씨에게는 임대차보증금을 반환하라고 했고, 이 중 1125만 원은 B 씨와 다른 피고인들은 공동으로 배상하라고 했다. 이 판사는 "A 씨 등은 임대차계약과 관련해 대항력과 우선변제권을 갖췄음에도 경매절차에서 배당요구를 했고, 경매법원은 A 씨 등의 해지 의사표시에 준하는 배당요구 사실을 경매채무자인 B 씨에게 통지해 그 통지가 도달됐을 것으로 추인된다"며 "이들간 임대차계약은 이 통지에 따라 적법하게 해지됐으므로 B 씨는 A 씨 등에게 임대차계약상 임대차보증금을 지급할 의무가 있다"고 했다. 이어 "임대차계약을 중개한 C 씨와 D 씨는 건물의 소유권, 저당권 등에 대한 사항뿐만 아니라 등기되지 않은 권리관계, 즉 건물에 이미 입주한 다른 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기, 종기 등과 같은 부분의 자료를 임대인에게 요구해 확인한 다음 이를 A 씨 등에게 설명하고 제시할 의무가 있다"며 "그런데 C 씨와 D 씨는 A 씨 등에게 등기되지 않은 권리관계에 관한 자료 확인의무 및 설명의무를 제대로 이행하지 못한 잘못이 있고 이로 인해 A 씨 등이 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다"고 밝혔다. 아울러 "부동산중개업자에게 중개행위를 의뢰하는 사람은 부동산중개업자의 지식과 경험을 신뢰해 부동산 중개를 의뢰한다고 볼 수 있다"며 "다가구주택과 같이 권리관계가 다소 복잡하거나 이해관계인이 다수 생길 여지가 커 임대차보증금을 보호받지 못할 위험성이 상대적으로 높은 임대차계약을 중개하는 부동산중개업자로서는 임차의뢰인에게 그러한 위험성에 대해 충분히 설명하고, 그 임대차보증금의 보호를 위한 여러 법적 조치 또는 위험대비책 등을 적극적으로 조언하거나 강구해야 한다"고 지적했다. 그러면서 "만일 C, D 씨가 A 씨 등에게 건물에서 거주 중인 임차인들의 권리관계 및 임대차보증금의 범위에 관해 정확하게 확인해 설명했다면 A 씨 등으로서는 임대차계약을 체결하지 않거나 임대차보증금을 낮춰 임대차계약을 체결함으로써 그 손해를 피하거나 최소화할 수 있었을 것으로 보인다"고 설명했다. 다만 이 판사는 A 씨 등이 손해를 입게 된 근본적인 원인은 임대인이 건물 및 대지의 담보가치와 본인의 변제자력 등에 비교해 과도한 내용의 근저당권을 설정하고, 임대차보증금을 받은 데 있다고 판단해 중개사들과 협회의 책임은 손해액의 15%로 제한했다.

시가 15억여 원에 달하는 부동산 지분을 두 아들에게 절반 가격으로 물려줬다가 5억 원에 달하는 증여세를 부과받은 아버지와 아들이 불복해 소송을 냈지만 패소했다. 서울행정법원 행정4부(재판장 김정중 부장판사)는 지난 7월 21일 A 씨와 그의 아들 2명이 성북세무서장을 상대로 제기한 양도소득세 부과처분 취소소송(2021구합74075)에서 원고패소 판결했다. A 씨는 2009년 배우자로부터 서울 노원구의 한 부동산 지분 절반을 7억 원에 취득한 뒤 2019년 10월 두 아들에게 각각 3억5000만 원에 절반씩 양도했다. A 씨가 세무서에 신고한 양도가액(취득가액)은 10년 전과 동일한 7억 원이었다. 하지만 성북세무서는 A 씨에 대한 양도소득세 조사를 실시했고, 감정평가법인 2곳에서 해당 부동산에 대해 각각 15억8000만 원과 16억1000만 원의 감정가액을 받았다. 세무서는 두 감정가액의 평균인 15억9500만 원을 해당 부동산의 시가로 보고 A 씨가 두 아들에게 저가로 양도한 것으로 판단했다. 이에 성북세무서는 2020년 7월 A 씨에게 양도소득세 3억1200여만 원을, 두 아들에게는 각각 8800여만 원의 증여세를 결정·고지했다. 이에 불복한 A 씨 등은 이의신청을 거쳐 조세심판원에 심판청구를 제기했으나 기각당하자 소송을 냈다. 재판부는 "납세자는 시한 내 세법에 따라 정당하게 산출된 세액을 신고·납부해야 하고, 부당행위계산 부인 규정이 적용될 경우 그 규정에 따라 계산된 세액을 세법에 따른 정당한 세액으로 봐야 한다"며 "부당행위계산부인 규정이 적용될 것을 예상하지 못했다고 하더라도 이는 법률의 부지나 착오 또는 해석·적용의 잘못에 불과하다"고 설명했다. 이어 "A 씨 등에 대해 국세기본법상 과소신고 가산세의 적용이 배제되는 사유가 존재한다고 볼 사정도 없다"며 "이들 간 부동산 거래는 일반 중개사무소를 통해 이뤄졌는데, A 씨 등으로서는 큰 어려움 없이 주변 중개사무소에 문의하는 방법으로 유사거래를 파악할 수 있었음에도 이러한 노력을 기울였다는 사정도 보이지 않는다"고 밝혔다. 그러면서 "A 씨 등에게 의무를 알지 못한 것에 책임을 귀속시킬 수 없는 합리적인 이유가 있거나 그 의무 이행을 당사자에게 기대하기 어려운 사정이 있을 때 등 그 의무를 게을리 한 점을 비난할 수 없는 정당한 사유가 있다고 인정하기에 부족하다"고 판시했다.

이른바 '무자본 갭투자'로 183억 원이 넘는 전세보증금을 가로챈 혐의를 받는 세 모녀 중 모친에 대해 법원이 중형을 선고했다. 피고인석에 있던 김 씨는 선고 직후 졸도해 쓰러졌고, 호흡곤란을 호소해 법정 경위가 응급조치했다. 서울중앙지법 형사18단독 이준구 판사는 12일 사기 등 혐의로 기소된 김모 씨에 대해 징역 10년을 선고했다(2022고단2678). 이 판사는 "이 사건 빌라는 신축이고 유사 빌라도 많아 피해자들은 지식이나 경험, 자료 부족으로 시세나 전세 가격을 정확하게 파악하지 못한 채 분양 대행업자나 부동산 중개업자 등을 통해 임차했다"며 "피해자들은 김 씨가 자기자본 없이 (빌라) 수백 채를 소유하고 있다는 사실과 자신들이 지급한 금전 등이 리베이트 등에 사용된다는 사실을 고지받지 못했고, 그러한 사실을 알았다면 임대차 계약을 체결하지 않았거나 같은 조건으로 하지 않았을 것이 명백하다"고 밝혔다. 이어 "대부분 피해자들이 분양대행업자나 공인중개사의 설명을 통해 계약을 체결하고, 김 씨가 참석하지 않은 상태에서 위임 받은 사람에게 계약을 체결했더라도 계약 당사자는 김 씨이고 그 전에 고지해야 할 의무는 당사자인 김 씨에게 있다"며 "이를 (고지)하지 않은 것은 사기죄에 해당한다"고 설명했다. 이 판사는 또 "전세 사기는 서민층과 사회초년생 등 피해자 삶의 밑천을 대상으로 그 기반을 뿌리채 흔드는 중대한 범행"이라며 "김 씨는 기망행위가 없었다거나 피해 금액을 산정할 수 없다는 납득할 수 없는 변명으로 일관하면서 반성하지 않고 있다"고 지적했다. 이어 "85명이라는 다수 피해자가 발생했고, 피해금액도 183억 원이 넘을 정도로 매우 크다"며 "(김 씨는) 피해회복 노력을 하지 않았고 일부 피해자가 보증금 대위변제를 받아 퇴거하자 그 빌라에 단기 월세 임차인을 들이는 등 겨엦적 이익추구에만 몰두했는데, 종합적으로 김 씨에게 중형을 선고하는 것이 불가피하다"고 밝혔다. 김 씨는 2017년부터 두 딸의 명의로 서울 강서구와 관악구 등 빌라 500여채에 대해 전세를 끼고 사들인 다음 세입자 85명에게 183억 원 상당의 보증금을 받아 가로챈 혐의로 재판에 넘겨졌다. 김 씨는 신축 빌라 분양대행업자와 임차인을 모집하고 분양대금보다 비싼 전세 보증금을 받았으며, 일부를 리베이트로 챙긴 뒤 건축주에게 분양대금을 지급하면서 자기 자본을 사용하지 않고 빌라를 사들여 갭투자를 이어갔다. 한편, 검찰 수사 과정에서 다른 전세 사기 혐의가 드러난 김 씨는 딸들과 함께 추가 기소돼 형사26단독의 심리로 별도 재판을 받고 있다.

[대법원 판결] 미등기 주택이더라도 적법한 임대권한이 있는 임대인과 전세계약을 맺은 임차인은 추후 매매계약 해제로 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항력을 유지할 수 있다는 대법원 판단. 대법원 민사1부(주심 노태악 대법관), 2023다201218(2023년 5월 18일 판결) [판결 결과] 세입자 A 씨가 집주인과 공인중개사 등을 상대로 낸 보증금반환 청구 소송에서 원고패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 수원지법으로 환송. [쟁점] △매수인(B 씨)에게 주택에 대한 적법한 임대권한이 있는지 여부 △적법한 임대권한 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인인 A 씨가 매매계약이 해제된 후 주택 양수인에 대해 대항할 수 있는지 여부 [사실관계와 1,2심] B 씨는 경기 광주시의 5층짜리 공동주택을 매수하기로 하고 2016년 11월 건축주와 분양계약을 체결했다. 이때 '잔금일 전에 임대가 이뤄지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치르고 B 씨 앞으로 소유권을 이전한다'고 약정했다. 2017년 10월 B 씨는 건물의 한 호에 대해 A 씨와 2020년 3월까지 기간으로 임대차 계약을 체결했다. 임대차계약서에는 '이 건물을 매수하는 B 씨를 임대인으로 해 계약을 진행하고 건축주에서 매수인에게 등기이전되는 일체의 과정은 공인중개사가 책임지고 진행한다'는 특약 사항이 포함됐다. 그런데 B 씨가 잔금을 제때 치르지 못하자, 건축주는 분양 계약을 해제하고 B 씨에게 퇴거를 요구했다. 건축주는 새로운 매수인에게 A 씨가 임차한 호를 팔았다. A 씨는 공인중개사와 건축주, 새 매수인을 상대로 보증금을 돌려달라며 2020년 5월 소송을 냈다. 새 매수인은 A 씨를 상대로 "무단 거주 기간만큼 월세를 지급하라"며 반소를 냈다. 1,2심은 공인중개사가 A 씨에게 보증금을 돌려주고 A씨는 새 매수인이 집을 산 시점부터 계산한 월세를 지급하라고 판결했다. [대법원 판단(요지)] "매매계약의 이행으로 매매목적물을 인도받은 매수인은 그 물건을 사용·수익할 수 있는 지위에서 타인에게 적법하게 임대할 수 있다. 이러한 지위에 있는 매수인으로부터 매매계약이 해제되기 전에 매매목적물인 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. 따라서 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다. B 씨는 매도인과 주택 매매계약을 체결하면서 매도인으로부터 주택에 관한 임대권한을 부여받아 A 씨와 임대차계약을 체결하고, 부동산 중개인을 통해 매도인의 대리인에게 매매잔금의 일부를 지급하고 매매계약의 이행으로서 이 사건 주택을 인도받았다고 볼 수 있으므로 B 씨는 적법한 임대권한을 가진 것으로 볼 여지가 있다. A 씨는 적법한 임대권한을 가지고 있고 매매 목적물인 이 사건 주택을 인도받은 매수인 B 씨로부터 매매계약이 해제되기 전에 위 주택을 임차하여 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따른 대항요건을 갖췄다. 따라서 A 씨는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인과 매도인 사이의 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다. A 씨는 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 주택 양수인인 새 집주인에게 대항할 수 있다." [대법원 관계자] "적법한 임대권한이 있는 미등기 매수인으로부터 주택을 임차해 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 이후 매매계약이 해제되었더라도 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자로서 보호되므로 임대인 지위를 승계한 주택 양수인에 대하여 그 임차권을 대항할 수 있다고 함으로써, 기존 법리를 재확인한 사례이다." [승소 대리인] 임차인 측 소송대리인 법무법인 삼양 황귀빈 변호사(대한변호사협회등록 부동산 전문 변호사) "최근 전세사기 등이 사회적 문제로 대두되는 상황에서 소위 '동시진행' 신축빌라 분양 관련 분쟁 사건을 비롯한 관련 임대차 분쟁 및 실무에 큰 영향을 미칠 것으로 기대한다."

매매계약 시 저당권, 지상권, 임차권 등 소유권 제한 사유가 없는 완전한 건물을 인도받기로 특약을 맺고도 매수인이 임차인의 임대차계약 중도해지를 위해 추가 합의금까지 지급하게 된 경우에는 기존 매도인에게 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사96단독 이백규 판사는 2월 22일 A 씨가 B 씨를 상대로 낸 손해배상청구소송(2022가단5210355)에서 "B 씨는 8400만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2021년 9월 B 씨에게 서울의 한 토지와 2층 건물을 54억여 원에 매수하는 계약을 체결하며 잔금 날까지 저당권이나 임차권 등의 제한물권이 없는 완전한 소유권을 이전 받기로 특약을 맺었다. 하지만 건물 중 1층 상가에는 3개월 전부터 임차인들이 세 들어 있었다. A 씨는 잔금 중 3000만 원을 임대차보증금 반환을 위해 공제하고 매매대금을 지급한 뒤 토지와 건물을 인도받고 소유권이전등기를 마쳤다. 하지만 임대차 관계는 해소되지 않았다. A 씨는 건물 리모델링을 위해 임차인들과 협의를 진행했고, 임대차계약 해지를 조건으로 이들에게 보증금 3000만 원과 합의금 1억2000만 원을 지급했다. 이에 A 씨는 "B 씨가 특약상 잔금 날까지 상가 임차권을 해소해 부동산 전부를 인도할 의무를 이행하지 않아 직접 합의금을 지급하는 손해를 입었다"며 소송을 냈다. 이 판사는 "임대차계약 승계 시 매매대금에서 임대차보증금을 공제하고 지급하는 것이 보통이고 그 내용이 계약서에 명확하게 기재되는 것이 통례"라며 "계약서에는 대금에서 임대차보증금이 공제된다는 취지의 기재가 없다"고 밝혔다. 이어 "임대차계약을 승계하는 합의가 있었다는 사실은 B 씨가 입증할 항변 사항인데, 이를 인정할 증거가 부족하다"며 "공인중개사는 B 씨가 임차인들을 내보내겠다고 약속해 매매계약서 중 융자금과 임대보증금 승계란에 아무 기재를 하지 않았다는 사실확인서를 냈고 임차인들도 매매계약 체결 후 B 씨와 그 가족이 여러 번 나가달라고 요구했다는 사실확인서를 냈다"고 설명했다. 또 "B 씨는 A 씨가 대금 중 임대차보증금을 공제해 지급했고, A 씨와 임차인들 간 합의서에 A 씨를 '임대인'이라 표시한 것을 두고 A 씨와 B 씨 간 승계에 관한 합의가 있었음을 알 수 있다고 주장하지만 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 임차건물이 매매된 경우 양수인이 임대인의 지위를 승계하도록 규정하고 있다"며 "매매계약에 따라 임대인 지위를 승계하게 된 A 씨가 보증금을 잔금에서 공제하고 지급하거나 임차인들과 작성한 합의서에 '임대인'이라 표시한 것은 당연한 것으로서 이를 이유로 A 씨와 B 씨 간 임대차승계에 관한 사전 합의가 있었다거나 A 씨가 손해배상채권을 포기했다고 인정하기 어렵다"고 판단했다. 그러면서 "B 씨는 상가 임대차계약을 해소해 건물 전체를 A 씨에게 인도하기로 약정한 것으로 인정된다"며 "매도인의 의무를 불이행한 B 씨는 손해배상 책임이 있다"고 판시했다. 이 판사는 △A 씨가 임차인들에게 지급한 합의금이 임대차보증금에 비해 다소 많은 금액인 점 △3개월 전부터 임차인들이 1층 상가를 임차한 상황에서 B 씨가 이들과의 임대차계약을 해지하고 인도하는 데 상당한 어려움이 있을 것이라는 점을 A 씨도 예상했을 것이라는 점 △합의금은 B 씨와 협의된 금액이 아닌 점 등을 참작해 B 씨의 손해배상 책임을 A 씨가 임차인들에 지급한 합의금의 70%인 8400만 원으로 제한했다.

공인중개사가 실질적인 중개의뢰와 중개수수료를 받지 않은 채 중개의사 없이 임대차 계약서만 작성해 줬더라도 공인중개사법상 알선 및 중개 행위로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 따라서 임차인이 이 임대차 계약과 관련해 손해를 입었다면 공인중개사도 일부 배상책임을 져야 한다는 것이다. 서울중앙지법 민사30단독 염우영 부장판사는 지난 10월 6일 A 씨가 공인중개사 B 씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상청구소송(2021가단5095580)에서 "B 씨 등은 A 씨에게 1300만 원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. A 씨는 2018년 5월 임대인 C 씨와 보증금 1억2500만 원에 2년간 빌라 임대차 계약을 맺었다. A 씨는 은행 전세자금 대출을 받기 위해 공인중개사가 작성한 임대차 계약서가 필요했는데, B 씨를 소개받아 임대차 계약서 작성을 부탁했다. B 씨는 전세계약서에 공인중개사로 서명·날인했다. 하지만 B 씨는 A 씨와 C 씨를 만나지는 않았고, 중개수수료도 지급받지 않았다. 그런데 문제는, 이미 해당 빌라에는 2017년 6월 모 회사 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었다는 점이었다. A 씨는 2020년 3월 임대차 보증금 중 6500만 원을 돌려받지 못한 채 빌라에서 퇴거하게 되자, B 씨 등을 상대로 소송을 냈다. B 씨 등은 "계약서 작성 행위만으로는 공인중개사법상 중개행위에 해당하지 않는다"며 "중개행위를 전제로 하는 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다"고 맞섰다. 염 부장판사는 "B 씨가 계약서를 작성할 당시 그 주관적 의사는 임대차 계약을 중개할 의사가 아니었다고 하더라도 객관적으로 임대차 계약서에 중개인으로 서명·날인해 계약서를 완성하는 행위는 거래당사자 간 임대차에 관한 권리의 득실변경에 관한 행위가 잘 이뤄지도록 주선하는 행위로서 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 봐야 한다"고 밝혔다. 또 "B 씨는 중개행위 시 중개대상물의 권리관계를 확인하고 중개의뢰인에게 이를 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항 증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 한다"며 "하지만 B 씨는 A 씨에게 신탁원부를 제시하고 빌라에 관한 신탁관계 설정사실과 법률적 의미, 즉 신탁회사가 소유자이므로 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못할 경우 빌라에 관해 집행절차 등의 조치를 취할 수 없다는 사실을 설명해야 함에도 신탁원부나 법률적 의미 등에 관해 설명하지 않았다"고 지적했다. 그러면서 "B 씨는 설명의무를 다하지 않아 A 씨에게 재산상 손해를 발생하게 해 부동산중개법 제30조 제1항에서 정한 손해배상책임이 있고, 중개사협회는 공제계약에 따라 B 씨와 연대해 이를 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 다만 "A 씨와 C 씨가 직접 임대차 계약을 체결한 점, B 씨는 계약서만 작성하고 당사자들을 만나보지 못했고, 중개수수료도 받지 않은 점, 계약서에는 신탁관계가 기재돼 있고, 임대차 계약을 맺는 A 씨도 그 법률적 의미를 확인해야 했던 것으로 보이는 점 등을 참작하면 A 씨도 계약 당사자로서 등기부 등본을 확인하거나 계약서 내용을 확인하지 않은 잘못이 있다"며 "B 씨 등의 책임을 손해액의 20%로 제한함이 타당하다"고 판시했다.