◇ 1. 구 「도시 및 주거환경정비법」 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’)에 따른 손실보상’에 주거이전비 등이 해당되어 그 지급이 부동산 인도에 선행되는지 여부 ◇ ◇ 2. 재개발조합이 관리처분계획의 인가·고시가 있은 후 사업시행자가 토지보상법에 따른 손실보상의 완료를 주장하며 현금청산대상자에 대하여 민사소송으로서 종전의 토지나 건축물에 관한 인도청구를 하는 경우 법원이 심리하여야 할 사항 및 이때 직접 주거이전비 등의 지급을 명하거나 주거이전비 등의 보상에 관한 재결에 대한 다툼을 심리·판단할 수 있는지 여부 ◇ 1. 구 「도시 및 주거환경정비법」(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 도시정비법’이라 한다) 제49조 제6항은 ‘관리처분계획의 인가·고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 제40조 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다.’고 규정하고 있다. 따라서 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하려면 관리처분계획의 인가·고시만으로는 부족하고 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되어야 한다. 구 도시정비법 제49조 제6항 단서의 내용, 그 개정경위와 입법취지를 비롯하여 구 도시정비법 및 토지보상법의 관련 규정들을 종합하여 보면, 토지보상법 제78조 등에서 정한 주거이전비, 이주정착금, 이사비(이하 ‘주거이전비 등’이라 한다)도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 그러므로 주택재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위하여 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위해서는 협의나 재결절차 등에 의하여 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다. 만일 사업시행자와 현금청산대상자나 세입자 사이에 주거이전비 등에 관한 협의가 성립된다면 사업시행자의 주거이전비 등 지급의무와 현금청산대상자나 세입자의 부동산 인도의무는 동시이행의 관계에 있게 되고, 재결절차 등에 의할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 할 것이다(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결 등 참조). 2. 따라서 관리처분계획의 인가·고시가 있은 후 사업시행자가 토지보상법에 따른 손실보상의 완료를 주장하며 현금청산대상자에 대하여 민사소송으로서 종전의 토지나 건축물에 관한 인도청구의 소를 제기하고, 그 소송에서 현금청산대상자가 재결절차에서 주거이전비 등을 보상받지 못하였음을 이유로 인도를 거절한다고 선이행 항변하는 사건을 심리하는 민사법원은, 위 항변의 당부를 판단하기 위한 전제로 현금청산대상자가 토지보상법 제78조, 같은 법 시행령 제40, 41조, 같은 법 시행규칙 제53 내지 55조 등이 정한 요건을 충족하여 주거이전비 등의 지급대상에 해당하는지 여부를 심리·판단하여야 하고, 주거이전비 등의 지급대상인 경우 주거이전비 등의 지급절차가 선행되었는지 등을 심리하여야 한다. 3. 다만 위 주거이전비 보상청구권은 공법상의 권리로서 그 보상을 구하는 소송은 행정소송법상 당사자소송에 의하여야 하고, 소유자의 주거이전비 보상에 관하여 재결이 이루어진 다음 소유자가 다투는 경우에는 토지보상법 제85조에 규정된 행정소송을 제기하여야 한다(대법원 2019. 4. 23. 선고 2018두55326 판결 등 참조). 그러므로 위와 같이 사업시행자가 현금청산대상자를 상대로 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하는 민사소송에서 법원이 직접 주거이전비 등의 지급을 명하거나 주거이전비 등의 보상에 관한 재결에 대한 다툼을 심리·판단할 수는 없다. ☞ 대법원은 이미 주거이전비 등도 토지보상법에 따른 손실보상에 해당하므로 그 지급이 선행되어야 부동산의 인도를 구할 수 있다고 판단한 바 있으나(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 판결), 법원이 구체적으로 어떤 사안에 대해 심리·판단하여야 하는지에 대해서는 구체적으로 언급되지 않았음. ☞ 이 사건에서 대법원은 위 2019다207813 판결의 법리를 적용하여 주거이전비 등의 지급이 선행되지 않아도 인도의무 있다고 본 원심판결 부분을 파기환송하면서, 환송 후 원심이 구체적으로 어떤 사항을 심리하여 어떻게 판단하여야 하는지, 특히 어떠한 부분이 민사소송에서 심리되어야 하는지, 행정소송에 의해 심리·판단되어야 할 부분과의 차이는 무엇인지 등에 대해 구체적으로 설시함.

주택재개발정비사업조합으로부터 주거이전비, 이사비 보상금을 지급받을 자격있는 세입자는 지급이 완료될 때까지 거주할 수 있고, 나가라는 요구에 정당히 거절할 수 있다는 판결 1. 주거이전비, 이사비 보상금의 지급이 선행되어야 하는지 여부 도시정비법 제81조 제1항 본문에 의하면 종전의 토지 또는 건축물의 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)'에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다. 그리고 도시정비법 제65조 제1항 본문에 의하면, 정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 토지보상법을 준용한다. 그렇다면 주택재개발정비사업의 사업시행자가 조합원의 임차인으로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받기 위하여는, 관리처분계획이 인가·고시된 것만으로는 부족하고, 협의 또는 재결절차에 의하여 결정되는 손실보상금을 지급함으로써 손실보상을 완료할 것이 요구된다. 주거용 건물의 거주자가 보상받을 수 있는, ① 주거 이전에 필요한 비용, 즉 ‘주거이전비’와 ② 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용, 즉 이사비(동산이전비라고도 한다)의 보상은, 단순한 보상이 아니라 손실의 보상임이 분명하다. 주거 마련, 이사준비 등으로 돈을 지출하지 않을 수 없는 상황에 처함으로 인하여 당연히 재산권이라는 헌법상 기본권이 제한되는 것이고, 이러한 제한을 감수해야 하는 점유자에게 그 손실을 보상해야 한다. 정당한 보상 청구권은 헌법 제23조 제3항이 보장하는 기본권이다. 주거이전의 자유라는 헌법상 기본권에 기초하여 주거를 이전하지 아니할 자유도 가지는데 사업시행자의 명도 요구로 인하여 점유자의 이러한 기본권이 제한되는 경우이기도하다. 더욱이 빈곤한 형편에 이사할 돈이 없어서 이사할 수 없다는 피고의 주장을 살펴보면, 강제퇴거를 당하게 될 상황에 직면한 사람에게도 보장되어야 하는 인간의 존엄, 주거생활의 안정을 향유하는 행복추구권까지 내포한다고 여겨진다. 시혜적 성격의 금원은 더욱 아니다. 이렇게 손실보상에 포함된다는 당연한 이치, 그리고 법원이 이를 견고히 확인하는것은, 분쟁을 예방하거나 적어도 대비할 수 있게 하여 갈등을 경감시키므로 주택재개발정비사업의 원활을 촉진한다는 정책적 측면에서 보더라도 타당한 측면이 있다. 관리처분계획서에 “세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액”이 포함되도록 하였던 기왕의 법 개정 방향과도 부합한다. 주거이전비와 이사비의 성격을 살펴보면, 생활보호를 위한 사회보장적 차원이라는 성격과 사업추진 원활이라는 정책적 목적에서 지급되는 금원이라는 성격 그리고 경제적 손실을 변상하는 금원이라는 성격 등을 겸유하고 있다고 할 수 있는데, 이러한 여러 성격들의 겸유는 그것이 손실보상이 아니라 할 이유가 되지 못한다. 물론 주거이전비와 이사비에 관한 공익사업을 위한 토지보상법 제78조 제5항에는‘손실’보상 이라는 법문언이 사용되지 않은 것은 맞다. 그러나 ‘손실’이라는 법문언이 사용되지 않았다는 점이 차별적 취급의 근거가 되지는 못한다고 여겨진다. 제78조는 금전 지급이 아닌 이주대책 수립에 관한 내용도 포함하는 관계로 조문 제목에 손실 보상이라는 문언이 쓰이지 않았을 뿐이다. 법률 제6장 제2절을 아우르는 제목이 “손실보상의 종류와 기준 등”이며, 시행규칙 제5장의 제목은 “손실보상평가의 기준 및 보상액의 산정 등”이다. ‘손실’이라는 문언이 쓰인 곳들과 쓰이지 않은 곳들 사이에 유사성을 전체적으로 고려하더라도 그러하다. 따라서, "주거이전비, 이사비는 사업시행 때문에 입게 되는 점유자 등의 손실을 보상하기 위한 것이 아니다"라는 원고 주장은 수긍할 수 없다. 원고가 원용하려는 다른 사실심 판결들의 해당 이유설시 부분도 마찬가지이다. “사회보장적 차원에서 지급되는 성격의 금원이고 손실 보상은 아니”라는 견해는 타당하지 아니하다. 그러므로 도시정비법 제81조 제1항 단서 제2호에 따른 손실보상에는 영업손실보상 뿐만 아니라 주거이전비, 이사비 보상금이 포함된다. 이 사건과 같은 찬성조합원의 세입자가 주거이전비, 이사비 보상금의 지급을 받지 못한 경우에는, 종전대로 사용하거나 수익할 수 있으므로, 이사하고 나가라는 명도 요구에 대해서 정당하게 거절할 수 있는 것이다.

피고는, 피고의 부모님으로부터 신혼집을 매수할 무렵 3000만원, 수원 소재 아파트를 매수할 무렵인 2004년 4월 6일 1100만 원, 파주로 이사할 무렵인 2010년 5월 19일 3000만원, 2012년 9월 28일 2000만원, 2013년 2월 20일 1000만원 합계 1억 1000만원을 차용한 후 2012년 9월 28일자 대여금 중 100만원을 변제하였으므로, 피고는 피고의 부모님에게 나머지 1억원을 변제할 의무가 있다며 위 차용금 채무 1억원은 재산분할대상 소극재산에 포함하여야 한다고 주장한다. 살피건대, 을 제8, 10호증의 각 기재에 의하면 피고의 부모님이 원고와 피고의 혼인기간 동안 피고에게 합계 1억 1000만원을 입금한 사실은 인정되나, 한편 원고는 2012년 9월 28일 2000만 원을 차용한 후 100만원을 변제하여 현재 남은 차용금이 1900만 원인 사실은 인정하지만, 2004년 4월 6일자 1100만원은 수원 집 이사비용조로 증여받았고, 2010년 5월 19일자 3000만원은 원·피고가 승용차를 피고의 여동생에게 주는 것으로 갈음하였으며, 나머지 돈은 알지 못한다고 다투고 있는 점, 피고의 부모님이 원고와 피고의 신혼집 매수시점부터 피고에게 상당한 금액을 입금하였으나, 그동안 피고와 피고 부모님 사이에 그에 상응한 차용증이 작성된 적이 없고 피고의 부모님이 원·피고에게 위 돈의 변제 내지 이자를 독촉하였다고 볼 만한 다른 정황도 없는 점 등에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 위 입금액이 모두 차용금이라고 단정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고와 피고 사이에 다툼이 없는 1900만원을 제외한 나머지 피고의 차용금 채무 주장은 받아들이지 아니한다(다만, 피고의 부모가 원·피고의 혼인기간 중 상당 액수의 경제적 지원을 한 사정은 원·피고의 재산분할 비율을 산정함에 일부 참작하기로 한다).

도시정비법 제38조는 “사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업(주택재건축사업의 경우에는 제8조 제4항 제1호의 규정에 해당하는 사업에 한한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다.”고 규정하고 있고, 제40조 제1항 본문은 “정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 준용한다.”고 규정하고 있다. 그리고 구 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(2007. 10. 17. 법률 제8665호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘공익사업법’이라 한다) 제2조 제2호, 제4조 제7호는 ‘그 밖에 다른 법률에 의하여 토지등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업’을 ‘공익사업’의 하나로 규정하고 있고, 제3조는 ‘사업시행자가 토지와 함께 공익사업을 위하여 필요로 하는 건물을 취득하는 경우에 공익사업법을 적용한다’고 규정하고 있으며, 제78조 제1항은 “사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자(이하 ‘이주대책대상자’라 한다)를 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.”고 규정하고 있고, 제5항은 “주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거이전에 필요한 비용과 가재도구등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다.”고 규정하고 있다. 이에 따라 구 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령’(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제41조는, ‘사업시행자가 이주대책을 수립·실시하지 아니하는 경우에 이주대책대상자에게 건설교통부령이 정하는 바에 따라 이주정착금을 지급하여야 한다’고 규정하고 있고, 구 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’(2012. 1. 2. 국토해양부령 제427호로 개정되기 전의 것) 제53조 제2항은 “영 제41조의 규정에 의한 이주정착금은 보상대상인 주거용 건축물에 대한 평가액의 30퍼센트에 해당하는 금액으로 하되, 그 금액이 5백만원 미만인 경우에는 5백만원으로 하고, 1천만원을 초과하는 경우에는 1천만원으로 한다.”, 제54조 제1항 본문은 “공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 당해 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상하여야 한다.”, 제55조 제2항은 “공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자에 대하여는 별표 4의 기준에 의하여 산정한 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다)를 보상하여야 한다.”고 각기 규정하여, 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자 또는 거주자에 대하여 이주정착금, 주거이전비 및 이사비를 보상하도록 하고 있다. 한편, 도시정비법 제47조, 구 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’(2012. 7. 31. 대통령령 제24007호로 개정되기 전의 것) 제48조는, 주택재개발사업의 사업시행자는 토지등소유자 중 분양신청을 하지 아니하는 등으로 현금청산대상자가 된 자에 대하여 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하되 청산금액은 현금청산대상자와 사이에 협의하여 산정한다고 규정하고 있을 뿐, 청산금액에 관한 협의가 성립되지 아니하였을 경우에 관한 규정은 따로 두고 있지 않다. 이러한 규정 내용과 앞서 본 도시정비법 제38조, 제40조 제1항의 규정 내용을 종합하면, 도시정비법에서는 현금청산대상자들에 대한 청산금은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의에 의하여 그 금액을 정하되, 협의가 성립되지 아니할 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행할 것을 예정하고 있다고 보아야 한다. 위에서 살펴 본 규정들과 법리 등을 모두 종합하면, 도시정비법상 주택재개발사업의 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전하는 자에 대하여는, 현금청산에 관한 협의가 성립되지 아니하여 공익사업법에 의하여 주거용 건축물이 수용되는 자와 마찬가지로 공익사업법을 준용하여 사업시행자가 이주정착금, 주거이전비 및 이사비를 지급하여야 한다고 봄이 상당하다.

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공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제78조 제5항, 같은 법 시행규칙 제55조 제2항의 각 규정 및 공익사업의 추진을 원활하게 함과 아울러 주거를 이전하게 되는 거주자들을 보호하려는 이사비(가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 말한다) 제도의 취지에 비추어 보면, 이사비의 보상대상자는 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 자로 봄이 상당하다.

원고는 2003년 10월2일 대구 서구 비산동 소재 건물 1층 중 일부를 임차하여 2004년 6월7일 위 건물로 전입신고를 한 후 일시적으로 다른 곳으로 주민등록상 주소지를 옮긴 적이 있으나 실제는 현재까지 계속하여 거주하고 있는 세입자이다. 원고가 거주하는 위 건물은 일반건축물대장상 용도가 ‘주택’이었다가 2004년 8월11일 ‘일반음식점’으로 변경되었고, 위 건물에서 다른 사람이 식품접객업 영업신고를 하고 일반음식점을 운영하여 왔는데, 위 건물은 2007년 12월3일 피고가 시행하는 경부고속철도 대구도심구간 건설사업지구에 편입되었다. 원고는 피고에게 주거이전비 및 이사비를 청구하였으나 피고는 위 건물의 용도가 ‘일반음식점’으로 되어 있는 한 원고는 주거이전비의 지급대상이 될 수 없고, 원고가 위 건물을 주거용으로 점유하였다는 사실도 인정되지 않는다는 이유로 주거이전비의 지급을 거절하였다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 규정에 따라 주거이전비의 지급대상이 되는 주거용 건축물을 판단함에 있어서 그 건축물의 공부상 용도와 관계없이 실제 주거용으로 사용되는지 여부에 따라 결정해야 하고 그 사용목적, 건물의 구조와 형태 및 이용관계 그리고 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정해야 하는데 원고는 위 건물 중 일부를 임차하여 주거용으로 사용해 왔으므로 건축물의 공부상 용도와 관계없이 주거이전비의 지급대상이 된다.

1. 이 사건 조항은 공공수용에 따른 보상에 관련되므로 헌법 제23조 제1항에 따른 재산권의 내용과 한계를 정한 것이 아니라, 헌법 제23조 제3항의 수용·사용·제한 및 이에 대한 정당한 보상에 관련된 것이다. 이주대책은 정당한 보상에 포함되는 것이라기보다는 정당한 보상에 부가하여, 이주자들에게 종전의 생활상태를 회복시키기 위한 생활보상의 일환으로서 국가의 정책적인 배려에 의하여 마련된 제도이다(대법원 2003. 7. 25. 선고 2001다57778 판결 참조). 그러므로 이주대책의 실시 여부는 입법자의 입법정책적 재량의 영역에 속한다고 볼 것이므로 세입자가 제외되었다고 해서 세입자의 재산권을 침해하는 것이라 볼 수 없다. 2. 소유자는 주거용 건축물을 공공사업에 제공함으로써 해당 생활의 근거를 영구적으로 상실하게 되는 것에 비하여 세입자는 원래 계약기간 동안(통상 2년)에만 해당 건축물을 임대받아 생활의 임시 근거지로 사용하였던 것이므로, 생활의 근거의 상실 정도에 있어서 차이가 있다. 한편 세입자에 대해서는 이주대책이 아니더라도 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 제54조에 의하여 가구원수에 따라 월평균 가계지출비 기준 3월분의 주거이전비가 지급되고 있으며, 같은 규칙 제55조에 따라 이사비가 보상되고 있다. 이러한 사정을 종합하면 입법자가 이주대책 대상자에서 세입자를 제외하고 있는 것이 불합리한 차별로서 세입자의 평등권을 침해하는 정도의 것이라 볼 수 없다.