부동산 분양계약에서 중도금 무이자 대출 불가는 계약 해제 사유가 안 된다고 본 사례 1. 기초사실 가. 원고와 김계약(가명)은 2019년 3월 1일 울산 △△군 ○○프라자 603호(이하 “이 사건 부동산”이라 한다)에 관하여 공급대금 126,497,000원으로 정하여 공급계약(이하 “이 사건 공급계약”이라 한다)을 체결하였다. 김계약은 이 사건 공급계약 당시 원고에게 계약금 12,649,700원과 1차 중도금 12,649,700원 합계 25,299,400원을 지급하였다. 나. 이 사건 공급계약에 의하면, 전체 공급대금 중 60%에 해당하는 2차 중도금 75,898,200원에 대하여는 ‘무이자 대출’로 지급하는 것으로 약정하였고, 잔금 25,299,400원은 입주시(다만 잔금 납부일은 준공일로부터 7일 이내 원고가 지정하여 통지하기로 정하였다) 지급하기로 약정하였으며, 피고의 중도금 및 잔금 납부 지연시 연 15%의 연체요율을 가산하여 지급하는 것으로 정하였다. 다. 피고는 2019년 4월 8일 원고의 동의하에 이 사건 공급계약상 김계약의 계약상 지위를 인수하였다. 라. 이 사건 부동산에 관하여는 2019년 10월 24일 사용승인이 있었고, 2019년 11월 4일 원고 명의로 소유권보존등기가 경료되었다. 마. 원고는 2019년 11월 19일경 피고에게 이 사건 공급계약상 미납금액을 2019년 11월 21일 까지 지급할 것을 통보하였으나 피고는 이를 지급하지 않고 있다. 2. 반소청구에 대한 판단 가. 피고는, 원고가 이 사건 공급계약에서 정한 ‘무이자대출’ 약정을 이행하지 않았으므로 원고의 채무불이행으로 인하여 피고에 의하여 이 사건 공급계약이 해제되었다고 주장한다. 보건대, 민법 제544조에 의하여 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려면, 당해채무가 계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 계약의 목적이 달성되지 아니하여 채권자가 그 계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정도의 주된 채무이어야 하고 그렇지 아니한 부수적 채무를 불이행한 데에 지나지 아니한 경우에는 계약을 해제할 수 없다(대법원 2001. 11. 13. 선고 2001다20394, 20400 판결). 이 사건의 경우, 갑 2, 5, 9호증(가지번호 포함)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음 사정들, 즉 이 사건 공급계약상 2차 중도금 75,898,200원에 대하여 ‘무이자 대출’이라는 기재가 있으나 그에 관하여 구체적인 절차나 방법에 관하여는 아무런 약정이 없었고 따라서 매수인이 개별적으로 대출을 받은 후 원고에게 그에 대한 이자 지급을 요구할 수도 있는 것으로 해석될 수 있는 점, 피고는 잔금 지급시까지 2차 중도금을 지급하지 않았으나 원고는 위와 같은 약정에 따라 피고에게 그에 대한 잔금 지급시까지의 지연손해금 등의 지급을 구하지 않고 중도금 원금에 대하여만 그 지급을 청구하였던 점, 피고 또한 원고가 금융기관으로부터 중도금에 대한 대출을 알선해 주면 그 대출금으로 중도금지급에 충당하고 잔금지급시까지의 이자는 원고가 부담하기로 하였다는 취지로 주장하고 있는 점, 일반적으로 부동산 매매계약에 있어 매수인의 중도금 납부의무는 매수인의 주된 계약상 의무인 점, 따라서 설령 원고가 중도금에 대하여 금융기관에 대한 대출을 알선해 주고 그에 대한 이자를 부담하기로 약정하였다고 하더라도 원고의 이에 대한 협조가 없을 경우 피고는 중도금 미지급을 이유로 원고가 계약을 해지하거나 지연손해금을 구하는 것에 대하여 거절을 할 수 있는 것으로 해석함이 타당한 점(원고는 앞서 본 바와 같이 2차 중도금에 대하여 잔금지급일 이전까지의 기간에 대하여는 지연손해금을 구하지 않고 있고, 피고의 중도금 미지급을 이유로 계약해지도 하지 않았다), 피고는 즉시 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 넘겨받으면서 금융기관으로부터 대출을 받아 중도금을 지급할 수 있으나 이 사건 부동산의 가치가 하락하였다는 이유로 이를 거부하고 있는 점 등의 사정을 종합해 보면, 원고가 중도금 대출을 알선해 주지 않았다는 사정은 피고가 이 사건 공급계약을 해제할 수 있을 정도로 계약상 주된 의무를 불이행한 것이라고 볼 수 없다. 따라서 피고는 이를 이유로 이 사건 공급계약을 해제할 수 없다. 나. 피고는, 이 사건 공급계약 체결 당시 중도금 지급방법과 관련하여 원고에 의하여 유발된 동기의 착오가 있었고 그로 인하여 이 사건 공급계약을 취소한다는 취지로 주장한다. 보건대, 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에 취소할 수 있으나(민법 제109조 제1항), 앞서 본 바와 같은 사정들에 비추어 볼 때 원고가 중도금 대출을 알선해 주기로 하였다는 사정은 법률행위의 중요부분에 해당한다고 볼 수 없으므로 설령 피고가 그에 관하여 착오를 일으켰다 하더라도 이를 이유로 이 사건 공급계약을 취소할 수 없다. 따라서 피고의 위 주장도 이유 없다.

토지매매계약에서 매도인이 매수인에 대하여 부담하는 공장신축허가 협조의무는 매수인의 토지대금지급에 선행하는 의무가 아니라고 판단한 예 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 하는데, 쌍방의 의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다(민법 제568조). ‘구 중소기업창업 지원법(2016. 1. 27. 법률 제13868호로 개정되기 전의 것, 이하 ’구 중소기업창원 지원법’이라 한다) 제2조 제2호에 의하면 ‘창업자’란 중소기업을 창업하는 자와 중소기업을 창업하여 사업을 개시한 날부터 7년이 지나지 아니한 자를 말하고, ‘구 중소기업창원 지원법’ 제37조 제1항 제2호에 의하면, 사업계획의 승인을 받은 공장용지를 ‘구 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률(2014. 12. 30. 법률 제12929호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 산업집적법’이라 한다)’ 제15조에 따른 공장설립 등의 완료 신고를 하기 전에 ‘창업자’에게 양도한 경우에는 기존 사업계획의 승인과 공장 건축허가를 취소하지 않고, ‘구 중소기업창원 지원법’ 제33조 제1항에 따라 사업계획의 변경승인신청을 할 수 있으며, 그 경우 창업자는 중소기업창업 지원법 시행규칙 제14조에 의하여, 변경계획서 및 변경사유서(제2호), 변경내용의 신·구 대비표(제3호), 부동산권리자의 사용동의서(제4호), 중소기업청장이 창업에 따른 절차를 간소화하기 위하여 작성하여 고시한 지침(제5호)을 신청서에 첨부하여 구청장에게 제출하여야 한다. 관계 법령은 별지 기재와 같다. 갑 제7호증의 기재, 당심의 성주군수에 대한 사실조회회신결과(2016년 12월 12일자 및 2016년 12월 20일자), 제1심증인 E의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 이 사건 토지에서 ‘구 중소기업창원 지원법’ 제33조 제1항에 따라 사업계획의 변경승인신청을 하기 위하여 필요한 서류는, ㉮ 토지소유자(피고)의 토지사용승낙서, 도로이용동의서 및 인감증명서, ㉯ ‘구 중소기업 창원지원법’ 제33조에 의하여 이 사건 토지에서 2014년 11월 사업계획 변경승인을 받았던 ‘K’의 공장창업 사업계획 승인 명의변경 동의서, 농지전용허가 양도양수서, 공유수면 점용·사용허가 이전신고서 및 인감증명서인사실, 피고는 잔금지급일(2015년 7월 15일)에 위 ㉮, ㉯의 각 서류들을 준비한 후, 원고에게 매매 잔대금 지급과 상환하여 위 서류들을 제공하겠다고 구두로 통지한 사실은 인정된다. 살피건대, ㉮ 위 인정사실, 제1심증인 E의 일부 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 사실 및 ㉯ 통상의 매매의 경우 매매목적물 인도의무와 대금지급의무는 동시이행관계에 있는 점, ㉰ 피고가 잔대금수령에 앞서 공장허가에 필요하다는 이유로 토지사용승낙서를 원고에게 교부할 경우, 원고는 계약금만 지급하고 잔대금은 지급하지 않은 상태에서 토지를 사용하여 토지임대료 상당의 이익을 얻게 되는 점 등에 비추어 보면, 앞서 인정한 사실만으로, 피고가 원고와 사이에, 원고로부터 잔대금을 지급받기 전에 공장허가에 필요한 서류를 교부하기로 약정하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이를 전제로 한 원고의 주장은 더 살필 것 없이 이유 없다. ① 이 사건 계약(갑 제1호증)에 의하면, 피고는 매매대금의 잔금 수령과 동시에 원고에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하기로 하였고(제2조), 피고는 위 부동산에 설정된 저당권, 임차권 등 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나, 제세공과금 기타 부담금의 미납 등이 있을 때에는 잔금 수수일까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 원고에게 이전하기로 하였다(제3조). ② 원고의 요구로 이 사건 계약의 특약사항 제10조가 이 사건 계약서에 기재되었는데, 그 내용은 이 사건 토지에 원고의 공장신축이 불가능할 경우 피고가 책임지기로 한 것일 뿐, 피고가 원고로부터 잔대금을 지급받기 이전에 원고에게 공장허가를 받는데 필요한 서류들을 먼저 교부하기로 하는 기재는 없다. ③ E의 제1심 증언 취지는, ‘원고는 이 사건 계약 당시 피고와 사이에, 원고가 피고에게 공장허가를 받은 후에 매매 잔대금을 지급하는 것으로 정하지는 않았다’는 것이다.

조합의 채무가 조합원의 채무라는 법리는 조합원과 별개의 인격체로서 독자적인 권리의무의 주체가 되는 영농조합법인의 법률관계에는 준용되지 않는다고 판단한 사례 (1) 이 사건 법인이 설립되어 이 사건 지불각서를 작성할 당시에 시행 중이던 농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률(2014. 5. 20. 법률 제12592호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘농어업경영체법’이라 한다) 제16조 제7항은 "영농조합법인 및 영어조합법인에 관하여 이 법에서 규정한 사항 외에는 '민법' 중 조합에 관한 규정을 준용한다"는 규정을 두고 있다. (2) 준용은 그 성질에 반하지 않는 범위 내에서 허용되는 것이 원칙인 점, 민법상 조합의 채무를 조합원의 채무로 보는 가장 큰 이유는 민법상 조합은 조합원들 사이의 계약에 불과할 뿐 권리의무의 귀속주체가 아니어서 조합을 둘러싼 법률관계에 있어서는 조합원만이 그 권리의무의 귀속주체가 될 수밖에 없기 때문이나 농어업경영체법 제16조 제3항에서는 "영농조합법인 및 영어조합법인은 법인으로 하며, 그 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립한다"고 규정하여 영농조합법인에 명시적으로 법인격을 부여하고 있는 점, 농어업경영체법 제18, 19조에서는 영농조합법인은 총조합원의 일치로 총회의 결의를 거쳐 합명회사인 농업회사법인으로 조직을 변경할 수 있고, 그 경우 상법 중 회사에 관한 규정이 적용된다고 규정하여 영농조합법인의 채무에 대하여 조합원들에게 책임을 부담하게 하기 위하여는 총회의 결의를 통해 합명회사인 농업회사법인으로의 조직변경 절차를 거치도록 한 점 등에 비추어 보면, 조합의 채무가 조합원의 채무라는 법리는 조합원과 별개의 인격체로서 독자적인 권리의무의 주체가 되는 영농조합법인의 법률관계에는 준용되지 않는다고 봄이 타당하고, 농어업경영체법은 2015년 1월 6일 법률 제12961호로 일부개정하면서 제17조 제3항 "영농조합법인의 조합원 및 준조합원의 책임은 납입한 출자액을 한도로 한다"를 신설하여 영농조합법인과 관련해서는 조합의 채무는 조합원의 채무라는 법리가 준용되지 아니함을 분명히 하였다. (3) 별도의 명문 규정이 없는 한 영농조합법인의 채무를 그 조합원의 채무로 볼 근거는 없다 할 것이다. 따라서 이와 달리 영농조합법인의 채무도 그 조합원의 채무라는 전제에서 피고들을 상대로 이 사건 조합의 채무에 대한 이행을 구하는 원고의 이 사건 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

브랜드의 로고 등을 통해 브랜드의 개성을 표현하고 고유하고 독특한 이미지를 창출하려는 사업의 목적이나 그 활용가치를 감안하면 도안부분의 (순수창작성)비중이 더 크다고 볼 수 있다. '순수'를 '위·모작이 아닌'의 의미로 본다고 하더라도 A사가 이 사건 외국 저작물을 그대로 가져온 이상 '모방'을 의미하는 '위·모작'에 해당된다.

원고는 잔금 등을 지급하면 피고들이 실거래가 매매계약서를 재작성하여 주기로 약정하고도 이를 어겼다고 주장하고, 피고들은 2013년 8월 7일 원고가 이 사건 매매계약을 해제하였다고 각 주장하나, 피고들로서는 애초 다운계약서 작성으로 매매대금 감액이라는 손실을 감당하였던 터라 반대급부 없이는 실거래가 매매계약서 재작성을 원하지 않고 있었던 점, 2013년 8월 21일 잔금 지급기일이 도과된 이후에도 피고들 소유 토지를 이전받기를 간절히 원하며 이 사건 매매계약의 이행을 문의한 원고와는 달리 피고들은 원고와의 이 사건 매매계약 이행이 절실해 보이지 않았던 점, 피고들은 기존의 다운계약서를 유지하며 잔금 등을 지급받는다면 다운금액에 대한 양도소득세 등의 추가 부담이 없으므로 원고가 2013년 9월 26일 문자메시지로 통지한 잔금 등의 지급을 용인한 것으로 보이는 점, 그러나 원고가 2013년 10월 7일 피고들이 만난 자리에서 잔금 등의 지급을 위해서는 실거래가 대로 매매계약서를 재작성할 것을 요구하자, 피고들은 실거래가 매매계약서 작성으로 인한 다운금액에 대한 양도소득세는 원고들이 부담할 것을 요구한 것인 점 등을 종합하여 보면, 피고들이 잔금 등의 지급으로 실거래가 대로 매매계약서를 재작성하기로 합의하였다고 인정할 수 없고, 더욱이 새롭게 잔금 등의 지급기일로 정한 2013년 10월 7일까지도 원, 피고들 모두 이 사건 매매계약이 유효함을 전제로 계약의 이행을 원하였던 것으로 보이므로, 원고가 잔금 지급기일 이전인 2013년 8월 7일 피고들에게 실거래가 대로 매매계약서 재작성을 요구한 것만으로 이 사건 매매계약에 대한 이행거절이나 계약해제 의사를 명백히 밝힌 것으로 단정하기도 어렵다. 다만 매매계약서 재작성에 관해 2013년 10월 7일까지도 원, 피고 사이에 합의가 이루어지지 않자 원고는 기존의 다운계약서를 문제 삼으며 실거래가 매매계약서를 재작성하지 않는 한 이 사건 매매계약대로 잔금을 이행하지 않겠다는 이행거절 의사를 당일 피고들에게 표시하였고, 같은 달 15일자 내용증명을 통해 이를 재확인한 것으로 봄이 상당하다. 결국, 원, 피고들 합의에 의한 기존의 다운계약서 작성 및 이 사건 매매계약은 사법상 유효하고 실거래가와 달리 다운계약서가 작성되었다는 사정만으로 잔금의 이행을 거절할 수는 없는바, 원고가 실거래가대로 매매계약서 재작성을 요구하며 잔금 이행을 거절한 것은 채무불이행으로서 이행거절에 해당하고 원고의 이행거절을 이유로 한 피고들의 이 사건 매매계약의 해제 주장은 이유 있다.

원고는 2012. 9. 28. 이 사건 제7차 변론기일에서 예비적 청구취지를 ‘선택적 청구취지’로 변경한다고 진술해 그 병합의 형태를 변경하는 취지의 소 변경을 구하고 있다. 직권으로 소 변경의 적법 여부에 관해 살피건대, 청구의 선택적 병합이란 양립할 수 있는 수개의 경합적 청구권에 기해 동일 취지의 급부를 구하거나 양립할 수 있는 수개의 형성권에 기해 동일한 형성적 효과를 구하는 경우에 그 어느 한 청구가 인용될 것을 해제 조건으로 해 수개의 청구에 관한 심판을 구하는 병합형태이므로 논리적으로 양립할 수 없는 수개의 청구는 성질상 선택적 병합으로 동일 소송절차 내에서 동시에 심판될 수 없는 것인 바(대법원 1982. 7. 13. 선고 81다카1120 판결 등 참조), 이 사건 주위적 청구취지는 원고, 피고 사이의 매매계약이 해제됐음을 전제로 그 원상회복 및 손해배상을 구하는 것인 반면, 예비적 청구취지는 매매계약이 유효함을 전제로 그 이행을 구하는 것이어서 논리적으로 양립할 수 없는 관계에 있고, 선택적 병합의 형태로 그 심판을 구할 수는 없다. 따라서 원고의 2012. 9. 28.자 소 변경은 부적법하므로 이를 불허하고, 청구취지 기재와 같이 원고가 여전히 예비적 병합의 형태로 심판을 구함을 전제로 판단하기로 한다.

원고는 2008. 4.28.경 피고와 사이에 피고의 밀양시 산내면 활성돈에 있는 주식회사 A 회원권을 155,000,000원에 매수하는 약정(이하 ‘이 사건 매매약정’)을 체결하고, 같은 날 피고에게 계약금으로 30,000,000원을 지급하였다. 당시 원고와 피고는 잔금은 2008. 8.31.까지 지급하고, 명의는 원고의 부인 이름으로 하되 원고가 정회원 자격을 가지도록 약정하였다. 그러나 A는 대중골프장으로서 회원이 없고, 다만 주주를 모집하여 주주에게 예약우선권을 부여하고 이용요금을 할인하여 주고 있다. 피고가 이 사건 매매약정으로 원고에게 매도한 것도 위와 같은 주주권이었다. 체육시설업은 회원을 모집하여 경영하는 회원제체육시설업과 회원을 모집하지 아니하고 경영하는 대중체육시설업으로 나뉘는데(체육시설의 설치·이용에 관한 법률 제10조 제2항, 같은 법 시행령 제7조 제1항), 이때 ‘회원’이란 체육시설업의 시설을 일반이용자보다 우선적으로 이용하거나 유리한 조건으로 이용하기로 체육시설업자와 약정한 자를 말한다(같은 법 제2조 제4호). 그리고 체육시설업자 또는 사업계획의 승인을 받은 자는 회원을 모집할 수 있으며, 회원을 모집하려면 회원 모집을 시작하는 날 15일 전까지 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 회원모집계획서를 작성·제출해야 한다(같은 법 제17조 제1항). 그렇다면, 회원을 모집하지 않고 경영하는 대중체육시설로 등록하고 회원모집계획서를 작성·제출하지도 않는 대중골프장은 일반이용자보다 우선적으로 이용하거나 유리한 조건으로 이용할 수 있는 회원을 모집할 수 없다. 따라서 대중골프장인 이 사건 A의 주주는 회원제골프장의 회원과 같이 일반이용자보다 우선적으로 이용하거나 유리한 조건으로 이용할 수 없다. 위에서 본 바를 종합하면, 원고가 이 사건 소로써 매매약정을 취소하였으므로, 착오에 의한 의사표시인 이 사건 매매약정은 취소되었다. 따라서 피고는 원고로부터 받은 계약금을 반환하고 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

매매계약의 당사자가 실제로 거래한 가액을 매매대금으로 기재하지 아니하고 그보다 낮은 금액을 매매대금으로 기재한 매매계약서를 작성했더라도 매매계약은 실제 거래가격대로 유효하게 성립한 것이고, 매매계약서는 매매계약 체결사실을 증명하는 증거방법의 하나이며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 따르면 거래당사자는 부동산거래에 있어 실제 거래가격을 신고할 의무는 있지만 부동산 실거래가 신고의무를 이행하기 위하여 실거래가 매매계약서가 반드시 필요한 것이 아니며, 거래 상대방이 실거래가 신고를 거부하더라도 거래 당사자 일방은 단독으로 부동산 실제거래가격을 신고할 수 있으므로 매매계약 거래당사자에게 매매계약상 의무로서 실거래가 계약서 작성의무가 있음을 인정할 법적근거는 없는 것이어서, 이를 거부하는 것을 이유로 상대방이 매매계약을 해제할 수는 없다.