1. 판시 내용 이 사건 법원(수원지방법원 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결)은 “개정 주택임대차보호법의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질, 실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성 등을 볼 때 실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 봄이 상당하다. 임차인이 소유권이전등기가 경료되기 전에 계약갱신요구권을 행사하였고, 종전 임대인 측에게는 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서 각호의 정당한 사유가 존재하지 않는다면, 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법 제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 자들은 (주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호) 자신들의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다.”고 판시하고 있다. 2. 개정된 주택임대차보호법에 따른 임차인의 계약갱신요구권의 내용 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 전 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 제도이다(주택임대차보호법 제6조). 그리고 임대인은 원칙적으로 이를 거절하지 못하고, 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하거나 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등의 법에서 정하고 있는 일정한 사유가 있는 경우에만 이를 거절할 수 있다(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 각호). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보게 되어(주택임대차보호법 제6조의 3 제2항), 이를 통해 전월세 임대기간이 실질적으로 4년 이상이 되는 것이다. 3. 검토 이 판례는 하급심 판결이기는 하나, 임차인의 계약갱신요구권의 행사 이후 목적 주택의 소유권이 변경된 경우, 그 변경된 소유자가 실제 거주하려고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있는지 여부(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호)에 관한, 즉 주택임대차보호법 개정으로 확대된 임차인의 계약갱신요구권의 적용범위에 관한 최초의 판결이라는 점에서 의미가 있다고 할 것이다. 이와 관련하여, 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입된 임차인의 계약갱신요구권에 관한 개정 주택임대차보호법 제6조의3의 취지를 고려할 때에 임차인의 계약갱신요구권은 보다 두텁게 보호되어야 할 것이고, 또한 임차인이 예측할 수 없는 계약갱신요구권 행사 이후의 사정(목적 주택의 소유권의 변경으로 인한 임대인의 변동)에 의하여 임차인의 계약갱신 여부가 좌우된다는 것은 임차인의 주거권 강화를 위한 주택임대차보호법 개정 취지에도 반한다는 점 등을 더하여 볼 때에, 위 판례의 태도는 타당하다고 생각된다. 기문주 변호사 (법무법인 로고스)

- 서울중앙지방법원 2016. 5. 26. 선고 2016노276 - 피고인은 공범과 함께 대포통장과 공인인증서를 거래하였고, 그 과정에서 수사기관의 추적을 피하고자 타인 명의로 개설된 휴대전화를 구입하여 이용하였다는 혐의로 기소되었다. 1심은 피고인에 대하여 전자금융거래법위반, 전자서명법위반, 전기통신사업법위반의 피의사실을 모두 인정하고 징역 1년 6월을 선고하였다. 이에 피고인은 전기통신사업법위반 혐의 사실과 관련하여, "대포폰을 직접 개통하지 않고 이미 개통된 대포폰을 단순히 교부받아 사용하는 행위는 전기통신사업법 제32조의4 제1항 제1호를 위반하였다고 볼 수 없다."고 주장하며 항소하였다. 항소심 법원은 "전기통신사업법 제32조의4 제1항 제1호는 ① 조항의 제목이 '이동통신단말장치 부정 이용 방지 등'인 점, 대포폰의 '개통'은 위 조항 신설 전부터 전기통신사업법에 의하여 처벌되고 있었던 점에 비추어 볼 때 위 조항은 '개통'보다 '이용'에 초점이 있는 규정이고 문언상으로도 반드시 개통을 스스로 해야 한다고 해석되지 않고, ② 나아가 위 조항 신설에 관한 재정·개정이유를 보면 '자금 제공 또는 융통의 조건으로 타인 명의의 이동통신단말장치를 넘겨받아 이용하는 행위를 금지하도록 함'으로 되어 있어 입법자는 다른 사람을 통해 개통된 휴대전화를 교부받아 이용하는 것 역시 처벌하고자 입법한 것으로 보인다. 따라서 다른 사람을 통해 개통된 타인 명의 휴대전화를 교부받아 사용하는 것 역시 전기통신사업법 제32조의4 제1항 제1호를 위반한 것으로 보아야 한다."고 판단하였다. 휴대폰 등록 명의자와 실제 사용자가 다른 일명 '대포폰'과 관련하여, '대포폰을 개설·판매하거나 명의를 빌려주는 행위'에 대하여는 전기통신사업법 제97조, 제30조 등에 의하여 처벌되었다. 하지만 대포폰 이용자에 대한 처벌 규정은 존재하지 않았는데, 이에 2014. 10. 15. 전기통신사업법 제32조의4 제1항 제1호에서 "자금을 제공 또는 융통하여 주는 조건으로 다른 사람 명의의 이동통신단말장치를 개통하여 그 이동통신단말장치에 제공되는 전기통신역무를 이용하거나 해당 자금의 회수에 이용하는 행위를 한 자"를 처벌하는 규정을 신설하였다. 그러나 위 규정이 대포폰을 직접 개통하지 않고 타인이 개통한 대포폰을 구입하여 사용한 자도 처벌하는지 여부에 대하여 해석의 여지가 있었으나, 대상판결은 "다른 사람이 개통한 대포폰을 넘겨받아 단순히 사용한 경우에도 처벌할 수 있다."고 판단하였다. 형벌규정의 해석과 관련하여, 대법원은 "형벌법규는 문언에 따라 엄격하게 해석ㆍ적용하여야 하고 피고인에게 불리한 방향으로 지나치게 확장해석하거나 유추해석하여서는 아니 되지만, 형벌법규의 해석에서도 법률문언의 통상적인 의미를 벗어나지 않는 한 그 법률의 입법취지와 목적, 입법연혁 등을 고려한 목적론적 해석이 배제되는 것은 아니다(대법원 2002. 2. 8. 선고 2001도5410 판결 등 참조)."고 판시하여, 법률문언의 통상적인 의미를 벗어나지 않는 한 목적론적 해석을 통하여 형벌규정의 내용을 구체화하고 있다. 대법원 전원합의체에서 형법 제170조 제2항의 '과실로 인하여 자기의 소유에 속하는 제166조(일반건조물 등) 또는 제167조(일반물건)에 기재한 물건을 소훼하여 공공의 위험을 발생하게 한 자' 규정 해석과 관련하여, "제170조 제1항과 제2항의 관계에서 제166조에 기재한 물건(일반건조물 등) 중 타인의 소유에 속하는 것에 관하여는 제1항에서 이미 규정하고 있기 때문에 제2항에서는 그 중 자기의 소유에 속하는 것에 관하여 규정하고, 제167조에 기재한 물건에 관하여는 소유의 귀속을 불문하고 그 대상으로 삼아 규정하고 있는 것이라고 봄이 관련 조문의 전체적, 종합적 해석에 부합하는 점" 등을 이유로 "타인의 소유에 속하는 제167조에 기재한 물건(일반물건)도 형법 제170조 제2항 실화죄의 객체가 될 수 있다."고 판시한 것과 같은 취지이다(대법원 1994. 12. 20. 94모32 전원합의체 결정). 위와 같은 법률해석 원칙에 따라, 항소심법원이 전기통신사업법 제32조의4 제1항 제1호에 대하여 문언 내용과 입법취지 등을 고려하여 "스스로 대포폰을 개통하지 않고 이용한 자에 대해서도 처벌할 수 있다."고 판단한 것은 법률문언의 통상적인 의미를 벗어나지 않은 해석으로 타당하다고 할 것이다. 다만, 미국 등 몇몇 국가에서는 사용자의 신분이나 구체적인 개인정보를 제공하지 않고 단순히 개인 이메일만 제공하면 개통 가능한 선불휴대전화(Prepaid phone)를 허용하고 있는 바, 이는 통신대금 연체 등으로 인한 신용불량자나 일반 관광객들도 쉽게 개통후 사용 가능하여 개인의 통신비밀의 자유를 상대적으로 광범위하게 보장하고 있다. 따라서, 현행 전기통신사업법은 입법 목적과 달리 통신비밀의 자유를 침해할 소지가 다분이 있으므로, 범죄에 이용하였거나 범죄에 이용할 목적이 있을 경우에 한하여 전기통신사업법을 적용하는 방향으로 법률 개정을 검토하는 등 향후 세밀한 법률 정비가 필요하다고 보여진다.

서울서부지방법원 2015. 9. 10. 선고 2014나4907 판결 새마을금고가 명목상 가계대출을 하였더라도 실제로 이 돈이 공사대금으로 사용되었다면 민사채권이 아닌 상사채권으로 보아, 그 대출원리금채권의 소멸시효는 10년이 아닌 5년으로 보아야 한다는 판결이다. 그 사안은 다음과 같다. 원고(새마을금고)는 2003. 6. 4. D와 D가 대표이사인 ㈜DSC 및 ㈜DY의 연대보증 아래 피고와 사이에 가계일반자금 3억원을 대출하여 주는 이 사건 대출거래약정을 체결하였다(대출개시일 2003. 6. 10., 변제기 2004. 6. 10.). 원고는 대출금채무 등을 담보하기 위하여 DY 소유인 부동산에 관하여 근저당권을 설정하였다. 피고는 대출원리금을 연체하여 2013. 5. 14. 기준 8억여원에 이르렀다. 원고는 2013. 5. 27. 이 사건 소(지급명령)를 제기하였고, 1심 판결 선고 후인 2014. 7. 21. 대출금채권을 원고 승계참가인에게 양도하고, 2014. 10. 16. 피고에게 채권양도의 통지를 하였다. 대상판결은 새마을금고의 목적과 영리성, 상행위성에 대하여 다음과 같이 판단하였다. 새마을금고는 비영리법인이므로 새마을금고가 '회원'에게 자금을 대출하는 행위는 '일반적으로는' 영리를 목적으로 하는 행위라고 보기 어렵다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다10793 판결 참조). 그러나 비영리법인인 새마을금고도 목적 수행에 필요 또는 유익한 수단으로서의 영업, 즉 영리를 목적으로 계속 반복적으로 동종 행위를 할 수 있고, 새마을금고법 제30조도 일정한 범위에서 비회원에게도 그 신용사업 등을 이용하게 할 수 있다고 규정하여 상인자격을 취득할 수 있는 가능성을 열어두고 있다. 새마을금고가 위 조항에 따라 비회원에게 자금을 대출하고 이자를 수취하는 행위는 영업으로 상법 제46조 제8호의 '수신, 여신, 환 기타의 금융거래'를 하는 경우에 해당하여 상행위에 해당하고, 회원에 대한 대출행위라 하더라도 회원이 상인이거나, 당해 회원의 자격, 출자 대비 대출규모, 대출이자율, 대출금의 사용처 등 제반사정에 비추어 영리정시 인정되는 특별한 경우에는 상행위에 해당한다. 그로 인하여 발생하는 대출금채권은 상사채권으로서 상법 제64조에서 정한 5년의 소멸시효기간이 적용된다. 대상판결은 대출의 성격과 대출금 사용정황에 대하여 다음과 같이 판시하였다. 이 사건의 경우 건축공사업과 주택건설업 등을 영위하는 위 회사들의 대표이사인 D는 동일인 대출한도(3억원) 규정을 회피하고자 피고의 명의를 빌려 대출을 받았다. 명목상 대출과목이 가계일반자금대출이었지만, D, DSC 및 DY가 연대보증하였고 DY 소유 부동산에 근저당권설정등기가 경료되었다. 피고는 이 사건 대출거래약정 당시 원고의 업무구역과 무관하여 원고 정관에서 정한 회원자격요건을 구비하지 못하였다. 그러나 대출거래 약정 당시 D가 위 대출을 위하여 피고 대신 1만원을 납입하여 형식상 피고는 원고의 회원이 되었다. D, DSC 및 DY 역시 원고의 회원 자격요건을 구비하지 못하였다. 이 사건 대출금은 피고의 계좌에 입금되자마자 D가 직접 출금하여 공사대금으로 사용하였고, D가 대출원리금을 납부하여 왔다. 원고는 D로부터 합의서를 받는 등 대출금채권 회수를 위하여 노력하였으나, 피고에 대하여는 새마을금고연합회의 감사에서 지적되기 전까지는 대출원리금 이행독촉을 하지 아니하였다. 원고는 위 대출이 D, DSC 및 DY의 공사대금으로 사용될 것을 충분히 알고 있었다. 대상판결은, ① 이 사건 대출금이 피고에 대한 가계자금대출의 외관을 갖추고 있지만 실질은 D가 대표이사로 있는 DSC 및 DY의 아파트 등 신축공사에 대한 계획대출(Project Financing, PF)인 점, ② 그에 따라 실질적 채무는 상인인 D 등으로 보이는 점, ③ 계획대출은 영리적 성격이 있는 점, ④ 피고는 형식상 원고의 회원이 되었지만 법률과 정관이 정하는 회원자격이 없는 점, ⑤ 피고의 출자규모(1만원)에 비하여 대출금규모 3억원이 지나치게 커서 새마을금고법이 정한 '회원 상호간의 상부상조와 지역사회개발'이라는 새마을금고의 설립취지를 크게 벗어난 것으로 보이는 점 등에 비추어 원고의 대출행위는 상행위에 해당하므로, 이 사건 대출원리금채권은 상사채권에 해당하여 5년의 소멸시효기간이 적용된다. 원고는 변제기인 2004. 6. 10로부터 5년이 경과한 2013. 5. 27. 이 사건 소(지급명령)를 제기하였으므로, 이 사건 대출원리금채권을 시효완성으로 모두 소멸하였다라고 판시하였다. 대상판결은 새마을금고의 회원에 대한 대출행위라는 외양을 빌렸으나 실질은 영리를 목적으로 하는 상행위에 해당하는 경우, 상사채권 소멸시효를 적용한 것으로 그 의미가 있어 실무상 참고할 만하다. 이 판결은 원고가 상고하지 아니하여 확정되었다.