일조권이 침해됐어도 새로 생긴 아파트로 인해 주변환경이 개선되어 집값이 상승했다면 손해배상액을 감액해야한다는 판결이 나왔다. 서울중앙지법 민사14부(재판장 손윤하 부장판사)는 16일 강남의 롯데캐슬아파트 소유자 22명이 A재건축조합과 B건설사를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2003가합73946)에서 "원고들 중 수인한도를 넘는 침해가 인정되기 어려운 3명을 제외한 19명에게 각각 2백80여만원에서 1천1백40여만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "일조권 침해에 대해 수인한도를 넘은 부분은 손해로 산정해야 한다"며 "공평의 원리상 원고들 소유의 아파트에 인접해있던 노후한 A아파트가 철거되고 B건설사의 아파트가 신축되는 등 주변환경개선으로 인한 원고들 소유 각 아파트의 재산가치상승을 참작해 이를 일조권 침해 등으로 발생한 시가하락액에 대한 금액에서 감액할 필요가 있다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "원고들의 재건축 아파트는 동향으로 별다른 일조이익이 없다가 남향으로 재건축을 통해 비로소 일조이익을 향유하게 됐다"며 "일조이익을 받은 기간이 1년 남짓하고 아파트 분양당시 A아파트의 재건축 사업이 장차 시작될 것이라는 예상이 있던 점을 고려해 배상액을 산정해야 한다"고 덧붙였다. 롯데캐슬 아파트의 소유자인 윤모씨 등은 지난 2002년10월 신축한 아파트를 분양받아 거주해 오다 약 50m 떨어져 위치하고 있던 A아파트가 재건축되면서 일조권을 침해 받자 소송을 냈다.

일조권 침해여부는 건물신축으로 인한 일조시간 감소 외에도 기존건물의 일조방해 정도와 지역성 등을 두루 고려해 판단해야 한다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 高鉉哲 대법관)는 의정부시 4층짜리 모 다세대주택 거주자 조모씨(46) 등 11명이 “주택 옆에 9층짜리 숙박시설이 들어서 일조권을 침해당했다”며 숙박업자 최모씨(54)를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2002다63565)에서 원고일부승소 판결을 내린 원심을 파기하고 사건을 서울고법으로 돌려보냈다고 12일 밝혔다. 재판부는 판결문에서 “일조방해 행위가 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도와 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려해 판단해야 하고, 지역성은 그 지역의 토지이용 현황과 실태를 바탕으로 지역의 변화 가능성과 변화의 속도 그리고 지역주민들의 의식 등을 감안해 결정해야 한다”며 “건물이 위치한 지역의 현황과 구 도시계획법상 용도지역이 일반상업지역인 점에 대한 고려없이 일반적인 주거지역에서의 일조방해의 수인한도를 적용해 피고의 건물로 인한 일조방해가 수인한도를 넘었다고 판단한 것은 위법하다”고 밝혔다. 조씨 등은 지난 2000년 자신들이 거주하는 다세대 주택 바로 옆에 최씨의 숙박시설이 들어선 뒤 일조시간이 크게 줄어들자 소송을 내 2심에서 한 가구당 1백50~5백50만원씩을 배상하라는 판결을 받았었다.

일조권과 조망권, 사생활 보호 등 환경권의 재산적 가치는 집값의 20%에 해당한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사19부(재판장 金壽亨 부장판사)는 7일 김모씨(46)가 자신의 주택 앞에 아파트를 건설한 2개 주택조합을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2004나24764)에서 "원고의 주택이 상실한 환경성능상실분 1천7백여만원, 추가 난방비 27만원, 조명비 4백59만원 등 2천2백여만원을 배상하라"고 판결했다. 재판부는 판결문에서 "피고의 아파트 신축으로 일조권의 침해가 수인한도를 초과한 점, 천공조망의 차폐율도 32% 증가한 점 등 원고의 환경권 침해가 인정된다"며 "일정한 기간이 경과하면 상실된 환경성능의 금전적 가치와 일조권 침해 등으로 인해 추가로 부담하게 되는 난방비 및 조명비의 합계액 상당의 가격만큼 집값이 하락한 상태로 거래하게 될 것임이 경험칙상 명백하다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "일조, 조망 등이 침해되었으나 아직까지 이를 반영한 거래가격이 형성되지 아니한 경우의 재산상 손해는 침해가 발생하기 전의 정상적인 주택의 가격에서 환경성능이 차지하는 비중과 침해된 환경성능상실률에 기해 평가한 환경성능상실분의 평가액과 추가 난방비 및 조명비의 합계액으로 봄이 상당하다"며 "정상적인 주택의 가격에서 환경성능이 차지하는 비중은 경제성장에 따른 소득수준의 향상으로 삶의 질에 대한 관심이 증대하면서 환경권이 중시되는 최근의 경향에 따라 20%상당이라고 할 것"이라고 덧붙였다. 김씨는 지난2000년4월 금호동지역주택조합등이 14∼24층 2백49세대 규모의 아파트 신축허가를 받아 건축을 시작한 2년여 뒤인 2002년11월 민모씨로부터 공사현장 인근의 단층주택을 매수하고 올해 3월 전주인인 민씨가 소송을 진행 중이던 일조권과 조망권 등을 침해함에 따른 손해배상청구채권도 양도받아 소송을 했었다.

조망권은 그 조망이익이 독자의 이익으로 승인될 정도의 중요성이 인정돼야만 법적인 보호대상이 되며 침해정도가 사회통념상 일반적인 수인한도를 넘어서야 사법상 위법한 가해행위로 볼 수 있다는 대법원판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 尹載植 대법관)는 13일 윤모씨 등 서울시구로구고척동 주민 31명이 "일조권과 조망권을 침해당했다"며 대우건설을 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2003다64602)에서 "원고 가운데 일조권을 침해당한 9명에게 1백만원에서 8백50만원을 지급하라"며 일조권과 조망권을 모두 인정한 원심을 파기, 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 해 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인돼야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호대상이 된다"며 "조망의 이익은 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "조망이익이 법적인 보호의 대상이 되는 경우 이를 침해하는 행위가 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 침해정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다"며 "이 사건의 경우 원고들의 주택 주위에는 특별히 경관으로 내세울 만한 것이 없고 아파트가 건축되기 전에도 5층짜리 아파트 단지에 의해 조망이 양호하지 못해 원고들의 주택이 경관과 특별한 관계가 없어 전망이 종전보다 나쁘게 됐음에 불과해 조망이익을 법적인 보호의 대상으로 할 만한 특별한 사정이 있다고 보기 어렵다"고 덧붙였다. 윤씨 등은 지난 95년 (주)대우가 서림아파트재건축조합으로부터 도급받은 지상 16층에서 21층의 아파트 13동을 건축하며 일조권과 조망권을 침해했다며 소송을 내 서울고법에서 일조권과 조망권에 대해 모두 피해를 인정받았었다. 한편 서울고법 민사23부(재판장 金敬鍾 부장판사)는 지난 1일 서울용산구이촌동 리바뷰아파트 주민 19명이 "한강과 관악산이 보이는 아파트 앞에 새로운 아파트가 신축돼 조망권을 침해당했다"며 엘지건설(주)과 이수건설(주)를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(☞2003나82275)에서 "한강조망권은 보편적 기준에서 볼 때 사회·문화·경제적 가치를 지닌 것"이라며 "조망권 침해로 인해 아파트 시가 하락분과 위자료로 가구당 1백만원에서 6천만원씩을 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다.

아파트 단지 근처에 쓰레기매립장이 들어선다는 사실을 알리지 않은 채 아파트를 분양한 대한주택공사는 아파트 분양을 받은 사람들에게 손해를 배상해줘야 한다는 판결이 나왔다. 그러나 재판부는 쓰레기매립장이 아파트 단지 주민 등에게 편의시설인 점 등을 감안해 책임을 60%로 제한했다. 서울고법 민사13부(재판장 崔炳德 부장판사)는 13일 경기도남양주시 모 주공아파트에 사는 김모씨 등 3백42가구가 주공을 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2003나41540)에서 "주공은 원고들 중 327가구에 대해 가구당 4백80만원∼1천3백만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "아파트 1차 분양 당시 제작한 카다로그에 쓰레기매립장 건설예정 사실이 기재돼 있지 않은 사실 등을 고려할 때 주공은 쓰레기매립장 내용을 청약 예정자들에게 고지하지 않은 것"이라며 "주공은 아파트 단지에서 900∼1500m 떨어진 곳에 조성되고 있는 쓰레기매립장으로 인해 아파트 가치가 하락만큼의 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 김모씨 등은 지난 97년12월 주공이 남양주시에 조성한 아파트를 분양 받아 계약을 체결한 뒤 입주를 2달 앞둔 99년9월 단지 인근에 쓰레기매립장이 건설되고 있다는 사실을 알게 되자 "분양 당시 쓰레기매립장 건설을 알리지 않아 아파트 값이 하락하는 손해를 봤다"며 소송을 냈었다. 법원은 원고들 중 쓰레기매립장 건립사실이 언론 등을 통해 알려진 뒤 분양계약을 체결한 15명에 대해서는 손해배상 청구를 기각했다.

새로 분양한 아파트에 모델하우스와 다른 제품의 가구가 설치됐다면 정신적 손해에 대한 위자료를 지급해야 한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사24부(재판장 朴三奉 부장판사)는 15일 경기도남양주시 A아파트 입주민 최모씨 등 62명이 “설치된 주방가구가 계약 당시 제품과 다르다”며 B건설사를 상대로 낸 손해배상 청구소송 항소심(2002나54082)에서 “가구당 30만원씩, 정신적 피해에 대한 위자료를 지급하라"며 원고패소 판결한 1심과 달리 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 “피고가 원고와 분양계약을 하며 약관에 ‘모델하우스 시공제품을 다른 제품으로 바꿀 수 없다'고 규정하고서도 주방가구 시공업체를 임의로 변경, 품질이 떨어지는 제품을 설치한 것은 분양계약상 주방가구 시공에 관한 이행의무 위반”이라고 밝혔다. 재판부는 이어 “모델하우스에 있던 제품은 특판제품으로 실제 설치된 제품과 차액을 알 수 없어 재산상 손해를 확인할 수는 없으나 피고가 입주민들에게 알리지 않고 다른 제품을 설치해 정신적 손해를 끼친 점은 인정된다”고 덧붙였다. 최씨등은 지난 97년4월 모델하우스 견본제품과 같은 주방가구를 설치한다는 내용 등이 담긴 아파트 분양계약을 체결한 뒤 98년 말 입주했으나 주방가구가 계약된 제품과 다르자 소송을 냈으나 “재산상 손해를 확인할 수 없다”는 이유로 1심에서 패소했었다.

고층건물 신축으로 이웃 건물의 일조·조망권 침해시 시공사인 건설회사의 책임을 인정한 판결이 나왔다. 서울고법 민사23부(재판장 金敬鍾 부장판사)는 최근 윤모씨 등 서울시구로구고척동 주민 31명이 "고층건물의 신축으로 일조권과 조망권이 침해돼 손해를 입었다"며 (주)대우를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2002나22016)에서 1심을 깨고 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "일조권 침해는 단순한 일조시간뿐 아니라 일조시간의 감소비율과 조망권 등을 종합적으로 고려해야 한다"며 "원고들의 경우 이 사건 아파트 건설이후 급격한 일조시간 감소, 조망권 제한을 받은 점이 인정된다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "통풍권이나 조망권 침해와 같은 '소극적' 침해의 경우 특별한 사정이 없는 한 시공자에 불과한 건설회사에게 도급인이나 소유자에게 요구되는 책임을 동일하게 부과하기는 어렵지만 피고의 경우 단순한 수급인의 지위를 넘어 재건축조합원들의 필요비용과 공사비를 모두 부담하는 등 아파트 신축을 재건축조합과 함께 주도적으로 진행한 공동 사업주체로서 원고들의 손해를 배상할 책임이 있다"고 덧붙였다. 윤씨 등은 1999년7월 이웃한 서림아파트의 재건축으로 들어선 21층짜리 고층아파트가 일조·조망권을 침해했다며 시공사인 (주)대우를 상대로 소송을 내 1심에서는 "아파트 건축으로 이익을 얻는 당사자는 소유자나 도급인이지 시공자가 아니다"며 패소했었다.

판결에 의한 소유권이전등기신청업무를 위임받은 법무사사무장이 일정지분만 소유권을 인정한 판결내용을 확인하지 않고 전체 지분에 대한 이전등기를 경료하고 소유자가 그 토지를 팔아 대금을 편취한 경우, 법무사는 매수인에 대한 손배책임을 져야한다는 판결이 나왔다. 서울고법 민사20부(재판장 閔日榮 부장판사)는 14일 박모씨(52) 등 5명이 "법무사의 등기업무 과실로 토지를 잘못 매수해 손해가 발생했다"며 심 모법무사(89)를 상대로 낸 손해배상 청구소송(2003나22273)에서 "피고는 박씨에게 7천1백여만원, 조씨에게 6천6백여만원, 전씨와 김씨에게 각 3천3백여만원, 이씨에게 5천여만원을 지급하라"며 원고 일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "피고 사무소의 사무장 신모씨가 송모씨로부터 판결에 의한 소유권이전등기신청업무를 위임받아 처리하면서 토지의 일정지분만 소유권이전등기신청을 해야 하는데도 판결문 내용을 자세히 검토하지 않아 전체에 대한 소유권이전등기를 신청한 잘못이 있다"며 "피고는 신씨의 사용자로 직무상 과실에 의한 불법행위로 인해 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 박씨 등은 지난 95년10월 원 소유주인 송모씨로부터 토지를 매입한 추모씨에게서 토지를 분할매수했는데 지난해 9월 국가가 이 토지 일부지분의 소유권을 주장, 소송에서 승소해 일부지분의 소유권이 이전되자 "법무사가 한 등기를 믿고 땅을 사 피해를 봤다"며 소송을 냈었다.

재건축추진위원회는 재건축조합의 준비단계에 불과하므로 복수로 설립이 가능하다는 판결이 나왔다. 서울지법 민사1부(재판장 文興洙 부장판사)는 지난달 30일 구리시인창동 S빌라 재건축추진위원회 조합장인 김모씨가 "별도의 추진위원회 결성으로 인해 추진중인 재건축사업이 무산돼 피해를 입었다"며 서모씨 등을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2002나56146)에서 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "재건축추진위원회는 재건축조합을 설립하기 위한 준비주체에 불과할뿐 법률에 의해 구성이 강제되는 단체가 아니므로 복수의 추진위원회가 결성될 수 있다"며 "서씨 등이 속한 추진위원회가 불법행위 등을 저지르지 않은 이상 김씨의 지위를 강탈한 것은 아니다"고 밝혔다. 재판부는 또 "여러 추진위원회가 결성된 경우 경쟁을 통해 주민 다수의 지지를 받는 추진위원회가 재건축조합을 결성하게 되는 것으로 서씨 등이 별도의 추진위원회를 결성해 기존 추진위원회의 사업계획을 무산시켰다 해도 그것만으로는 불법행위라고 볼 수 없다"고 덧붙였다. 김씨는 지난 2000년3월 S빌라 재건축추진위원회 조합장으로 선출된 후 건설업자와 공사계약을 맺고 계약금을 지급하는 등 재건축을 추진하던 중 이에 반대하던 서씨 등이 주축이 돼 결성된 또다른 재건축추진위원회에 의해 재건축조합 설립이 무산되자 소송을 냈었다.

근저당권이 설정돼 있고 이보다 후순위인 임차인이 세들어 살고 있는 집을 강제경매절차에서 경락받은 경락인이 경락대금을 지급하기 전 집주인이 선순위 근저당권을 말소해 주었다면 경락인은 경락대금을 완납해 소유권을 취득하더라도 임차권자에 대항할 수 없으므로 집주인이 손해를 배상해야한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 제3부(주심 高鉉哲 대법관)는 지난달 25일 서울구로구 소재 아파트를 강제경매절차에서 낙찰받은 권모씨(54)가 이 아파트의 원래 소유자인 박모씨(51)를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(☞2002다70075)에서 원고의 상고를 받아들여 원고 패소판결을 내린 원심을 파기하고, 사건을 서울고법으로 되돌려 보냈다. 재판부는 판결문에서 "원고가 부동산 경매절차에서 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권이 소멸하는 것으로 알고 낙찰받았는데도 피고가 후순위 임차권의 대항력을 존속시킬 목적으로 선순위 근저당권의 피담보채무를 변제하고 그 근저당권을 소멸시키고도 원고에게 아무런 고지도 하지 않아 손해를 입혔다면 피고는 민법 제578조 제3항의 규정에 따라 원고가 입게된 손해를 배상할 책임이 있다"고 밝혔다. 재판부는 또 "경매에 참가하는 자는 자기의 책임과 위험부담하에 경매목적물에 관한 권리관계를 분석해 경매참가여부 및 매수신고가격 등을 결정해야 하나 경매기일이 지난 후에 발생한 선순위 근저당권 말소라는 사정변경으로 인한 부담까지 경락인인 원고에게 귀속시킬 수는 없다"고 덧붙였다. 원고 권씨는 2000년12월 이 아파트에 선순위 근저당권이 설정돼 있어 후순위 임차인에게 임대차보증금 반환의무가 없을 것으로 예상하고 입찰가액 7천7백여만원으로 아파트를 낙찰받았는데 원 집주인이던 피고가 경매대금 납부기일 전에 선순위 근저당권의 채무를 갚아 버려 임차인에게 대항력이 생겨 임대차보증금 반환의무를 지게되자 소송을 냈다. 홍성규 기자