세금 체납으로 압류등기가 먼저 설정된 집에 세들었더라도 소액보증금을 최우선으로 변제받을 수 있다는 판결이 나왔다. 주택임대차보호법은 임차인이 보증금을 우선변제받을 수 있도록 정하면서 경매신청의 등기 전에 전입신고 등의 대항요건을 갖춰야 한다고 규정하고 있다. 울산지법 민사2부(재판장 손현찬 부장판사)는 지난 14일 부동산 공매 과정에서 5순위로 배당을 받은 A조합이 2순위로 소액보증금을 최우선변제 받은 양모(39)씨를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송의 항소심(2012나1948)에서 원심을 취소하고 원고 패소판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "A조합은 양씨가 전입신고를 하기 전에 하기 이미 건물에 국세체납 압류등기가 설정됐으므로 양씨가 소액보증금을 최우선변제 받을 수 없다고 주장하지만 주택임대차보호법이 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추라고 요구하고 있는 것은, 경매가 개시됐다는 사실을 알면서도 주택을 임차한 가장임차인과 경매의 위험을 무릅쓰고 주택을 임차한 임차인까지는 보호할 필요가 없다는 정책적 고려 때문"이라며 "경매개시결정등기와는 달리 국세징수법상의 공매는 공매가 개시된 사실이 등기부에 나타나지 않고, 압류된 모든 부동산에 대해 공매절차가 진행되는 것도 아니어서, 제3자로서는 압류등기의 기재만으로 곧바로 공매가 진행되고 있다는 사실을 인지하기가 곤란한데 압류등기일을 기준으로 보호받을 임차인과 보호받지 못할 임차인을 구분하는 것은 부당하다"고 밝혔다. 재판부는 "민사집행법상 경매절차와 국세징수법상 공매절차가 비록 유사한 측면이 있다고 하더라도 엄연히 법률상 별개의 절차이고 공매절차에는 '경매신청의 등기'라는 절차나 용어가 전혀 없다"며 "명시적인 규정이 없는데도 주택임대차보호법 제8조 제1항의 '경매신청의 등기'에 '체납처분에 의한 압류 등기'도 포함된다고 해석하는 것은 임차인에게 예상하지 못한 손해를 입힐 우려가 커 부당하다"고 설명했다. A조합이 2003년 근저당권설정등기를 마친 건물에 2004년 울산광역시가 조세채권으로 압류등기를 설정하고 석달 뒤 양씨가 입주했다. 2009년 울산광역시가 건물을 압류등기로 공매해 매각대금을 배분하는 과정에서 양씨가 최우선변제권이 있는 소액임차인이라는 이유로 2순위로 보증금 1400만원을 배분받자 5순위로 배분을 받은 A조합은 "압류등기 이후에 입주한 양씨는 최우선변제권이 없는 것으로 봐야 한다"며 소송을 냈다.

아파트 입주자가 공용 부분 중 일부를 사용하지 않겠다고 약정했더라도 상당기간이 흘렀거나 사정이 달라진 경우에는 약정을 철회할 수 있다는 판결이 나왔다. 서울북부지법 민사1부(재판장 김정호 부장판사)는 최근 정모씨가 김모씨 등 같은 아파트 거주자들을 상대로 낸 주차장 사용 방해금지 가처분신청(2012카합461)을 인용했다. 재판부는 결정문에서 "2005년에 개최한 반상회에서 정씨를 제외한 나머지 12세대의 입주자들이 지하주차장을 사용하기로 결정하고, 정씨는 옥외주차장을 사용하기로 동의함으로써 공용부분인 지하 주차장 사용에 관해 집합건물법에 따른 결정(관리단집회의 결의 및 채권자의 승낙)이 있었던 것으로 볼 수 있다"며 "그러나 그로부터 7년이 지난 2012년 3월에 정씨가 자신도 지하주차장을 사용할 것을 고지함으로써 사실상 승낙을 철회한 이상 2005년의 지하주차장 사용에 관한 사항은 더는 효력을 유지할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "집합건물 공용부분의 사용에 관한 사항을 승낙했다고 해도 구분 소유자가 승낙 사실에 영구적으로 구속된다고 할 수는 없고 상당한 기간이 경과하거나 결의 이후 구분소유자의 구성이 변경되는 등의 사정변경이 발생한 경우에는 승낙을 철회할 수 있다고 보는 것이 타당하다"고 설명했다. 2004년부터 서울 중랑구 묵동에 있는 지하 1층, 지상 5층 규모의 아파트에 거주해온 정씨와 김씨 등은 2004년 6월 분양 당시, 주차구역을 정했다. 당시 정씨를 제외한 12세대는 지하 주차장을 사용하고 정씨는 옥외 주차장을 사용하기로 정했으나 지난 3월 정씨가 자신도 지하 주차장을 사용하겠다고 나서며 분쟁이 발생했다.

아파트 임차인에게 전세금을 담보로 제공받고 돈을 빌려준 금융기관도 아파트가 경매되면 전세금을 우선변제 받을 수 있다는 판결이 나왔다. 이는 임차권과 분리해 임차보증금(전세금) 반환채권만을 양수한 자는 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당하지 않는다는 대법원 판례(2010다10276)와 배치되는 것이어서 대법원의 최종 판단이 주목된다. 서울고법 민사14부(재판장 이강원 부장판사)는 지난 6일 아파트 임차인 임모(39)씨가 "임차보증금 반환채권을 채권양도의 형식으로 담보 제공했다고 해서 우선변제권을 인정하지 않는 것은 부당하다"며 후순위 채권자인 한국자산관리공사를 상대로 낸 배당이의소송(2012나25373)에서 원고패소 판결한 1심을 취소하고 "임씨에 대한 배당액을 1억4500만원으로 경정한다"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "임차보증금 반환채권은 금전채권이기 때문에 임대차 계약에서 금지하지 않는 이상 그 처분은 상대적으로 자유로워야 한다"며 "주택임대차보호법상 '대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인'은 우선변제를 받을 수 있는 요건을 규정한 것이지, 우선변제권을 임차인의 전속적 권리로 제한하거나 보증금 반환채권을 양수한 자를 보호 대상에서 배제하는 것으로 해석할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "임차보증금 반환채권은 서민들에게 가치가 큰 재산이어서 이를 활용할 필요성이 크다"며 "담보 목적으로 양도된 채권이 우선변제권을 상실한다면 채무자는 결국 자신의 다른 재산으로 채무를 변제해야 한다"고 지적했다. 이어 "임차인이 대항력을 유지하고 후순위 권리자에게 손해를 끼칠 염려가 없다면 보증금 반환채권 양수인에게도 우선변제권을 인정해야 한다"고 설명했다. 임씨는 아파트 주인과 임대차계약을 체결해 전입신고를 마치고 확정일자를 받아 거주하던 중, 2007년 7월 대출을 받기 위해 임차보증금 반환채권을 D상호저축은행에 양도담보로 제공했다. 이후 아파트에 근저당권이 설정되고 집주인이 채무를 갚지 못해 아파트 경매가 개시되자, 임씨와 D은행으로부터 채권을 양수한 S회사는 임차보증금 1억4500만원의 배당을 요구했지만 받아들여지지 않자 지난해 9월 소송을 냈다. 1심 재판 중 임씨는 S회사에 대출금을 변제하고 임차보증금 채권을 다시 양도받았지만, 1심 재판부는 우선변제권을 인정하지 않고 임씨에 패소 판결을 내렸다.

아파트에 여러 건의 근저당이 설정돼 있어 임차인이 임대인의 채무초과 상태를 알고 있었다면 임대인의 임대차계약은 사해행위(詐害行爲, 채권자를 해할 목적으로 채무자의 재산에 대해 이뤄지는 법률행위)에 해당하므로 임차인은 보증금을 우선변제 받을 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사3부(주심 민일영 대법관)는 지난달 23일 채권자 한국자산관리공사가 채무자 정모씨의 아파트 임차인 김모씨 등 2명을 상대로 낸 배당이의의 소 상고심(2012다20222)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 인천지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 저당권에 의해 담보된 채권, 조세 등에 우선해 변제받을 수 있는 일종의 범정담보물권을 부여한 것이므로 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대해 임차권을 설정해준 행위는 사해행위 취소 대상이 된다"고 밝혔다. 재판부는 "소액보증금 최우선 변제권을 갖는 임차인은 자신의 보증금 회수에 대해 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯해 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관해 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이지만 그렇다고 해서 임차인의 사해행위에 대한 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니다"라고 설명했다. 재판부는 "김씨 등이 임대차 계약 체결 당시 아파트에는 이미 다액의 근저당권 등이 설정된 상태였고 김씨 등도 이를 잘 알고 있었던 점, 임대차보증금 시세가 1억1000만원에 이르는데도 김씨의 보증금은 1700만원, 다른 임차인 송모씨의 임차보증금은 1800만원에 불과해 지나치게 저렴한 점, 김씨가 성인 남자 혼자 거주할 방을 구하면서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있는 아파트를 다른 임차인과 함께 생활하게 되는 것을 감수하면서까지 임차해야 할 필요가 있는지 의심이 가는 점 등을 종합하면 김씨 등이 진정한 임차인인지에 관해 의심의 여지가 있어 사해행위의 악의에 대한 추정이 번복됐다고 보기 어렵다"고 판단했다. H저축은행은 2006년 9월 정씨에게 1억6800만원을 대출하면서 정씨 소유의 아파트에 채권최고액 2억2000여만원의 근저당설정등기를 마쳤다. H저축은행으로부터 정씨에 대한 채권을 양도받은 자산관리공사는 지난해 4월 아파트에 대한 임의경매를 신청했다. 법원이 2009년 임대차계약을 맺은 김씨 등을 1순위, 또다른 채권자 인천남구를 2순위, 자산관리공사를 3순위로 하는 배당표를 작성하자 자산관리공사는 소송을 냈다. 1심은 임대차계약 체결이 사해행위에 해당한다고 판결했으나, 2심은 김씨 등이 실제로 보증금을 지급해 거주한 사실을 들어 사해행위가 아니라고 판결했다.

국세 납세 고지서 발송일 후에 설정된 피담보채권에 우선해 국세를 징수할 수 있도록 한 법률은 합헌이라는 헌법재판소 결정이 나왔다. 헌재는 지난달 23일 아파트 전세권자 배모씨가 국세기본법 제35조1항에 대해 낸 헌법소원사건(☞2011헌바97)에서 재판관 전원일치 의견으로 합헌결정을 내렸다. 헌재는 "조세채권과 피담보채권과의 우열을 가리는 기준시점을 납세고지서 발송일보다 이후의 시점으로 한다면 납세의무자의 허위 담보권 설정 등을 통해 국세징수가 불가능 또는 곤란해질 우려가 있다"며 "허위채권에 기한 담보권 설정으로 조세채무를 회피하는 악용사례를 방지하기 위해서도 납세의무 확정일 이후인 납세고지서 발송일 이후에는 조세채권을 우선적으로 보호하는 것이 필요하다"고 밝혔다. 헌재는 "담보권을 체결하려고 하는 자는 상대방인 납세의무자에게 납세증명서 등을 발급받아줄 것을 요청하거나 납세의무자로부터 증명발급 위임을 받아 상대방의 조세채무의 존부와 범위를 확인할 수 있으므로 담보권자의 예측가능성은 어느 정도 보장되고 있다"고 덧붙였다. 배씨는 2007년 9월 충남 태안읍의 전모씨의 소유 아파트에 전세권 설정등기를 마치고 거주해왔다. 전씨는 앞서 2005년 사업소득세와 종합소득세 등 신고를 누락했고, 충남 세무서는 세액을 고쳐 2007년 2월부터 6월까지 전씨에게 고지했다. 이후 전씨의 아파트에 근저당권을 가지고 있던 농협이 경매 신청을 하자 경매법원은 국가 조세채권의 법정기일이 전세권설정등기일보다 앞서는 것으로 배당표를 작성, 배씨를 배당에서 제외했다. 전씨는 배당이의의 소를 냈으나 1심에서 패소하자 항소하면서 지난해 5월 헌법소원을 제기했다.

공인중개사를 통해 임차계약을 체결했다가 임대인이 권한이 없는 것으로 밝혀졌다면 공인중개사가 피해를 전부 배상해야 한다는 판결이 나왔다. 서울북부지법 민사3부(재판장 이정호 부장판사)는 지난달 18일 임차인 이모씨가 공인중개사 김모씨 등을 상대로 낸 손해배상 소송의 항소심(2011나11007)에서 "김씨 등은 이씨가 손해 본 임차보증금 5000만원을 모두 배상하라"며 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 "주택 소유자가 사망한 사람으로 되어 있을 때는 중개업자가 상속인이 누구인지 등 적법한 소유자를 규명하고 임대인이 적법한 대리인인지 확인했어야 하는데도 김씨 등이 이러한 사항을 간과했다"고 밝혔다. 재판부는 "부동산의 권리관계 확인 등에 대한 전문적인 지식과 능력이 없는 이씨에게 주택의 소유자와 임대인의 대리권 유무에 관한 확인 의무를 부과하는 것은 부당하다"고 설명했다. 이씨는 2010년 8월 공인중개사 김씨를 통해 건물주의 아들로 자처하는 정모씨와 서울 동대문구에 있는 다가구주택 중 3층의 임대계약을 맺고 이사한 뒤 건물주의 실제 아들로부터 건물 인도 요청을 받자 소송을 냈다. 원심은 "이씨에게도 주택의 소유자가 명백하지 않은 상황에서 대리권을 확실히 확인하지 않은 잘못이 있어 김씨 등의 책임을 80%로 제한한다"는 판결을 내렸다.

2009년 11월 이전 한국공인중개사협회와 공제계약을 맺은 공인중개사가 부동산을 중개하면서 여러 건의 중개사고를 일으킨 경우 공인중개사협회는 피해자 각각에게 공제금의 한도까지 지급해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 공인중개사협회는 '협회가 보상하는 금액은 공제가입금액을 한도로 한다'라는 약관 문구가 모호해 공제금 지급 범위를 둘러싸고 분쟁이 반복되자 2009년 11월 '건수에 상관없이 보상받을 수 있는 공제금의 총 합계액은 공제가입금액을 초과하지 못한다'고 개정했다. 대법원 민사2부(주심 이상훈 대법관)는 17일 전세계약자 조모(27)씨 등 2명이 "부동산 중개사고로 인한 공제금 5000만원을 지급하라"며 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 청구소송 상고심(☞2010다93035)에서 원고승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 판결문에서 "주채무자에 해당하는 중개업자가 공제계약을 체결함에 있어 중개사협회를 기망했다는 이유로 중개사협회가 공제계약 체결의 의사표시를 취소했다고 하더라도, 조씨 등이 그와 같은 기망행위가 있었음을 알았거나 알 수 있었다는 특별한 사정이 있는 경우가 아니라면 그 취소로 조씨 등에게 대항할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 이어 "조씨 등이 전세계약을 체결할 당시 중개인 최모씨가 제공한 공인중개사협회 발행 공제증서 사본의 표면에는 '공제금액 1억원에 대해 보상금액은 공제가입금액을 한도로 한다고만 돼 있어 '공제사고 1건당 보상금액은 공제가입금액 한도로 한다'는 취지인지가 불확실하다"며 "약관 조항이 다의적으로 해석되고 그 각각의 해석이 합리성이 있는 등 약관의 뜻이 명백하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석해야 하므로 이 약관은 공제사고 1건당 보상한도를 정한 것으로 해석해야 한다"고 설명했다. 공인중개사 최씨는 2007년 5월 중개사협회와 공제가입금액을 1억원으로 하는 공제계약을 체결했다. 2007년 8월 최씨는 전세계약을 체결할 권한이 없었는데도 조씨 등과 보증금 5000만원, 기간 2년의 전세계약을 맺은 뒤 전세금을 건물주에게 주지 않고 빼돌렸다. 조씨 등은 중개사협회에 공제금을 지급할 것을 요구했으나, 협회는 "최씨가 공제계약 체결 당시 악의적인 범행계획을 가지고 있었으므로 계약이 무효이고, 유효라고 하더라도 이미 다른 범행 피해자들에게 지급된 금액이 1억원에 달해 공제계약상 의무를 다했다"며 지급을 거절했다.

건물 대부분을 임차한 병원으로부터 건물 1층 점포를 재임대(전대차)받아 약국을 개설했다면 약사법에서 금지하는 구내약국에 해당한다는 판결이 나왔다. 전대차란 임차인이 임차물을 제3자(전차인)에게 임대하는 것을 말한다. 서울행정법원 행정14부(재판장 진창수 부장판사)는 지난 16일 약사 한모(48·여)씨가 서울 성북구 보건소장을 상대로 낸 약국개설등록 반려처분 취소소송(2012구합13283)에서 "한씨의 약국과 병원이 공간적으로 독립됐다고 볼 수 없다"며 원고패소 판결을 내렸다. 재판부는 판결문에서 "지하 2층·지상 8층의 건물 면적 중 병원을 제외한 면적은 5%에 불과하다"며 "병원 출입문을 통해 한씨의 약국으로 바로 출입할 수 있고 약국 앞 공터가 병원 주차장으로 사용되고 있어 두 시설이 공간적으로 분리됐다고 볼 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 또 "한씨가 약국 점포를 건물 소유자가 아닌 병원 원장으로부터 전차한 것을 볼 때 약국이 병원으로부터 공간적·기능적인 관계에서 독립적이라고 볼 수 없다"고 설명했다. 재판부는 이어 "병원 부근은 유동인구가 많지 않아 한씨의 약국이 설치되면 병원의 처방을 전담하는 구내약국의 역할을 할 가능성이 크다"며 "이는 원외조제를 의무화하기 위해 의료시설 안에 약국 설치를 금지한 약사법의 취지에 반한다"고 지적했다. 법원 관계자는 "약국과 병원이 같은 건물에 있다고 해서 모든 약국의 개설이 금지되는 것은 아니다"라며 "약국이 의료시설 구내에 포함됐는지 여부는 구조의 독립성 등을 종합적으로 판단해서 결정해야 한다"고 말했다. 한씨는 성북구 정릉동에 있는 지하 2층부터 지상 8층까지가 병원인 건물 1층에 약국을 개설하기 위해 성북구 보건소에 약국개설등록 신청을 냈다가 거부당하자 지난 4월 소송을 냈다. 이 건물은 한씨가 개설하려고 한 약국과 지하주차장, 음식점을 제외하고는 모두 병원으로 사용되고 있다.

한국토지주택공사 등 신도시 건설 사업자들이 원주민에게 이주 대책 차원에서 택지를 특별공급하면서 생활기본시설 설치비용까지 포함해 분양 대금을 받았다면, 부당이득에 해당하므로 생활기본시설 설치비용은 물론 그 이윤까지 포함해 돌려줘야 한다는 첫 판결이 나왔다. 서울고법 민사9부(재판장 최완주 부장판사)는 성남 판교 택지개발예정지구 내 택지를 특별분양 받은 김모씨 등 판교 원주민 72명이 사업시행자인 한국토지주택공사 등을 상대로 낸 부당이득금 반환소송 항소심(2011나11346)에서 생활기본시설 설치비용만을 반환하도록 한 1심 판결을 변경해 "김씨 등 48명에게 이윤 580만원~5000만원을 추가로 지급하라"며 원고일부승소 판결을 내렸다. 재판부는 "사업시행자가 이주대책 대상자들에게 택지를 특별공급하는 경우에도 사업시행자의 부담으로 생활기본시설을 설치해 제공해야 한다"며 "분양계약에서 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 포함시켜 설치비용까지 지급받았다면, 사업시행자는 부당이득으로 이주대책 대상자들에게 반환할 의무가 있다"고 지적했다. 재판부는 "사업시행자의 부당이득액을 산정하는 경우에는 그 비용뿐만 아니라 이윤까지 부당이득액에 포함시키는 것이 옳다"고 판단했다. 즉 택지의 '원가'를 생활기본시설 설치비용(A)과 기타 비용(B)의 합계(A+B)로 보고, 택지 '분양가'는 원가에 설치비용에 붙이는 이윤(a)과 기타 비용에 대한 이윤(b)의 합계(a+b)를 추가한 것으로 봤다. 이렇게 볼 경우 분양가는 원가(A+B)와 이윤(a+b)의 합이 되고, 생활기본시설 설치비용(A)을 반환할 경우 설치비용에 대한 이윤(a)도 반환해야 한다는 취지다. 성남 판교 택지개발예정지구 내에 토지를 소유하고 있던 김씨 등은 이주대책의 하나로 한국토지주택공사 등으로부터 택지개발사업지구 내에 단독주택용지를 조성원가의 80% 이하 수준으로 특별공급 받았으나 생활기본시설 설치비용이 포함된 것을 뒤늦게알게 됐고, 2008년 7월 소송을 내 1심에서 일부승소 판결을 받았다.

전 백화점 직원이 백화점 명의로 가짜 임대계약을 맺고 계약금을 송금하게 한 뒤 백화점에는 상품권 대금을 보내겠다고 속여 상품권으로 빼돌렸다면 백화점은 계약자가 송금한 돈을 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 부산지법 민사9부(재판장 김지철 부장판사)는 11일 김모(50)씨가 롯데쇼핑을 상대로 낸 손해배상 청구소송(2011가합9238)에서 원고승소 판결을 내렸다. 재판부는 "롯데쇼핑은 김씨가 송금한 3억 5000만원은 전 직원인 강모씨와 상품권 매매계약에 따른 대금으로 받은 것이지, 강씨가 롯데쇼핑 명의로 체결한 백화점 매장 임대계약 대금으로 볼 수 없다고 주장하지만, 우리 민법은 변제자의 신뢰를 보호하는 규정을 두고 있다"며 "백화점 매장 임대행위는 대리인인 직원이 본인인 백화점을 위한 것임을 표시하지 않아도 본인에게 효력이 미치는 점, 김씨는 상품권 매매계약과 완전히 별개인 롯데쇼핑과 임대차 계약에 따라 3억 5000만원을 송금했다고 생각하는 점 등을 종합하면, 김씨가 롯데쇼핑에 송금한 돈은 임대 계약상 채무를 이행하기 위해 보낸 것으로 봐야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "롯데쇼핑은 김씨에게 돈을 돌려주더라도 강씨와 체결한 매매계약에 따라 준 상품권 등을 다시 돌려받을 수 있는데도 김씨의 반환청구를 부정하는 것은 강씨와 체결한 계약에 따른 위험부담을 제3자인 김씨에게 전가하는 것이 돼 부당하다"고 설명했다. 김씨는 전 롯데백화점 직원 강씨에게 속아 백화점 명의로 된 표준계약서를 통해 의류판매장 임대계약을 체결하고 대금 3억 5000만원을 백화점 계좌에 입금했다. 백화점 측에 미리 상품권 대금을 입금하겠다고 말해 둔 강씨는 김씨가 돈을 입금하자 상품권을 찾아 빼돌렸고, 김씨는 "백화점이 무효인 원인계약에 의해 받은 매매대금은 부당이득이므로 돌려줘야 한다"며 소송을 냈다.