2021나2036814 수분양자명의변경절차이행 등 [제12-3민사부 2022. 9. 14. 선고] <일반> □ 사안 개요 - A는 피고들과 이 사건 아파트 공급계약을 체결하였고, 원고는 A로부터 이 사건 아파트의 분양권을 양수함 - 피고들은 구 주택법 제64조의 전매제한기간 내 전매금지 규정 위반을 이유로 이 사건 공급계약상 해제 조항에 따라 계약해제를 통보함 □ 쟁점 - 전매제한기간 위반이 계약해제사유에 해당하는지(적극), 이 사건 해제조항의 불공정약관 해당 여부(소극), 설명의무 위반 여부(소극) - 이 사건 위약금 조항에 대한 설명의무 위반 여부(적극), 피고들의 위약금 몰취 항변을 배척하고 몰취된 계약금 상당 금액의 반환을 명한 사례 □ 판단 - 주택법 제64조를 위반하여 전매제한기간 내에 이루어진 전매행위가 이 사건 해제 조항에서의 ‘기타 주택법 위반 행위’에 포함된다는 점은 그 문언에 비추어 명백함. 주택법 제64조가 계약취소나 해제 관한 규정을 두고 있지 않다고 하여 약정해제권을 배제하거나 제한하는 취지로 볼 수 없음 - 이 사건 공급계약서는 약관에 해당하나, 형사처벌 대상인 전매금지위반행위를 해제권 발생 사유로 규정한다고 하여 수분양자에게 부당하게 불리하다고 볼 수 없는 점 등에서 불공정하여 무효라고 볼 수 없음. 이 사건 해제 조항은 계약의 중요한 내용에 해당하지만 수분양자의 입장에서 별도의 설명 없이 충분히 예상할 수 있는 사항으로 봄이 타당함 - 이 사건 위약금 조항은 계약체결 여부에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 내용에 해당하고 피고들은 약관법상 설명의무를 부담함 - 이 사건 위약금 조항은 다른 조항과 마찬가지로 작은 글씨의 부동문자로 인쇄되어 있어 통상적인 계약 당사자의 입장에서 인지하기 어려워 보이고, 공정거래위원회의 아파트표준공급계약서나 다른 아파트 공급계약서에서는 이 사건과 같은 기타 주택법 위반행위 사유를 위약금 부과 대상에서 명시적으로 제외하고 있기도 하므로, A가 위약금 조항 내용에 위 사유까지 포함되어 있다는 점을 상세히 숙지하였다고 단정 짓기 어렵다는 등의 이유로, 위약금 조항 내용을 구체적이고 상세하게 설명하였다고 보기 어렵다고 판단하여 피고들의 위약금 몰취 주장을 배척함 (원고일부승)

서울고등법원 2021나2034214 용역비 [제13민사부 2022. 7. 15. 선고] □ 사안 개요 - 부동산 컨설팅업을 하는 원고가 이 사건 부동산의 지분권자인 피고들과 사이에 부동산 매각 관련 자문 등 용역계약을 체결하고, 2차례 추가 계약을 체결함. 원고가 매수인을 제시하고 매매대금을 조율하였으나 결국 계약이 체결되지 않았고, 이후 제3자에게 매각됨 - 원고가 계약에 근거한 용역 업무를 충실히 수행하였다면 매수인이 누구인지에 상관없이 용역대금을 청구할 수 있거나 원고의 용역수행의 결과로 매매계약을 체결한 것으로 볼 수 있다고 주장하면서 피고들을 상대로 용역계약에 따른 대금지급을 구한 사건(당심에서 민법 제686조 제3항 내지 상법 제61조, 사무관리, 불법행위 등 예비적 청구를 추가함) □ 쟁점 - 동일한 당사자들이 동일한 부동산에 관하여 수차례에 걸쳐 용역계약을 체결한 경우 그와 같은 복수의 계약 상호간의 관계 - 이 사건 용역계약상 용역대금 청구권의 발생 요건 □ 판단 - 1차 계약에는 용역의 범위, 업무수행권한, 해지, 손해배상 등에 관한 구체적인 내용이 포함되어 있으나, 후속 계약에는 그와 같은 내용이 포함되어 있지 않았는바, 후속 계약을 별개의 독립된 계약으로 보거나 후속 계약에 기재된 내용만으로 1차 계약이 축소되었다고 해석하는 것은 통상적인 계약체결 관행이나 계약 당사자의 의사에 부합하지 않는 점 등을 고려하면, 당사자들은 1차 계약을 주된 내용으로 하여 용역계약을 체결하였고, 다만 용역대금의 지급조건, 지급시기, 지연이자를 구체적으로 정하기 위하여 후속 계약을 체결하여 1차 계약의 해당 부분을 일부 수정한 것이라고 판단함 - 용역계약에 따른 원고의 주된 업무는 이 사건 부동산의 매수의향자 주선, 권리 분석, 매각조건의 도출 등인데, 결국 이는 부동산 거래의 알선?중개를 위한 것인 점, 1차 계약에 ‘용역수수료는 이 사건 부동산의 매각이 완료된 경우에 한해 성공보수로서 지급한다.’라고 명시되어 있는 점을 고려하면, 원고가 이 사건 용역계약에 따른 대금을 청구하기 위해서는 이 사건 부동산에 관한 매매계약 체결 사실과 그 매매계약이 원고의 중개행위에 의하여 성립되었다는 사실을 증명하여야 함 - 피고들이 제3자와 체결한 매매계약이 원고의 중개로 체결되었음을 인정하기에 부족하다고 보아 원고의 주위적 청구를 기각함(당심에서 추가한 예비적 청구도 모두 기각함) (원고패, 항소기각)

원고가 사망한 아버지로부터 부동산매도용 인감증명서 등을 교부받았으나 아버지와 사이에 작성된 매매계약서 등 처분문서가 존재하지 않는 사안에서 매매계약이 체결되었다고 인정할 수 없다고 판단한 사례 1. 원고의 주장 원고가 2010년 12월 22일 망인과 사이에 망인에게 빌려준 돈과 생활비 등을 매매대금으로 하여 이 사건 각 토지를 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였으므로, 망인의 상속인인 피고들은 매수인인 원고에게 이 사건 각 토지 중 각 그 소유 지분에 관하여 위 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다. 2. 판단 가. 원고가 2010년 12월 22일 망인으로부터 원고를 매수인으로 한 본인 발급의 부동산매도용 인감증명서, 주민등록표 초본, 주민등록증 사본을 교부받은 사실은 인정되나, 원고와 망인 사이에 같은 날 매매계약이 체결되었음을 직접적으로 인정할 수 있는 매매계약서 등의 처분문서는 존재하지 않는다. 그러므로 과연 원고와 망인 사이에 2010년 12월 22일 이 사건 각 토지에 관한 매매계약이 성립되었는지에 관하여 본다. 나. 계약이 성립하기 위해서는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 등 참조). 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 대금을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생하는 것이므로, 매매계약은 매도인이 재산권을 이전하는 것과 매수인이 대가로서 대금을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것이며, 그 경우 매매목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정해져 있으면 족하다(대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 참조). 그런데 다음과 같은 사실 및 사정에 비추어 보면, 원고가 망인으로부터 교부받은 부동산매도용 인감증명서 등의 존재만으로 원고와 망인 사이에 원고 주장과 같은 내용의 매매계약이 체결되었다고 인정할 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 주장은 이유 없다. (중략) 2) 그런데 망인이 원고에게 작성하여 준 2003년 9월 8일자 차용증에는 ‘1억 9000만 원을 정히 차용함. 이식은 은행이식으로 함. 변제기일은 부동산 매매 후로 함’이라고 기재되어 있다. 한편 망인은 2010년 7월 12일 ☆☆공사로부터 2억6179만2660원을 지급받아 2010년 12월 22일 무렵에는 상당한 돈을 보유하고 있었던 것으로 보인다. 망인의 사망시까지 망인을 곁에서 돌보던 당심 증인 G는 ‘망인으로부터 망인이 1억3000만원을 원고로부터 빌렸고 며느리(원고의 처)의 요구에 따라 차용증을 작성해주었으며 2010년 7월 12일경 ☆☆공사로부터 2억 몇천만원의 보상금을 받아 원고로부터 빌린 돈을 다 갚았다고 들었다’, ‘망인이 이 사건 각 토지와 지상 주택을 몇 번 팔려고 했었고, 처음 팔려고 내놓았을 때 망인으로부터 팔아서 스님(피고들은 승려이다) 절 하나 지어주고, 이사갔으면 싶다는 말을 들었다’는 취지로 진술하였다. 위 차용증의 기재와 당심 증인 G의 증언을 보태어 보면, 그 변제 여부는 알 수 없으나 망인은 평소 이 사건 각 토지와 지상 주택을 타에 매도하여 마련한 돈으로 원고에게 차용금과 이에 시중 은행이율 상당의 이자를 더하여 변제하려는 의사였다고 보인다. 3) 2010년 12월 22일 당시 이 사건 각 토지의 시가는 합계 7억84만원이다. 그에반해 ① 2003년 9월 8일부터 2004년 2월 16일까지 원고 또는 원고의 처 K가 망인의 예금계좌로 송금한 돈 합계 1억 3999만원을 포함한 대여금 1억 9000만원과 이에 대한 연 5%의 비율로 계산한 7년간의 이자 6650만원 및 ② 2004년 5월 28일부터 2010년 12월 22일까지 원고가 망인에게 생활비로 주었다는 돈 8400만원과 ③ 원고 모친의 제(祭) 비용 1300만원의 합계는 3억 5350만원에 불과하고, 여기에 그 이후부터 망인의 사망시까지 원고가 지급한 생활비를 더하여도 원고가 주장하는 매매대금으로 갈음하기로 한 돈은 2010년 12월 22일 당시 이 사건 각 토지의 시가에 상당 부분 미치지 못한다. 그뿐만 아니라 부자지간에 매매계약을 체결하면서 대여금 외에도 과거와 장래의 부양료와 이에 대한 시중 은행이율 상당의 이자 및 사망한 배우자 또는 어머니의 제(祭) 비용까지 모두 더하여 매매대금으로 삼는 것은 매우 이례적이다. 위와같은 제반 사정들에 비추어 보면, 원고와 망인 사이에 매매계약의 본질적인 사항인 매매대금에 관하여 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다.