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서울중앙지방법원 2020가합571201
영업금지 청구 등의 소
서울중앙지방법원 제16민사부 판결 【사건】 2020가합571201 영업금지 청구 등의 소 【원고】 A, 소송대리인 법무법인 명지 담당변호사 이대승 【피고】 1. B 주식회사, 2. 주식회사 C, 피고들 소송대리인 법무법인 현율 담당변호사 백안욱 【변론종결】 2021. 11. 18. 【판결선고】 2021. 12. 16. 【주문】 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고 B 주식회사(이하 ‘피고 B’이라 한다)는 성남시 수정구 D건물(이하 ‘이 사건 상가’라 한다) 제1층 E호, F호 및 G호에서 커피전문전업을 직접 영위하거나 제3자로 하여금 영위하게 하여서는 아니되고, 피고 주식회사 C(이하 ‘피고 C’라 한다)는 이 사건 상가 제1층 H호, 1호, E호, F호 및 G호에서 커피전문전업을 영위하여서는 아니되며, 피고 B은 원고에게 8억 원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%익 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이유】 1. 기초사실 가. 원고는 2018. 7.경 피고 B과 이 사건 상가 제2층 J호, K호 및 L호에 관하여 분양대금 합계 5,173,389,000원에 분양계약을 체결하고, 2019. 3. 26. 위 각 호실에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 원고는 2019. 5. 24. 이 사건 상가 제2층의 위 각 호실에서 ‘M’ 커피전문점 영업을 시작하였다. 나. 피고 C는 2020. 2. 17. 피고 B과 이 사건 상가 제1층 E호, F호, G호에 관하여, 같은 날 N과 이 사건 상가 제1층 H호, O와 이 사건 상가 I호에 관하여, 각 존속기간 10년(2020. 3. 20.부터 2030. 3. 19.까지)인 전세권설정계약을 체결하고, 2020. 3. 18.부터 이 사건 상가 제1층의 위 각 호실에서 ‘C’ 커피전문점 영업을 시작하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 내지 영상, 변론 전체의 취지 2. 원고 주장 이 사건 상가 관리규약 제11조의2 제4항은 ‘전유부분의 업종지정 또는 변경이 다른 구분소유자의 영업에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 동의를 받아야 한다’고 규정하고 있다. 따라서 피고들이 이 사건 상가 제1층에서 ‘C’ 커피전문점 영업을 하도록 하거나, 하기 위해서는 이미 이 사건 상가 제2층에서 ‘M’ 커피전문점을 운영하는 원고로부터 동의를 받아야 한다. 그럼에도 피고들은 원고의 동의를 받지 않았고, 오히려 원고의 항의를 무시하였다. 또한 피고 C의 요청에 따라 피고 B은 이 사건 상가 지하주차장에 ‘C’에서 사용할 에어컨의 실외기를 설치하여 주었는데, 이는 원칙적으로 부설주차장을 주차장외 용도로 사용할 수 없게 하는 주차장법 제19조의4에 위반되어 금지되는 행위이고, 더구나 이 사건 상가 지하주차장은 공용부분이므로 그 사용에는 구분소유자들의 동의 등이 필요하나 피고들은 이 사건 상가 구분소유자들의 동의 등도 받지 않았다. 그렇다면 피고들은 이 사건 상가 제1층에서 ‘C’ 및 제3자의 커피전문점업을 영위하지 아니하도록 할 의무가 있고, 피고 B의 행위로 인하여 원고는 영업이익 감소, 장래의 권리금 감소, 장래 폐업으로 인한 비용 등 손해를 입었으므로 피고 B은 원고에게 8억 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 판단 가. 피고들에 대한 영업금지 청구에 관한 판단 1) 규약에 기한 영업금지 청구에 관하여 살피건대, 앞서 든 증거, 갑 제4호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 원고가 제출한 이 사건 상가 관리규약(이하 ‘이 사건 관리규약’이라 한다)1)제11조의2 제4항은 이미 이 사건 관리규약으로 전유부분 불허업종 지정이 되어 독점적 지위가 인정되는 구분소유자에게 위 관리규약 변경 등에 관한 동의권을 부여한 규정으로 봄이 타당한데, 이 사건 관리규약으로 원고가 소유한 전유부분에 커피전문점업 등에 대한 업종지정 등이 이루어졌다거나, 피고 C의 커피전문점 영업에 관하여 이 사건 관리규약이 설정되거나 변경되었음을 인정할 만한 아무런 증거가 없다. 그러므로 원고의 이 부분 청구는 이유 없다. [각주1] 피고들은 위 관리규약이 유효하지 않다고 주장한다. ① 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제29조 제1항은 ‘규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다’고 규정하고 있다. ② 이 사건 관리규약 제11조의22)는 ‘전유부분의 업종’이라는 표제 하에 제1항에서 관리단이 규약으로 전유부분의 불허업종을 지정할 수 있다고 정하고, 제2항에서 전유부분의 불허업종을 변경하려는 경우, 구분소유자는 관리위원회의 승인을 받아 관리단 집회의 결의로 규약을 변경해야 한다고 정하는 등, 규약으로 업종을 지정하거나 변경하는 경우, 즉 규약의 설정·변경 등의 절차에 관하여 규정하고 있는바, 이 사건 관리규약 제11조의2 제4항은 전유부분 업종지정 관련 규약의 설정·변경 등에 관하여 집합건물법 제29조 제1항 후단을 구체화한 규정으로 봄이 타당하다. [각주2] 이 사건 관리규약 제11조의2(전유부분의 업종) ① 관리단은 규약으로 전유부분의 불허업종을 지정할 수 있으며, 이에 위반하는 행위는 관리규정 제4조 제11호에 따라 금지한다. ② 전유부분의 불허업종을 변경하려는 경우, 구분소유자는 관리위원회의 승인을 받아 관리단집회의 질의로 규약을 변경하여야 한다. ③ 제2항의 승인신청을 승인 또는 거부할 때 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다. ④ 전유부분의 업종지정 또는 변경이 다른 구분소유자의 영업에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 동의를 받아야 한다. ③ 그런데 전유부분 업종지정과 관련한 집합건물법 제29조 제1항 후단의 취지는, 구분소유자들이 규약에 의해 각 점포에서 영위할 영업의 종류를 정하는 것은 특정 점포의 구분소유자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이므로 그에 관한 규약을 폐지하고 업종제한이 없는 새로운 규약을 채택한다면 구분소유자가 누리던 기존의 독점적 지위가 박탈되는 결과가 될 것이고, 이 경우 그 개정 규약이 모든 구분소유자들에게 다 같이 적용된다고 하여 그 독자적 지위를 상실함으로 인하여 개별 구분소유자가 받는 영향까지 동일하다고 볼 수는 없다 할 것이므로, 규약 폐지의 필요성 및 합리성과 그로 인해 각 구분소유자들이 받게 될 이익과 불이익을 비교형량 하라는 데 있는 것이다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다61561 판결 참조). ④ 이 사건 관리규약 상 ‘불허업종 지정’이 되어 있는 전유부분은, 약국 영업만이 가능하게 되어 있는 이 사건 상가 P호, Q호뿐이다. 2) 주차장법 위반 등에 기한 영업금지 청구에 관하여 살피건대, 설령 원고 주장처럼 피고들이 주차장법과 집합건물법 및 이 사건 관리규약을 위반하여 에어컨 실외기를 공용부분인 이 사건 상가 지하주차장에 설치한 것이라고 하더라도, 그 설치위치와 형태 등에 따라 주차장에 있는 에어컨 실외기 자체의 철거 등을 구하는 것은 별론으로 하고, 피고 C가 커피전문점을 영업하고 있는 이 사건 상가 제1층 E호 등에 대하여 직접 영업금지를 구할 권리가 인정되지는 아니한다. 원고의 이 부분 청구는 주장 자체로 이유 없다. 나. 피고 B에 대한 손해배상 청구에 관한 판단 살피건대, 피고 C가 이 사건 상가 제1층에서 영업하는 것이 원고의 권리를 위법하게 침해하는 행위라거나(원고에게 이 사건 관리규약상 동의권 등이 인정되기 어렵다는 점은 앞서 본 바와 같다) 피고 C가 이 사건 상가 지하주차장에 설치하였다는 에어컨 실외기로 인하여 원고의 영입이익이나 권리금 등이 감소하고 원고의 폐업이 현실화하였음을 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 청구도 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 각 청구는 이유 없어 모두 기각하기로 하여 주문과 같아 판결한다. 판사 임기환(재판장), 이용희, 배다헌
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영업금지
2022-03-04
민사일반
주택·상가임대차
서울중앙지방법원 2021가단5013199
건물인도
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2021가단5013199 건물인도 【원고】 권AA, 서울 서대문구, 송달장소 서울 서초구, 소송대리인 변호사 홍나리 【피고】 변BB, 서울 서초구, 소송대리인 법무법인 대인, 담당변호사 김기창 【변론종결】 2021. 11. 16. 【판결선고】 2021. 12. 21. 【주문】 1. 피고는 원고에게, 가. 별지 목록 기재 부동산을 인도하고, 나. 2021. 1. 20.부터 별지 목록 기재 부동산 인도일까지 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1의 가.항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이유】 1. 기초사실 가. 원고는 2016. 12. 3. 피고에게 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 임대차보증금 8억 원, 월차임 240만 원, 임대차기간 2017. 1. 20.부터 2년으로 정하여 임대하였다. 나. 원·피고는 2018. 11. 16. 임대차보증금은 그대로 두면서 월차임을 300만 원으로 증액하고, 임대차기간을 2021. 1. 19.까지로 연장하는 내용으로 위 임대차계약을 갱신하기로 합의하였다(이하 최초의 임대차계약과 갱신된 임대차계약을 합하여 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 다. 원고는 2020. 9. 말경부터 피고에게 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 공인중개사를 통하여 ‘원고의 실거주를 목적으로 피고와의 임대차계약을 갱신하지 않겠다’는 갱신거절의사를 표시하였고, 이러한 연락을 받은 피고는 2020. 11. 2. 카카오톡을 이용하여 임대차계약 조건을 변경해서라도 임대차기간을 2년 정도 연장하고 싶다며 원고에게 갱신요청을 하였다. 그러나 원고는 2020. 11. 5.자 카카오톡, 2020. 12. 2.자 내용증명 등을 통해 다시 실거주를 목적으로 한 갱신거절의사를 명확히 밝혔다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함), 을 제1, 2호증의 각 기재 및 녹음 내용, 변론 전체의 취지 2. 원고의 청구원인에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 임대차기간의 만료로 인하여 2021. 1. 19. 종료되었으므로, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다. 3. 피고의 계약갱신요구 주장에 대한 판단 가. 피고의 주장 임대인이 2020. 7. 31. 법률 제17470호로 일부 개정되어 2020. 7. 31.부터 시행된 주택임대차보호법(이하 ‘개정 주택임대차법’이라 한다) 제6조의3 제1항 제8호의 실거주 사유를 이유로 임차인의 갱신요구를 거절하려면 임대차계약 종료일 2개월 전까지 납득할만한 소명자료를 통하여 실거주 목적을 소명하여야 한다. 피고가 원고에게 이와 같은 실거주 목적의 소명자료를 제시하여 줄 것을 요구하였음에도 원고는 그러한 소명의무를 성실히 이행하지 않았으므로 이 사건 임대차계약은 피고의 2020. 11. 2.자 갱신요구권 행사로 2023. 1. 19.까지 적법하게 갱신되었다. 나. 관련 규정 및 법리 ⑴ 개정 주택임대차법의 관련 규정 내용은 다음과 같다. ⑵ 개정 주택임대차법 제6조의3 제1항 제8호에서 정한 실거주 목적의 사유는, 다른 계약갱신요구 거절 사유인 차임 미지급, 주택 재건축 계획 등과 같이 과거의 사실 또는 향후의 구체적인 계획을 비교적 용이하게 확인할 수 있는 경우와는 달리, 그 사유 자체가 아직 발생하지 아니한 장래의 사태에 관한 임대인의 주관적 의도를 그 내용으로 하고 있어 임차인 입장에서는 이를 용이하게 확인하기 어려운 사정이 있지만 임대인의 입장에서도 실거주 목적의 존재를 객관적으로 입증한다는 것이 쉽지 않은 특성이 있어, 다른 계약갱신요구의 거절 사유와 동일한 정도의 판단기준 내지는 입증이 요구된다고 보기는 어렵다고 할 것이다. 나아가 개정 주택임대차법 제6조의3 제5항에서는 같은 조 제1항 제8호의 사유로 계약갱신을 거절하였음에도 정당한 사유 없이 임대인이 제3자에게 임대차목적물을 임대한 경우에 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하는 별도의 규정을 두어 표면적으로만 실거주 목적을 내세운 경우뿐 아니라 정당한 사유 없이 실거주를 하지 아니한 경우에도 사후적으로 책임을 지도록 함으로써 임차인을 보호하고 있다. 이러한 점과 개정 주택임대차법 제6조의3의 도입 취지, 규정 체계 및 내용 등에 비추어 보면, 임대인이 계약갱신요구를 거절할 당시 임대인이 내세운 갱신거절사유인 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되는 경우가 아닌 한 임대인으로서는 실거주 예정임을 소명할 수 있는 객관적 자료를 제시하지 않고도 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호의 실거주 목적을 사유로 하여 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 봄이 타당하고, 이와 같이 임대인이 내세운 실거주 목적을 의심할 만한 합리적인 사유가 있다는 등의 특별한 사정이 존재한다는 점에 대하여는 임차인이 이를 주장·입증할 책임을 부담한다고 봄이 상당하다. ⑶ 개정 주택임대차법 제6조의3 규정 신설로 임차인의 계약갱신요구권을 도입한 취지는, 임차인의 안정적인 주거기간을 보장하면서도 임대인의 사유재산권 제한 사이의 형평을 도모하기 위하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 횟수를 1회로 제한함으로써 임대차 보장기간을 2년에서 4년으로 연장하는 데에 있다. 다만, 개정 주택임대차법은 부칙 제2조 제1항은 개정 주택임대차법 시행 당시(2020. 7. 31.) 존속중인 임대차에 대하여도 위 개정 규정을 적용하도록 규정하고 있으므로, 개정 주택임대차법 시행 전에 이미 갱신이 되어 존속중인 임대차계약의 경우에도 적용된다. 다. 피고의 주장에 대한 판단 우선, 앞서 본 사실관계에 의하면 이 사건 임대차계약에도 임차인의 계약갱신요구권행사에 관한 개정 주택임대차법 제6조의3 제1항, 제2항이 적용됨은 명백하다. 다음으로 원고의 갱신거절사유가 존재하는지에 대하여 본다. 앞서 본 사실관계를 앞서 본 규정 내용 및 법리에 비추어보면, 이 사건 임대차계약은 원고가 실거주 목적을 이유로 갱신거절 의사표시를 한 이상 피고의 계약갱신요구권 행사에도 불구하고 임대차기간은 연장되지 않았다고 봄이 상당하고, 피고가 제시하는 사정만으로는 원고의 실거주를 목적으로 하는 이 사건 임대차계약의 갱신거절이 실제 거주하지 않을 것임에도 표면적으로 내세운 사유에 불과하다고 단정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 만한 자료가 없다. 라. 소결론 그렇다면, 이 사건 임대차계약은 2021. 1. 19. 기간만료로 인하여 적법하게 종료되었다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 이 사건 아파트를 인도하고, 그 종료일 다음날인 2021. 1. 20.부터 이 사건 아파트 인도일까지 약정 월차임 상당액인 월 3,000,000원의 비율로 계산한 돈을 부당이득액으로 지급할 의무가 있다. 4. 결론 따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 김상근
임대차계약
임차인
임대인
실거주
2022-01-07
민사일반
주택·상가임대차
서울중앙지방법원 2020가단26995
손해배상(기) 등
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2020가단26995 손해배상(기) 등 【원고】 A 【피고(선정당사자)】 B 【변론종결】 2021. 10. 27. 【판결선고】 2021. 11. 17. 【주문】 1. 피고(선정당사자) B과 선정자 C는 연대하여 원고에게 5,000,000원 및 이에 대하여 2020. 6. 4.부터 2021. 11. 17.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 90%는 원고가, 나머지는 피고(선정당사자) B과 선정자 C가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 피고(선정당사자) B과 선정자 C(이하 통칭하여 피고들이라고 한다)는 연대하여 원고에게 60,000,000원 및 이에 대하여 2020. 6. 4.부터 이 사건 소장부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라. 【이유】 1. 인정사실 가. 피고들은 2015. 3. 16. 원고에게 서울 서초구 D(이하 이 사건 상가라고 한다)를 보증금 30,000,000원, 월세 1,600,000원, 임대차기간 2015. 4. 1.부터 2017. 3. 31.까지로 정하여 임대하였고, 바닥권리금이라는 명목으로 20,000,000원을 수령하면서 “임대인은 권리금 이천만 원정을 인정한다”라는 특약을 하였다(이하 이 사건 임대차계약이라고 한다). 나. 원고는 이 사건 상가에서 공인중개사 사무소를 운영하였고, 이 사건 임대차계약은 갱신되어 2020. 3. 31.까지로 연장되었다. 다. 원고는 2020. 3.초 피고들에게 신규임차인을 구하여 이 사건 임차권을 양도하겠다고 하였고, 피고들은 이에 동의하였다. 라. 원고는 2020. 5. 30.경 F에게 이 사건 임차권을 양도하고 권리금 60,000,000원을 수령하기로 하는 약정을 하였다. 마. 원고는 피고들에게 G과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였는데, 피고들은 2020. 6. 3. 원고 및 G에게 임대인에게 권리금을 요구하지 않겠다는 확약서를 요구하였고 G 등이 거부하면서 원고의 임차권 양도는 무산되었다. 원고는 2020. 6. 13. 피고들에게 이 사건 상가를 반환하였고, 피고들은 원고에게 보증금과 바닥권리금을 반환하였다. 바. 이 사건 상가의 2020. 6. 13. 기준 권리금 감정액은 30,513,950원(시설권리금 7,072,800원, 영업권리금 23,441,150원)이다. [인정 근거] 갑 제1 내지 9, 18호증의 각 기재, 감정인 H의 감정결과, 변론 전체의 취지 2. 원고의 청구 원고는 피고들의 권리금 회수 방해로 손해를 입었다. 서울 서초구 지역 공인중개사 사무소의 권리금은 80,000,000원 가량인데 피고들이 반환한 20,000,000원을 제외하면 원고의 손해는 60,000,000원인바, 피고들은 연대하여 원고에게 위 60,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 판단 가. 손해배상책임의 발생 1) 위 인정사실에 의하면 피고들은 자신들이 바닥권리금 명목으로 수령한 돈을 신규임차인이 되려는 자에게 포기할 것을 요구하였는바 이는 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제1호(임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위), 제4호(그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위)에서 정한 방해행위에 해당한다고 봄이 상당하다. 따라서 피고들은 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제3항에 따라 원고에게 위와 같은 권리금 회수 방해행위로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 2) 이에 대하여 피고들은 상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지의 방해행위에 대하여 적용되는 것인데, 이 사건 임대차계약은 2020. 3. 합의해지로 종료되었으므로 위 조항이 적용될 수 없다는 취지의 주장을 하나, 앞서 살펴본 바에 의하면, 이 사건 임대차계약은 원고가 새로운 임차인을 구하여 승계시킬 때까지 연장된 것으로 봄이 타당하므로 위 주장은 이유 없다. 나. 손해배상책임의 범위 1) 앞서 살펴본 바와 같이 이 사건 임대차계약의 종료일 당시 이 사건 상가의 권리금 상당액은 30,513,950원이라 할 것이고, 원고는 권리금 중 20,000,000원을 피고들로부터 회수하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들이 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3항에 따라 원고에게 배상하여야 할 원고의 손해액은 10,513,950원(= 30,513,950원 - 20,000,000원)이라고 봄이 타당하다. 2) 이에 대하여 원고는 바닥권리금은 실질상 임대인이 수령한 보증금과 동일한 성격을 가지므로 이를 공제하여서는 아니된다는 취지의 주장을 하나, 앞서 살펴본 바와 같이 원고와 F은 이 사건 상가의 보증금이 30,000,000원인 것을 전제로 위 바닥권리금 명목의 돈을 포함하여 권리금 약정을 하였다고 할 것이므로, 바닥권리금 역시 권리금으로 보는 것이 타당하다. 3) 한편, 위 감정결과에 따른 권리금 상당액 중 원고가 회수할 수 있는 시설 등에 관한 평가액이 7,072,800원에 이르는 점 등의 사정을 종합하면, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해액을 5,000,000원으로 제한함이 적절하다. 다. 소결 따라서 피고들은 연대하여 원고에게 5,000,000원 및 이에 대하여 2020. 6. 4.부터 피고들이 그 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2021. 11. 17.까지는 민법 소정의 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 12%의 비율에 의한 돈을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 원고의 청구를 일부 인용한다 판사 박성인
권리금
손해배상
임차인
임차권
2021-12-21
헌법사건
주택·상가임대차
헌법재판소 2019헌마106, 2019헌마1049(병합)
상가건물 임대차보호법 부칙 제2조 위헌확인
헌법재판소 결정 【사건】 2019헌마106, 1049(병합) 상가건물 임대차보호법 부칙 제2조 위헌확인 【청구인】 1. 정○○(변호사)(2019헌마106), 2. 김○○(2019헌마1049)대리인 법무법인 이현 담당변호사 이환권 【선고일】 2021. 10. 28. 【주문】 이 사건 심판청구를 모두 기각한다. 【이유】 1. 사건개요 가. 2019헌마106 청구인 정○○은 서울 ○○구 ○○로 (지번생략) 소재 집합건물의 제○층 제○호 세대 소유자로서 2017. 4. 1. ○○ 주식회사에게 위 건물의 전유부분 일부를 보증금 1,500만 원, 임대차기간 2017. 4. 1.부터 2018. 11. 30.까지로 정하여 임대하였다. 청구인 정○○이 위와 같이 임대차계약을 체결했을 당시에는 구 ‘상가건물 임대차보호법’(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조 제2항(이하 ‘구법조항’이라 한다)에 따라 임차인의 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있었으나, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조 제2항(이하 ‘개정법조항’이라 한다)은 임차인의 계약갱신요구권에 대하여 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 행사할 수 있도록 그 기간을 연장하였고, ‘상가건물 임대차보호법’ 부칙(2018. 10. 16. 법률 제15791호) 제2조는 개정법조항을 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용하도록 규정하였다. 청구인 정○○은 자신의 위 임대차계약이 2018. 12. 1. 갱신되어 위 부칙조항에 따라 개정법조항이 정한 10년의 기간을 적용받게 되자, 2019. 1. 25. 위 부칙조항의 위헌확인을 구하는 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 나. 2019헌마1049 청구인 김○○은 2016. 4. 10. 차○○로부터 서울 ○○구 ○○로 (지번생략) 소재 상가 제○동 제○호를 매수하여 2016. 4. 29. 소유권이전등기를 마쳤는데, 차○○는 그 이전인 2016. 3. 18. 위 아파트 상가에 관하여 정○○과 사이에 보증금 1,000만 원, 월차임 65만 원, 임대차기간 2016. 3. 21.부터 2017. 3. 20.까지로 정하여 임대차계약을 체결하였고, 청구인 김○○은 위와 같이 상가를 매수함으로써 차○○의 임대인 지위를 승계하였다. 청구인 김○○이 위와 같이 임대인 지위를 승계하였을 당시에는 구법조항에 따라 임차인의 갱신요구권은 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있었으나, 개정법조항은 임차인의 계약갱신요구권에 대하여 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 행사할 수 있도록 그 기간을 연장하였고, 위 ‘상가건물 임대차보호법’ 부칙 제2조는 위 개정법조항을 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용하도록 규정하였다. 청구인 김○○은 자신의 위 임대차계약이 2019. 3. 21. 갱신되어 위 부칙조항에 따라 개정법조항이 정한 10년의 기간을 적용받게 되자, 2019. 9. 18. 위 부칙조항의 위헌확인을 구하는 이 사건 헌법소원심판을 청구하였다. 2. 심판대상 청구인 정○○은 ‘상가건물 임대차보호법’ 부칙 제2조 중 ‘되거나 갱신’ 부분, 청구인 김○○은 같은 부칙 제2조 중 ‘갱신되는’ 부분을 심판대상으로 청구하였는데, 청구인들의 주장은 결국 개정법조항을 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에 대하여도 적용하는 것이 자신들의 기본권을 침해한다는 취지이므로, 이 사건 심판대상은 ‘상가건물 임대차보호법’ 부칙(2018. 10. 16. 법률 제15791호) 제2조 중 ‘갱신되는 임대차’에 관한 부분(이하 ‘이 사건 부칙조항’이라 한다)이 청구인들의 기본권을 침해하는지 여부이다. 심판대상조항 및 관련조항은 다음과 같다. [심판대상조항] 상가건물 임대차보호법 부칙(2018. 10. 16. 법률 제15791호) 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. [관련조항] 구 상가건물 임대차보호법(2009. 1. 30. 법률 제9361호로 개정되고, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것) 제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정된 것) 제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 3. 청구인들의 주장 가. 2019헌마106 이 사건 부칙조항은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 연장한 개정법조항을 그 시행 전에 이미 체결된 임대차계약에 대하여도 적용되도록 규정함으로써 임대차계약 체결 후 5년의 범위 내에서 계약이 갱신되고 나면 임대차계약이 종료할 것이라는 임대인의 신뢰를 침해하고, 이는 공공필요에 의한 재산권 제한에 해당함에도 정당한 보상을 제공하지 않고 있으므로 헌법 제23조 제3항에 위배되며, 소급입법금지원칙 및 과잉금지원칙에 위배되어 임대인의 인간의 존엄과 가치, 평등권, 재산권을 침해한다. 나. 2019헌마1049 이 사건 부칙조항은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 연장한 개정법조항을 개정법 시행 전에 이미 5년의 기간을 적용받고 있었던 임대차에 대하여는 적용하지 않도록 제외함으로써 임대인의 기본권제한을 최소화할 수 있음에도 그러한 임대차계약이 갱신되는 경우까지 개정법조항이 적용되도록 규정함으로써 임대인에게 일방적인 희생을 강요하고 있으므로, 이 사건 부칙조항은 과잉금지원칙에 위배되어 임대인의 재산권을 침해한다. 개정법조항 시행 후 최초로 체결되는 임대차계약과 그 전에 이미 체결되어 갱신되는 임대차계약은 본질적으로 다른 것임에도 이 사건 부칙조항은 합리적 이유 없이 양자를 같이 취급하고 있으므로, 이 사건 부칙조항은 평등권을 침해한다. 임대인은 구법조항에 따라 임차인이 임대차계약 체결 후 5년의 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것이라고 신뢰하였는데, 이 사건 부칙조항은 아무런 긴급한 사정도 없이 상가임대차 법률관계의 안정이라는 불투명한 공익 달성을 위해 개정법조항을 개정법 시행 후 갱신되는 임대차의 경우에도 적용하도록 규정하였으므로, 신뢰보호원칙에 위배된다. 4. 판단 가. 이 사건 부칙조항의 의의 및 입법취지 (1) ‘상가건물 임대차보호법’은 2001. 12. 29. 제정 당시부터 상가임차인에게 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 임대차계약을 갱신할 수 있도록 하는 내용의 ‘계약갱신요구권’(제10조 제1항 내지 제3항)을 부여하고 있었다. 이는 임차인에게 일정기간 계약기간을 보장함으로써 간접적으로 권리금이나 시설투자비 등을 회수할 수 있도록 하기 위한 것이었다(헌재 2014. 8. 28. 2013헌바76 참조). 그리고 ‘상가건물 임대차보호법’이 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되면서 5년의 계약갱신요구권 행사 기간이 10년으로 연장되었다. 구법조항에 의하면 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있었는데, 개정법조항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 하여 그 기간을 연장한 것이다. 그 이유는 처음 계약갱신요구권을 도입한 배경과 크게 다르지 않다. 즉 보증금과 월차임이 지속적으로 상승하는 상황에서 5년 동안의 계약갱신만으로는 임차인이 안정적인 영업을 하기가 어렵고 인테리어와 권리금 등 상가건물 임차인이 투입한 금액을 회수하기에도 5년이라는 기간은 부족하다는 점이 고려되었다. 특히 임차인들의 영업으로 해당 지역이 특색 있는 동네로 각광받으면 임대료가 치솟아 정작 상권 개발에 기여한 임차인들은 그 지역을 떠나야 하는 젠트리피케이션(gentrification) 현상으로 인하여 상권 형성에 공헌한 임차인인 기존 상인, 수공업자, 예술인들이 삶의 터전을 잃게 되고, 그 자리에 획일화된 대기업 매장과 대규모 프랜차이즈 업체가 입점함으로써 기존 상권 고유의 특색이 사라지면서 오히려 상권이 축소되어 임대인, 임차인, 사업자 모두에게 좋지 않은 결과를 초래한다는 현실적인 측면도 고려되었다. (2) ‘상가건물 임대차보호법’ 부칙(2018. 10. 16. 법률 제15791호) 제1조는 개정법 시행일을 공포일인 2018. 10. 16.로 정하고 있고 같은 법 부칙 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라고 정하고 있다. 앞서 살펴본 바와 같이 개정법조항은 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 연장함으로써 상가건물에 대한 임차인의 시설투자비, 권리금 등 비용을 회수할 수 있는 기간을 충실히 보장하기 위한 것인데, 개정법조항을 개정법 시행 후 새로이 체결되는 임대차에만 적용할 경우 임대인들이 그로 인한 손실 내지 불이익을 회피하기 위하여 새로운 임대차계약에 이를 미리 반영하여 임대료가 한꺼번에 급등할 수 있고 이는 결과적으로 개정법조항의 입법취지에도 반하는 것이므로, 이 사건 부칙조항은 이러한 부작용을 막고 개정법조항의 실효성을 확보하기 위해서 개정법조항 시행 이후 체결된 임대차뿐 아니라 그 이전에 체결되었더라도 개정법 시행 이후 갱신되는 임대차인 경우 개정법조항의 연장된 기간을 적용하도록 정한 것이다. 나. 이 사건의 쟁점 이 사건의 쟁점은 이 사건 부칙조항이 헌법 제13조 제2항에서 금지하는 소급입법에 의한 재산권 박탈에 해당하는지 여부 및 신뢰보호원칙에 위배되는지 여부이다. 청구인들은 과잉금지원칙 위배도 주장하나, 청구인들은 부칙의 경과규정만을 심판대상으로 삼고 있음이 분명하고, 그 주장 취지는 이 사건 부칙조항이 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 연장한 개정법조항을 그 시행 전에 이미 체결된 임대차계약에 대하여도 적용되도록 규정함으로써 그 연장된 기간만큼 임대인은 상가건물을 자신이 원하는 방식으로 사용·수익할 수 없게 되었다는 것으로서, 결국 신뢰보호원칙 위배 주장과 다름 아니므로 이를 별도로 판단하지 아니한다. 아울러 청구인 정○○은 이 사건 부칙조항은 공공필요에 의한 재산권 제한에 해당함에도 정당한 보상을 제공하지 않고 있으므로, 헌법 제23조 제3항에 위배되어 임대인의 재산권을 침해한다는 주장도 하고 있다. 그러나 이 사건 부칙조항은 상가건물 임대차에서 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 정한 개정법조항의 적용범위를 정하는 경과규정으로서 입법자가 상가건물 임대차에 관한 재산권의 내용과 한계를 일반·추상적으로 확정하는 규정이자 재산권의 사회적 제약을 구체화하는 규정이므로(헌법 제23조 제1항 및 제2항), 헌법 제23조 제3항의 정당한 보상은 문제되지 않는다. 또한 청구인 정○○은 이 사건 부칙조항으로 인하여 임대인의 인간으로서의 존엄과 가치도 침해되었다고 주장하나, 인간으로서의 존엄과 가치는 다른 기본권에 대한 보충적 기본권으로서의 성격을 지니고 있으므로(헌재 2011. 3. 31. 2009헌마286 참조), 이 사건 부칙조항에 대하여 주된 기본권인 재산권 침해 여부를 판단하는 이상 인간으로서의 존엄과 가치 침해 여부는 별도로 판단하지 아니한다. 청구인들은 개정법조항 시행 후 최초로 체결되는 임대차와 그 전에 이미 계약이 체결되어 개정법조항 시행 후 갱신되는 임대차는 본질적으로 다른 것임에도 이 사건 부칙조항이 양자를 같이 취급하여 본질적으로 다른 것을 같게 취급함으로써 평등권이 침해되었다는 주장도 하고 있다. 개정법조항 시행 후 갱신되는 임대차에 개정법조항을 적용하게 되면 개정법조항 시행 후 최초로 체결되는 임대차에 적용하는 경우와는 달리 그 임대차기간 진행 중에 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간이 연장된다는 차이가 발생하는 것은 사실이다. 그러나 그것이 헌법적으로 정당화되는지 여부는 결국 이 사건 부칙조항이 소급입법금지원칙 및 신뢰보호원칙에 위배되는지 여부를 판단하면서 함께 검토할 수 있으므로, 평등권 침해 여부 역시 별도로 판단하지 아니한다. 따라서 아래에서는 이 사건 부칙조항이 소급입법금지원칙 및 신뢰보호원칙에 위배되어 상가건물 임대인의 재산권을 침해하는지 여부를 살펴본다. 다. 소급입법에 의한 재산권침해에 해당하는지 여부 헌법 제13조 제2항은, “모든 국민은 소급입법에 의하여 참정권의 제한을 받거나 재산권을 박탈당하지 아니한다.”라고 규정하고 있다. ‘소급입법’은 신법이 이미 종료된 사실관계나 법률관계에 적용되는지, 아니면 현재 진행 중인 사실관계나 법률관계에 적용되는지에 따라 ‘진정소급입법’과 ‘부진정소급입법’으로 구분되는데, 전자는 헌법상 원칙적으로 허용되지 않고 특단의 사정이 있는 경우에만 예외적으로 허용되는 반면, 후자는 원칙적으로 허용되지만 소급효를 요구하는 공익상의 사유와 신뢰보호 요청 사이의 비교형량 과정에서 신뢰보호의 관점이 입법자의 입법형성권에 일정한 제한을 가하게 된다(헌재 2010. 7. 29. 2008헌마581등 참조). 그런데 개정법조항은 구법조항에서 5년으로 정하고 있던 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 10년으로 연장하였고, 이 사건 부칙조항은 개정법조항을 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에도 적용한다고 규정하고 있으며, ‘개정법 시행 후 갱신되는 임대차’에는 구법조항에 따른 의무임대차기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료되는 경우는 제외되고 구법조항에 따르더라도 여전히 갱신될 수 있는 경우만 포함되므로(대법원 2020. 11. 5 선고 2020다241017 판결 참조), 이 사건 부칙조항은 아직 진행과정에 있는 사안을 규율대상으로 하는 부진정소급입법에 해당한다. 따라서 이 사건에서 헌법 제13조 제2항이 말하는 소급입법에 의한 재산권침해가 문제될 여지는 없고, 다만 청구인들이 지니고 있는 기존의 법적인 상태에 대한 신뢰를 법치국가적인 관점에서 헌법적으로 보호해 주어야 할 것인지 여부가 문제될 뿐이다. 라. 신뢰보호원칙에 위배되어 재산권을 침해하는지 여부 (1) 신뢰보호원칙의 의의 법률의 개정시 구법 질서에 대한 당사자의 신뢰가 합리적이고도 정당하며, 법률의 개정으로 야기되는 당사자의 손해가 극심하여 새로운 입법으로 달성하고자 하는 공익적 목적이 그러한 당사자의 신뢰의 파괴를 정당화할 수 없다면 새로운 입법은 신뢰보호원칙상 허용될 수 없다. 다만 사회환경이나 경제여건의 변화에 따른 필요성에 의하여 법률은 신축적으로 변할 수밖에 없고, 변경된 새로운 법질서와 기존의 법질서 사이에는 이해관계의 상충이 불가피하므로 국민이 가지는 모든 기대 내지 신뢰가 헌법상 권리로서 보호될 것은 아니고, 그 보호 여부는 기존의 제도를 신뢰한 자의 신뢰를 보호할 필요성과 새로운 제도를 통해 달성하려고 하는 공익을 비교형량하여 판단하여야 할 것이다(헌재 2010. 7. 29. 2008헌마581등 참조). 그러므로 신뢰보호원칙의 위반 여부는 한편으로는 침해받은 신뢰이익의 보호가치, 침해의 중한 정도, 신뢰침해의 방법 등과 다른 한편으로는 새 입법을 통하여 실현하고자 하는 공익목적을 종합적으로 비교형량하여 판단하여야 한다(헌재 1998. 11. 26. 97헌바58 참조). (2) 판단 (가) 신뢰이익의 보호가치 상가건물 임대차와 같은 경제활동을 규율하는 법률의 경우 사회적·경제적 상황에 따라 새로운 법적 규율을 가하는 것이 일반적이며, 상가건물 임대차에서 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 역시 불변적인 것이 아니라 사회·경제 정책 등에 따라 변경될 수 있는 것이다(헌재 2020. 3. 26. 2018헌바205등 참조). ‘상가건물 임대차보호법’은 2001. 12. 29. 제정 당시부터 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전까지 약 17년 동안 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 5년으로 유지하여 왔으므로 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간이 5년이라는 점에 대해 청구인들의 기대 내지 신뢰가 있었다고 할 수 있으나, ‘상가건물 임대차보호법’은 제정 이후 줄곧 임차인의 보호를 강화하는 방향으로 개정되어 왔고, 특히 상가건물의 보증금과 월차임이 지속적으로 상승함에 따라 어려움을 겪고 있는 임차인을 보호하기에는 구법조항에서 정한 계약갱신요구권 행사 기간이 너무 짧다는 사회적 비판이 이어지면서 그 기간을 연장하고자 하는 내용의 법안이 오랜 기간 다수 제출되고 논의되어 온 것 또한 사실이다. 그러한 사회적·경제적 논의가 입법으로 반영된 결과가 개정법조항 및 이 사건 부칙조항이다. 아울러 그동안 ‘상가건물 임대차보호법’ 개정 시 개정법의 입법목적 달성을 위한 현실적 필요에 따라 이 사건 부칙조항과 같이 “이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”라는 형식의 부칙조항을 둔 적이 여러 차례 있었기 때문에 이 사건 부칙조항에서도 그러한 형식의 경과규정을 둔 것이 이례적이라거나 전혀 예측가능성이 없었다고 보기 어렵다. 이러한 점들에 비추어 보면, 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간이 앞으로도 계속하여 5년으로 유지될 것이라고 기대했던 임대인의 기대 내지 신뢰가 존재했다 하더라도 이를 확정적이거나 절대적인 기대 내지 신뢰라고 보기는 어려우므로, 그것이 어느 정도 보호될 수 있는지는 신뢰의 침해 정도 및 계약갱신요구권 행사 기간의 변경을 통해 달성하고자 하는 공익의 중대성에 따라 달라질 수 있다. (나) 침해의 정도 이 사건 부칙조항이 개정법조항을 개정법 시행 당시 존속 중인 임대차 전반에 대하여 적용하도록 규정하지 않고, 개정법 시행 후 갱신되는 임대차에 한하여 적용하도록 규정함에 따라 개정법조항 시행 후에 구법조항에 따른 계약갱신요구권 행사 기간이 경과하여 임대차계약이 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료되는 경우에는 개정법조항이 적용되지 않는다 할 것이므로(대법원 2020. 11. 5 선고 2020다241017 판결 참조), 이 사건 부칙조항은 그 적용범위가 적절히 한정되어 있다. 이 사건 부칙조항에 따라 개정법조항이 적용되는 경우에도 임차인은 제한 없이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 것이 아니라 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있고, 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 임대인은 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조 제1항 본문에 따라 정당한 사유가 있으면 계약갱신을 거절할 수 있으며, 같은 항 단서 각호에서 규정한 다음 어느 하나의 사유에 해당하는 경우에도 계약갱신을 거절할 수 있다. 즉, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(제1호), 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우(제2호), 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우(제4호), 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우(제5호), 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우(제8호)와 같이 임차인에게 귀책사유가 있는 경우 임대인의 갱신거절이 가능하고, 그렇지 않더라도 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(제3호), 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우(제6호), 임대인이 일정한 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(제7호)에도 마찬가지로 임대인이 임대차계약의 구속에서 벗어날 수 있는 길을 열어두고 있다. 따라서 이 사건 부칙조항이 임차인의 안정적인 영업을 지나치게 보호한 나머지 임대인에게만 일방적으로 가혹한 부담을 준다고 보기도 어렵다. 이러한 점들에 비추어 보면, 임대인의 신뢰가 침해되는 정도가 중대하다고 보기는 어렵다. (다) 공익의 중대성 앞서 살펴본 바와 같이, 개정법조항은 상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 연장함으로써 상가건물에 대한 임차인의 시설투자비, 권리금 등 비용을 회수할 수 있는 기간을 충실히 보장하기 위한 것인데, 개정법조항을 개정법 시행 후 새로이 체결되는 임대차에만 적용할 경우 임대인들이 그로 인한 손실 내지 불이익을 회피하기 위하여 새로운 임대차계약에 이를 미리 반영하여 임대료가 한꺼번에 급등할 수 있고 이는 결과적으로 개정법조항의 입법취지에도 반하는 것이다. 이에 이 사건 부칙조항은 이러한 부작용을 막고 개정법조항의 실효성을 확보하기 위해서 개정법조항 시행 이후 체결된 임대차뿐 아니라 그 이전에 체결되었더라도 개정법 시행 이후 갱신되는 임대차인 경우 개정법조항의 연장된 기간을 적용하도록 정한 것이다. 즉, 이 사건 부칙조항은 개정법조항의 시행 후 최초로 체결되는 임대차뿐 아니라 갱신되는 임대차의 경우에도 개정법조항을 적용하여 상가건물의 임대차에서 상대적으로 불리한 지위에 놓인 임차인의 안정적인 영업을 보호하고 시설투자비와 권리금 등 임차인이 투입한 금액에 대한 회수 기회를 보장함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하고 공정한 경제질서를 달성하고자 하는 것이다. 우리 헌법은 시장의 지배와 경제력 남용의 방지 및 경제주체간의 조화를 위해 국가가 경제에 관한 규제와 조정을 할 수 있도록 규정하고 있는바(제119조 제2항) 이 사건 부칙조항의 도입을 전후하여 부동산 가격이 전반적으로 또 지속적으로 상승하면서 상가건물 임대차의 보증금과 월차임 역시 급속히 상승하였고, 그로 인해 해당 상권을 개발하는 데 크게 기여한 임차인들은 정작 차임 등의 부담을 견디지 못하고 그 지역을 떠나야 하는 현상이 심화되었다. 이러한 상황에서, 위와 같이 임차인의 안정적인 영업을 보호하고 임차인이 투입한 비용을 회수할 수 있는 기회를 부여한다는 공익은 앞서 살펴본 임대인들의 기대 내지 신뢰에 비하여 더 긴급하고도 중대한 공익에 해당한다. (라) 소결 따라서 이 사건 부칙조항은 신뢰보호원칙에 위배되어 임대인인 청구인들의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다. 5. 결론 이 사건 심판청구는 모두 이유 없으므로 주문과 같이 결정한다. 이 결정에는 아래 6.과 같은 재판관 이영진의 반대의견이 있는 외에는 관여 재판관의 의견이 일치되었다. 6. 재판관 이영진의 반대의견 나는 법정의견과는 달리 이 사건 부칙조항이 신뢰보호원칙에 위배되어 임대인의 재산권을 침해한다고 생각하므로 아래와 같이 견해를 밝히는 바이다. 가. 신뢰이익의 보호가치 ‘상가건물 임대차보호법’은 2001. 12. 29. 제정 당시부터 상가임차인에게 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 임대차계약을 갱신할 수 있도록 하는 내용의 ‘계약갱신요구권’(제10조 제1항 내지 제3항)을 부여하고 있었고 5년이라는 계약갱신요구권 행사 기간은 이후로 약 17년간 유지되어 왔으므로, 그 기간을 연장해야 한다는 사회적 논의가 있었다거나 그러한 내용의 법안이 다수 제출되었다는 사실만으로 그 기간이 10년으로 연장될 것이라고 예상할 만한 사정이 있었다고 보기는 어렵다. 그리고 구법조항이 정한 5년이라는 기간에 대한 신뢰는 법률이 부여한 것으로서 그 보호가치가 결코 작다고 볼 수 없다. 나. 침해의 정도 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 연장할 필요성이 있다고 하더라도 이를 5년에서 7-8년으로, 그 이후 10년으로 점진적으로 연장할 수 있음에도 개정법조항은 이를 한꺼번에 두 배로 연장하였다. 이 사건 부칙조항은 그러한 개정법조항을 개정법 시행 전에 이미 5년의 기간을 적용받고 있었던 임대차에 대하여는 적용하지 아니하거나 적용하더라도 일정한 유예기간을 두고 갱신되는 임대차의 범위를 한정하는 등 임대인의 신뢰이익이 침해되는 정도를 완화할 수 있었음에도 그러한 경과조치 없이 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차뿐만 아니라 그 후 갱신되는 임대차에 대하여도 개정법조항을 적용하도록 규정하였다. 특히 ‘상가건물 임대차보호법’은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호와 달리 임대인이 상가건물을 직접 이용하려는 경우를 갱신거절사유에 포함시키지 않고 있어, 구법조항에 따라 5년의 계약갱신요구권 행사 기간이 종료하면 상가건물을 직접 사용할 예정이었던 임대인의 경우 다시 5년 동안 자기 소유의 건물을 사용하지 못하게 된다. 만약 이러한 법 개정이 반복적으로 허용된다면 10년으로 늘어난 계약갱신요구권 행사 기간이 만료되기 전에 그 기간이 다시 15년으로 연장될 수도 있어서 임대인은 언제 자신의 건물을 이용할 수 있게 될지 전혀 예상할 수 없는 불안정한 지위에 놓이게 된다. 따라서 이 사건 부칙조항에 따라 임대인의 신뢰가 침해되는 정도는 중대하다. 다. 공익과 신뢰이익의 비교형량 법정의견에서 밝힌 바와 같이, 개정법조항은 상가건물의 임대차에서 상대적으로 불리한 지위에 놓인 임차인의 영업을 보호하고 임차인이 투입한 금액에 대한 회수 기회를 보장하기 위한 것이며, 이 사건 부칙조항은 임대료가 급등하는 등 개정법조항의 시행으로 인해 발생할 수 있는 부작용을 방지하고 개정법조항의 실효성을 확보하기 위한 것이다. 그러나 위와 같은 공익은 앞서 살펴본 바와 같이 임대인의 신뢰이익과 충돌하므로, 이 사건 부칙조항이 신뢰보호원칙에 위배되는지 여부를 판단하기 위해서는 양자를 비교형량해야 하고, 나아가 만약 임차인의 이익과 임대인의 이익 중 어느 하나를 희생시키지 않고 이를 조화시킬 수 있는 가능성이 있다면 그러한 방법을 모색해야 한다(헌재 2009. 5. 28. 2005헌바20등 참조). 그런데 같은 상가임대차라 하더라도 임대차 보증금이나 상가의 규모, 임차 시설의 입지, 사무실의 현황, 권리금의 형성 여부 등 다양한 제반 사정에 따라 임차인과 임대인의 지위가 달라질 수 있음에도, 이를 따져보지 아니한 채 어느 한쪽만을 사회적으로 열악한 지위에 있다고 단정하여 그 일방만을 우선적으로 보호하는 것은 구체적 타당성이 결여되기 십상이다. 예컨대, 상권이 발달하지 아니한 지역이나 소규모 상가, 그리고 차임이 비싸지 않은 상가의 경우, 법정의견에서 말하는 바와 같이 상가건물에 대한 임차인의 시설투자비나 권리금이 과대하게 투입되지 않은 경우도 있고, 임대료가 한꺼번에 급등하지 아니한 경우도 있을 수 있다. 특히 각종 유망한 프랜차이즈산업의 발달로 임차인이라고 하여 언제나 임대인보다 불리한 지위에 있는 것도 아니고 처음에는 사회·경제적으로 취약한 임차인이었다 하더라도 5년 동안 안정적으로 영업을 해왔다면 일률적으로 임대인에 비해 불리한 지위에 있다고 단정하기도 어렵다. 이러한 경우에까지 임차인 보호가 언제나 옳고 중대한 공익이라고 보기는 어렵다. 한편 임차인이 상가건물 임대차의 보증금과 월차임의 부담을 견디지 못하고 떠나는 것을 막기 위해 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 연장한다면, 그와 같은 부담은 결국 상가건물을 이용하지 못하게 된 임대인이 떠안을 수밖에 없고, 임대인은 어떻게든 그로 인한 비용과 손실을 다시 새로운 임대차계약에서 보전 받으려 할 것이므로 결국에는 임대료가 인상되어 임차인 역시 피해를 볼 수밖에 없다. 이 사건 부칙조항은 이러한 경제 원리 및 시장의 반응을 면밀히 검토하지 아니한 채 임차인을 보호한다는 명분만을 앞세운 것으로서 이를 통해 달성하고자 하는 공익은 불확실할 뿐 아니라, 현실적으로 이 사건 부칙조항이 그러한 공익의 달성에 얼마나 기여하게 될지도 매우 의문스럽다. 따라서 이 사건 부칙조항은 임대인의 일방적 희생 위에 임차인의 이익만을 우선시킨 것이고 이를 통해 달성하고자 하는 공익이 항상 중대하거나 시급하다고 보기도 어려우므로, 위와 같은 공익만으로 임대인의 신뢰이익에 대한 침해를 정당화하기는 어렵다. 재판관 유남석(재판장), 이선애, 이석태, 이은애, 이종석, 이영진, 김기영, 문형배, 이미선
상가
상가건물임대차보호법
계약갱신
임대차보호법
2021-11-05
민사일반
주택·상가임대차
전문직직무
서울중앙지방법원 2019가단54208
손해배상(기) 청구의 소
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2019가단54208 손해배상(기) 청구의 소 【원고】 A 【피고】 B 【변론종결】 2021. 8. 20. 【판결선고】 2021. 10. 22. 【주문】 1. 피고는 원고에게 110,000,000원 및 이에 대하여 2020. 2. 25.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이유】 1. 기초사실 가. 원고는 공인중개사인 피고의 중개로 2015. 4. 15.경 C을 대리한 주식회사 D(이하 ‘소외 회사’라 한다)와 사이에, C 소유의 서울 마포구 E(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 보증금 1억 1,000만 원, 차임 월 20만 원, 기간 2015. 4. 15.부터 2017. 4. 15.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 계약서를 작성하였다(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다). 나. 원고는 소외 회사에게 이 사건 임대차보증금 중 2015. 3. 16. 1,000만 원을, 2015. 4. 15. 1억 원을 각 지급하였고, 2015. 4. 15.부터 이 사건 아파트에서 거주하였다. 다. 그런데 사실은 소외 회사는 2015. 3. 20.경 C로부터 이 사건 아파트를 보증금 1,000만 원, 차임 월 110만 원에 임차하였을 뿐, 이 사건 임대차계약 체결에 관한 대리권을 수여받은 것이 아니었다. 라. C은 소외 회사가 2016. 8.분부터의 차임(월 110만 원)을 연체하자 2016. 12. 2.경 원고에게 “2016. 8.분부터 월 110만 원의 차임을 연체하고 있으므로 이 사건 아파트에서 퇴거하라”는 내용의 통지서를 보냈고, 원고는 그제야 비로소 위와 같은 사실을 알게 되었다. 마. 결국 원고는 2017. 2.경 이 사건 임대차보증금을 회수하지 못한 채 이 사건 아파트를 C에게 인도하였다. [증거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자의 주장 요지 가. 원고 피고는 소외 회사가 이 사건 아파트를 임대할 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 원고를 기망하여 이 사건 임대차계약을 체결하도록 하였고, 그로 인하여 원고는 이 사건 임대차보증금 상당의 손해를 입었다. 따라서 피고는 민법 제750조 또는 공인중개사법 제30조 제1항에 따라 원고에게 위 손해를 배상할 의무가 있다. 나. 피고 이 사건 임대차계약내용에 관한 협의는 원고와 소외 회사의 대표이사이던 F 사이에 이루어졌고, 피고는 그 후 공인중개사로서 이 사건 임대차계약서의 작성을 도와주었을 뿐이다. 3. 판단 가. 부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제681조에 의하여 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 구 부동산중개업법(1989. 12. 30. 법률 제4153호로 개정되기 전의 것) 제16조1)에 의하여 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 같은 법 제17조 제1항2)은 중개의뢰를 받은 중개업자는 당해 중개물건의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있고, 위 권리관계 중에는 당해 중개대상물의 권리자에 관한 사항도 포함되어 있다고 할 것이므로, 중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의 성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인할 의무가 있다고 할 것이고, 이와 같은 의무는 위 부동산중개업법의 개정 전후에 걸친 의무사항이라고 할 것이다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 참조). [각주1] 현행 공인중개사법 제29조 제1항. [각주2] 현행 공인중개사법 제25조 제1항. 나. 갑 제3, 4, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 소외 회사가 C을 대리하여 이 사건 임대차계약을 체결할 적법한 권한이 없음을 잘 알면서도 이를 원고에게 고지하지 않은 채 마치 아무런 문제가 없는 것처럼 원고를 기망하여 원고로 하여금 이 사건 임대차계약을 체결하고 소외 회사에게 이 사건 임대차보증금을 지급하도록 하였다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 위와 같은 불법행위로 인한 원고의 손해를 배상할 의무가 있다. 1) 피고는 소외 회사와 C 사이의 위 2015. 3. 20.자 임대차계약 체결을 중개하였다. 따라서 피고는 이 사건 임대차계약 중개 당시 소외 회사가 이 사건 아파트의 임차인 지위에 불과하였음을 잘 알고 있었다(더욱이 위 임대차계약상 소외 회사는 C의 동의 없이는 이 사건 아파트를 전대할 수도 없었다). 2) 소외 회사가 ‘자기관리형 주택임대관리업자’로 등록하였다는 사정만으로 공인중개사인 피고가 이 사건 아파트의 권리관계를 확인하여야 할 의무를 면할 수 있는 것도 아니다. 3) 피고는 이 사건 임대차계약 중개 당시 소외 회사로부터 위임에 관한 근거서류를 제출받거나 위임 여부를 확인하지 않았고, C에게 직접 위임 여부 등을 확인하지도 않았다. 4) 위 2015. 3. 20.자 임대차계약서에 날인된 C의 도장과 달리 이 사건 임대차계약서에 날인된 C의 도장은 소위 막도장이다. 5) 위 2015. 3. 20.자 임대차계약상 임대차보증금 및 차임의 액수와 이 사건 임대차계약상 임대차보증금 및 차임의 액수는 현격한 차이가 난다. 6) 피고는 아래와 같은 범죄사실(사기죄 등)로 2021. 1. 14. 유죄판결을 선고받았고(의정부지방법원 2020노242), 2021. 1. 22. 위 판결이 확정되었다. 4. 결론 그렇다면, 피고는 원고에게 손해배상금 1억 1,000만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2020. 2. 25.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있으므로, 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 박현경
공인중개사
임차인
임대인
2021-11-05
민사일반
주택·상가임대차
서울고등법원 2020나2011740
손해배상(기)
서울고등법원 제4민사부 판결 【사건】 2020나2011740 손해배상(기) 【원고, 항소인】 1. 망 A의 소송수계인, 가. B, 나. C, 다. D, 2. E, 3. F, 4. G 【피고, 피항소인】 1. 서울특별시, 2. H공사, 3. I 도시환경정비사업 주민대표회의 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2020. 1. 15. 선고 2019가합40510 판결 【변론종결】 2021. 8. 19. 【판결선고】 2021. 10. 21. 【주문】 1. 제1심판결 중 망 A, 원고 F, G와 피고 H공사에 관한 부분을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고 H공사는 원고 B에게 2,571,400원, 원고 C, D에게 각 1,714,300원, 원고 F에게 12.000,000원, 원고 G에게 4,000,000원 및 각 이에 대하여 2018. 7. 1.부터 2021. 10. 21.까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 나. 원고 B, C, D, F, G의 피고 H공사에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다. 2. 원고 E의 피고들에 대한 항소, 나머지 원고들의 피고 서울특별시와 피고 I 도시환경정비사업 주민대표회의에 대한 항소를 모두 기각한다. 3. 가. 원고 B, C, D, F, G와 피고 H공사 사이에 생긴 소송 총비용 중 2/3는 위 원고들이, 나머지는 위 피고가 각 부담한다. 나. 원고 B, C, D, F, G와 피고 서울특별시, 피고 I 도시환경정비사업 주민대표회의 사이에 생긴 각 항소비용은 위 원고들이 부담한다. 다. 원고 E와 피고들 사이에 생긴 항소비용은 원고 E가 부담한다. 4. 제1항 중 금전 지급 부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심판결을 다음과 같이 변경한다. 피고들은 연대하여 원고 B에게 151,941,989원, 원고 C, D에게 각 101,294,659원, 원고 E에게 108,671,130원, 원고 F에게 938,568,818원, 원고 G에게 1,266,831,432원 및 각 이에 대하여 2018. 7. 1.부터 이 사건 2021. 8. 18.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라(제1심판결 기재 원고 A은 이 사건 소송의 당심 계속 중 사망하였고, 이에 그 상속인인 B, C, D가 망 A의 소송절차를 수계하였으며, 망 A의 청구취지 해당 청구금액을 위 소송수계인들의 상속분에 따라 분할 청구하는 것으로 청구취지를 변경하였다). 【이유】 1. 제1심판결 이유의 인용 이 법원의 판결 이유는 다음과 같이 추가 판단하는 외에는 제1심판결 이유 제1항부터 제4항까지 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 인용한다(별지를 포함하고 약칭도 그대로 사용한다). 다만 제1심판결 이유 기재 원고 A이 이 사건 소송의 당심 계속 중 사망함에 따라 그 상속인으로서 배우자 B과 자녀 C, D가 망 A의 소송절차를 수계하였으므로, 제1심판결 이유 중 ‘원고 A’ 해당 부분 가운데, 사실인정 부분은 ‘망 A’로, 원고의 주장 부분은 ‘망 A의 소송수계인 원고 B, C, D’로 각 변경한다. 2. 추가 판단 가. 원고들의 주장 원고들은 이 법원에서 강조하여 다음과 같이 주장한다. 피고 H공사가 2009. 7.경 실시한 영업보상 조치에 따라 원고들 소유의 이 사건 상가 점포의 임차인들을 비롯한 상당수의 이 사건 사업구역 내 상가 임차인들이 대체영업장으로 이주하거나 현금보상을 받고 퇴거하였고(이하 ‘이 사건 임차인 영업보상’이라 한다), 그 후로 앞서 원고들이 주장한 사업지연에 관한 피고들의 주의의무 위반 사유로 2018. 6. 29. 이 사건 사업시행인가가 있기까지 상당한 기간 사업진행이 지연되는 동안 이 사건 사업구역 주변 상권의 붕괴 현상이 심화되었으며, 그로 인해 원고들은 새로운 임차인을 구할 수 없어 임대수익을 얻지 못함으로써 재산권 행사에 제한을 받았다. 피고 H공사는 이 사건 사업 시행자로서 원고들에 대하여 사업 진행 과정에서 손실을 입지 않도록 하여야 할 주의의무를 부담하는데 사업 지연이 예상되는 상황에서도 성급하게 이 사건 임차인 영업보상 조치를 시행하여 원고들에게 회복할 수 없는 재산상 손해를 입혔고, 이와 관련하여 피고 서울특별시는 재정비촉진계획 수립에 관한 재량권의 한계를 일탈·남용하고, 피고 주민대표회의는 J공모 등 위 피고들의 불필요한 절차 진행에 동의하는 등, 사업 지연으로 인한 원고들의 손해 발생에 기여하였다. 따라서 피고들은 청구취지 기재와 같이 공동불법행위에 따른 손해배상으로서 연대하여 원고들 중 원고 E를 제외한 나머지 원고들에 대하여 이 사건 임차인 영업보상 조치 이후로 임차인들이 이 사건 상가점포에서 퇴거한 후부터 이 사건 사업시행인가가 있기 전까지 기간 동안의, 원고 E에 대하여 이 사건 임차인 영업보상 조치 이후로 원고 E가 일부 점포를 임대할 수 있게 되기 전까지의 기간 동안의 각 임대수익 상실분 상당의 손해를 배상하여야 한다. 나. 손해배상책임의 발생 1) ① 앞서 본 바와 같이 이 사건 사업이 지연된 주된 이유는 이 사건 사업구역의 특성상 세계문화유산으로 등재된 종묘와 그 주변 경관에 미치는 영향에 관한 유관 기관의 조사와 심의 과정, 그 결과에 따른 신축건물 최고높이의 조정 등을 위한 재정비 촉진계획의 변경과 사업시행계획 변경 등에 상당한 시간이 소요되었기 때문이고, 그 과정 중에 있었던 피고들의 개별적 행위마다 원고들이 주장하는 위법성이나 어떠한 주의의무 위반의 잘못이 있다고 보기는 어려우며, 이러한 상황에서 전체적인 사업진행에 소요되는 기간이 당초 이 사건 임차인 영업보상 당시의 예상보다 상대적으로 길어지게 된 결과 그 자체를 두고 피고들이 불법행위책임을 져야 한다고 볼 수도 없다. ② 제1심판결 이유를 포함한 앞서 살핀 내용에 추가하여, J와 그 이후 시공사 변경 및 설계변경에 관하여도 그 과정이나 결과에 어떠한 위법성을 인정할 증거가 없다. 또한 피고 H공사가 2016. 9.경 ‘빈 점포 재임대 등 금지 협조 요청’이라는 내용의 문서를 이 사건 사업구역 내 상가점포 앞에 부착되도록 한 것은, 그 당시 상가 소유자들의 임대를 제한할 법적 근거는 없었으나 이 사건 2차 조건부 허가 이후 이 사건 최종 허가를 앞두고 조만간 본격적으로 사업이 시행될 것으로 예상되는 시점에 이미 임차인이 이 사건 임차인 영업보상을 받고 퇴거하여 공실이 된 점포에 새로운 임차인이 생기게 되면 향후 조속한 사업진행에 장애가 될 것을 우려하여 관계자의 자발적 협조를 요청하는 취지로 한 행위이고, 그로 인해 아래 2)항에서 인정하는 원고들의 손해 외에 별도의 손해가 야기되었다고 인정하기는 어려우므로, 위 행위를 별도로 들어 피고 H공사에 불법행위책임을 묻기는 어렵다. 2) 그러나, 앞서 본 증거들에 갑 제35, 36, 45 내지 47, 49 내지 57, 59 내지 72호증, 을가 제3, 4호증, 을다 제16, 26, 28 내지 32호증의 각 기재와 영상(가지번호 포함)1)및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 피고 서울주택토지공사는 원고들 중 원고 E를 제외하고, 망 A의 상속인인 원고 B, C, D, 그리고 원고 F, G에 대하여 다음과 같은 이유로 불법행위로 인한 손해배상책임이 있다고 판단된다. [각주1] 갑 제62호증의 1, 갑 제66호증은 망 A 사망 후 일자에 위 망인 명의로 작성되었으나 그 상속인들이 소송절차수계신청서를 제출하기 전에 작성한 것이다. 가) 공공필요에 의한 재산권의 수용, 사용 또는 제한 및 그에 관한 보상은 법률로써 하되 정당한 보상을 지급하여야 하고(헌법 제23조 제3항), 정비사업 시행을 위한 토지 등 소유권의 수용 또는 사용에 관하여는 공익사업법을 준용한다(도시정비법 제65조 제1항). 공익사업법에 의하면, 공익사업에 필요한 토지 등의 취득 또는 사용으로 인하여 토지소유자나 관계인이 입은 손실은 사업시행자가 보상하여야 하고(제61조), 사업 시행자는 시급한 사정이 있거나 토지소유자 등의 승낙이 있는 경우를 제외하고는 해당 공익사업을 위한 공사에 착수하기 이전에 토지소유자와 관계인에게 보상액 전액을 지급하여야 하며(제62조), 그 보상에는 토지의 취득 또는 사용에 따른 보상뿐 아니라 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여도 보상하여야 한다(제70, 71, 77조). 이러한 규정의 취지를 종합하면, 토지 등 소유자에 대하여 손실보상을 할 의무가 있는 사업시행자가 손실보상의무를 이행하지 않은 채 사업을 시행하는 등으로 토지 등 소유자에게 실질적이고 현실적인 침해를 가한 때에는 불법행위가 되므로 그 손해를 배상하여야 한다(대법원 1999. 11. 23. 선고 98다11529 판결, 대법원 2013. 11. 14. 선고 2011다27103 판결 등 참조). 나) ① 망 A, 원고 E, F, G는 이 사건 상가점포에 관한 소유자로서 부동산 임대업을 하고 있었고, 그 임차인들은 2009. 7.경 이 사건 임차인 영업보상 조치에 따라 대체영업장으로 이전하거나 현금보상을 받고 이 사건 상가점포에서 퇴거하였다. 그 무렵 이 사건 사업구역 내 임차인 등 전체 영업보상 대상자 1,377명 중 81% 정도에 해당하는 1,116명에 대한 협의보상이 이루어졌다(2014. 4. 기준 작성 문건에 의함). 그 후로 망 A, 원고 F, G는 이 사건 사업시행인가가 있을 때까지 이 사건 상가점포를 임대하지 못하였고, 이에 원고 G는 이 사건 임차인 영업보상 이후 임차인을 구할 수 없게 되자 세무사 비용이라도 절약하고자 임대업에 관한 사업자등록을 2009. 12. 31.자로 폐업처리하였으며, 원고 E는 이 사건 임차인 영업보상 이후 이 사건 상가점포를 임대하지 못하다가 2013년 이후 일부 점포를 임대할 수 있었다. ② 이 사건 사업의 시행자인 피고 H공사는 이 사건 사업시행인가가 있기 전이라 하더라도, 필요한 경우 상가 임차인들과의 협의에 따라 영업보상의 일환으로서 임차인으로 하여금 대체영업장으로 이전하거나 현금보상을 받고 퇴거하도록 할 수 있다. 또한 통상의 정비사업 진행 경과에 비추어 볼 때, 상가 임차인들의 이주를 위해 영업보상을 실시할 무렵이면, 그 전후로 사업시행인가 등 행정절차, 상가 수용과 이에 따른 소유자에 대한 손실보상 등 일련의 절차가 진행되므로, 상가 소유자로서도 사업계획에 따라 장차 특정 시기에 건물이 철거될 것을 예상하고 사업시행절차가 개시되기 전과 같은 안정적인 임대사업은 어렵다는 정도는 충분히 예측할 수 있다. 그런데 이 사건 사업의 경우 피고 H공사는 2009. 4. 24. 이 사건 사업시행인가신청을 하면서 인가예정일을 2009. 6.경으로 예상하고 그에 맞추어 2009. 7. 무렵부터 이 사건 임차인 영업보상 조치를 추진하였는데, K 산하 문화재위원회의 이 사건 허가신청에 관한 심의가 계속되고 K장의 이 사건 각 허가와 이에 따른 피고 서울특별시와 피고 H공사의 후속조치가 계속되면서 당초 이 사건 임차인 영업보상을 추진할 당시의 원고들과 피고들의 예측과 달리 사업진행이 장기간 지연되었다. 다) ① 이 사건 사업의 시행자인 피고 H공사는 일반적으로, 관계 법령을 검토하여 시행인가과정에서 야기될 수 있는 제반 법령상 또는 행정상의 장애를 사전에 예측하고 대비할 주의의무가 있다. 또한 구체적으로, 이 사건 사업은 국가지정문화재로서 세계문화유산으로 유네스코에 등재된 종묘 부근에서 시행되는 대규모 건설 사업이고, 피고 H공사가 이 사건 사업 시행자로 지정될 때 이미 종묘와 관련한 신축건물의 높이제한에 관한 쟁점이 대두된 상황이었으므로, 이 사건 사업을 진행함에 있어 이로 인해 발생할 수 있는 문제에 대비할 주의의무가 있다. 또한 피고 H공사는 이 사건 사업시행 인가신청 당시 예측한 인가예정 시점이 지났는데도 이 사건 허가신청에 대한 심의가 종결되지 않고 있고 그 종결시점을 구체적으로 예측하기 어려운 상황에서는 사업시행 인가절차 지연 등 사업진행의 지연으로 인해 발생할 수 있는 문제에 대비할 주의의무가 있다. ② 앞서 본 바와 같이 이 사건 임차인 영업보상이 사업시행인가 전에 이루어진 그 자체로 위법하다 할 수는 없다. 다만 일반적인 정비사업 진행 경과와 달리, 이 사건 임차인 영업보상 조치에 따라 임차인이 이주할 당시는 이미 피고 H공사가 예정한 사업시행인가 완료 시점이 지난 후이고, 이 사건 임차인 영업보상 조치에 따라 이 사건 상가 구역 내 임차인들이 상당 수 대체영업장이나 타 지역으로 이전함으로 인해 상당한 공실이 발생한 상황이었으므로, 피고 H공사는 만약 사업시행인가절차가 통상 관계자들이 예측해오던 경과와 달리 상당히 지연될 경우 이 사건 사업 구역으로 공표된 지역의 공실률이 높아지고 그 경향이 지속됨으로써 상권이 쇠퇴하는 분위기가 조성되어 실질적으로 상가 소유자로서 임대업을 운영하던 사람들이 임차인을 구할 수 없는 상황이 초래될 수 있다는 점을 예측하고 이에 대비할 의무가 있다. 실제 앞서 본 바와 같이 피고 H공사는 이 사건 허가신청에 따른 심의 등 절차로 인해 사업진행이 지연되자 이 사건 임차인 영업보상 시기를 늦추고자 하였으나, 이미 이전할 준비를 마친 임차인들의 요구 등을 고려하여 당초 계획대로 영업보상을 실시하였던 것이므로, 그로 인한 부정적 영향들에 대하여 시의적절한 대책을 마련하고 대처하였어야 한다. 라) ① 그런데 실제 이 사건 사업은 이 사건 임차인 영업보상에 따른 임차인 이주가 사실상 종결된 후로 8년 정도 지난 2018. 6. 29.에야 이 사건 사업시행인가가 이루어지면서 본격적으로 진행되기 시작하였다. 이 사건 사업시행인가가 이루어지기까지, 건축설계와 사업계획 확정 등 사업시행인가를 받기 위해 필요한 사전적 조치를 제외하여 보면, 이 사건 임차인 영업보상 조치가 있었던 것 외에는 다른 실질적인 사업 진행은 중단되어 있었다. 임차인 등 전체 영업보상 대상자의 81% 이상에 대한 협의보상이 이루어지고 이 사건 임차인 영업보상 조치가 있은 후로 위와 같이 실질적으로 사업진행이 중단된 동안, 상가의 소유자들에 대하여 임대를 제한하는 법령은 없으나 이미 정비사업 예정 구역으로 공표되어 상권의 쇠퇴가 예상되므로 현실적으로 이 사건 임차인 영업보상으로 임차인이 퇴거한 빈 점포를 다시 임대하기는 매우 어려웠고, 조속한 사업추진을 원하는 입장에서는 위와 같이 빈 점포를 재임대하는 것이 사업추진에 방해가 된다고 여겨 피고 H공사에 빈 점포의 재임대 금지 조치를 요구하기까지도 하는 등으로 인해 이 사건 사업 구역 내 공실률이 점차 높아지고 그 경향이 심화되어 문을 닫은 상가가 늘어갔다. 이러한 상권 쇠퇴의 분위기가 확산되자 대로변 등 상가로서의 입지가 아주 좋은 일부 상가를 제외하고는 사실상 임차인을 구할 수 없는 상황이 고착되었다. ② 이러한 상황에서는, 망 A, 원고 E, F, G의 소유권에 대한 적법한 취득·사용 및 이에 대한 보상 없이 이 사건 사업시행을 위한 절차의 일환으로 이 사건 임차인 영업보상 조치를 통해 임차인만 이주시킨 것은, 그 필요성 유무와는 별도로, 망 A, 원고 E, F, G와 같이 임대업을 운영하는 상가 소유자의 임대업을 폐업 또는 휴업하게 만드는 결과를 초래하였다고 볼 수 있고, 이는 망 A, 원고 E, F, G의 이 사건 상가점포에 관한 소유권의 권능인 사용·수익권의 행사를 제한하는 효과를 야기한 것이라고 평가할 수 있다. 마) ① 이상 살핀 법리와 사실관계 및 사정들을 종합하여 보면, 피고 H공사가 망 A, 원고 E, F, G에 대하여 손실보상을 하지 않은 채 위와 같이 이 사건 상가점포의 소유자로서의 사용·수익권을 행사하는데 수인한도를 넘는 제한을 가하게 되면 망 A, 원고 E, F, G에게는 실질적이고 현실적인 재산권 침해가 발생하게 되므로, 피고 H공사는 망 A, 원고 E, F, G에 대하여 불법행위로 인한 손해배상책임을 져야 한다(다만 이 사건 사업의 진행에 있어 피고 서울특별시는 시장이 재정비촉진계획을 수립하는 역할을 하고, 피고 주민대표회의는 의견을 개진하는 역할을 하나, 모두 이 사건 사업 시행자가 아니므로 이 사건 임차인 영업보상 조치를 행한 주체가 아니고 망 A, 원고 E, F, G의 재산권 행사 제한에 관하여 손실보상의무를 부담하는 주체도 아니며, 위와 같은 재산권 침해에 직접적으로 위법한 가공행위를 하였다고 보기도 어려우므로, 위 피고들에게 위와 같은 손해배상책임을 부담시키기는 어렵다). ② 앞서 본 정비사업의 통상적 시행 경과, 이 사건 임차인 영업보상 시행 경위, 이 사건 사업진행이 지연된 경위, 망 A, 원고 E, F, G의 임대 현황을 비롯한 이 사건 사업 구역 내 영업 현황과 변화 과정 등을 종합하여 보면, 망 A, 원고 E, F, G도 이 사건 임차인 영업보상이 시행된 때로부터 사업이 어느 정도 예측한 범위에서 진행될 경우 소유권 취득 또는 사용에 대한 손실보상이 이루어질 시점까지는 임대수익을 얻지 못하는 손실이 발생할 수 있음을 감수할 수 있다. 그러나 위와 같은 시점을 지나 당초 이 사건 임차인 영업보상 시행의 전제가 된 이 사건 사업시행인가신청 당시 예정하였던 사업기간으로서 사업시행인가일로부터 54개월 즉, 피고 H공사가 사업시행인가 예정 시점으로 예상하였던 2009. 6.부터 54개월 정도 되는 2013년 말에 이르러서까지도 사업진행이 중단된 상태가 계속되고 이미 오래 전에 사업 예정 구역임이 공표된 관계로 상권 회복은 기대하기 어려운 상황이라 임대를 하고자 하여도 현실적으로 임대가 되지 않아 폐업 내지 휴업 상태로 있는데도 아무런 보상이 이루어지지 않으면, 망 A, 원고 E, F, G로서는 그 이후 2014년 정도부터는 이 사건 상가점포의 소유권을 보유하고 그에 해당하는 재산세를 납부하면서 사용·수익하고자 하나 사용·수익할 수 없는 상태로 있게 되는 것을 더 이상 수인할 수 없을 정도에 이르게 되었다고 평가할 수 있는 한편, 그 전의 기간 동안에는 수인할 수 없는 정도가 되었다고 평가하기 어렵다. ③ 피고 H공사는 이 사건 사업시행인가신청 당시 위와 같이 2013년 말까지는 사업이 완료될 것으로 예측하고, 대체영업장으로 이주하였던 영업자들이 이 사건 사업구역으로 북귀할 기간을 감안하여 2015년 정도에는 대체영업장 증축건물을 철거할 계획을 가지고 있었으므로, 2013년 말까지 이 사건 사업의 진행이 시행인가조차 받지 못한 상태로 중단되어 있는 상태로 있게 된 이상 그 이후로는 망 A, 원고 E, F, G의 위와 같은 손실이 수인한도를 초과하게 된다는 점을 인식할 수 있었다 할 것이고, 그럼에도 불구하고 그에 대응하는 손실보상 등 적절한 조치를 취했어야 할 의무를 다하지 않은 잘못이 있다. 피고 H공사는 현재 이 사건 상가점포와 그 부지의 수용 등에 따른 손실보상절차를 진행하고 있으나, 위 손실보상은 수용에 따른 소유권 상실 등 장래의 이익 상실 등에 대한 보상을 위한 것으로서 위와 같은 망 A, 원고 E, F, G의 기존 손해에 대한 배상책임의 이행과는 별개이고, 그 외에 위 손해를 전보하는 성격의 손실보상이 이루어지지는 않았다. 바) ① 그렇다면, 피고 H공사는 망 A, 원고 E, F, G가 2014년 이후부터 이 사건 사업시행인가가 있은 2018. 6.까지 계속 이 사건 상가점포를 임대하지 못해 휴업과 같은 상태로 있게 된 데 따른 임대수익 상당의 손해를 배상하여야 할 것이다. ② 그런데 원고 E의 경우, 이 사건 임차인 영업보상 조치에 따라 기존 임차인이 퇴거한 후 2013년도에 일부 점포를 임대하였으므로 2012년까지 발생한 손해만의 배상을 구한다고 주장하는바, 위에서 본 바와 같은 이유로 위 주장에 따른 손해의 발생을 인정하기 어렵다(이와 같이 이 사건 사업구역 내 상가 소유자라 하더라도 원고 E와 다른 원고들의 임대 상황이 다를 수 있고, 망 A, 원고 E, F, G의 임대상황과 이 사건 상가점포 외 다른 상가 소유자들의 임대상황도 다를 수 있는데, 이는 위에서 본 바와 같은 피고 H공사의 불법행위로 인한 손해의 발생 유무와 손해의 범위에서 차이가 있을 수 있다는 의미를 갖는다). ③ 한편, 피고 H공사의 주장과 같이 원고 F, G의 청구 중 2010년과 2011년에 발생한 손해배상청구 부분은 앞서 본 관련 소송 확정판결의 기판력에 반하나, 이 부분 청구는 위와 같이 인정되는 손해에 포함되지 않으므로, 이유 없는 점에서 결론이 같다. 다. 손해배상책임의 범위 1) 원고 E를 제외한 망 A, 원고 F, G(망 A을 소송수계한 원고 B, C, D를 포함하여, 이하 ‘이 사건 원고들’이라 한다)는 제1심판결 별지 청구금액표 해당 산정기간란 기재 기간 동안 이 사건 임차인 영업보상 조치 이전에 얻던 임대료를 기초로 한 기대임료를 산출하고 그 기간 초기 원고들이 얻었던 실제 임대료를 공제한 나머지 금액의 지급을 구하다가 기대임료를 제1심법원의 감정인 이○○에 대한 임료감정촉탁결과에 따라 변경하는 방법으로 청구금액을 산출·확장하였다. 그런데 위 임료감정촉탁결과는 이 사건 임차인 영업보상 조치로 인한 상인들의 이주와 2004년 재개발 구역 지정 및 재개발 지연으로 인한 임대료 하락분은 반영하지 않은 것이고, 유사 임대사례 수집이 어려우며, 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더하여 임대료를 산정하는 적산법에 의해 임대료를 산정한 것이다. 위와 같이 위 임료감정촉탁결과는 이 사건 사업구역이 재정비촉진지구로 지정되기 전에 2004. 2. 5. 구 도시환경정비법에 따른 도시환경정비구역으로 지정되었고, 그로 인해 그 이후 이 사건 임차인 영업 보상이 2009년 하반기에 시행될 때까지 사이에 있었을 실제 이 사건 사업구역 상권에 미친 영향이 반영되지 않은 것이고, 객관적으로 비교할 다른 사례가 없으며, 통계적 예상 수치를 토대로 산술적으로 도출한 것일 뿐 아니라, 위에서 인정한 이 사건 원고들의 손해발생 시점인 2014년을 기준으로 한 그 전까지의 이 사건 사업구역의 상황이 전혀 반영되지 못하였다. 따라서 위 임료감정촉탁결과만으로는 이 사건 원고들에 대한 손해발생 인정 기간에 상응하는 기대임료를 산출하기 어렵고, 이 사건 임차인 영업보상이 있기 전에 이 사건 원고들이 얻었던 임료도 손해발생 시점인 2014년까지의 상황 변화가 반영되지 못한 것으로서 실질적인 기대임료를 산출할 근거로 적합하지 않으며, 현재 위 임대 당시로부터 상당한 기간이 경과하면서 이 사건 원고들의 임대에 관한 일부 자료가 유실되어 모든 임료 액수를 확인하기 어렵고, 이 사건 원고들이 임대를 위해 지출하였거나 지출하게 될 경비를 인정할 자료도 없으므로, 이 사건 원고들이 2014년부터 이 사건 사업시행인가가 이루어진 2018. 6.까지 입은 실질적인 손해액을 산출하기 어렵다. 2) 다만, 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있다(민사소송법 제202조의 2). 앞서 본 증거들, 인정된 사실과 사정에 의하여 알 수 있는 이 사건 원고들의 기존 임대 현황, 부가가치세와 재산세 납부 현황, 이 사건 사업의 진행 경과, 이 사건 사업 구역 상권의 변화 과정, 피고 H공사의 손해배상책임의 발생 경위와 법리적 근거, 이 사건 원고들의 손해발생 기간 등 이 사건 변론에 나타난 제반 사정을 종합하면(이 사건 원고들 사이의 손해액수의 상대적 관계는 갑 제35호증의 기재에 의하여 인정되는 이 사건 임차인 영업보상 이전 실제 임대료 액수를 기준으로 함), 원고 B, C, D는 통틀어 피상속인 망 A을 기준으로 6,000,000원, 원고 F은 12,000,000원, 원고 G는 4,000,000원으로 정함이 타당하다. 3) 그렇다면, 피고 H공사는 원고 B에게 2,571,400원(=6,000,000원×상속분 3/7, 계산결과 100원 미만은 공동상속인 원고 C, D에게 반영함), 원고 C, D에게 각 1,714,300원(=6,000,000원×상속분 2/7), 원고 F에게 12,000,000원, 원고 G에게 4,000,000원 및 각 이에 대하여 피고 H공사의 불법행위 기간 이후로서 원고들이 구하는 2018. 7. 1.부터 위 피고가 그 이행의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 법원 판결 선고일인 2021. 10. 21.까지 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 따라서 이 사건 원고들의 피고 H공사에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 이 사건 원고들의 피고 H공사에 대한 나머지 청구와 피고 서울특별시, 피고 주민대표회의에 대한 각 청구, 원고 E의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 기각하여야 한다. 제1심판결 중 망 A, 원고 F, 원고 G에 대한 부분은, 그중 피고 H공사 사이에 관한 부분은 결론이 일부 달라 부당하고, 피고 서울특별시, 피고 주민대표회의 사이에 관한 부분은 결론이 같아 정당하다. 또한 제1심판결 중 원고 E에 대한 부분은 결론이 같아 정당하다. 따라서 이 사건 원고들의 피고 H공사에 대한 항소는 일부 이유 있고, 나머지 항소는 이유 없으나, 원고 B, C, D가 이 법원에서 망 A의 소송절차를 수계한 점을 반영하여 제1심판결 중 망 A, 원고 F, G와 피고 H공사 사이에 관한 부분을 변경한다. 또한 이 사건 원고들의 피고 서울특별시, 피고 주민대표회의에 대한 각 항소와 원고 E의 피고들에 대한 항소는 모두 이유 없으므로 기각한다. 이에 주문과 같이 판결한다. 판사 이광만(재판장), 박지연, 김선아
손해배상
도시정비사업
상권쇠퇴
2021-11-05
민사일반
주택·상가임대차
대법원 2018다38607
손해배상(기)
대법원 제3부 판결 【사건】 2018다38607(반소) 손해배상(기) 【반소원고, 상고인】 1. 박AA, 2. 박BB 【반소피고, 피상고인】 ○○○빌딩운영위원회 【원심판결】 대전고등법원 2018. 6. 21. 선고 2015나2407(반소) 판결 【판결선고】 2021. 9. 16. 【주문】 상고를 모두 기각한다. 상고비용은 반소원고들이 부담한다. 【이유】 상고이유를 판단한다. 1. 사안 개요 원심판결 이유에 따르면 다음 사실을 알 수 있다. 가. 반소피고는 지하 2층, 지상 10층 규모의 집합건물인 ‘둔산○○○존’(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 구분소유자들로 구성된 관리단이다. 반소원고들은 이 사건 건물 중 지하 1층 B101호인 이 사건 점포를 1/2지분씩 공유하며 2008년경부터 2013. 1.경까지 사우나와 헬스장을 운영하였다. 나. 반소피고는 2006. 8. 20. 관리규약을 제정하고 2012. 4. 16. 관리규약을 개정하였다. 제정된 관리규약 제17조 제1항은 상가 건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체한 때 관리주체의 단전·단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다고 정하고 있다. 개정된 관리규약 제17조 제5항은 관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대하여 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다고 정하고 있다. 다. 반소피고는 2012. 3. 28. 반소원고들을 상대로 2008. 8. 29.부터 2012. 3. 21.까지 관리비 합계 73,400,116원과 그 지연손해금의 지급을 청구하는 지급명령을 신청하였다. 지급명령 사건은 반소원고들이 이의신청을 하여 대전지방법원 2012가단28681호 체납관리비 사건으로 이행되었고, 2012. 9. 13. 다음과 같이 조정이 성립하였다. 반소원고들은 연대하여 반소피고에게 2012. 8. 사용분까지 관리비 68,653,307원을 지급하되, 2012. 9. 28.까지 10,000,000원, 2012. 10. 31.까지 58,653,307원을 각 지급한다. 만일 반소원고들이 이를 지급하지 않을 경우 기한과 분할의 이익을 상실하고 미지급액 전액과 지급기한 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 지연손해금을 가산하여 지급한다. 반소피고는 2012. 11. 28.부터 2013. 1. 24.까지 반소원고들에게 9차례에 걸쳐 내용증명을 보냈다. 조정조서에 따라 반소원고들이 2012. 10. 31.까지 지급해야 하는 관리비 58,653,307원과 그 지연손해금, 2012년 10월부터 12월까지 관리비를 지급하지 않으면 이 사건 점포에 단전조치를 하겠다는 내용이다. 반소원고들이 관리비를 지급하지 않자 반소피고는 2013. 1. 30. 이 사건 점포에 단전조치를 하였다. 반소피고가 2012. 10.경부터 2014. 12.경까지 반소원고들에게 부과한 관리비는 합계 96,331,562원이다. 라. 반소피고는 관리비의 지급을 청구하는 본소를 제기하였다가 원심에서 본소를 취하하였다. 반소원고들은 단전조치가 위법하다는 이유로 손해배상을 청구하는 반소를 제기하였다. 2. 단전조치의 적법 여부 가. 집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720 판결 참조). 단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우단전조치는 원칙적으로 위법하다. 다만 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다. 나. 원심은 관리규약이 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에서 정한 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하고 제정·개정되어 무효이나, 단전조치가 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 벗어난 위법한 행위라고 보기 어렵다는 이유로 반소 청구를 받아들이지 않았다. (1) 반소원고들은 2008. 8.경부터 단전조치가 있을 때까지 장기간 수천만 원의 관리비를 체납하였다. 반소피고는 반소원고들을 상대로 관리비를 청구하는 소를 제기하는 등 관리비를 지급받기 위해 오랜 기간 여러 방안을 강구하였다. 그러나 반소원고들은 조정이 성립한 다음에도 관리비를 지급하지 않았다. 반소원고 박AA은 2012. 12. 28. 반소피고와 2013. 1. 28.까지 관리비를 납부하기로 합의하였으나 이를 이행하지 않았다. (2) 2010년과 2011년 이 사건 점포의 관리비 중 전기요금이 61.3~83.5%로 가장 큰 비중을 차지하고, 이는 건물 전체 전기요금의 약 9∼20%에 해당한다. 반소피고는 반소원고들로부터 관리비를 지급받지 못해 한국전력공사에 2012년 11월과 12월 전기요금 합계 72,779,600원을 납부하지 못하였다. 한국전력공사는 2012. 12. 3. 전기요금의 지급을 청구하는 지급명령을 신청하였고, 2013. 1. 9. 전기요금을 2013. 1. 25.까지 납부하지 않을 경우 전기사용계약을 해지한다는 예고서를 보냈다. 반소피고는 반소원고들로부터 관리비를 지급받고 구분소유자들과 입주민들의 공동이익을 보호하기 위해 단전조치를 하였다. (3) 반소피고 운영위원회는 2012. 4. 30. 반소원고들의 관리비에 대한 대책을 논의하였고, 2012. 5. 7. 관리용역을 맡은 주식회사 유일종합관리에 이 사건 점포에 대한 단전조치를 요구하기로 결의하였으며, 2012. 7. 27. 이 사건 점포에 단전조치를 하고 구분소유자들에게 협조를 요청하기로 결의하였다. 반소피고는 2012. 12.경 단전조치에 관하여 구분소유자 또는 입주민 중 76% 정도의 동의를 받았다. (4) 반소피고는 2012. 11. 28.부터 2013. 1. 24.까지 9회에 걸쳐 반소원고들에게 단전조치와 그 일시를 예고하였다. 반소피고의 대표자는 층별 대표들과 함께 이 사건 점포의 출입문이 잠기고 불이 꺼져 영업이 종료되었음을 확인한 다음 2013. 1. 30. 00:30 옥상 변전실에서 단전조치를 하였다. (5) 관리규약이 관리단집회의 결의 요건을 갖추지 못하여 무효이나, 반소원고들을 포함한 구분소유자들이 관리규약이 제정된 때부터 이 사건 소송에 이르기까지 그 효력에 대해 의문을 제기하지 않고 유효한 관리규약으로 인식하였다. 반소피고는 관리규약에 기초하여 이 사건 건물을 관리하였다. 다. 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 관리규약이 무효라고 하더라도 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 판단한 것은 위에서 본 법리에 따른 것으로 정당하다. 원심판결에 상고이유 주장과 같이 필요한 심리를 다하지 않고 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 불법행위에 관한 법리오해, 이유불비, 이유모순 등의 잘못이 없다. 3. 단전조치와 손해 사이의 인과관계 원심의 이 부분 판단은 가정적·부가적 판단으로서, 위에서 본 바와 같이 단전조치가 불법행위에 해당하지 않는다고 한 원심판결이 정당한 이상 위와 같은 가정적·부가적 판단의 당부는 판결에 영향을 미치지 않는다. 따라서 이 부분 상고이유는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들이지 않는다. 4. 결론 반소원고들의 상고는 이유 없어 이를 모두 기각하고 상고비용은 패소자들이 부담하도록 하여, 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다. 대법관 노정희(재판장), 김재형(주심), 안철상, 이흥구
관리규약
상가
관리비
단전
2021-10-08
민사일반
주택·상가임대차
서울중앙지방법원 2020가합557946
손해배상(기)
서울중앙지방법원 제27민사부 판결 【사건】 2020가합557946 손해배상(기) 【원고】 1. A, 2. B, 3. C, 4. D, 5. E 【피고】 1. F 주식회사, 2. 주식회사 G 【변론종결】 2021. 7. 9. 【판결선고】 2021. 9. 3. 【주문】 1. 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 【청구취지】 피고들은 공동하여 원고 A에게 28,647,200원, 원고 B에게 56,444,000원, 원고 C에게 137,660,600원, 원고 D에게 40,737,800원, 원고 E에게 38,917,600원 및 위 각 돈에 대하여 2017. 8. 11.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이유】 1. 기초사실 가. 피고 주식회사 G(이하 ‘피고 G’이라 한다)은 2016. 5. 20. 피고 F 주식회사(이하 ‘피고 F’이라 한다)와 오산시 J 대 68㎡ 외 2필지 합계 6,738.3㎡에 지하 5층, 지상 15층 규모의 주상복합 ‘K’(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 신축하여 분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)에 관한 차입형 토지신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 사업의 진행으로 신축·완공된 이 사건 건물은 오피스텔 456호실, 문화집회시설 7,007.l㎡, 근린생활시설 14,957.2㎡로 구성되어 있다. 나. 1) 원고들은 피고 F과 아래 표 각 ‘호실’ 해당 란 기재 각 점포(이하 ‘이 사건 각 점포’라 하고, 각 개별 점포는 ‘이 사건 점포 ○호’라 한다)에 관하여 ‘계약일’ 해당 란 기재 각 일자에 같은 표 ‘총 공급금액’ 해당 란 기재 각 돈을 매매대금으로 한 분양계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라 한다). 2) 원고들은 아래 표 ‘분양대금 완납’ 해당 란 기재 각 일자에 이 사건 각 분양계약의 분양대금을 완납하였고, 같은 표 ‘소유권이전등기’ 해당 란 기재 각 일자에 이 사건 각 점포에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 이 사건 각 분양계약 제21조 제2항 후문은 “대상 부동산의 소유권이 매수인 명의로 이전된 시점 또는 신탁계약이 종료되는 시점 중에서 빠른 시점에 피고 F의 모든 권리와 의무는 계약변경 등 별도의 조치 없이 피고 G 또는 신탁계약의 수익자에게 면책적으로 승계됨에 동의하며, 이와 관련하여 이의를 제기하지 아니한다.”고 규정하고 있다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3 내지 7호증(가지번호 있는 경우 각 가지번호 포함, 이하 같다), 을가 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고들의 주장 피고들은 분양자로서 이 사건 건물 및 이 사건 각 점포에 관한 정확하고 충분한 정보를 수분양자들에게 제공할 의무가 있음에도 불구하고, 원고들에게 이 사건 각 점포 내부에 기둥이 설치된다는 사실에 대하여 전혀 고지하지 않았다. 위와 같은 고지의무 위반으로 원고들은 이 사건 각 분양계약을 체결하고 이 사건 각 점포의 소유자가 되었다. 각 기둥의 위치와 이 사건 각 점포에서 차지하는 면적을 고려하여 보면 위 기둥은 시야, 동선, 공간활용에 상당한 제약을 초래하고, 그로 인하여 원고들이 이 사건 각 점포를 타인에게 임대하기 어렵거나, 임대한다고 하더라도 적정한 차임 등을 받을 수 없는 등 재산권 행사에 장애를 가져왔다. 따라서 피고들은 공동하여 원고들에게 위 기둥의 설치로 인하여 입은 손해로서, 원고 A, D, E은 각 분양대금의 10%, 원고 B, C는 각 분양대금의 20%에 해당하는 돈 및 각 이에 대한 지연손해금을 배상할 의무가 있다. 3. 판단 가. 재산적 거래관계에 있어서 계약의 일방 당사자가 상대방에게 계약의 효력에 영향을 미치거나 상대방의 권리 확보에 위험을 가져올 수 있는 구체적 사정을 고지하였다면 상대방이 계약을 체결하지 아니하거나 적어도 그와 같은 내용 또는 조건으로 계약을 체결하지 아니하였을 것임이 경험칙상 명백한 경우 계약 당사자는 신의성실의 원칙상 상대방에게 미리 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다. 그러나 이때에도 상대방이 고지의무의 대상이 되는 사실을 이미 알고 있거나 스스로 이를 확인할 의무가 있는 경우 또는 거래 관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 경우 등에는 상대방에게 위와 같은 사정을 알리지 아니하였다고 하여 고지의무를 위반하였다고 볼 수 없다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2013다97076 판결 등 참조). 나. 갑 제10 내지 12호증의 각 영상 내지 기재에 의하면, 원고 A 소유의 이 사건 점포 B**4호 모서리에 0.54㎡(0.6×0.9) 기둥 1개, 원고 B 소유의 이 사건 점포 B**l호 모서리 부근에 0.88㎡(l.l×0.8) 기둥 1개, 원고 C 소유의 이 사건 점포 **7호 모서리 두 곳에 l.10㎡(1.l×1.0) 기둥 및 1.05㎡(0.75×l.4) 기둥 합계 2개, 원고 D 소유의 이 사건 점포 &호 벽면 중간지점에 1.125㎡(0.75×1.5) 기둥 1개, 원고 E 소유의 이 사건 점포 %호 벽면 중간지점에 1.125㎡(0.75×l.5) 기둥 1개가 각 존재하고 있는 사실이 인정되기는 한다. 다. 그러나 앞서 든 각 증거, 갑 제8, 9, 12, 13, 14호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고들이 제출한 증거만으로는 피고들이 기둥의 존재 등에 관하여 고지의무를 불이행하였다고 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다(피고들의 고지의무 위반을 인정하지 않는 이상, 피고 F의 면책적 의무승계 주장에 대해서는 나아가 판단하지 않는다). ① 이 사건 건물은 지하 5층, 지상 15층 규모로 이루어진 것이어서 상층부의 하중을 지탱할 수 있도록 점포 외부나 내부에 기둥이 존재할 수밖에 없다는 것은 일반적인 거래관념상 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 사정이라 판단된다. 실제 이 사건 건물의 층별 평면도(Bl~2층)(갑 제12호증)를 보더라도 이 사건 각 점포 뿐 아니라 다수의 점포 내부에 기둥이 존재하고 있다. ② 이 사건 각 분양계약 제20조는 “타입이나 호실에 따라 내/외부 창호, 붙박이장, 주방가구 등의 크기, 구성, 형태, 기둥의 유무 및 크기 등은 달라질 수 있습니다.”라고 명기하고 있고, 원고들은 각 계약서 하단에 “계약자 본인은 위 계약내용에 대한 충분한 설명을 듣고 이해하였습니다.”, “계약자 본인은 위 계약내용 및 분양공고의 내용에 대하여 동의 후 자필기재한 것을 확인합니다.”라는 기재 옆에 자필로 “확인함”이라고 기재하였다. 한편, 원고들은 이 사건 각 분양계약서에 기재되어 있는 위 각 문구가 아무런 합리적인 근거 없이 기둥에 대한 피고들의 설명의무를 면제하는 내용인 점, 관련 정보가 부족한 원고들에게 위험을 전가하는 내용인 점 등의 사정을 들어 약관의 규제에 관한 법률 제6, 7조에서 정한 불공정 약관조항 내지 상당한 이유 없이 사업자의 책임을 면제 또는 제한하는 조항에 해당하여 무효라는 취지로 주장한다. 그러나 위 각 문구는 고객에게 이 사건 건물 내 기둥이 위치할 수 있다는 등의 사정을 환기시켜 신중하게 분양 계약을 체결하도록 유도하는 내용으로서 분양계약서에 일반적으로 기재되는 내용으로 보이는 점, 개별 점포를 분양받는 자는 설계도면 등을 통해 구체적인 현황을 확인하는 것이 일반적인 상관례인 점 등에 비추어 보면, 위 각 문구가 아무런 합리적인 근거 없이 기둥에 대한 피고들의 설명의무를 면제하는 내용이라거나, 관련 정보가 부족한 원고들에게 위험을 전가하는 내용이라고 보기는 어렵다. 결국, 원고들이 제시한 사정만으로는 이 사건 각 분양계약서에 기재된 위 각 문구가 약관의 규제에 관한 법률에 위반하여 무효라고 볼 수 없다. ③ 원고들이 스스로 이 사건 각 분양계약 체결 과정에서 분양상담직원으로부터 제시받았음을 인정하고 있는 ‘판매시설 도면 및 분양가(B1~2층)’(갑 제13호증)에는 기둥이 존재하는 위치에 ‘□’ 표시가 되어 있었다(분양가 등 기재로 인해 기둥 표시가 일부 가려지기도 하였으나, 식별이 불가능한 정도라거나, 피고들이 기둥의 위치를 숨기기 위해 일부러 그와 같이 기재하였다고 보기는 어렵다). 주상복합 건물의 경우 통상적으로 하중을 지탱하고 형태를 유지하기 위하여 내부에 기둥이 있을 수밖에 없다는 점을 감안할 때 위 ‘□’ 표시는 기둥임을 쉽게 파악할 수 있을 것으로 보인다. ④ 통상 분양계약을 체결하고자 하는 수분양자들은 분양회사가 발행한 홍보물 외에도 설계도서, 건축현장 등을 종합하여 분양목적물의 현황을 파악하게 되므로, 원고들로서는 분양상담직원으로부터 제시받은 위 ③항 기재 자료 외에도 설계도면(이 사건의 경우 층별 평면도) 등을 통하여 기둥의 존재를 충분히 확인할 수 있었다. ⑤ 원고들의 주장에 따르더라도 각 기둥이 이 사건 각 점포의 바닥면에서 차지하고 있는 면적이나 기둥으로 인해 제한받고 있는 각 점포의 면적이 전용면적의 약 2.35% 내지 6.75% 정도로서, 그 규모가 크다고 보기도 어렵다. 또한 이 사건 각 점포 내의 기둥은 모서리 부근이나 벽면에 존재하고 있고, 점포 중앙에 기둥이 위치하는 경우는 없다. ⑥ 기둥의 존부가 상가건물의 활용 및 타인에 대한 임대 상황에 영향을 미치지 않는다고 할 수는 없으나 그 외에도 상가와 대중교통과의 접근도, 도로 사정, 유동인구, 활성화 정도, 상가 내 입점 상황, 임대인의 운영 가치관, 보증금과 차임의 액수 등 다양하고 복잡한 요인이 상가건물의 활용 및 임대 상황에 영향을 미치게 되므로, 원고들이 이 사건 각 점포의 임대 등에 어려움을 겪고 있다고 하여 이를 각 기둥의 존재로 인하여 이 사건 각 점포의 활용가치가 현저히 떨어졌기 때문이라고 단정하기도 어렵다. 4. 결론 그렇다면 원고들의 청구는 각 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 김우정(재판장), 백상빈, 권민영
임대
분양
점포
임대가치
2021-09-15
민사일반
주택·상가임대차
서울중앙지방법원 2021나22762
건물인도
서울중앙지방법원 제3-3민사부 판결 【사건】 2021나22762 건물인도 【원고, 피항소인】 1. A, 2. B 【피고, 항소인】 1. C, 2. D, 3. E 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2021. 4. 8. 선고 2020가단5302250 판결 【변론종결】 2021. 7. 23. 【판결선고】 2021. 8. 20. 【주문】 1. 제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송 총비용은 각자 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지 피고들은 원고들에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라(원고들온 이 법원에서 청구취 지를 위와 같이 정정하였다). 2. 항소취지 주문과 같다. 【이유】 1. 인정사실 가. 피고 C은 2019. 3. 6. F로부터 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 보증금 50,000,000원, 차임 월 1,300,000원, 임대차기간 2019. 4. 15.부터 2021. 4. 14.까지로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)하였고, 이 사건 아파트에는 피고 C 및 피고 C의 부모인 피고 D, E이 함께 거주하고 있다. 나. 2020년경 결혼한 부부인 원고들은 2020. 7. 5. 이 사건 아파트의 소유자인 F와 사이에 이 사건 아파트를 1,350,000,000원에 매수하는 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였고, F에게 매매대금을 지급한 후 2020. 10. 30. 이 사건 아파트에 관하여 각 1/2 지분에 관하여 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 그런데 2020. 7. 31.자로 아래와 같은 주택임차인의 계약갱신요구권을 도입하는 개정 주택임대차보호법(법률 제17470호)이 시행되었다. 라. 임대인인 F는 피고 C이 2020. 10. 5.경부터 이 사건 임대차계약에 대한 2년 기간 연장을 요구하는 문자메시지를 보내자 위 요구를 거절하는 답신을 하였고, 이 사건 임대차기간이 끝나기 6개월 전 이후인 2020. 10. 15.경 피고 C에게 내용증명우편으로 ‘이 사건 아파트에 관하여 실거주를 해야 하는 매수인들과 2020. 7. 5.자로 매매계약이 체결되었고, 이러한 사정은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제9호의 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 해당한다’는 이유를 들어 이 사건 임대차 계약에 대한 갱신거절의 통지를 하였다. 마. 피고 C은 2020. 10. 16. 임대인인 F에게 ‘임대차기간 만료 후 임대차 기간을 2년 연장, 거주하고자 계약갱신을 청구한다’는 내용으로 위 주택임대차보호법상의 계약갱신을 요구하였고, 이에 대하여 임대인인 F는 ‘실거주를 해야 하는 매수인들과 이 사건 매매계약을 체결하였다’는 이유로 위 계약갱신 요구를 거절하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 5, 7 내지 9, 23호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 요지 가. 원고들 피고 C이 이 사건 임대차계약에 대하여 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 계약갱신을 요구하였으나, 임대인인 F는 실거주를 해야 하는 매수인과 이 사건 아파트에 관하여 매매계약을 체결하였고, 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제9호의 ‘그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’에 해당하므로, 임대인인 F는 임차인인 피고 C의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 이 사건 임대차계약상 임대차기간이 이미 종료되었으므로, 이 사건 아파트를 점유하고 있는 피고들은 이 사건 아파트의 소유자이자 임대인의 지위를 승계한 원고들에게 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다. 나. 피고들 피고 C의 계약갱신 요구에 대한 F의 계약갱신 거절은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호에 해당하지 아니하여 효력이 없고, 따라서 이 사건 임대차계약은 피고 C의 계약갱신 요구에 따라 그 기간이 연장되었으므로, 원고들의 청구는 이유 없다. 3. 청구원인에 관한 판단 가. 원고들은 피고 C이 이 사건 임대차계약에 대한 계약갱신요구권을 행사할 당시 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마치지 아니하여 자신들이 실제 거주하려는 이유로 위 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 ‘임대인의 지위’에 있지 아니하고, 임대인인 F는 이 사건 아파트를 매도한 자로 자신이 이 사건 아파트에 ‘실제 거주’할 예정이 아니므로, 매수인의 지위에 있던 원고들이나 임대인인 F는 모두 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에 기하여 위 계약갱신 요구를 거절할 수는 없다. 나. 임대인인 F가 개정 주택임대차보호법이 시행되기 이전에 이 사건 매매계약을 체결하였는데, 이러한 사정이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제9호의 사유(그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유)에 해당한다고 주장하여 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지 여부에 관하여 본다. (1) 임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지에 관하여 본다. 종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수 있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였다. 개정 주택임대차보호법의 계약갱신요구권은 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입되었다고 할 것이다. (2) 임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법 취지에 비추어, 임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신 요구시 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라 할 것이다. (3) 임대인의 계약갱신 거절 사유는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서의 각 호에 기재되어 있고, 위 제8호에서 ‘임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우’를 규정하고 있다. 위 제8호를 제외한 제1호 내지 제7호의 경우는 임차인의 차임 연체나 부정행위 등 임차인 측의 사정 또는 임대차목적물 자체의 안전사고 우려나 임대차계약 체결 당시부터의 철거·재건축 계획 등이 고지된 경우 등이고, 반면 임대인의 실제 거주 사유는 임차인 측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유이고 임차목적물이 매도되어 새로운 소유자(임대인의 지위를 승계한 자이다)가 실제 거주하려는 의사가 있는 경우에는 더욱 그러하다. 또한 제9호에서는 ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’라고 규정함으로써 제1호 내지 제8호의 구체적 열거 규정으로 규율하지 못하는 경우에 대한 보충적 일반조항을 두고 있다. (4) 앞서 본 임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성에 더하여, ① 개정 주택임대차보호법 부칙 제2조 제1항에서 ‘위 계약갱신요구권은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용된다’고 규정하면서, 부칙 제2조 제2항에서 ‘위 제1항에도 불구하고 이 법 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 이를 적용하지 아니한다’고 규정하여, 적용 예외 사유를 명시하고 있는 점, ② 개정 주택 임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정적으로 열거하고 있고, 위 제9호는 ‘그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’라고 규정하여 보충적 일반조항을 두고 있는데, 이러한 관련 규정의 내용 및 체계, 부칙 제2조 제2항에서 적용 예외 사유를 명시한 취지 등에 비추어, 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 ‘임대인이 임차주택을 매도하였고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우’를 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제9호의 사유에 해당한다고 보는 것은, 예외적으로 열거하고 있는 임대인의 계약갱신 거절 사유를 해석론을 통하여 새로 추가하는 결과가 되어 받아들이기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 ‘임대인’만을 기준으로 봄이 상당하다고 할 것이다. (5) 이 사건의 경우, 피고 C은 원고들이 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 경료하기 이전인 2020. 10. 16. 임대인인 F에게 주택임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사하였고, 당시의 임대인인 F에게는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 아니하는바, 이 사건 임대차계약은 피고 C의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 적법하게 갱신되었다고 할 것이다. 원고들은 2020. 10. 30. 이 사건 아파트에 관하여 그 소유권이전등기절차를 마침으로써 이 사건 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하게 되었는바, 원고들은 자신들의 실제 거주를 이유로 피고 C의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다고 할 것이다. (6) 결국 이와 달리 이 사건 임대차계약이 2021. 4. 14. 기간 만료로 종료되었음을 전제로 한 원고들의 주장은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 모두 기각할 것인바, 제1심판결 중 이와 결론을 달리한 부분은 부당하므로, 피고들의 항소를 받아들여 제1심판결 중 피고들 패소 부분을 취소하고 그 취소 부분에 해당하는 원고들의 청구를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다(다만 여러 사정을 참작하여 소송 총비용은 각자 부담하는 것으로 한다). 판사 주채광(재판장), 석준협, 권양희
아파트
임차인
매매
세입자
임대인
임대차보호법
2021-08-26
민사일반
주택·상가임대차
서울중앙지방법원 2020가단5188225(본소), 2021가단5033759(반소)
건물인도 / 부당이득금
서울중앙지방법원 판결 【사건】 2020가단5188225(본소) 건물인도, 2021가단5033759(반소) 부당이득금 【원고(반소피고)】 ◇◇고속버스터미널 주식회사, 서울 서초구, 대표이사 박○○, 소송대리인 법무법인 산지 담당변호사 신성우 【피고(반소원고)】 전AA, 서울 서대문구, 송달장소 서울 서초구, 소송대리인 법무법인 양지 담당변호사 이강훈 【변론종결】 2021. 6. 8. 【판결선고】 2021. 7. 13. 【주문】 1. 원고(반소피고)의 본소청구 및 피고(반소원고)의 반소청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 그 3/4은 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다. 【청구취지】 [본소] 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)에게 별지 기재 건물 중 별지도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내의 127.93㎡ 부분을 명도하라. [반소] 원고는 피고에게 54,460,000원 및 이에 대하여 2021. 5. 7.자 반소 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이유】 1. 기초사실 가. 원고는 2014. 8. 1. 피고에게 원고 소유의 별지 목록 기재 건물 지하 1층 중 별지도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내의 점포 8호 127.93㎡(38.70평, 이하 ‘이 사건 점포’라 한다)를 보증금 80,000,000원, 차임 월 5,300,000원(부가세 별도), 기간 2014. 8. 1.부터 2015. 7. 31.까지로 정하여 임대하고(이하 이 사건 점포에 대한 임대차계약을 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 그 무렵 피고에게 위 점포를 인도하였다. 피고는 2014. 8. 8.부터 현재까지 이 사건 점포에서 배우자인 황BB와 함께 ‘먹○○○’이라는 이름의 식당을 경영하고 있다. 나. 이 사건 임대차계약은 그 동안 보증금 또는 차임을 인상하면서 갱신되어 왔는데, 별도의 갱신계약서 작성 없이 원고가 피고에게 인상된 차임을 고지하고 피고가 이를 수용하여 납부하는 방식으로 계약이 유지되었다. 이에 따라 피고가 2014. 9.부터 2018. 10.까지 사이에 원고에게 지급한 차임 내역은 다음과 같다(각 부가세 포함). [각주1] 2018. 1. 차임을 월 8,360,000원(부가세 포함)으로 증액 통보하면서 2017. 8.분부터 소급적용 요구하여 소급적용 지급함. [각주2] 2015. 9. 차임을 월 6,930,000원(부가세 포함)으로 증액 통보하면서 2015. 8.분부터 소급적용 요구하여 소급적용 지급함. 다. 그러던 중 원고는 2018. 8.경 피고에게 이 사건 점포에 대하여 보증금을 증액하고, 월 차임을 정액제에서 수수료 방식으로 변경하는 내용으로 새로운 조건의 계약서를 작성할 것을 요청하였고, 수수료 방식으로 전환하는 데 동의하지 않으면 구 상가건물임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것. 이하 ‘구 상가임대차법’이라 하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 개정 상가건물임대차보호법을 ‘개정 상가임대차법’이라 하며, 구법과 신법을 구별할 필요가 없을 경우에는 ‘상가임대차법’이라 한다)에 따라 이 사건 점포 임대개시일로부터 5년이 되는 2019. 7. 30.에 임대차계약을 종료시키겠는 취지로 언급하였다. 이에 피고는 2018. 10. 26. 원고가 제시한 조건을 수용하기로 하고 새로운 임대차계약서를 작성하였는데, 이 계약(이하 ‘2018년도 임대차계약’이라 한다)에서는 보증금을 110,000,000원으로, 차임을 월 순매출액의 14%(매출구간 5,500만 원 미만) ~ 15%(매출구간 5,500만 원 이상)에 해당하는 금액(최소 8,200,000원, 부가세 별도)으로, 수수료 적용시점을 2018. 8. 1.부터로 소급하여 계약기간을 2018. 8. 1.부터 2019. 7. 31.까지로 정하고 있다. 라. 그 후 원고는 2019. 4. 30. 내용증명우편을 통하여 피고에게 “이 사건 임대차계약이 2019. 7. 31. 만료하니 그때까지 이 사건 점포를 원상복구하여 인도하라”는 내용의 갱신거절통지를 하였다. 위 내용증명을 본 피고 남편은 원고의 담당자에게 찾아가 이 사건 임대차계약을 계속하겠다는 의사를 표시하였고, 원·피고는 리모델링 공사가 진행되면 협조하기로 하고 이 사건 점포에서의 영업을 계속하는 것으로 마무리되었다. 마. 이 사건 점포에서 계속 영업을 하던 2020. 1. 16.경 원고의 담당자가 피고에게 전화를 하여 이 사건 점포는 상가임대차법에 의한 갱신요구기간 10년에서 4년 6개월이 남았는데 ○○선 쪽으로 점포를 이전하여 다시 10년을 보장받는 것이 어떠냐며 매장이전을 권유하였으나, 피고는 이 사건 점포에서 상가임대차법에서 보장된 10년 동안 영업을 하겠다며 원고측의 제안을 거절하였다. 바. 그런데 원고는 2020. 6. 11. 피고에게 “이 사건 매장에 대한 계약이 2019. 7. 31.부로 종료됨에 따라 2019. 4. 30. 계약갱신거절의 의사표시를 표하고 점포를 명도해 줄 것을 요청하다가 2020. 1. 16. 피고를 배려하는 차원에서 ○○선 쪽으로의 이전을 제안한 것인데, 피고가 거부의사를 밝혀 2019. 7. 31. 계약만료를 원인으로 한 명도관련 법적절차를 진행하겠다.”는 내용의 명도를 촉구하는 통지를 하였다. 이와 같은 내용증명을 받은 피고측은 원고 담당자를 찾아가 항의를 하며 개정 상가임대차법에 의하여 보장되는 10년 동안 이 사건 점포에서 영업을 계속 하겠다는 의사를 표시하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실 또는 갑 제1 내지 6호증 및 을 제1 내지 14호증(가지번호 포함)의 각 기재, 증인 황BB의 증언 내용, 변론 전체의 취지 2. 본소 청구에 관한 판단 가. 양 당사자의 주장 원고는, 이 사건 점포 임대차계약은 구 상가임대차법에서 보장한 5년의 계약갱신요구기간이 만료된 2019. 7. 31. 기만만료로 종료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다고 주장한다. 이에 대하여 피고는 이 사건 임대차계약은 개정 상가임대차법에 의하여 10년이 넘지 않는 범위 내에서 계약갱신요구를 할 수 있고, 피고가 여러 차례에 걸쳐 명시적으로 계약갱신청구권을 행사하여 계약이 갱신되어 존속중이라고 주장한다. 나. 이 사건 임대차계약의 계약갱신 여부에 대한 판단 ⑴ 관련 법리 구 상가임대차법 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 2018. 10. 16. 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권의 행사범위를 10년으로 연장하였고, 그 부칙 제2조는 ‘제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.’라고 정하고 있다. 위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 규정이 가리키는 임대차는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 갱신되는 임대차를 말한다고 봄이 상당하다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결, 대법원 2020. 11. 5. 선고 2020다241017 판결 참조). 위와 같이 개정 상가임대차법 시행 후 갱신되는 임대차에는 개정 상가임대차법 시행 이전에 인정되던 계약갱신 사유에 따라 임차인의 계약갱신요구권 행사에 의하여 갱신되는 경우는 물론 당사자의 합의에 의하여 갱신되거나 묵시적으로 갱신된 경우도 포함된다. ⑵ 2018년도 임대차계약이 재계약인지 갱신인지 여부에 대한 판단 임대인과 임차인이 묵시적 합의로써 계약을 갱신하여 오다가 그에 따른 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취하여 이를 존속시키기로 한 경우, 신규 계약이 종전의 계약과 동일성을 유지하고 있다면 이는 실질적으로 ‘갱신’에 해당하는 것이지 ‘재계약’이라고 평가될 수 없다. 그리고 신규 계약과 종전의 계약이 동일성을 유지하는지 여부를 판단하기 위해서는 계약의 문언, 체결경위, 변동된 부분이 전체 계약에서 차지하는 비중과 중요도 등을 종합적으로 고려하여야 한다. 이 사건 2018년도 임대차계약에 대하여 살피건대, 앞서 본 사실관계와 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 2018년도 임대차계약은 종전의 계약과 기본적 동일성을 유지한 상태에서 체결되는 ‘갱신계약’에 해당한다고 봄이 타당하다. ① 종전의 임대차계약과 2018년도 임대차계약에서 가장 큰 차이점은 차임 결정방식이다(종전: 정액, 2018년도: 매출액에 비례). 그런데 상가건물 임대차계약에서 임대인과 임차인은 영업실적 등의 내부적인 요인 또는 사회경제적 상황 등의 외부적인 요인을 이유로 차임을 증감할 수 있고, 차임은 위와 같은 내외부적 요인에 근거하여 사적자치의 원칙에 따라 다양한 방식으로 결정될 수 있으므로, 임대차계약의 주체와 객체가 동일한데 단지 차임 산정의 방식이 변동되었다고 하여 그 계약이 종전의 것과 근본적인 면에서 다르게 되었다고 볼 수는 없다. ② 2018년도 임대차계약은 임차인에게 매출금 관리 및 통보의무라는 새로운 부담을 지우고 있으나, 이는 차임을 산정하기 위하여 불가피하게 추가된 내용이지, 종전 임대차계약과의 동일성을 해할 만한 중대한 변경사항이라고 보기 어렵다. ③ 이 사건 임대차계약은 처음 체결될 때부터 통상의 상가건물 임대차계약에 비하여 임대인의 권리규정 및 임차인의 의무규정을 많이 두고 있었는데(임대인의 통일적인 계획집행권, 비상시 출입관리권, 공익상 해약권, 위치이전권, 업종의 엄격한 제한 등), 2018년도 임대차계약에서는 그와 유사한 규정들이 추가되면서 계약조항이 더 자세해졌다(임차인의 안전관리의무, 영업시간 및 휴무일 준수의무, 금전등록기 설치의무, 판촉활동 사전승인 획득의무, 공동마케팅 협조의무, 영업조사 협조의무 등). 그런데 이처럼 추가 또는 구체화된 조항들의 대부분은 이 사건 점포가 유통산업발전법상의 대규모점포인 터미널상가 안에 위치하였다는 특이점에서 비롯된 것으로서 상가 전체의 효율적·안정적 운영을 위한 부수적인 의무조항이지, 당해 계약의 체결 여부를 결정하는 데 영향을 미칠 정도로 임대차계약의 본질적인 부분에서 도출되는 새로운 의무를 부과하는 내용이라고 보기는 어렵다. ④ 원·피고 사이에 당초 작성된 임대차계약서와 2018년도 임대차계약서는 그 내용뿐 아니라 형식도 다르기는 하다. 그러나 이는 원고가 그 동안 사용해오던 오래된 서식을 폐기하고 터미널상가의 여러 임차인들과 기본적으로 동일한 양식의 계약서를 작성하여 각각의 임대차계약을 효율적으로 관리하기 위한 것이었을 뿐, 종전의 계약들을 완전히 대체하기 위한 조치였다고 보이지는 않는다. ⑶ 개정 상가임대차법 부칙 적용 여부에 대한 판단 앞서 본 사실관계와 증거 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 임대차계약은 1년 단위로 묵시적으로 갱신되어 오던 중 2018. 7. 31.에도 묵시적으로 갱신되었다가, 개정 상가임대차법이 시행된 이후인 2018. 10. 26.자로 2018년도 임대차계약서 작성을 통하여 다시 갱신됨으로써 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되는 경우에 해당하고, 이후 개정 상가임대차법 제10조 제2항에 따른 피고의 계약갱신요구권 행사에 의하여 적법하게 계약이 갱신되어 존속중이라고 할 것이다. ① 이 사건 2018년도 임대차계약서가 작성된 날은 개정 상가임대차법 시행일 이후인 2018. 10. 26.이고, 비록 재계약에는 해당되지 않지만 임차인으로서는 매우 중요한 사항인 임대조건에 대하여 종전과 상당히 다른 내용으로 구성되어 있다. ② 2018년도 임대차계약의 제47조 제1항은 ‘완전합의’라는 제목하에 “본 계약은 임대인과 임차인 간에 이루어진 계약조건에 대한 완전 합의로 구두·문서·반대의 내용을 불문하고 본 계약 전에 이루어진 모든 합의에 우선하며, 본 계약체결과 동시에 본건 계약과 다른 사전합의는 모두 폐기된다.”라고 정하고 있다. 따라서 변경된 임대조건의 적용시점을 2018. 8. 1.부터 소급하는 것으로 정했다고 하여 2018. 8. 1.자로 이루어진 갱신약정이라고 볼 수는 없다. ③ 2018년도 임대차계약서의 특약사항 제3항에 의하면, “임차인이 임대차계약의 종료에도 불구하고 명도 및 원상회복 의무를 이행하지 아니하는 경우에는 임대차계약 제39조 제4항 및 제40조 제3항의 무단점용료를 임대료의 2배액과 관리비 상당액 및 기타설비 등을 전부 합산한 금액으로 한다.”고 규정하고 있다. 그러나 원고는 2019. 7. 31.이 경과한 이후에도 2018년도 임대차계약에 의하여 산정된 정상적인 임대료와 관리비만을 청구하여 받아갔을 뿐 무단점용료를 부과하지 않았다. ④ 원고는 2019. 4. 30.자로 피고에게 2019. 7. 31. 이 사건 임대차계약이 종료되며 계약갱신을 하지 않겠다는 통지를 하였으나, 피고가 계속 영업을 하겠다는 의사를 표시하자 2019. 7. 31. 이후에도 추가적인 명도촉구나 별다른 제재 없이 피고로 하여금 영업을 계속하게 하였고, 오히려 2019. 10.경에는 새로 설치하는 지하1층 점포 안내판에 이 사건 점포를 ‘먹○○○비빔’으로 표시하여 안내하였다. ⑤ 원고의 담당자는 2020. 1. 16.경 이 사건 점포에서 10년 기준 잔여기간인 4년 6개월 더 영업을 하는 것보다는 새로운 매장으로 이동하여 추가로 10년간 영업을 하는 것이 더 좋지 않겠느냐는 취지로 설득하며, 피고에게 ○○선 쪽으로의 점포 이동을 제안하기도 하였다. ⑥ 원고가 2020. 6. 11.자로 다시 내용증명을 보내자 피고는 즉시 강하게 항의하며, 개정 상가임대차법에 의하여 보호되는 10년간은 이 사건 점포에서 영업을 계속 하겠다는 의사를 명시적으로 표시하였다. 다. 소결론 따라서 이 사건 임대차계약은 피고의 갱신요구권 행사에 의하여 갱신되어 존속중이라고 할 것이므로, 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 전제로 하는 원고의 본소 청구는 나머지 점에 대하여 더 나아가 판단할 필요 없이 이유 없다. 3. 반소 청구에 관한 판단 가. 피고의 주장 ⑴ 원고는 이 사건 임대차계약을 갱신할 때마다 차임을 부당하게 큰 폭으로 인상하고 심지어 과거의 차임까지 소급하여 그 인상분을 지급하도록 요구하였는데, 합리적인 범위를 초과하는 차임증액은 무효로 보아야 한다. 적정 차임인상률을 5%로 볼 경우 2015. 8.경부터 2018. 10.까지 사이에 원고가 부당하게 수령한 차임은 44,460,000원이므로, 원고는 피고에게 위 돈을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. ⑵ 또한 원고는 우월적 지위에서 피고를 상대로 불공정한 계약을 수인하게 하는 불법행위를 범하였으므로, 그에 따른 위자료로서 피고에게 10,000,000원을 지급하여야 한다. 나. 부당이득반환청구에 관한 판단 ⑴ 상가임대차법은 차임 또는 보증금 증액의 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 제한하면서 이에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있다(제11조 제1항, 제15조). 따라서 만약 이 사건 임대차계약에 상가임대차법이 적용된다면 법령상의 증액비율을 초과하여 지급하기로 한 차임 약정은 그 초과범위 내에서 무효이고 피고는 그 초과부분을 부당이득으로서 반환청구할 수 있다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결 등 참조). 살피건대, 구 상가임대차법(2020. 7. 31. 법률 제17471호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 및 구 상가임대차법 시행령(2018. 1. 26. 대통령령 제28611호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 제1호에 따르면, 피고가 문제삼고 있는 차임 인상시점(2015. 8.경, 2016. 8.경, 2017. 8.경)에는 환산보증금이 4억 원 이하인 임대차계약에 대해서만 상가임대차법상의 위 증액제한 규정이 적용되었다. 그러나 위 시기의 이 사건 임대차계약상 환산보증금은 인상 전의 가장 낮은 보증금과 차임을 기준으로 하더라도 4억 원을 초과함이 명백하므로(= 보증금 80,000,000원 + 월차임 5,830,000원 × 100 = 663,000,000원), 결국 위 임대차계약에 상가임대차법을 직접 적용하여 차임약정의 효력 여하를 판단할 수는 없다. ⑵ 다만, 원고는 피고와의 협의를 거쳐 차임을 증액한 것이 아니라 단지 원고의 내부적 결정에 따라 인상된 차임을 피고에게 일방적으로 통보하였고 피고는 달리 의견제시 기회를 부여받지 못한 채 통보받은 금액 그대로를 수용하여 납부하여 온 것으로 보이는 점을 비롯하여 원·피고의 지위, 계약의 전반적인 내용 등 기록에 나타난 여러 사정들을 고려하면, 위와 같은 차임증액이 신의칙에 반할 정도로 과다하여 무효라고 볼 여지는 없는지 살펴볼 필요가 있다. 그리고 이러한 과다 여부를 가늠하는 데에는 상가임대차법 및 그 시행령상의 증액제한 규정이 일응의 기준이 될 수 있다. 그러나 이 사건 임대차계약의 환산보증금에 당시 시행되던 구 상가임대차법 시행령(2018. 1. 26. 대통령령 제28611호로 개정되기 전의 것) 제4조의 최고인상률(9%)을 유추 적용하여 증액 가능한 차임의 상한선을 계산한 다음 이를 실제 차임과 비교하여 그 부당·과다 여부를 살펴보더라도, 원고의 차임 증액 정도는 적법하거나 그 기준에서 크게 벗어나지 않아 신의칙상 부당하다고 평가될 정도에 이르지 아니하므로, 그 전부 또는 일부를 무효라고 볼 수 없다. 따라서 피고의 부당이득반환 청구는 받아들이지 않는다. 다. 위자료 청구에 관한 판단 앞서 본 것과 같이 이 사건 임대차계약에는 상가임대차법이 적용되지 아니하여 원고의 차임증액이 위법하다고 볼 수 없고, 제출된 증거들만으로는 원고가 피고에게 부당한 계약조항의 수인을 강요하는 등 우월한 지위를 남용하여 손해를 입혔음을 인정하기 부족하다. 따라서 피고의 위자료 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 받아들이기 어렵다. 4. 결론 따라서 원고의 이 사건 본소청구 및 피고의 이 사건 반소청구는 모두 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 김상근
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