명의신탁시 부과되는 과징금이 경감되는 '조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우'에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다는 사례 1. 이 사건 처분의 적법 여부 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 아파트를 할인분양한다는 소식을 듣고 동생 B에게 이 사건 아파트를 분양받을 것을 권하였는데, B가 분양대금을 마련하지 못하자 원고가 분양대금을 빌려주어 B 명의로 이 사건 아파트에 등기가 마쳐졌다. 이후 B가 원고로부터 빌린 분양대금을 변제하기 어렵게 되자 구두상으로 이 사건 부동산의 실질소유자를 원고로 하기로 약정하였고, 수년이 흘러 원고가 B의 요구로 이 사건 아파트의 등기명의를 이전하는 과정에서 명의신탁이 밝혀지게 된 것이다. 원고는 이 사건 아파트의 취득 당시 관련 세액을 모두 납부하였고, 이 사건 아파트는 B가 취득할 당시 그 취득, 보유, 사용, 처분 등에 있어 어떠한 법령상 제한도 없었다. 따라서 B 명의로 이 사건 아파트가 등기된 것은 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우임에도 불구하고 부동산실명법 제5조 제3항 및 같은 법 시행령 제3조의2에 따라 과징금을 감경하지 않은 이 사건 처분은 재량권 행사를 일탈 또는 남용한 것으로서 위법하다. 나. 판단 부동산실명법 시행령 제3조의 2는 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에는 과징금의 100분의 50을 감경하도록 규정하고 있는데, 부동산실명법상 과징금 부과와 관련하여 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아닌 경우에 해당한다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다(대법원 2005. 9.15. 선고 2005두3257 판결 참조). 원고는 이 사건 아파트를 2015. 8. 10.경 B로부터 다시 소유권등기를 이전할 당시의 취득세영수증과 이 사건 아파트가 미분양아파트였다는 확인증만을 제시하고 있을뿐, 이 사건 처분의 사전예고시부터 이 사건 변론종결 당시에 이르기까지 원고가 B에게 분양대금을 실제로 빌려주었는지 여부나 이 사건 아파트를 다시 원고가 취득하기로한 사정, 기타 조세를 포탈하거나 법령상 제한을 회피할 목적에 해당하지 않는다는 사정을 입증할 만한 구체적인 주장이나 증거를 전혀 제시하지 아니하고 있다. 따라서 원고가 제출한 증거만으로는 원고가 B에게 이 사건 아파트를 명의신탁한 것이 조세를 포탈하거나 법령에 의한 제한을 회피할 목적이 아니었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 처분이 재량권을 일탈·남용하여 위법하다는 원고의 주장은 이유 없다.

1. 채권자는 채무자에 대한 채권을 보전하기 위하여 채무자를 대위해서 채무자의 권리를 행사할 수 있는데, 채권자가 보전하려는 권리와 대위하여 행사하려는 채무자의 권리가 밀접하게 관련되어 있고 채권자가 채무자의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 자기 채권의 완전한 만족을 얻을 수 없게 될 위험이 있어 채무자의 권리를 대위하여 행사하는 것이 자기 채권의 현실적 이행을 유효?적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우에는 채권자대위권의 행사가 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 된다는 등의 특별한 사정이 없는 한 채권자는 채무자의 권리를 대위하여 행사할 수 있어야 한다(대법원 2001. 5. 8. 선고 99다38699 판결 등 참조). 2. 소외회사는 이 사건 대리사무 약정에 의하여 피고에게 분양수입금 등의 자금관리를 위탁하면서 공사비를 제외한 사업비 지출을 위하여 필요한 경우 시공사와 대출금융기관들의 확인과 같은 일정한 요건을 갖추어 지급을 요청할 수 있도록 약정하였고, 그 사업비에는 분양계약이 해제될 경우 수분양자에게 반환하여야 할 분양대금도 포함되므로, 소외회사는 이 사건 분양계약의 해제에 따른 이 사건 분양대금 반환을 위하여 피고에게 위 요건을 갖추어 그 상당의 사업비 지출을 요청할 수 있는 권리(이하 ‘이 사건 사업비 지출 요청권’이라 한다)를 가진다고 할 것이며, 따라서 이 사건 사업비 지출 요청권은 원고가 보전하려는 권리인 소외회사에 대한 이 사건 분양대금 반환채권과 밀접하게 관련되어 있다고 할 것이다. 나아가, 소외회사는 피고에게 이 사건 상가를 신탁하였으므로 소유권이 남아 있지 않고 신탁계약에 따른 수익권만을 가지고 있을 뿐인데, 이러한 수익권은 장래의 채권으로서 강제집행에 의한 현금화와 변제가 즉시 이루어지기 어려우므로, 분양계약을 해제한 수분양자로서는 소외회사의 피고에 대한 이 사건 사업비 지출 요청권과 같은 이 사건 대리사무 약정상의 권리를 대위하여 행사하지 않으면 이 사건 분양대금 반환채권의 유효?적절한 만족을 얻을 수 없을 위험이 있다고 볼 수 있으며, 결국 원고가 소외회사의 피고에 대한 이 사건 사업비 지출 요청권을 대위하여 행사하는 것이 이 사건 분양대금 반환 채권의 현실적 이행을 유효?적절하게 확보하기 위하여 필요한 경우라 할 수 있다. 한편 원고가 분양받은 이 사건 점포는 이 사건 분양계약의 해제에 따라 미분양상태로 되고, 소외회사나 수탁자인 피고 등은 이를 제3자에게 다시 분양하거나 이 사건 담보신탁계약에 따라 처분하여 그 대금으로 사업비나 소외회사의 채무의 변제 등에 충당할 수 있으므로, 분양계약을 해제한 수분양자인 원고가 분양자인 소외회사의 이 사건 사업비 지출 요청권과 같은 이 사건 대리사무 약정상의 권리를 대위하여 행사하는 것이 채무자의 자유로운 재산관리행위에 대한 부당한 간섭이 된다고 보이지도 않는다. 이러한 사정들을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 점포의 수분양자인 원고로서는 분양자인 소외회사에 대한 이 사건 분양대금 반환채권을 보전하기 위하여 소외회사를 대위하여 피고에게 이 사건 분양대금 상당의 이 사건 사업비 지출 요청권을 행사할 수 있다고 보아야 할 것이다. ☞ 분양계약을 해제한 수분양자가 분양대금 반환채권을 보전하기 위하여 분양자를 대위하여 그로부터 분양수입금 등 자금의 관리를 위탁받은 수탁자를 상대로 사업비 지출 요청권을 행사한 사건에서 보전의 필요성을 인정한 사안

[1] 구 조세특례제한법(2010. 1. 1. 법률 제9924호로 개정되기 전의 것) 제98조의3 제1항, 제3항, 같은 법 시행령 제98조의3은 미분양주택 해소 대책으로 서울특별시 밖의 전용면적 149㎡ 이하인 미분양아파트 신규취득자에 대하여 양도소득세 감면과 1가구다주택 미적용의 과세특례를 시행하였다. [2] 시행사는 같은 단지 내에서 전용면적이 각각 134.9985㎡와 161.2637㎡인 아파트를 분양하고 있었는데, 분양사무실에 비치한 홍보물 등에는 과세특례 적용 사실만이 기재되어 있고 면적에 따라 적용 여부가 달라진다는 문구가 없었다. [3] 시행사의 분양상담 직원은 본건 수분양자와 사이에 전용면적 161.2637㎡인 아파트 4채에 관한 분양계약을 체결하면서 과세특례 미적용 사실을 고지하지 않았다. [4] 원칙적으로 아파트를 분양받고자 하는 사람은 스스로 법령을 확인하거나 전문가에게 문의하여 그와 관련된 조세부담에 관하여 알아보아야 하고 그 판단이 잘못되었다고 하여 분양자에게 책임을 돌릴 수 없다고 할 것이나, 분양광고를 위한 홍보물이나 분양상담을 통해 과세특례 적용 여부에 관하여 착오에 빠져 있는 수분양자에게 이를 고지하지 않는 것은 신의칙상 부작위에 의한 기망에 해당하여 수분양자는 그 계약을 취소할 수 있다.

지방세법 제289조1항은 ‘제3자에게 공급할 목적으로 대통령령이 정하는 사업에 사용하기 위하여 일시 취득하는 부동산에 대하여 취득세 및 등록세를 면제한다’고 규정하고 있고, 지방세법시행령 제225조는 ‘지방세법 제289조1항에서 대통령령이 정하는 사업을 주택의 건설·개량·매입·비축·공급·임대 및 관리에 따른 사업’이라고 규정하고 있다. 위 규정들을 종합하면, 제3자에게 공급할 목적이라 함은 소유권이전을 전제로 하는 개념이 아니라 주택의 개량·공급·임대·관리를 포함하는 재화나 용역을 제공하는 것을 의미하는 것이라 할 것이어서 원고가 공공임대주택으로 활용하기 위해 이 사건 아파트를 취득한 경우도 ‘제3자에게 공급할 목적으로 취득한 경우’에 해당한다고 볼 것이다. 또 원고가 이 사건 아파트 388채를 취득한 것은 공공기관이 지방의 미분양아파트를 매수하여 지방경제의 어려움을 해결하고, 공공임대주택을 확보하여 무주택 서민의 주거안정을 도모하려는 정부의 정책에 따른 것인 점, 이 사건 아파트 388채의 임대기간인 10년은 임대주택법 제16조1항 제3호가 정하고 있는 임대의무기간으로 보이는 점, 지방세법 제289조1항의 입법취지는 국가 등이 공공사업으로 시행하여야 할 사항을 A공사 등으로 하여금 대행하도록 한 경우 당해 사업용부동산에 대하여 취득세 등을 면제함으로써 당해 공공사업을 지원하고자 하는 데 있는 점 등을 종합하여 보면, 원고의 이 사건 아파트 388채 취득이유가 이를 계속 보유하고자 함이 아니라 공공사업의 일환으로 10년 임대 후 분양전환을 하고자 함에 있는 이상 비록 임대기간이 10년이라고 하더라도 ‘일시취득하는 부동산’에 해당한다고 볼 것이다. 따라서 이 사건 아파트 388채는 국가의 계획에 따라 제3자에게 공급할 목적으로 사업에 사용하기 위하여 일시 취득한 부동산이라고 할 것이어서 취득세 및 등록세 등의 면제대상에 해당한다.

아파트 분양계약은 계약자유의 원칙이 적용되는 사인간의 거래행위로서 분양대금의 결정은 원칙적으로 사적자치의 영역에 속하는 점, 일반적으로 이 사건 아파트와 같은 대규모 아파트 건축이나 분양과정은 상당한 시간을 두고 진행되므로 그 사업기간 동안의 경제사정의 변화나 부동산경기의 변동, 도로나 상권 등 주위 편익시설의 구비여부나 주변 아파트의 시세 등 여러 사정에 따라 당초 분양가격과 시가 사이에 차이가 발생할 수 있고 주택분양자로서는 이에 대응하여 사업수익을 확보하고 손실을 최소화하는 방편으로 분양가격을 사후에 변경할 현실적 필요성이 인정되는 점, 특히 이 사건 할인분양은 당시 전 세계적인 금융위기에서 파급된 국내 부동산경기의 악화로 인해 발생한 피고의 경영상 어려움을 해소하기 위한 방편으로 불가피하게 실시된 것으로 보이는 점, 이 사건 할인분양으로 인해 이 사건 아파트의 가격이 20% 이상 하락하였다고 단정할 수 없고 오히려 당시 부동산경기 악화에 비롯된 전국적인 대규모 미분양사태로 인해 이 사건 아파트시가가 하락하였다고 볼 여지도 있는 점 등에 비추어 보면 이 사건 할인분양이 권리남용에 해당한다거나 신의칙 내지 형평의 원칙에 반하다고 보기 어렵다.