가. 관련 법리
1) 공유자는 매각기일까지 민사집행법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고(민사집행법 제140조 제1항), 공유자의 우선매수신고가 있는 경우에는 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(같은 조 제2항). 민사집행법 제116조 제1항은 매각기일조서 기재사항으로 ‘특별매각조건이 있는 때에는 이를 고지한 일(4호), 모든 매수신고가격과 그 신고인의 성명·주소 또는 허가할 매수가격의 신고가 없는 일(6호), 매수하기 위하여 보증을 제공한 일 또는 보증을 제공하지 아니하므로 그 매수를 허가하지 아니한 일(9호), 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 성명과 그 가격을 부른 일(10호)’ 등을 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘최고가매수신고인 및 차순위매수신고인과 출석한 이해관계인은 조서에 서명날인하여야 하고, 그들이 서명날인할 수 없을 때에는 집행관이 그 사유를 적어야 한다.’고 규정하고 있다. 또한, 민사집행법 제115조 제1항은 ‘집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하여야 한다.’라고 규정하고 있다. 나아가 민사집행규칙 제67조 제1항 제5호는 ‘민사집행법 제140조 제1항의 규정에 따라 공유자의 우선매수신고가 있는 경우에는 그 취지 및 그 공유자의 이름과 주소를 기일입찰조서에 적어야 한다’, 위 규칙 제76조 제2항은 ‘공유자가 민사집행법 제140조 제1항의 규정에 따른 신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 때에는 최저매각가격을 법 제140조 제1항의 최고가매수신고가격으로 본다.’라고 규정하고 있다.
2) 위 규정들의 내용 및 공유자우선매수 제도의 취지 등에 비추어 보면, 공유자가 매각기일 전에 미리 공유자우선매수신고를 서면으로 한 경우에는 이는 해당 매각기일에 최고가매수신고인이 있을 경우에는 그와 같은 가격으로, 매수신고가 없는 경우에는 최저매각가격으로 각 우선매수권을 행사하겠다는 의사를 표시한 것으로 보아야 하므로, 해당 매각기일에서의 지위는 최고가매수신고인과 크게 다르지 않고, 따라서 매각절차를 진행하는 집행관으로서는 최고가매수신고인의 지위에 준하여 사전 매수신고를 한 공유자의 성명과 가격을 부른 다음 매수신고에 따른 민사집행법 제113조의 보증을 제공할 것인지 여부를 확인하여 보증 제공 여부에 따른 후속절차를 진행하고 이를 기일 입찰조서에 적절한 방법으로 기재하여야 할 것이다. 만약 집행관이 매각기일에서 위와 같은 절차를 소홀히 하여 사전 매수신고를 한 공유자를 호명하는 등의 방법으로 출석여부를 확인하고 그에게 보증의 제공 등 후속 절차를 이행할 수 있는 기회를 부여하지 않았다면, 이는 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반이 되어 민사집행법 제127조 제7호에서 정하고 있는 '경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때'에 해당한다고 보아야 할 것이다.
나. 이 사건에 관한 판단
이 사건 기록 및 이 법원의 대구지방법원 경주지원 집행관사무소에 대한 사실조회 결과를 종합하면, ① 해당 매각사건의 개찰시 공유자 우선매수신고인이 있는지를 집행관이 확인한 후 최고가매수신고인을 결정하는데, 응찰자가 1명도 없는 경우에는 아예 사건번호를 호명하지 않는 점, ② 경주지원에서는 통상 공유자 사전매수신고가 있는 경우 기록을 별도로 분류하여 공유자의 이름을 호명하여 그 출석 여부를 확인하는데, 이 사건의 경우 위와 같이 응찰자가 전혀 없어 사건번호 및 공유자 이름을 호명하지 않은 사실을 알 수 있다.
그렇다면 위 법리에 비추어 볼 때, 이 사건 경매절차는 제1회 매각기일의 진행에 중대한 절차위반이 있어 민사집행법 제127조 제7호에서 정하고 있는 '경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때'에 해당한다. 따라서 이와 같은 취지에서 사법보좌관의 매각불허가결정을 인가한 제1심 결정은 정당하다.