건설회사가 부동산을 신탁한 줄 모른 채 임대차 계약을 맺고 전입신고를 하는 바람에 전세보증금을 돌려받지 못하게 된 세입자에게 공인중개사가 손해를 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사30부(재판장 조윤신 부장판사)는 지난 8일 백모(26)씨 등 서울 구로구에 있는 A원룸건물 임차인 9명이 이모(58)씨 등 공인중개사 6명과 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가합78165)에서 "공인중개사 6명과 협회는 각각 자기가 중개한 임차인에게 2940만~5250만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "이씨 등 공인중개사가 임대차계약 체결을 중개하면서 해당 부동산이 담보신탁대상인 것 등을 충분히 설명하지 않아 백씨 등 임차인들이 전입신고와 확정일자 요건을 갖추기만 하면 임차목적물에 관한 우선변제권과 대항력이 있는 임차권을 취득하는 것으로 잘못 알게 됐다"며 "이씨 등이 중개행위상의 과실로 인한 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "중개업자는 담보신탁된 호실(부동산)에 관한 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인에게 신탁 원부를 제시하면서 법적 효과를 설명해야 한다"며 "즉, B건설이 C신탁과 담보신탁계약을 체결하고 C신탁에게 소유권이전등기를 마쳐준 사실과 B건설이 임대차계약을 한 부동산은 임대인 소유가 아니어서 C신탁에게 우선변제권을 주장할 수 없다는 사실을 성실·정확하게 설명할 의무가 있다"고 설명했다. 재판부는 "다만 거래당사자 본인도 부담하는 거래관계에 관한 조사·확인 책임에서 벗어나는 것은 아니다"며 "백씨 등도 공인중개사만 믿은 채 임대차계약의 확인을 소홀히 한 과실이 인정돼 각자 책임을 30~50%까지 인정해야 한다"고 덧붙였다. 백씨 등 9명은 2010년 9월부터 2011년 12월 사이에 이씨 등 공인중개사 6명을 통해 B건설사와 임대차 계약을 맺고 서울시 구로동에 있는 A원룸에 입주했다. 백씨 등은 각자 보증금 4900만원~8300만원을 냈고 전입신고도 했는데 A원룸이 2007년 9월부터 C신탁 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 상태여서 보증금을 돌려받지 못하게 되자 소송을 냈다.

임대차계약을 맺을 때 3년차부터 임대료를 올려주기로 했다면, 만 3년이 되는 날이 아니라 햇수로 3년이 되는 날부터 인상할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사20부(재판장 한영환 부장판사)는 6일 임대인 ㈜도시와사람이 임차인 ㈜아워홈을 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송(2011가합127374)에서 "아워홈은 3억 7500여만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "양 측이 임대계약을 체결하며 3년차부터 임대료와 관리비를 인상하기로 했는데, '연차'라는 단어의 사전적 뜻은 '햇수의 차례'이고 '햇수'는 해의 수를 의미하므로 통상 특정 사건이 일어난 때를 기준으로 해가 바뀌면 해의 수를 더해야 한다"며 "2008년 6월 임대계약을 체결했으므로 임대수수료율 인상 시점인 '3년차'가 시작되는 시점은 해가 두 번 바뀌어 햇수가 두 번 더해지는 때, 즉 2010년 1월 1일"이라고 밝혔다. 재판부는 "임차인 아워홈은 영업을 개시한 2008년 6월 5일부터 3년째가 되는 2011년 6월 5일부터 '3년차'가 시작된다고 주장하지만, 임대계약 시 2년차에는 순매출액의 16%를 곱해 임대료를 지급하기로 했는데 2009년 1월 1일부터 16%를 곱한 금액을 지급했다"며 "2년차에 대해선 다툼이 없었던 점을 종합하면 아워홈은 2010년 1월 1일부터 합의된 임대수수료율에 따라 차임을 지급할 의무가 있다"고 설명했다. 재판부는 "다만 양 측이 임대료 인상에 관해 합의에 이르지 못한 점 등을 고려해 임차금액은 (도시와사람이 청구한 금액 4억 4200여만원보다 적은 금액인) 아워홈 매출액의 18%에 해당하는 금액이라고 봄이 상당하다"고 덧붙였다. 도시와사람은 2008년 6월, 창원 의창구에 있는 숙박시설 일부를 아워홈에게 임대해주고 계약기간은 5년으로 정했다. 양 측은 3년차부터는 임대료와 관리비를 협의해 인상하기로 했는데, 도시와사람은 2010년 1월 1일을 3년차가 시작되는 시점이라고 주장했고 아워홈은 2011년 6월 5일부터라고 주장해 분쟁이 생겼다.

사택 제공이 필요한 회사에서 직원이 회사의 지원금에 자신이 돈을 보태 집을 구했더라도 근로소득세를 면제받을 수 있다는 판결이 나왔다. 한국도로공사는 무연고지에서 근무하는 무주택직원들에게 지원한도액 내인 경우는 직접 임대차계약을 체결해 사택을 제공하고 지원한도액을 초과할 경우 나머지를 직원이 부담해 회사와 직원이 공동으로 임대차계약을 체결해왔다. 도로공사는 단독임차사택의 경우 근로소득세를 납부하지 않았지만 공동임차사택 지원금에는 근로소득세를 원천징수해 납부했다. 2012년 도로공사는 "공동임차사택도 근로소득 부과 대상에서 제외되는 사택 제공에 해당한다"며 2008~2010년 치 근로소득세 환급을 세무서에 신청했으나 세무서는 환급을 거부했다. 대구지법 행정1부(재판장 권순형 부장판사)는 한국도로공사가 서대구세무서를 상대로 낸 근로소득세 경정청구 거부처분 취소소송(2013구합10085)에서 "서대구세무서는 한국도로공사에 부과한 3년 치 사택임차보조금 근로소득세를 돌려줘라"며 원고승소 판결을 했다. 재판부는 판결문에서 "단독임차사택을 제공받은 직원이 부담하지 않는 근로소득세를 단지 공동임차사택을 제공받았다고 근로소득세를 부담하는 것은 조세 형평의 원칙에 어긋난다"고 밝혔다. 재판부는 "임차사택지원제도는 회사의 업무상 어쩔 수 없이 직원들이 무연고지에서 생활을 할 경우 회사의 사택제공이 필수적이라 지원금을 받아 생긴 이득에 근로소득세를 부과하지 않는 것"이라며 "임차사택 제공은 단순히 자기 집을 마련하기 위해 회사에서 직원들에게 저리로 돈을 대여해주는 주택자금 지원제도와는 취지가 달라 임차사택지원금에 근로소득세를 매기는 것은 위법하다"라고 설명했다.

공인중개사가 아닌 자가 부동산 매물을 과장 광고해 임대차계약을 체결하게 한 것은 기망행위에 해당하므로 임차인에게서 받은 수수료와 권리금을 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 서울동부지법 민사9단독 이헌영 판사는 최근 약사인 김모(38)씨가 인테리어 업자 A(48)씨와 공인중개사 B(59)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(☞ 2012가단854)에서 "A씨와 B씨는 김씨에게 3600만원을 돌려줘라"라며 원고 승소 판결을 했다. 이 판사는 "A씨가 '1일 처방전 수가 100건이 넘는다'는 등 건물에 대해 과장해 알려줬고 이번에 계약을 안 하면 다른 사람이 계약할 것처럼 얘기해 서둘러 계약할 것을 종용했다"며 "A씨의 이런 행동들은 거래관계의 신의성실의 원칙상 허용할 수 없는 기망행위에 해당해 김씨는 A씨와 B씨가 한 중개계약을 취소할 수 있다"고 밝혔다. 이 판사는 "상품을 선전할 경우 거래의 중요한 사항에 대한 구체적인 정보를 지나치게 허위로 거래 상대방에게 말하는 것은 기망행위에 해당한다"며 "기망행위는 자신의 상품을 선전하는 경우만 해당하는 것이 아니라 자기가 직접 당사자가 아닌 거래행위에 제공하는 정보에 대해서도 마찬가지로 적용해야 한다"고 설명했다. 약국을 개설하기 위해 건물을 알아보던 김씨는 지인의 소개로 인테리어 업자 A씨를 만났다. A씨는 "하루에 처방전이 100건 넘게 나오는 건물을 안다"며 용인시 소재의 한 건물을 소개했다. A씨의 말에 혹한 김씨는 임대차계약을 맺고 A씨에게 수수료 600만원을, 공인중개사 B씨에게 '바닥권리금' 명목으로 3000만원을 줬다. 그러나 A씨의 말과는 다르게 약국은 손님이 없어 계속 적자가 났고 결국 문을 닫았다. 김씨는 "A씨의 과장된 말에 속아 손해를 입었다"며 "권리금과 수수료를 돌려달라"며 소를 제기했다.

임대인이 건물 관리를 소홀히 해 하자가 생겨 임차인이 건물을 제대로 사용할 수 없었다면 차임(借賃)을 전부 요구할 수 없다는 판결이 나왔다. 차임은 약정한 대로 지급하는 것이 원칙이지만 임차인이 건물을 제대로 사용할 수 없었던 사정을 고려해야 한다는 취지다. 서울고법 민사29부(재판장 이승영 부장판사)는 지난달 25일 임대인 이모씨가 "건물을 제대로 사용할 수 없었다"며 손해배상을 요구하는 D회사를 상대로 낸 건물명도소송(2013나6270)에서 "월 차임을 2분의 1로 감액해 받으라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "D회사는 건물을 임차한 목적에 따라 충분히 사용하고 있지는 못하지만 배타적으로 사용·수익하고 있기 때문에 차임을 지급할 의무가 있다"고 밝혔다. 다만 "창고는 누수와 악취가 완전히 제거되지 않아 의류 제품을 보관하는 용도로 사용하기에는 적당하지 않고, D회사가 점유하는 동안에도 충분히 사용·수익하지 못했다"며 "D회사가 지급할 월 차임은 임대차 계약에서 정한 금액의 2분의 1로 감액하는 것이 상당하다"고 덧붙였다. D회사는 노원구 상계동에 있는 이씨의 건물을 창고로 사용하기 위해 2011년 1월부터 1년6개월 동안 보증금 2000만원, 월 209만원으로 건물을 임차하기로 했다. 하지만 건물을 사용한 지 4개월 만에 건물 실내에 매설된 하수 집수정에서 악취가 나고 물이 새 창고에 보관한 제품에 곰팡이가 피기 시작했다. D회사는 지난해 1월 누수와 악취 등으로 창고를 이용할 수 없다며 임대차 계약을 해지하겠다며 보증금 2000만원을 돌려주고 2200여만원을 배상하라고 요구했다. 반면 이씨는 D회사가 2011년 9월부터 월 차임을 연체하고 있으니 창고를 인도하라고 맞서며 지난해 3월 소송을 냈다. 1심은 D회사가 창고를 전혀 사용할 수 없었다고 보고 차임을 지급할 의무가 없다고 판단했다.

부동산중개인은 다가구주택 임대차 계약을 중개할 때 다른 소액임차인의 존재를 반드시 알려줘야 한다는 판결이 나왔다. 법원은 임차인이 다른 소액임차인에게 밀려 받지 못하게 된 보증금을 중개인이 보상해야 한다고 판단했다. 대구지법 민사21단독 정한근 판사는 지난달 14일 살던 집이 경매로 넘어가 보증금을 돌려받지 못하게 된 임차인 A씨가 부동산 중개인 B씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2013가단5241)에서 "돌려받지 못한 보증금 5000만원 중 1000만원을 배상하라"며 원고 일부승소 판결을 했다. 정 판사는 "B씨는 A씨의 부동산 임차를 중개하면서 해당 건물에 다른 소액임차인이 거주하거나 앞으로 거주할 가능성에 대해 아무런 설명을 하지 않았고 장차 있을 수 있는 경매절차에서 A씨가 다수의 소액임차인들로 인해 제대로 배당받지 못할 가능성에 대해서도 설명하지 않았다"며 "A씨가 B씨로부터 배당가능성 등에 대해 충분히 설명을 들었다면 계약을 체결하지 않았거나 보증금을 감액했을 것이므로 B씨는 A씨가 선순위임차인들에게 밀려 받지 못하게 된 손해를 배상해야 한다"고 밝혔다. 정 판사는 "다만 A씨는 이 사건 건물이 다가구주택으로 사용됐음을 알았으면서도 소액임차인의 존재 여부에 대해 확인하지 않고 섣불리 계약을 체결했고, 계약 체결이 후 주소를 서울로 이전해 손해를 확대했으므로 중개인의 과실을 20%로 제한한다"고 덧붙였다. A씨는 2010년 대구 동구에 있는 한 다가구주택에 한 호에 입주하기 위해 부동산 중개인 B를 통해 임대계약을 맺었다. 계약 당시 B씨가 작성해서 A씨에게 넘긴 '중개대상물 확인·설명서'에는 압류등기나 근저당권설정등기 내용이 기재돼 있었으나 다른 소액 임차인의 존재에 대해서는 적혀있지 않았다. 이후 건물이 경매에 넘어가자 같은 건물 다른 호에 살고 있던 선순위 소액임차인에 밀려 A씨는 배당을 받지 못했다. A씨는 "중개인이 다른 소액임차인 존재를 미리 알려줬다면 입주하지 않았을 것"이라며 B씨를 상대로 "보증금 5000만원을 보상하라"는 소송을 냈다.

건물의 지하층 환기구가 지면과 같은 높이로 설치돼 장마철 빗물이 환기구를 통해 들어와 세입자가 침수 피해를 당했다면 건물주는 손해를 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사22단독 홍성욱 판사는 지난 20일 서울 서초구에서 한식당을 운영하는 박모(76)씨가 최모(51)씨 등 공동건물주 4명을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가단5034576)에서 "박씨가 입은 두 차례의 침수 피해에 대해 건물주들은 연대해 1650여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 홍 판사는 판결문에서 "일반적인 지하 환기구는 지표면보다 높게 설치하는 것이 일반적인데 최씨의 건물 환기구는 지표면과 거의 같은 높이로 돼 있어 도로에 물이 찰 정도로 비가 많이 오면 환기구를 통해 빗물이 유입된다"며 "건물주는 임차인이 건물을 목적에 맞게 사용·수익할 수 있도록 관리를 철저히 해줘야 함에도 부적절하게 설치된 환기구를 그대로 방치해 침수 피해가 발생하도록 한 책임이 있다"고 밝혔다. 홍 판사는 "환기구로 흘러 들어온 빗물이 일부는 환기구에 설치된 배수구로 빠져나갔지만, 대부분의 빗물이 환기구를 통해 건물 내부로 유입돼 박씨의 집기와 설비 등이 침수되는 피해를 당한 사실이 인정된다"고 설명했다. 홍 판사는 다만 "임차인 박씨가 침수 피해를 초기에 예방하거나 줄이기 위한 신속한 조치가 없고, 이전에 유사한 침수사고가 없던 점 등을 고려했다"며 "박씨가 입은 두 차례의 침수 피해에 대해 최씨 등의 책임을 1차 침수에 60%, 2차 침수에 대해서는 기록적인 집중호우가 내린 것을 감안해 30%로 제한한다"고 덧붙였다. 2010년 3월 서울 서초동 법원종합청사 인근에 있는 건물의 지하에 임차 계약을 맺고 한식당을 운영하던 박씨는 2010년과 2011년 여름 장마철에 두 차례나 식당이 침수되는 피해를 당하자 "빗물이 환기구를 통해 흘러들어오지 못하도록 적절한 조치를 해야 함에도 소홀히 했다"며 건물주 최씨 등을 상대로 지난해 3월 소송을 냈다.

도시정비법상 관리처분계획이 고시된 주택재개발정비사업의 사업시행자가 갖는 사용수익권의 효력은 사업 구역 내 토지, 건물 등의 소유자나 권리자뿐만 아니라 제3자에게도 미친다는 판결이 나왔다. 사업시행자의 사용수익권은 소유자나 권리자와의 관계에서만 인정된다는 1심 판결을 뒤집은 것이어서 대법원의 최종 판단이 주목된다. 서울고법 민사9부(재판장 강민구 부장판사)는 지난 13일 휘경제4구역주택재개발정비사업조합이 서울 동대문구 휘경동 사업 구역에서 함바식당을 운영하던 강모(59)씨 부부를 상대로 낸 부당이득반환 청구소송(2012나105118)에서 "김씨 부부는 조합에 4680여만원을 돌려주라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "도시정비법 제49조6항이 '인가된 관리처분계획이 고시된 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·임차권자 등 권리자는 이전 고시가 있은 날까지 종전의 토지나 건축물에 대해 사용하거나 수익할 수 없다'고 규정하고 있다"며 "이는 관리처분계획이 인가를 받아 지자체의 공보에 고시된 때에는 종전 관리자는 더 이상 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없고, 사업시행자는 정비사업 시행구역 안의 토지나 지상물에 대한 사용수익권을 직접 취득하는 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "인가된 관리처분계획에 따른 권리변동이 대외적인 효력을 갖지 못한다면 사업시행자로서는 정비사업과 관계없는 제3자가 사업 시행구역 안의 토지를 무단으로 점유한 때에도 직접 퇴거나 지상물의 철거를 청구할 권원이 없게 된다"며 "결국 종전 권리자들과 사법상의 계약을 통해 취득한 권리나 종전 권리자의 권리를 대위행사할 수밖에 없게 돼 정비사업 시행 과정에 심각한 장애를 겪게 된다"고 설명했다. 재판부는 정비사업의 공사 도급을 받은 건설사로부터 토지 사용에 대한 허락을 받았다는 김씨 부부의 주장에 대해 "시공사가 공사 현장 부근에 식당을 설치해 운영할 권한을 받았다고 보기 어렵다"며 받아들이지 않았다. 2008년 4월 동대문구청장으로부터 사업 관리처분계획을 인가받은 정비사업조합은 김씨 부부가 2010년 4월부터 2011년 10월까지 사업 구역에서 함바식당을 운영하자 "무단으로 사용한 대가를 반환하라"며 2011년 10월 소송을 냈다. 1심 재판을 맡은 서울북부지법은 "사업시행자의 사용수익권은 도시정비법이 정비사업의 원활한 진행을 위해 종전의 소유자나 권리자와의 관계에서 사업시행자에게 특별히 부여한 권한"이라며 "관리처분계획에 포함되지 않은 이해관계인에게까지 사업시행자가 정비사업구역 안의 토지나 그 지상물에 사용·수익하는 등의 권리를 직접 취득하는 것은 아니다"라며 원고패소 판결을 내렸다.

건물주가 과도한 전기사용으로 화재위험을 알면서도 방치해 불이 났다면 손해를 책임져야 한다는 판결이 나왔다. 2009년 12월 31일 강원도 속초시에 있는 한 편의점 건물에서 화재가 발생했다. 건물 1층에 부착된 배전함에서 시작된 불은 건물 전체로 옮겨붙었다. 화재 원인은 같은 건물 2~3층 카페의 전기 사용량을 측정하는 전력량계에서 발생한 열로 판명됐다. 한국전력공사는 카페의 2008년 12월부터 2009년 2월까지의 전력량이 계약 전력을 모두 초과한다며 건물주인 김모(49)씨에게 세 차례에 걸쳐 적정 계약전력으로 증설하도록 경고했다. 하지만 김씨는 화재가 발생한 날까지 계약전력증설 신청을 하지 않았다. 화재로 손해를 입은 편의점에 보험금을 지급한 보험사는 김씨와 그가 가입한 보험회사를 상대로 지난해 1월 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사29단독 김진오 판사는 지난달 29일 삼성화재가 "화재로 손해를 입은 편의점에 지급한 보험금을 달라"며 건물주 김씨와 그가 가입한 현대해상화재를 상대로 낸 구상금 청구소송(2012가단24505)에서 원고일부승소 판결을 내렸다. 김 판사는 판결문에서 "화재 당시 초과전력으로 인한 전력량계의 발열 가능성이 작지 않았고 김씨는 발열에 의한 화재가 발생하지 않도록 필요한 조치를 할 의무가 있음에도 소홀히 했다"며 "발생한 화재에 대해 김씨와 보험사는 연대해 2690여만원을 지급하라"고 밝혔다. 김 판사는 "커피숍 임차인의 과도한 전력사용도 원인을 제공했고 김씨도 화재로 적지 않은 손해를 입은 것으로 보인다"며 책임을 60％로 제한했다.

건물 옆 부지를 주차장으로 사용할 수 있다는 건물주 측의 말을 믿고 예식장 건물을 임차했지만, 영업 도중 주차장 부지를 더 이상 사용할 수 없게 됐다면 착오를 이유로 계약을 취소할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사33부(재판장 박평균 부장판사)는 지난달 30일 예식장을 하기 위해 건물을 임차한 성모(57)씨가 건물주 조모(59)와 조씨의 대리인 김모(65)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2012가합38693)에서 "조씨는 성씨에게 임차보증금 2억원을 돌려주라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "성씨뿐만 아니라 일반인도 주차장 시설이 열악한 예식장 건물을 임차하면서 옆 부지를 주차장으로 사용할 수 없다면 예식장을 임차하지 않았을 것"이라며 "성씨는 김씨를 통해 주차장 사용 여부에 대해 미리 확인했고, 건물 인근의 부지를 임차해 주차장으로 계속 사용할 수 있을 것이라는 믿음은 법률행위의 중요 부분에 해당한다"고 설명했다. 재판부는 "주차장 사용에 관한 착오는 예식장 건물 임대차계약 체결에서 동기의 착오에 해당한다"며 "성씨의 동기는 조씨에게 표시돼 법률행위의 내용으로 됐다고 봄이 타당하고 중요한 부분에 관한 착오에 빠져 임대차계약을 체결했으므로 취소할 수 있다"고 밝혔다. 하지만 재판부는 예식장 영업을 위해 지출한 4억9000여만원 비용을 배상하라는 성씨의 주장은 받아들이지 않았다. 성씨는 2009년 7월 경기도 안양시에 있는 한 예식장 건물을 임차했다. 성씨는 임대차계약 체결 전 열악한 주차 공간을 걱정했으나, 건물주 조씨의 대리인인 김씨가 "주차장 부지 소유자들과 관리인을 잘 알고 있다. 10년 이상 주차장으로 사용할 수 있도록 해주겠다"고 하자 인근 부지를 임차해 주차장으로 이용했다. 성씨는 예식장 운영 2년째인 2011년 11월 주차장 관리인으로부터 '주차장 부지 공유자들의 법정 다툼으로 더이상 주차장으로 사용할 수 없다'고 통보받고 예식장 운영이 곤란해지자 조씨 등을 상대로 지난해 5월 소송을 냈다.