[집합건물 시공자가 구분소유자에 대하여 부담하는 담보책임이 문제된 사건] ◇ 집합건물 시공자의 분양자에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채무의 소멸시효가 완성된 경우 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임이 소멸하는지 여부(소극) ◇ 집합건물법 제9조 제1항은 “제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 ‘분양자’라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 ‘시공자’라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 민법 제667조 및 제668조를 준용한다.”라고 규정하고 있다. 이에 따라 시공자는 구분소유자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제1 채무’라 한다)를 부담한다. 집합건물법 제9조 제2항은 “제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.”라고 규정하고 있다. 이에 따라 다른 법률에 시공자의 분양자에 대한 담보책임 범위를 제한하거나 면제하는 등의 규정이 있다면 시공자는 구분소유자에게 그 범위에서만 하자보수에 갈음하는 손해배상채무를 부담한다. 집합건물법 제9조 제3항은 “제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면한다.”라고 규정하고 있다. 이에 따라 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임은 분양자의 무자력 등 일정한 사유가 있는 경우에만 발생하고, 시공자가 분양자에게 하자보수에 갈음하는 손해배상채무(이하 ‘제2 채무’라 한다) 등 분양자에 대한 손해배상채무를 이행하면 그 범위에서 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임도 소멸한다. 그러나 시공자의 구분소유자에 대한 제1 채무와 시공자의 분양자에 대한 제2 채무는 엄연히 별도의 채무이므로 제2 채무의 소멸시효가 완성되었다고 하여 제1 채무가 이를 이유로 당연히 소멸한다고 할 수 없다. 집합건물법 제9조 제2항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 범위, 제3항은 시공자의 구분소유자에 대한 담보책임 발생요건 및 소멸사유에 관하여 각각 규정함으로써 양 채무가 서로 일정하게 관련되어 있음을 나타내고 있으나, 그렇다고 이러한 규정들로부터 제2 채무의 시효 소멸로 인하여 제1 채무가 소멸된다는 점을 도출할 수는 없다. ☞ 아파트 입주자대표회의인 원고가 아파트의 구분소유자들로부터 시공자인 피고에 대하여 보유하는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하고 피고를 상대로 손해배상을 청구한 사안임 ☞ 피고는, 분양자가 피고에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상채권이 소멸시효 완성으로 소멸하였으므로, 집합건물법 제9조 제2항에 따라 원고에게 책임을 부담하지 않는다고 주장하였음 ☞ 원심은, 원고가 피고에 대하여 집합건물법 제9조 제1항에 따른 직접청구권의 행사로서 하자보수에 갈음하는 손해배상을 구하는 이 사건 소를 제기한 이상, 분양자의 피고에 대한 하자보수에 갈음하는 손해배상채권의 소멸시효도 중단되었다고 판단하였음 ☞ 대법원은, 시공자의 구분소유자에 대한 채무와 시공자의 분양자에 대한 채무는 별개의 채무이므로 시공자의 분양자에 대한 채무의 시효 소멸로 인하여 시공자의 구분소유자에 대한 채무가 소멸한다고 볼 수 없다고 보아, 원고가 피고에게 가지는 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권이 존재한다고 판단한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각함

서울고등법원 2021나2014036 용역비 [제38-3민사부 2022. 4. 19. 선고] □ 사안 개요 - 원고는 집합건물의 분양자와 집합건물 관리업무에 관한 용역계약을 맺고 관리업무를 수행하다가, 피고 관리단이 관리업무를 개시하고 후속 관리업체를 선정하면서 관리업무가 종료되었음 - 원고는, 집합건물법 제9조의3이 정한 분양자의 건물 관리의무는 관리단이 관리를 개시할 때까지만 존속하는 임시적 권한이므로, 관리단이 실제 성립되면 관리단은 건물 관리에 관하여 발생한 분양자의 채권·채무를 포괄적으로 승계한다고 주장하면서, 피고 관리단이 관리를 개시하기 전에 발생한 용역계약상의 용역비의 지급을 구함 □ 쟁점 - 집합건물법 제9조3을 근거로 관리단이 관리를 개시하기 전에 분양자와 관리단 사이에 법정위임관계가 성립하는지(소극) □ 판단 - 집합건물법의 체계, 그 내용 및 취지 등을 종합하면, 원고가 이 사건 건물의 분양자들이 피고의 수임인이라는 주장의 법적 근거로 들고 있는 집합건물법 제9조의3은 집합건물 관리의 공백이 발생하는 것을 방지하기 위하여 관리단이 실질적으로 관리를 개시하기 전까지 분양자에게 수분양자에 대하여 일정 기간 동안 이 사건 건물을 관리하여야 할 일종의 법률상 의무를 부과한 것이고, 위 규정을 통해 아직 실질적인 자치 관리를 개시하지도 않은 관리단이 분양자에게 집합건물의 관리업무를 위임하여 관리단과 분양자 사이에 법정위임관계가 성립한다고 볼 수는 없음 - 이 사건 건물의 분양자들이 집합건물법 제9조의3에 따른 관리업무를 수행하기 위하여 원고와 이 사건 용역계약을 체결한 것은 집합건물법에 따른 자신의 법률상 의무를 이행하기 위한 것이지 관리단인 피고로부터 위임받은 사무를 처리하기 위한 것이라고는 볼 수 없음 (항소기각)

◇ 집합건물 공용부분의 공유자가 공용부분을 독점적으로 점유하는 다른 공유자를 상대로 방해배제와 인도를 청구할 수 있는지 여부(적극) ◇ 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 소수지분권자는 공유물의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고, 다만 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다(대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결 참조). 이러한 법리는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다)에 따라 구분소유자 전원 또는 일부의 공유에 속하고 공유자가 그 용도에 따라 사용할 수 있는 집합건물의 공용부분에도 마찬가지로 적용된다. 따라서 집합건물의 구분소유자가 집합건물법의 관련 규정에 따라 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유·사용하고 있는 경우 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고, 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다. ☞ 집합건물의 구분소유자인 피고들이 건물 1층 중 현관, 복도 등으로 이용되는 이 사건 건물부분에 유리문 등을 설치하여 독점적으로 점유·사용한다는 이유로 다른 구분소유자인 원고가 유리문 등의 철거와 이 사건 건물부분의 인도를 청구한 사안에서, 원고가 이 사건 건물부분의 공유자로서 그중 유리문 등이 설치된 부분을 독점적으로 점유하는 또 다른 공유자인 피고들을 상대로 이 사건 건물부분의 인도를 청구할 수 없다고 판단하여 건물 인도청구 부분을 파기·환송하고, 공유자의 지분권에 기초한 방해배제로서 이 사건 건물부분에 설치된 유리문 등 지상물의 철거를 청구할 수 있다고 보아 나머지 상고를 기각한 사례.