[춘천 제1형사부 2023. 8. 17. 선고] <성폭력> □ 사안 개요 - 피고인은 상가건물 여자화장실의 용변 칸 천장에 초소형 카메라를 설치한 후 자동촬영기능으로 불특정 다수 피해자들이 용변을 보는 모습을 촬영하였음. 검사는 그중 초등학생으로 추정되는 여학생에 대한 촬영행위를 카메라등이용불법촬영죄(성폭력처벌법) 및 아동·청소년성착취물제작죄(청소년성보호법) 위반으로 기소함 □ 쟁점 - 초등학교 여학생이 공용화장실에서 용변 보는 모습이 청소년성보호법 제2조 제4호 다목의 ‘신체의 전부 또는 일부를 접촉·노출하는 행위로서 일반인의 성적 수치심이나 혐오감을 일으키는 행위’에 해당하고, 위 모습이 촬영된 영상물이 아동·청소년성착취물에 해당하는지(소극) □ 판단 - ‘일반인의 성적 수치심이나 혐오감을 일으키는 행위’는 해당 규정의 문언, 체계, 규정 형식, 연혁 등에 비추어 볼 때 음란한 내용의 표현, 즉 음란한 행위를 의미함(대법원 2008도244 판결 참조) - 청소년성보호법상 성착취물에 해당하기 위해서는 촬영대상자인 아동·청소년의 신체 노출이 음란한 내용을 표현하여야 함. 화장실에서 일상적으로 용변 보는 모습과 같은 신체 노출만으로 이를 음란한 행위라고 한다면, 형벌법규의 엄격해석 및 확장해석금지 원칙에 반함 - 성기·엉덩이 등의 노출 행위가 음란한 행위에 해당한다고 보기 위해서는 그 일시와 장소, 노출 부위, 노출 방법·정도, 노출 동기·경위 등 구체적 사정에 비추어, 일반 보통인의 성욕을 자극하여 성적 흥분을 유발하고 정상적인 성적 수치심을 해하는 것이어야 함 - 한편, 청소년성보호법의 취지 및 그 법정형, 청소년성보호법 제2조에서 성적 행위로 열거한 내용 등을 종합적으로 고려할 때, 같은 조 제5호의‘그 밖의 성적 행위’는 일반인으로 하여금 이와 같은 수준으로 성적 수치심이나 혐오감을 일으키기에 충분한 행위를 의미하는 것임[헌법재판소 2013헌가17, 24, 2013헌바85(병합) 결정 참조]. 촬영대상자인 아동·청소년 피해자들의 화장실 이용행위 등 일상적인 모습이 촬영된 영상물은 위 제5호의 아동·청소년성착취물에도 해당하지 않음

[서울고등법원 제9민사부 2022. 6. 9. 선고] <일반> □ 사안의 개요 건물 임대인인 원고가 임차인인 피고를 상대로 임대차종료를 원인으로 인도를 구하고, 이에 피고는 반소로 임차보증금 반환 및 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구를 함께 구한 사건 □ 쟁점 - 상가건물 임대차보호법 제10조의4가 정하는 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임 발생의 요건(= 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 임대인에게 주선하였음에도, 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항에서 정한 각 호 중 어느 하나의 행위를 함으로써 권리금 회수를 방해) - 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임의 전제가 되는 ‘임차인이 신규임차인을 주선’한다는 것의 의미(= 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리면서 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청) □ 판단 - 상가건물의 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 하고(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항), 임대인은 위 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 위 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에는 임대차계약의 체결을 거절할 수 있음(같은 조 제1항 제4호, 제2항 제1호, 제2호) - 위와 같은 법률 문언과 내용, 입법취지 등을 종합하면, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임의 전제가 되는 ‘임차인이 신규임차인을 주선’한다는 것은, 임차인이 임대인에게 권리금계약의 체결사실 등을 알리면서 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하는 것을 의미함 - 신규임차인의 존재 자체가 특정되지 않았고, 피고가 원고에게 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와의 협의를 해 줄 것을 요청하였음을 인정할 아무런 증거가 없는 점(오히려 신규임차인이 아닌 피고 자신이 임대차계약 갱신 시 부담할 조건만을 제시함) 등 사정을 종합하여, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 인정하기 어렵다고 본 사례 (원고승)

◇ 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동된 경우에 있어 '상가건물 임대차보호법' 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유 인정 여부 ◇ '상가건물 임대차보호법' 제10조의4 제2항 제3호에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 말하고, 위 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 하기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결 참조). 이때, 종전 소유자인 임대인이 임대차 종료 후 상가건물을 영리목적으로 사용하지 아니한 기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 사이에 상가건물의 소유권이 변동되었더라도, 임대인이 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는 상태가 새로운 소유자의 소유기간에도 계속하여 그대로 유지될 것을 전제로 처분하고, 실제 새로운 소유자가 그 기간 중에 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않으며, 임대인과 새로운 소유자의 비영리 사용기간을 합쳐서 1년 6개월 이상이 되는 경우라면, 임대인에게 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 있었다고 보기 어려우므로, 그러한 임대인에 대하여는 이 사건 조항에 의한 정당한 사유를 인정할 수 있다. ☞ 임대인인 피고들은 임대차계약 종료 무렵 상가건물의 임박한 재건축 계획을 이유로 종전 임차인이 주선하는 신규 임차인과의 임대차계약을 상가건물 철거 전까지의 기간으로 제한하여 체결할 의사를 밝힘으로써 신규 임대차계약 체결이 무산되고, 원고가 피고들에게 다른 신규 임차인을 주선하지도 않은 상황에서 원고와의 임대차 계약기간이 만료되었고, 이후 상가는 피고들이 원고에게 밝힌 계획처럼 상당 기간 공실 상태를 유지한 후 철거되어 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않은 사안에서, 피고들에 대하여 '상가건물 임대차보호법' 제10조의4 제2항 제3호의 정당한 사유를 인정할 수 있다고 판단하여 원심판결을 파기한 사안임.

◇ 임대인 지위를 공동상속한 상속인들이 임차인에 대하여 부담하는 임차보증금 반환채무의 성질(=불가분채무) ◇ 「상가건물 임대차보호법」 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용되므로, 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다(대법원 1993. 11. 23. 선고 93다4083 판결, 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 참조). 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다(대법원 1967. 4. 25. 선고 67다328 판결, 대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결 등 참조). ☞ 구 「상가건물 임대차보호법」(2001. 12. 29. 법률 제6542호로 제정되어 2002. 11. 1. 시행된 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다)이 적용되는 이 사건 임대차계약에 관하여, 임대차계약 기간 종료 후 임대인이 사망하자 임차인인 원고가 임대인의 공동상속인들(피고1, 피고2, 甲, 乙)에 대하여 임차보증금의 반환을 구한 사안임. ☞ 대법원은, 피고들은 甲, 乙과 함께 상속으로 이 사건 건물의 소유권을 취득한 자로서 구 상가임대차법 제3조 제2항에 따라 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 공동으로 승계하고, 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당하므로, 이 사건 건물의 공동임대인인 피고들은 특별한 사정이 없는 한 甲, 乙과 공동하여 원고에게 임차보증금을 반환할 의무가 있다고 보아, 원심이 이 사건 임차보증금 반환채무가 법정상속분에 따라 당연분할되는 가분채무에 해당한다는 전제에서 판단한 부분을 파기환송함. ☞ 한편, 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 보므로(구 상가임대차법 제9조 제2항), 이 사건 임대차계약의 기간 종료 여부는 피고들 및 甲, 乙의 공동임대인 지위에 영향을 미치지 않는다는 점도 아울러 밝혀두었음.

◇ 개정 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항은 임대의무기간을 5년에서 10년으로 변경하고, 부칙 제2조에서 위 규정은 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 정하는바, 개정 법 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 경과한 경우에 임차인이 개정 법률에 따른 의무임대차기간 10년을 주장하면서 갱신을 요구할 수 있는지 여부(소극) ◇ 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 ‘제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다. ☞ 원고가 임대차계약의 기간만료를 원인으로 이 사건 건물의 인도를 청구함에 대하여, 피고는 2018. 10. 16. 개정된 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 10년 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있는데, 이 사건 임대차계약의 기간은 10년이 경과하지 않았으므로 피고의 갱신요구권 행사로 임대차계약이 종료하지 않았다고 다투는 사안에서, 개정 법률 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차기간 5년이 이미 경과한 이상 피고는 더 이상 갱신을 요구할 수 없다는 이유로 피고의 주장을 배척하고 원고의 청구를 인용한 원심판단을 수긍하여 상고기각한 사례.

◇ 상가건물 구분소유자가 그 건물 1층의 복도와 로비를 무단으로 점유하여 자신의 영업장 내부공간인 것처럼 사용하고 있는 경우 그 구분소유자에게 부당이득반환의무가 인정되는지 여부(적극) ◇ 1. 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다. 2. 이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 3. 이와 달리 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부나 제3자가 정당한 권원 없이 이를 점유·사용하였더라도 이로 인하여 다른 구분소유자에게 차임 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생하였다고 볼 수 없다고 하여 부당이득이 성립하지 않는다고 판시한 대법원 1998. 2. 10. 선고 96다42277, 96다42284 판결, 대법원 2005. 6. 24. 선고 2004다30279 판결, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2014다202608 판결 등을 비롯하여 같은 취지의 대법원판결들은 이 판결의 견해에 배치되는 범위에서 이를 모두 변경하기로 한다. ☞ 원고는 상가건물의 관리단이고 피고는 상가건물 1층 상가의 구분소유자로서 그곳에서 골프연습장을 운영하면서 1층 복도와 로비를 점유하여 골프연습장의 내부공간인 것처럼 사용하고 있음. 원고가 피고에게 복도와 로비의 인도청구와 함께 이 부분의 점유·사용에 따른 부당이득반환을 청구한 사건임. ☞ 대법원은, ① 피고가 이 사건 복도와 로비를 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻었고 상가건물의 다른 구분소유자들은 이 사건 복도와 로비를 전혀 사용하지 못하게 되는 손해가 발생하였으므로 이로써 부당이득이 성립하고, ② 이 사건 복도와 로비를 다른 용도로 사용할 수 있는지 임대할 수 있는지는 부당이득의 성립과 관련이 없으며, ③ 일반적으로 부동산의 무단 점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 인정하는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관하여 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지 해당 부동산이 임대가능하기 때문이 아니라는 이유 등을 들어 종전 선례를 변경하고, 종전 선례에 따라 원고의 부당이득반환청구를 기각한 원심판결을 파기(일부)하였음. ☞ 이러한 다수의견에 대하여 복도, 계단, 로비 등 집합건물의 유지·관리에 필수적인 공용부분은 그 용도대로만 사용되어야 하고 다른 용도로 사용하거나 임대할 수 없으므로 공용부분의 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들에게 차임 상당의 손해는 발생할 수 없고, 공용부분에 대한 구분소유자들의 사용·수익권은 제한적인 성격을 가지는 것이며, 설령 공용부분의 무단점유로 인한 부당이득이 인정되더라도 그 청구는 관리단이 아니라 구분소유자들만이 할 수 있다는 점 등을 근거로 종전 선례와 이 사건 원심 판단이 타당하다는 대법관 박상옥의 반대의견이 있음. ☞ 이에 대하여 다수의견에 대한 대법관 이기택의 보충의견과 대법관 김재형의 보충의견이 각각 있음

◇ 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서 반드시 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하여야 하는지 여부(소극) ◇ 구 상가건물 임대차보호법(2018년 10월 16일 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다. ☞ ‘원고(상가임차인)가 피고(임대인)를 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구하려면 신규임차인을 주선하였거나 주선할 신규임차인을 특정할 수 있어야 하고 나아가 피고가 신규임차인과의 계약 체결 거절의 의사표시를 하였다고 하더라도 원고가 실제로 신규임차인을 주선하지 않았다면 피고는 손해배상책임을 부담하지 않는다’고 판단한 원심을 파기환송한 사례.

계단에서 11살 여자아이의 팔을 움켜잡았다가 미성년자강제추행으로 기소된 지적장애인에 대하여 무죄를 선고한 사건 가. 관련 법리 강제추행죄에서 추행은 객관적으로 일반인에게 성적 수치심이나 혐오감을 일으키게 하고 선량한 성적 도덕관념에 반하는 행위로서 피해자의 성적 자유를 침해하는 것을 의미한다. 여기에 해당하는지 여부는 피해자의 의사, 성별, 나이, 행위자와 피해자의 이전부터의 관계, 그 행위에 이르게 된 경위, 구체적 행위태양, 주위의 객관적 상황과 그 시대의 성적 도덕관념 등을 종합적으로 고려하여 신중히 결정되어야 한다(대법원2002. 4. 26. 선고 2001도2417 판결, 대법원 2014. 12. 24. 선고 2014도6416 판결, 대법원 2017. 10. 31. 선고 2016도21231 판결 등 참조). 나. 구체적 판단 검사가 제출한 증거들만으로는 피고인의 행위가 일반인에게 성적 수치심이나 혐오감을 일으키게 하고 선량한 성적 도덕관념에 반하는 행위로서 피해자의 성적 자유를 침해하는 추행이고, 피고인에게 추행에 대한 고의가 있었다는 사실을 인정하기 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 1) 피고인은 지능지수와 사회성숙지수가 35 이상 49 이하인 지적장애 2급의 장애인으로 정신연령이 2~6세에 불과하다. 피고인과 같은 발달장애인은 일반적으로 사회행동에 대한 이해능력 및 성적행동의 결과를 예견하는 능력이 비장애인에 비하여 부족하고, 정서적 친밀감의 표현으로 신체적인 접촉을 하는 경향이 있다. 2) 이 사건 발생 장소는 6층 상가건물 중 1층 엘리베이터 바로 옆 출입구 쪽 계단으로 사람의 통행이 빈번한 장소이고, 이 사건 발생 시간도 약 15시경으로 사람의 통행이 빈번하고 주위 환경이 밝은 시간이었으며, 실제 피고인이 피해자를 추행하기 직전·직후에도 다른 사람들이 이 사건 건물 엘리베이터를 이용하였다. 3) 이 사건 공소사실 중 ‘피고인이 피해자를 추행하기로 마음먹고 피해자에게 다가가자 이에 피해자가 겁이 나 같은 건물 계단으로 도망갔다’라고 기재되어 있는 부분은, 다음과 같은 사정에 비추어 볼 때 사실과 다르고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 가) 이 사건 건물의 CCTV 영상에 의하면, 피고인은 이 사건 건물 1층 엘리베이터 출입구 옆 버튼 앞에서 계속 서 있었을 뿐 피해자에게 다가간 사실이 없다. 나) 피해자의 진술에 의하더라도, 피해자는 1층 엘리베이터 출입구 버튼이 안눌러져 있는 것을 알아채고 피고인과 눈이 마주친 후 막역히 두려움을 느끼고 이 사건 계단 쪽으로 이동한 사실이 인정될 뿐 피고인이 피해자에게 다가가자 이에 겁을 먹고 도망간 것으로 인정할 수 없다. 4) 피고인이 손으로 잡은 피해자의 왼쪽 팔꿈치와 손목 사이 팔 부분은 그 자체만으로 성적 수치심이나 혐오감을 일으키는 신체 부위라고 보기 어렵고, 피고인은 피해자의 피부를 직접 접촉한 것이 아니라 피해자가 당시 입고 있던 긴소매 얇은 잠바의 팔 부분을 잡은 것이며, 양손으로 피해자의 팔을 잡아 약 2~3회 가량 움켜잡았다가 피해자가 울려고 하자 곧바로 놓아 주었을 뿐 피해자를 쓰다듬거나 안으려고 하는 등 성적으로 의미가 있는 다른 행동이나 말을 하지 않았다. 5) 당시 피해자는 일면식도 없는 피고인이 아무 말도 없이 자신의 팔을 만지는 것에 대한 두려움과 공포를 느낀 것으로 보일 뿐 성적 수치심이나 혐오감을 받은 것으로 단정하기 어렵다. 6) 강제추행범의 경우 피해자가 쉽게 도움을 요청할 수 없는 상황에서 피해자를 추행하고 그 장소를 벗어나는 것이 일반적임에도, 피고인은 사람의 통행이 빈번한 장소에서 피해자가 어머니와 통화하고 있어 곧바로 어머니에게 도움을 요청할 수 있는 상황을 인식하였음에도 피해자의 팔을 잡았고, 피해자가 떠난 뒤에도 이 사건 건물을 떠나지 않고 상당한 시간 동안 이 사건 건물 1층과 주변을 서성였다. 7) 피고인이 피해자의 팔을 잡은 행동은 앞서 본 피고인의 정신장애 정도와 의사표현능력, 피고인이 피해자의 팔을 잡게 된 경위와 방법, 지속시간, 피고인이 피해자의 팔을 잡기 전·후의 행적 등에 비추어 볼 때 지적장애가 있는 피고인이 친해지고 싶은 피해자에게 친밀감을 표현하기 위하여 한 행동으로 볼 여지가 있다.

상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속·경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다. 위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체 차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다. 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다. ☞ 상가건물의 임차인이 상가건물 임대차보호법 상 대항력을 취득한 후 차임과 관리비 등을 연체한 상태에서 건물 소유권의 변동으로 양수인이 임대인의 지위를 승계하였는데, 승계 이후에도 계속 차임을 지급하지 않자 계약을 해지하여 임대차계약관계가 종료된 사안에서 임대인의 지위 승계 전까지 발생한 종전 임대인에 대한 연체차임과 관리비 등이 양수인이 임차인에게 반환해야 할 임대차보증금에서 당연히 공제된다는 이유로 양수인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무가 소멸하였다고 판단한 사례

1. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고, 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 할 것이다. 대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다3022 판결은 임대인이 스스로 임차인의 3기 이상의 차임연체를 주장한 사안에서 임대인 지위를 승계한 사람이 그 승계 전의 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지한 것이 적법한지 여부만을 판단한 것으로 위에 설시한 법리와 다른 전제에 선 것이 아니다. 2. 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다고 보아야 한다. ☞ 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우 임대차계약을 해지할 수 있다고 한 사안