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판결전문
민사일반
주택·상가임대차
서울고등법원 2023나2024464 임대차보증금반환청구
제13민사부 2023. 11. 24. 선고 <일반> □ 사안 개요 임차주택이 양도되었으나 임차인(원고)이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다며 양도인(피고)을 상대로 임대차계약 해지 통지를 하고 임대차보증금 반환을 구한 사안 □ 쟁점 - 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차주택이 양도되었으나 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 임차인이 주택 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내 이의제기를 하면 양도인의 보증금반환채무는 소멸하지 않는지(적극) - 제반 사정에 비추어 임차인이 임대차계약 체결 당시 임대인 지위 승계에 사전 동의하면서 이의제기권을 포기하였다고 볼 수 없고, 주택 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내 이의제기를 하였다고 판단한 사례 □ 판단 - 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차주택이 양도되었지만 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우 주택 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있고, 그 경우 양도인의 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않음(대법원 2021다251929 판결 등 참조) - 임대차계약 당시 임차인, 양도인, 공인중개사가 서명하여 작성한 중개대상물확인·설명서의 세부 확인사항에 ‘임차인은 입주 후 건물매매로 인해 임대인이 변경될 수 있고, 임대인은 임차인에 대한 지위를 매수자에게 인계하기로 하며, 임차인은 이에 동의한다’고 기재되어 있음. 그러나 임대차계약서에는 아무런 특약사항이 없고, 당시 주택 매매 시기, 매수인, 매매조건 등 매매와 관련하여 구체적인 내용을 언급하였거나 이를 임차인이 알고 있었다는 자료는 없으며, 임차인은 주택 매매사실을 안 이후 임대인 지위 승계를 용인하였다고 볼 언행을 하지 않음. 여기에 임대차 관련 법률조항에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것을 무효로 보는 민법과 주택임대차보호법의 입법취지, 임차인의 이의권을 인정한 판례의 취지 등을 종합하면, 위 기재만으로 임차인이 미리 임대인 지위 승계에 동의하고 이의제기권을 포기하였다고 보기 어려움 - 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 양도인에게 이의제기를 함으로써 임대차계약은 적법하게 해지됨 [항소기각(원고승)]
주택임대차
임대차보증금
이의제기권
2024-01-11
민사일반
주택·상가임대차
서울고등법원 2022나2031861 손해배상(기)
[제9민사부 2023. 9. 14. 선고]<일반> □ 사안 개요 - 원고 소유 부동산 중 일부 지분에 관하여 피고가 처분금지가처분을 마친 후 그 등기 말소를 구하는 본안소송에서 패소하여 확정됨 - 원고가 피고를 상대로 부당가처분으로 인한 손해배상을 구함 □ 쟁점 - 부당가처분으로 인한 손해의 존부와 범위가 문제된 사안 □ 판단 - 가처분결정의 집행에 관하여 피고의 고의·과실이 인정되므로, 피고는 가처분 집행으로 인한 원고의 손해를 배상할 책임이 있음 - 손해배상의 범위에 관하여 1심은, ① 가처분으로 인해 원고가 임대차계약을 해지당하고 임차인에게 손해배상의무를 부담하게 됨에 따른 손해와 ② 가처분으로 인해 저리 대환대출이 무산됨에 따라 부담한 추가 대출이자는 손해로 인정하지 않고, ③ 부동산의 처분 제한에 따른 차임 상당 손해만을 인정함 - 피고들은 항소심에서 부동산 현황 등에 비추어 원고의 ③손해가 부존재한다고 다투었으나, 항소심은 ㉮ 가처분결정은 그 주문에서 목적물의 매매뿐 아니라 임대(임차권의 설정)도 금지하고 있는데, 기왕에 체결된 임대차계약의 이행은 별론으로 하더라도 새로운 임차권의 설정 자체를 금지한다는 측면에서 사실상 원고에 대하여 목적물의 사용·수익을 제한하는 것과 다르지 않은 점, ㉯ 가처분결정 전에 이미 임대차계약이 체결되어 있었고 임차인이 가처분이 해제되지 않으면 임대차계약을 해제하겠다고 통보하였으며 원고가 이러한 사정을 피고에게 알렸던 점, ㉰ 피고 주장과 같이 부동산을 임대하는 것 자체가 불가능하였다고 단정할 수 없는 점(문제되는 기간 동안 피고 스스로도 해당 부동산 내 점포를 사용함) 등을 들어, 손해 발생을 인정함 - 다만 손해의 액수는, 부동산의 현황(유치권 주장 등), 원고가 일부 지분만을 소유하였고, 피고가 일부 지분에 대해서만 가처분을 신청한 점 등을 고려하여, 감정결과에 따른 차임상당액 중 일부만 인정함(원고일부승)
부당가처분
부동산
임대차
2023-11-24
민사일반
주택·상가임대차
서울고등법원 2023나2012546 임대차보증금
[제19-2민사부 2023. 8. 16. 선고]<일반> □ 사안 개요 - 피고는 남편 A에게 이 사건 아파트를 명의신탁함 - 원고(법인)는 2016. 11. 4. A로부터 위 아파트를 보증금 280,000,000원, 차임 월 300,000원으로 정하여 임차하고 이후 갱신하여 옴. 2016. 12.경부터 위 아파트에 거주한 원고의 직원은 2019. 12. 26.에야 전입신고를 마침 - 피고는 A와 이혼하고 위 아파트에 관하여 명의신탁해지를 원인으로 한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 한 처분금지가처분을 신청하여 2017. 12. 19. 가처분결정을 받아 같은 날 가처분등기가 마쳐짐 - 이후 피고는 A를 상대로 본안소송을 제기하여 승소 확정되었고, 피고 앞으로 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐짐 □ 쟁점 - 주택에 관한 처분금지가처분등기 이후 전입신고를 마친 임차인이 가처분채권자에 대하여 주택임대차보호법에 따른 대항력을 주장할 수 있는지(소극) □ 판단 - ① 처분금지가처분등기도 본안판결이 확정되면 가등기와 마찬가지로 순위보전의 효력이 있으므로, 원고가 피고에 대하여 주택임대차보호법상 대항력이 있는지는 가처분등기 일자와 대항력 발생시기의 선후에 따라 결정되어야 하는 점, ② 임차인이 전입신고를 마쳐 주택임대차보호법상 대항력을 취득하는 행위는 처분금지가처분결정에 저촉되는 처분행위에 해당하는 점 등에 비추어 보면, 원고 직원이 2019. 12. 26. 이 사건 아파트에 전입신고를 함으로써 원고가 주택임대차보호법상 대항력을 취득한 것은 그 이전인 2017. 12. 19.에 이루어진 가처분결정에 저촉되는 처분행위에 해당하고, 가처분채권자인 피고에 대한 관계에서는 효력이 없음 - 따라서 원고는 피고가 주택임대차보호법에 따라 임대인 지위를 승계하였음을 전제로 피고에게 보증금 반환을 구할 수 없음(원고패)
임대차보증금
대항력
처분금지가처분등기
2023-10-27
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2023다209045 소유권이전등기
[임대차기간을 ‘영구’로 설정한 임대차계약을 원인으로 한 임차권설정등기절차 이행 청구 사건] ◇ 임대차기간을 ‘영구’로 정한 임대차계약의 효력(= 원칙적 유효) ◇ 구 민법(2016. 1. 6. 법률 제13710호로 삭제되기 전의 것) 제651조에서는 ‘석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차 및 식목, 채염을 목적으로 하는 토지임대차’를 제외한 임대차의 존속기간을 20년으로 제한하고 있었으나, 헌법재판소는 2013. 12. 26. 위 조항의 입법취지가 불명확하고, 과잉금지원칙을 위반하여 계약의 자유를 침해한다는 이유로 헌법에 위반된다는 결정을 선고하였다(헌법재판소 2013. 12. 26. 선고 2011헌바234 전원재판부 결정). 결국 민법 제619조에서 처분능력, 권한 없는 자의 단기임대차의 경우에만 임대차기간의 최장기를 제한하고 있을 뿐, 민법상 임대차기간이 영구인 임대차계약의 체결을 불허하는 규정은 없다. 소유자가 소유권의 핵심적 권능에 속하는 사용?수익의 권능을 대세적으로 포기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않으나, 특정인에 대한 관계에서 채권적으로 사용?수익권을 포기하는 것까지 금지되는 것은 아니다(대법원 2017. 6. 19. 선고 2017다211528, 211535 판결 등 참조). 따라서 임대차기간이 영구인 임대차계약을 인정할 실제의 필요성도 있고, 이러한 임대차계약을 인정한다고 하더라도 사정변경에 의한 차임증감청구권이나 계약 해지 등으로 당사자들의 이해관계를 조정할 수 있는 방법이 있을 뿐만 아니라, 임차인에 대한 관계에서만 사용?수익권이 제한되는 외에 임대인의 소유권을 전면적으로 제한하는 것도 아닌 점 등에 비추어 보면, 당사자들이 자유로운 의사에 따라 임대차기간을 영구로 정한 약정은 이를 무효로 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 계약자유의 원칙에 의하여 허용된다고 보아야 한다. 특히 영구임대라는 취지는, 임대인이 차임지급 지체 등 임차인의 귀책사유로 인한 채무불이행이 없는 한 임차인이 임대차관계의 유지를 원하는 동안 임대차계약이 존속되도록 이를 보장하여 주는 의미로, 위와 같은 임대차기간의 보장은 임대인에게는 의무가 되나 임차인에게는 권리의 성격을 갖는 것이므로 임차인으로서는 언제라도 그 권리를 포기할 수 있고, 그렇게 되면 임대차계약은 임차인에게 기간의 정함이 없는 임대차가 된다(대법원 2001. 6. 29. 선고 99다64438 판결 참조). ☞ 원고는 제1심에서 이 사건 토지에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하였다가 패소하자 원심에 이르러 이 사건 토지에 관하여 임대차기간을 ‘영구’로 정한 임대차계약이 체결되었다고 주장하면서 예비적으로 임차권설정등기절차 이행청구를 추가함 ☞ 대법원은 위 법리에 따라, 원심판결 중 임대차기간을 영구로 정하였다는 이유만으로 임대차계약을 무효라고 단정하여 임차권설정등기절차의 이행을 구하는 원고의 예비적 청구를 기각한 부분을 파기?환송함
임대차기간
임차권설정등기
영구임대
2023-06-03
주택·상가임대차
행정사건
서울고등법원 2021누71146 부작위위법확인청구의 소
2021누71146 부작위위법확인청구의 소 [제3행정부 2022. 9. 15. 선고] <일반> □ 사안의 개요 서울특별시 마포구청장은 서울특별시장으로부터 그 소유 행정재산인 건물에 관하여 사용·수익허가를 받아 관련 시설을 설치한 후 마포농수산물시장을 개설해 피고에게 관리·운영을 위탁하였음. 피고는 원고와 위 건물 중 1층에 관하여 마트 운영위탁 계약(‘이 사건 계약’)을 체결한 뒤 계약을 갱신해오다가 2020. 3. 26. 원고에게 더 이상 계약을 갱신하지 않겠다는 취지의 통보를 함. 이에 원고가 여러 차례에 걸쳐 피고에게 이 사건 계약 갱신을 요청하였으나, 피고는 따로 응답하지 아니함 □ 쟁점 - 이 사건 계약이 공법상 계약에 해당하여 피고가 원고의 이 사건 계약 갱신 요청에 응답할 의무가 있는지 여부 - 원고가 전차인 지위에 있음을 구하는 당사자소송이 적법한지 여부 □ 판단 - 공법상 계약이란 공법적 효과의 발생을 목적으로 하여 대등한 당사자 사이의 의사표시 합치로 성립하는 공법행위를 말하는데, 이 사건 계약은 마포구청장이 서울특별시장으로부터 수익허가를 받은 범위에서 피고가 원고에게 건물 부분을 임대한 것이고, 피고에게 위와 같이 체결한 임대차계약의 범주를 벗어나는 공법상 법률관계를 형성할 권한이 있다고 보기 어려운 점, 이 사건 계약이 행정재산의 관리위탁에 해당한다고 볼 수 없는 점 등을 종합하면, 이 사건 계약으로 원고와 피고 간에 공법상의 법률관계가 성립하였다고 볼 수 없고, 피고가 원고에게 전통시장법 제17조의2 제5항에 따라 행정재산에 관한 사용·수익을 허가하였다고 볼 수도 없음. 따라서 원고가 피고에게 이 사건 계약 갱신을 요청할 수 있는 법규상 또는 조리상 권리를 가지고 있지 않거나 부작위의 위법확인을 구할 법률상 이익이 없으므로 부작위위법확인의 소는 부적법함 - 이 사건 계약이 공법상 계약이라거나 원고와 피고 사이에 공법상의 법률관계가 형성되었다고 보기 어려운 이상, 원고가 당사자소송 형식으로 제기한 전차인의 지위 확인의 소도 부적법함 [항소기각(소각하)]
공법상계약
행정재산
계약갱신
2023-02-06
민사일반
주택·상가임대차
서울고등법원 2021나2026886(본소), 2026893(반소) 건물명도(인도), 임대차보증금 반환 등
[서울고등법원 제9민사부 2022. 6. 9. 선고] <일반> □ 사안의 개요 건물 임대인인 원고가 임차인인 피고를 상대로 임대차종료를 원인으로 인도를 구하고, 이에 피고는 반소로 임차보증금 반환 및 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구를 함께 구한 사건 □ 쟁점 - 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정하는 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임 발생의 요건(= 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도, 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 각 호 중 어느 하나의 행위를 함으로써 권리금 회수를 방해) - 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임의 전제가 되는 ‘임차인이 신규임차인을 주선’한다는 것의 의미(= 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리면서 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청) □ 판단 - 상가건물의 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 하고(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항), 임대인은 위 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 위 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에는 임대차계약의 체결을 거절할 수 있음(같은 조 제1항 제4호, 제2항 제1호, 제2호) - 위와 같은 법률 문언과 내용, 입법취지 등을 종합하면, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임의 전제가 되는 ‘임차인이 신규임차인을 주선’한다는 것은, 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리면서 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하는 것을 의미함 - 신규임차인의 존재 자체가 특정되지 않았고, 피고가 원고에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 협의를 해 줄 것을 요청하였음을 인정할 아무런 증거가 없는 점(오히려 신규임차인이 아닌 피고 자신이 임대차계약 갱신 시 부담할 조건만을 제시함) 등 사정을 종합하여, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 인정하기 어렵다고 본 사례 (원고승)
권리금
임대차
보증금
2022-12-31
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2019다300095(본소), 300101(반소) 민사
건물명도(본소), 보증금반환(반소)
◇ 신탁등기의 대항력 ◇ 신탁법은 신탁재산의 독립성을 제3자에게도 대항할 수 있도록 신탁재산의 공시에 관한 독자적인 규정을 두고 있다. 구 신탁법(2011. 7. 25. 법률 제10924호로 전부개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”라고 정하고 있고, 구 부동산등기법(2007. 5. 17. 법률 제8435호로 개정되기 전의 것) 제123조, 제124조는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소, ② 신탁의 목적, ③ 신탁재산의 관리 방법, ④ 신탁종료의 사유, ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고, 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 정하고 있다. 따라서 신탁계약의 내용이 신탁등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써 제3자에게 대항할 수 있다(대법원 2004. 4. 16. 선고 2002다12512 판결 참조). ☞ 오피스텔에 관한 신탁계약의 위탁자로부터 오피스텔을 임차하고 확정일자를 받은 피고가 반소로서, 공매로 오피스텔을 취득한 원고를 상대로 임대차보증금의 반환을 청구한 사안임. ☞ 신탁계약상 수탁자의 사전 승낙 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도록 약정하였고, 이러한 약정이 신탁원부에 기재되어 임차인에게도 대항할 수 있으므로, 임대인인 위탁자를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐 수탁자나 수탁자로부터 부동산을 취득한 원고를 상대로는 그 반환을 구할 수 없다고 보아 피고의 반소청구를 기각한 사례임.
오피스텔
신탁등기
임대차보증금
2022-03-03
민사일반
주택·상가임대차
총회결의무효
◇ 최초 사업시행계획에 따른 분양신청절차에서 분양신청을 하지 않았던 현금청산대상자들이 최초 사업시행계획이 폐지됨에 따라 조합원의 지위를 자동적으로 회복하는지 여부(소극) ◇ 주택재개발정비사업조합의 조합원이 분양신청절차에서 분양신청을 하지 않으면 분양신청기간 종료일 다음날에 현금청산대상자가 되고 조합원의 지위를 상실한다. 그 후 그 분양신청절차의 근거가 된 사업시행계획이 사업시행기간 만료나 폐지 등으로 실효된다고 하더라도 이는 장래에 향하여 효력이 발생할 뿐이므로 그 이전에 발생한 조합관계 탈퇴라는 법적 효과가 소급적으로 소멸하거나 이미 상실된 조합원의 지위가 자동적으로 회복된다고 볼 수는 없다. 조합이 새로운 사업시행계획을 수립하면서 현금청산대상자들에게 새로운 분양신청 및 조합 재가입의 기회를 부여하는 것은 단체 자치적 결정으로서 허용되지만, 그 기회를 활용하여 분양신청을 함으로써 조합에 재가입할지 여부는 현금청산대상자들이 개별적으로 결정할 몫이지, 현금청산대상자들의 의사와 무관하게 조합이 일방적으로 현금청산대상자들이 조합원의 지위를 회복하는 것으로 결정하는 것은 현금청산사유가 발생하면 150일 이내에 현금청산을 하도록 규정한 구 '도시 및 주거환경정비법'(2013. 12. 24. 법률 제12116호로 개정되기 전의 것) 제47조 제1항의 입법취지에도 반하고, 현금청산대상자들의 의사와 이익에도 배치되므로 허용되지 않는다고 보아야 한다. ☞ 주택재개발사업의 최초 사업시행계획에 대한 폐지인가가 있은 후 새로운 사업시행계획에 관한 총회 결의 당시 최초 사업시행계획에 따른 분양신청기간 내 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자들이 참여한 사건에서, 조합원 자격이 없는 현금청산대상자들이 위 총회 결의에 일부 참여하였다는 점만으로 위 총회결의가 무효라거나 위 총회결의를 통해 수립된 새로운 사업시행계획에 이를 취소하여야 할 정도의 위법사유가 있다고 단정하기는 어렵다고 판단하여 원심을 파기한 사안임.
도시및주거환경정비법
분양
주택재개발
2021-02-24
주택·상가임대차
건물명도
임대차기간이 5년 경과된 상가임대차에 상가임대차법상 권리금 회수기회 보호규정이 적용될 수 있는지 여부(적극) 이 사건 임대차계약이 2008년 7월 31일 D와 피고 사이에 체결되어 갱신되어 오다가 2014년 9월 30일 그 임대인 지위가 D로부터 원고와 선정자에게 승계된 후 원고의 해지통고로 2015년 7월 31일 종료된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나, 이 사건과 같이 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 아니한다는 사정만으로 이 사건 보호규정이 적용되지 않는다고 볼 수 없는데, 그 이유는 다음과 같다. 따라서 이 사건 임대차계약이 5년을 경과하였지만 이 사건 보호규정이 적용될 수 있으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. ① 상가임대차법은 임차인의 계약갱신요구권에 관하여는 같은 법 제10조 제2항에서 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 이를 행사할 수 있다"라고 명시적으로 규정하고 있으나, 이 사건 보호규정에 대하여는 그와 같은 제한 규정을 두고 있지 않다. ② 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서는 상가임대차법 제10조 제1항 각 호에서 정한 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유가 있는 경우에는 임대인에게 권리금 회수보호의무를 부과하지 않는다고 정하였을 뿐이고, 임차인이 상가임대차법 제10조 제2항에 의하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 대하여는 그와 같은 규정이 없다. 그런데‘임차인이 계약갱신요구권이 있음에도 불구하고 임대인이 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 사유를 들어 갱신요구를 거절할 수 있는 경우’와 ‘임차인이 5년의 임대차기간을 채워 더 이상 계약갱신요구권을 가지고 있지 않는 경우’를 비교하면 후자의 경우가 임차인의 권리금 보호의 필요성이 더 크다고 할 것이다. 즉 상가임대차법 제10조 제1항 각 호의 사유는 3호(서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우)를 제외하고는 8호에서 정한 ‘임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’의 구체적인 사례에 해당한다는 점에서, 단순히 임대차기간이 5년을 경과한 경우와 구별된다고 할 수 있다. 그러한 측면에서 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서는 임대인의 권리금 회수보호의무 면제 사유로 같은 법 제10조 제1항 각 호의 경우만을 규정하고 있다고 볼 수 있다. ③ 상가임대차법 제10조 제1항에서 정한 임차인의 계약갱신요구권은, 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 상가임대차법의 입법목적을 실현하기 위하여 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하겠다는 것이 그 입법취지인 반면, 상가임대차법 제10조의4는 “임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가”로서의 '권리금' 즉, 임차인이 상가건물에서 영업을 통해 영업이익을 얻는 과정에서 부수적으로 형성되나 상가건물과불가분적으로 결부되어, 임대차 종료 이후 임차인이 회수하기 거의 불가능하였던 유·무형으로 형성된 재산적 가치를 임차인이 권리금이라는 형태로 환수할 수 있도록 보장하는 것으로서, 양 제도는 그 취지와 내용을 서로 달리한다. 따라서 계약갱신요구권에 관한 제한인 제10조 제2항을 이 사건 보호조항에도 유추적용되어야 한다고 보기 어렵다. (중략) ⑦ 이 사건 보호규정에 상가임대차법 제10조 제2항을 유추적용한다면, 총 5년의 임대차기간을 채우려는 임대인과 달리 임차인은, 상가건물에 부착된 유·무형의 재산적 가치를 일부라도 권리금으로 회수하기 위하여 상가임대차법이 보장한 총 5년의 임대기간을 채우지 아니하고 5년 이내에 임대차계약을 종료시키고자 할 것이고, 이는 결국 임차인의 계약갱신요구권 행사를 위축시키게 된다. 이러한 단기 임대차의 증가는 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 상가임대차법의 입법목적에 반한다.
임대차계약
상가임대차법
권리금
상가
임차인
2017-11-10
공정거래
주택·상가임대차
공인중개사 자격이 없는 피고가 불법적으로 신축 오피스텔 분양계약을 중개하였고, 분양 관련 법률관계도 제대로 설명하지 못하였으므로 손해배상책임이 있다고 판단한 사례
손해배상(기)
살피건대, 앞서 거시한 증거를 종합하면, 피고 이○희는 위 중개행위 당시 광주에서 ○○부동산공인중개사 사무실을 운영하였고(을가 제1호증), 공인중개사 자격이 없음에도 ‘○○부동산공인중개사 대표 이○희’로 기재된 명함(갑 제9호증)을 사용하면서 원고에게 자신을 공인중개사로 소개하였으며, 이 사건 분양계약의 중개행위에 대하여 중개수수료 200만원을 수령한 사실을 인정할 수 있는바, 피고 이○희가 공인중개사 자격이 없다고 하더라도, 원고와의 중개위임계약에 따라 중개행위를 한 이상 구 공인중개사법 소정의 ‘중개업자’에 준하는 내용의 주의의무를 부담한다고 할 것이다. 따라서 피고 이○희는 원고와의 위임계약에 따라 중개 의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의의무로써 그 사무를 처리하여야 할 의무가 있고, 신의성실로써 중개의뢰인이 계약목적을 달성하는 데 있어 장애가 될 수 있는 중개대상물에 대한 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인인 원고에게 설명하여야 할 의무가 있다고 할 것이다. ③ 그런데 앞서 거시한 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ⒜ 피고 이○희가 이 사건 분양계약을 중개할 당시 이 사건 사업 부지는 이미 이 사건 신탁회사에 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐져 있었고, 대외적으로 공시된 신탁원부를 통해 이 사건 사업 부지에 관하여 A도시개발과 이 사건 신탁회사 사이에 이 사건 신탁계약이 체결되었음을 알 수 있었던 점, ⒝ 이 사건 사업 부지에 대한 신탁등기상 신탁원부에 첨부된 ‘분양관리신탁계약서’ 제3조 및 제6조는, 이 사건 사업 부지 및 향후 완공될 이 사건 오피스텔에 관하여도 이 사건 신탁회사에게 추가 신탁하도록 되어 있고, 이 사건 신탁회사만이 분양수입금 관리계좌를 관리하면서 분양사업에 사용하도록 규정하고 있어, 이 사건 사업 부지 및 이 사건 오피스텔의 소유권에 관하여 이 사건 신탁계약에 따른 일정한 권리제한이 있음을 충분히 알 수 있는 점, ⒞ 이 사건 분양계약서 제19조에서 A도시개발이 이 사건 신탁회사와 사이에 이 사건 신탁계약과 대리사무계약을 체결하였고 이에 따라 분양대금이 관리된다고 기재되어 있고, 이 사건 분양계약서 제22조에서 이 사건 분양계약의 관리신탁사는 ‘이 사건 신탁회사’라고 기재되어 있음에도, 피고 이□희는 이 사건 분양계약 당시 이 사건 신탁회사에 이 사건 사업약정이나 이 사건 신탁계약의 내용이나 그 권리관계 및 법률관계를 제대로 파악하지 아니한 채 원고에게 이 사건 오피스텔 4○○호에 관한 분양계약 체결을 권유하였던 점, ⒟ 일반에게 공개되었던 이 사건 오피스텔 분양안내문에도 분양대금을 이 사건 신탁회사 명의의 농협계좌로 입금하여야 한다고 안내되었는바, 피고 이○희로서도 이 사건 오피스텔 분양대금은 특별한 사정이 없는 한 이 사건 신탁회사 명의의 분양대금 관리계좌로 입금되어야 한다는 것을 알 수 있었던 점, ⒠ 피고 이□희는 중개행위 당시 위와 같은 사정을 제대로 파악하지 못하여 이 사건 신탁계약에 따른 분양권 행사주체 및 분양대금 납부방법, 이 사건 분양계약의 효력 유무 및 이 사건 오피스텔의 권리관계 등에 대하여 어떠한 설명도 하지 못하였던 점, ⒡ 이 사건 분양계약은 이 사건 신탁회사에 대하여 아무런 효력이 없게 되었고, 이 사건 오피스텔 4○○호에 관하여 2016년 4월 20일 소외 고○○명의로 소유권이전등기가 마쳐짐에 따라 원고는 이 사건 분양계약의 목적을 달성할 수 없게 된 점 등을 종합하여 보면, 이러한 피고 이○희의 중개행위는 위임계약상의 주의의무를 다하지 아니한 채무불이행에 해당한다고 할 것이다. ④ 따라서 피고 이○희는 위임계약상의 의무불이행을 원인으로 하여 원고가 이 사건 오피스텔 4○○호를 취득하지 못하게 됨으로써 입게 된 이 사건 분양대금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.
공인중개사
중개
분양
손해배상
중개업자
2017-08-16
1
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주목 받은 판결큐레이션
1
"막걸리 상표에서 '영탁' 떼라"… 가수 영탁, 막걸리 상표권 분쟁 2심도 승소
판결기사
2024-02-11 11:56
태그 클라우드
공직선거법명예훼손공정거래손해배상중국업무상재해횡령조세사기노동
중대재해처벌등에관한법률 제2조(정의) 위헌성에 대하여
송행수 변호사(법무법인 로 트러스트)
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