1. 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제15조 제1항은 임대사업자로 하여금 임대의무기간이 경과한 후 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설한 소정의 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인에게 우선분양전환하도록 하고, 같은 조 제3항은 그 분양전환의 방법·절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있다. 이에 따라 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제13조 제3항은 “법 제15조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 공공건설임대주택(제9조 제5항 각 호의 공공건설임대주택을 제외한다)을 분양전환하는 경우 분양전환가격의 산정기준에 관하여는 제9조 제5항의 규정에 의한 기준에 의하며, 분양전환의 방법 및 절차는 국토해양부령이 정하는 바에 의한다.”고 규정하고, 구 임대주택법 시행규칙(2008. 6. 20. 국토해양부령 제19호로 전부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조의3 제1항은 “영 제9조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준은 별표 1과 같다.”고 규정하면서 그 [별표 1] ‘공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준’에서 분양전환가격의 산정기준에 관하여 매우 상세하게 규정하고 있다. 이와 같은 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정들은 강행법규에 해당하므로, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 그 초과하는 범위 내에서 무효이다.
2. 구 임대주택법 시행규칙 제3조의3 제1항 [별표 1] 제2항 라목 (2)(가)에서는 분양전환가격의 구성요소 중 하나인 택지비의 산정기준에 관하여, “국가·지방자치단체와 한국토지공사·대한주택공사 등 공공기관이「택지개발촉진법」등 법률에 의하여 개발·공급하는 택지(이하 ‘공공택지’라 한다)의 경우에는 그 공급가격”이라고 규정하고 있는바, 여기에서 ‘공급가격’이라고 함은 택지가 공급될 당시 시행되는 택지개발촉진법, 택지개발촉진법 시행령 및 그로부터 위임을 받은 사항을 정한 택지개발촉진법 시행규칙, 택지개발업무처리지침 등 관련 법령(이하 ‘택지개발촉진법 등 관련 법령’이라고 한다)에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반하지 아니하는 범위 내에서 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 의미한다고 해석된다. 따라서 택지개발촉진법 등 관련 법령에 위반한 공급가격을 택지비로 하여 이를 기초로 산정한 임대주택의 분양전환가격으로 체결된 분양계약은 강행법규인 구 임대주택법 등 관련 법령에 위반한 것으로서 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위 내에서 무효이다.
3. 구 임대주택법 시행규칙에서 택지대금과 관련한 이자로서 명시적으로 택지비에의 가산을 인정하는 것은 택지대금을 선납한 경우 그에 대한 일정 기간, 일정 이율에 의한 금액에 한정하고 있는 점, 임대사업자가 택지공급자와 사이에 택지대금을 분할하여 지급하기로 하면서 이자율 및 분할납부기간 등을 정하여 지급한 약정이자를 택지비에 가산할 수 있다면 임대사업자의 임의적인 선택에 따라 임차인이 분양전환시 부담하는 분양대금이 가중될 수 있어 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 함으로써 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 임대주택법의 입법 목적에 반하는 점 등을 고려하면, 임대사업자가 택지 매수대금을 분할하여 지급함으로 인하여 택지 공급자에 대하여 부담하는 약정이자는 택지비에 가산할 수 있는 ‘택지와 관련된 비용’에 해당한다고 할 수 없다.
☞ 주택임대사업자인 대한주택공사가 한국토지공사로부터 임대주택의 택지를 공급받은 사안에서, 택지 조성사업 완료 이후에 실제로 산정한 조성원가에 비하여 높은, 택지 조성사업이 완료되기 이전에 산정한 추정 조성원가를 기초로 택지비를 계산하여 임대주택 분양전환가격을 산정하였다고 하더라도 그 분양계약을 무효라고 할 수 없다고 한 사례