부동산중개인이 점포 매도인이 받아 달라는 권리금보다 더 많은 액수의 권리금을 매수인으로부터 받아낸 뒤 차액을 챙겼어도 사기죄로 처벌할 수는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 고영한 대법관)는 독서실 양도를 중개하며 매도인이 원하는 권리금이 3000만원인데도 매수인에게 4000만원을 받은 뒤 차액 1000만원을 챙긴 혐의(사기)로 기소된 부동산 중개업자 최모(54)씨에 대한 상고심(2014도8540)에서 벌금 200만원을 선고한 원심을 깨고 최근 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "매도인은 권리금을 3000만원만 원하는데도 최씨가 중개과정에서 매수인에게 금액을 부풀려 5000만원이라고 말하고 1000만원을 깎아주겠다고 했지만 이는 중개과정에서 허용되는 과장된 표현일 뿐 사기죄에 해당하는 기망행위는 아니다"라고 밝혔다. 이어 "매수인은 자신의 판단 아래 권리금 4000만원에 독서실을 양수할 것인지 여부만 결정하면 되는 것이지, 최씨가 권리금 차액을 받기로 한 사정 등을 다 알아야 할 필요는 없다"고 설명했다. 재판부는 "부동산 중개업자가 매매계약에서 매수인에게 꼭 알려줘야 하는 사안은 앞으로 채무의 이행에 장애를 가져오는 사안이나 매매목적물에 대한 권리를 확보하지 못할 위험이 생길 수 있는 사안 등이지 권리금처럼 법률관계에 아무런 영향을 미칠 수 없는 것은 해당되지 않는다"고 덧붙였다. 최씨는 2012년 7월 부산에 있는 A독서실 매매를 중개하면서 매수인에게 권리금 4000만원을 받고서도 매수인에게 3000만원만 전달해 차액 1000만원을 챙긴 혐의로 기소됐다. 최씨는 "매도인과 합의해 3000만원 이상 권리금을 받아낼 수 있으면 차액은 내가 갖기로 약속했다"고 주장했다. 1심은 최씨의 주장을 받아들여 무죄를 선고했지만, 2심은 "중개인이 자신의 이익을 위해 한 쪽 의뢰인의 편에서 다른 쪽 의뢰인과 거래 대금을 흥정하는 것은 부당하다"며 유죄로 판단해 벌금 200만원을 선고했다.

부동산경매를 통해 점포를 취득하고 매각대금을 모두 지급했다면 구분소유권의 이전등기를 마치지 않았더라도 점포 관리비를 내야한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사2부(주심 조희대 대법관)는 부산 사상구에 위치한 A상가가 입주자 김모씨를 상대로 "3년 동안 밀린 관리비 4500여만원을 지급하라"며 낸 관리비 청구소송 상고심(2015다10097)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 지난 11일 사건을 부산지법으로 돌려보냈다. 재판부는 "김씨가 경매로 해당 점포를 취득했고, 매각대금을 모두 납부했다면 소유권이전등기를 마치지 않았더라도 매각 목적인 부동산의 소유권을 취득한 것으로 봐야 하기 때문에 점포의 관리비도 김씨가 내야 한다"고 판시했다. 이어 "김씨의 점포 취득으로 전 소유자가 점포에 대한 구분소유권을 상실했는데도 김씨가 소유권이전등기를 마칠 때까지 전 소유자가 계속 관리비를 내야한다고 해석하는 것은 부당하다"고 설명했다. 김씨는 2010년 9월 부산 사상구에 있는 A상가에 있는 점포 일부를 경락받고 매각대금을 납부했다. 하지만 이후 3년 이상 소유권 이전등기를 하지 않았다. A상가가 김씨에게 관리비를 청구하자 김씨는 "등기를 마치지 않았고 점포도 운영을 시작하지 않아 관리비를 낼 이유가 없다"고 주장하며 거부했고 A상가는 소송을 냈다.

토지 매매계약 체결 뒤 양 당사자의 귀책 없이 매매계약을 이행할 수 없는 상태가 됐다면 매도인은 매수인에게서 받은 매매대금을 돌려줘야 한다는 판결이 나왔다. 2001년 10월 경기도 성남시 분당의 일부 지역이 택지개발 예정지구로 지정되면서 강모씨의 땅도 택지지구에 편입됐다. 이후 강씨는 보상안내에 따라 생활대책용지 6평을 공급받을 수 있는 자격을 갖게 됐다. 2006년 7월 강씨는 자신이 공급받을 생활대책용지 6평을 5200만원을 받고 조모씨에게 팔았다. 이듬해 8월 강씨는 생활대책용지 공급대상자로 최종 선정됐는데 이 때 두 사람의 거래에 새로운 변수가 생겼다. 성남시가 '생활대책용지의 공급대상자로 선정된 자들이 자율적으로 조합을 구성해 성남시와 공급계약을 체결하고 조합 명의로 용지를 공급받는다'는 내용의 생활대책용지 공급공고를 발표한 것. 이후 강씨는 다른 공급대상자들과 함께 비법인사단인 상가조합을 조직해 조합원이 됐다. 이 조합의 정관은 '조합원은 조합이 토지 소유권이전등기를 하기 전 조합에서 탈퇴해서는 안 된다. 조합원의 각 지분권은 개별적으로 양도할 수 없다'고 규정돼 있었다. 강씨와 조씨 아무도 특별한 잘못을 하지 않았지만 토지 명도가 불가능해진 것이다. 결국 조씨는 땅을 넘겨받을 수 없게 되자 이미 지급한 매매대금을 돌려달라며 강씨를 상대로 소송을 냈다. 서울중앙지법 민사22단독 차은경 판사는 조씨가 강씨를 상대로 낸 부당이득금반환 청구소송(2014가단34889)에서 "강씨는 5200만원을 지급하라"며 18일 원고일부승소 판결했다. 차 판사는 판결문에서 "강씨와 조씨가 매매계약을 체결한 뒤 양 측의 귀책사유 없이 실제 토지의 매매가 불가능한 상태에 됐는데, 매매계약 계약 체결 당시 존재하지 않았던 이유로 매매의 목적을 달성할 수 없게 돼 무효가 됐기 때문에 강씨는 조씨에게서 이미 받은 매매대금 5200만원을 돌려줘야 한다"고 밝혔다. 재판부는 "두 사람이 매매계약 체결 당시 목적물을 '생활대책용지 6평'으로 특정했는데 당시엔 한국토지주택공사가 생활대책용지의 구체적 공급방안을 발표하지 않았고 시간이 지나서야 구체적 공급 방안이 알려진 점에 비춰볼 때 계약의 목적물은 생활대책용지에 관한 권리에 해당하고 강씨가 조합원으로서 가지게 될 권리라고 보긴 어렵다"고 밝혔다.

공인중개사가 건물 매매를 중개하면서 매수인에게 상가임차인이 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 설명하지 않아 매수인이 갱신 거절을 하기 위해 임차인에게 권리금을 지급해 예상밖의 손해를 입었다면 중개사는 매수인이 입은 손해를 배상해야 한다는 첫 판결이 나왔다. 대구지법 민사11부(재판장 서경희 부장판사)는 건물 매수인 조모씨가 건물 매매를 중개한 공인중개사 유모씨와 직원 이모씨, 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상소송(2014가합202855)에서 "유씨와 공인중개사협회는 3200여만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결했다. 재판부는 판결문에서 "조씨는 특별히 요양병원 설립이라는 매매 목적을 언급하며 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현을 했으므로 유씨는 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물 확인설명서에 적어야 했는데도 이를 소홀히 했으므로 조씨가 입은 손해를 배상할 의무가 있다"고 밝혔다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 '임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다'고 정하고 있다. 재판부는 "건물 지하의 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 조씨는 3년 7개월 후에나 지하를 인도받을 수 있는데도, 계약서에는 이에 대한 언급이 없는 것을 보면 유씨가 조씨에게 계약 당시 지하의 임차물도 보호법의 적용대상이라고 고지하지 않은 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "그러나 중개인의 설명에만 의지해 명도 관련 법률관계를 직접 확인하지 않은 조씨에게도 책임이 있으므로 손해배상액은 40%로 제한한다"고 덧붙였다. 조씨는 요양병원을 운영하기 위해 2013년 3월 대구 수성구의 5층짜리 건물을 황모씨로부터 15억여원에 사기로 한 뒤 계약금을 줬다. 당시 건물 지하에는 전모씨 부부가 노래방 등을 2012년부터 임차해 운영하고 있었다. 전씨 부부가 2년의 임차기간이 끝나기 전에 계약갱신을 요구하면 2017년까지 계약기간이 연장되는 상황이었다. 그러나 유씨는 이런 점을 조씨에게 설명하지 않았고, 병원을 차리기 위해서는 임차인들이 나가줘야만 했던 조씨는 전씨에게 "9월까지 퇴거해달라"며 권리금 명목으로 1억5000만원을 줬다. 조씨는 "공인중개사가 계약갱신요구에 관한 설명을 소홀히 했다"며 소송을 냈다.

남의 토지에 세워진 건물의 전 소유자가 토지 소유자에게 돈을 건넨 적이 있다고 해서 자주점유(自主占有)의 추정이 번복되는 것은 아니므로, 건물의 현 소유자와 전 소유자가 합쳐서 20년간 토지를 점유했다면 민법 제245조1항의 점유취득시효 완성을 인정해야 한다는 판결이 나왔다. 자주점유는 소유의 의사로 점유하는 것을 뜻하며, 민법 제245조가 규정하는 점유취득시효의 요건이 된다. 이 조항 1항은 '20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다'며 이른바 부동산 점유취득시효를 규정하고 있다. 서울중앙지법 민사45단독 허윤 판사는 토지 소유자 고모씨가 토지 위 건물을 소유한 한국맥도날드를 상대로 "해당 건물을 철거하고 토지를 인도하며, 토지 사용료 1920만원을 지급하라"며 낸 토지인도 청구소송(2014가단5089716)에서 12일 원고패소 판결했다. 허 판사는 "피고의 직전 건물주인 박모씨가 원고에게 돈을 준 적이 있다는 사실만으로는 자주점유의 추정이 깨지지 않으므로 피고와 박씨는 합쳐서 20년 이상 소유의 의사로 평온·공연하게 토지를 점유했다고 추정된다"고 밝혔다. 이어 "피고가 박씨에게 건물을 매수해 토지를 점유했다고 주장하는 2010년 8월 1일부터 거꾸로 20년 동안 토지 소유자는 원고였고, 소유자가 변동된 적이 없으므로 피고가 2010년 8월 1일 시효완성으로 건물이 점유하는 토지의 소유권을 취득했다"고 설명했다. 허 판사는 "원고의 건물철거와 토지인도, 부당이득 반환청구는 인정되지 않으며 되레 피고가 반소로 제기한 토지 소유권 이전등기 청구를 원고가 이행해야 한다"고 설명했다. 원고는 인천광역시 중구의 한 토지를 소유했고, 피고는 원고의 토지에 지어진 건물의 소유자다. 신모씨가 1965년 이 땅에 4층 건물을 신축해 소유권보존등기를 한 후 여러 사람에게 소유권이 이전되다가 1978년 박씨, 2000년 피고에게 순차적으로 매도됐다. 한편 원고는 1983년 이모씨로부터 토지를 매수해 계속 소유했다. 원고는 피고가 자신의 토지를 권원없이 점유하고 있으므로 건물을 철거하고 점유했던 토지를 인도하면서 토지를 무단으로 사용한 대가를 지불하라며 소송을 냈다. 이에 피고는 점유취득시효가 완성됐으니 토지소유권 이전등기 절차를 이행하라며 반소를 제기했다.

사기 혐의를 판단할 때에는 이른바 '돌려막기'한 금액도 범행 금액에 포함시켜 양형을 정해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 형사1부(주심 고영한 대법관)는 부동산 경매로 수익을 낼 수 있게 해주겠다며 피해자들로부터 107억원을 가로챈 혐의(특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반)로 기소된 부동산중개업자 강모(43)씨에 대한 상고심(2015도4411)에서 징역4년을 선고한 원심을 깨고 최근 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "강씨는 투자 원금과 수익금을 제대로 줄 의사나 능력도 없이 피해자로부터 투자금을 주고받다가 가로챈 혐의로 기소됐는데 이럴 경우 돈이 오갈 때마다 건 별로 사기죄가 성립하는 것으로 봐야한다"고 밝혔다. 이어 "강씨가 가로챈 돈의 일부를 피해자에게 반환했다가 다시 그 돈을 재투자 받는 방식으로 계속 투자금을 수수했다고 해서 반환한 원금과 수익금을 공제해 이득액을 계산해야 하는 것은 아니다"라고 설명했다. 재판부는 "원심은 강씨의 사기 범행으로 인한 이득액 107억원 중 피해자에게 투자원리금 명목으로 이미 지급한 90억원을 공제하고 나머지 17억여원만 범행금액으로 판단해 징역 4년을 선고했지만 이는 잘못됐다"고 판시했다. 강씨는 부동산 중개사무소에서 중개보조인으로 일하다가 임모씨 등 투자자들로부터 돈을 받아 부동산 투자로 수익금을 나눠주겠다고 속인 뒤 107억여원을 가로챈 혐의로 기소됐다. 강씨는 투자자들에게서 받은 돈 중 90억원은 다른 투자자에게 수익금처럼 주는 방식으로 지급해 피해자들을 속여왔던 것으로 드러났다. 1,2심은 강씨가 가로챈 금액에서 수익금으로 지급한 90억원을 제외한 17억원에 대해서만 유죄 판단을 내렸다. 특경법 제3조1항 제1호는 사기 범행으로 이득액이 50억원 이상일 때는 무기 또는 5년 이상의 징역을 선고하도록 정하고 있다. 이득액이 5억원 이상 50억원 미만일 때는 제2호를 적용해 3년 이상의 유기징역을 선고하도록 하고 있다.

다가구주택 임차인이 전세권설정 등기를 했더라도 다른 임차인보다 전입신고와 확정일자를 늦었다면 다가구주택이 경매로 넘어간 경우 선순위로 배당을 받지 못한다는 못한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김소영 대법관)는 다가구주택 임차인 오모씨가 또다른 임차인 정모씨를 상대로 "정씨가 전입신고와 확정일자를 더 늦게 받았는데 경매 배당금을 선순위로 받은 것은 부당하다"며 낸 배당이의소송 상고심(2014다10007)에서 원심을 깨고 원고일부승소 취지로 최근 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "건물의 매각대금에 관한 배당순위는 전세권설정 등기를 먼저 한 정씨가 선순위지만, 대지의 매각대금에 대해서는 전입신고를 먼저 마쳐 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한 오씨가 선순위이다"고 밝혔다. 이어 "정씨에게 배당된 금액 중 초과 금액을 오씨에게 배당해야 한다"고 판시했다. 재판부는 "주택임대차보호법 제3조의2 제2항과 1항에 의하면 임차주택에 대하여 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖춘 임차인은 건물과 그 대지를 판 돈 모두에 대해서 다른 후순위권리자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 생기지만, 다가구주택에 전세권을 설정한 임차인은 대지를 판 돈에 대해서는 우선변제권을 갖지 못한다"고 설명했다. 다가구주택은 일반건축물로 취급… 가구별 구분소유 불가능 임차인이 전세권 설정하더라도 대지까지 효력미치지 못해 대법원, 원심 파기 환송 재판부는 "주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거와 성립요건을 달리하는 별개의 것"이라고 설명했다. 또 "대지와 건물을 일괄경매하더라도 대지에 관한 권리자는 대지매각대금에서, 건물에 대한 권리자는 건물매각대금에서 각각 배당을 받아야 한다"고 덧붙였다. 법원 관계자는 "건축법 시행령은 다가구주택을 집합건물이 아니고 한사람만 소유하는 일반건축물로 취급하기 때문에 가구별로 구분소유가 불가능하고, 임차인이 전세권을 설정해 두더라도 대지에까지 효력이 미치지 않는다"고 설명했다. 이어 "아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미친다"고 덧붙였다. 정씨는 2008년 9월 경기도 평택시 팽성읍 일대에 있는 한 다가구주택에 전세 보증금 6000만원을 주고 입주하면서 집주인과 전세권설정계약을 체결했다. 이듬해에는 오씨가 같은 건물 다른 층에 보증금 5500만원을 내고 들어왔다. 오씨는 곧바로 전입신고를 한 뒤 확정일자도 받았다. 정씨는 오씨가 입주한 뒤에서야 뒤늦게 전입신고와 확정일자를 받았다. 2012년 이 다가구주택이 경매에 넘어갔고, 정씨가 전세권설정자로서 건물과 토지 매각대금을 먼저 배당받자 오씨는 배당이의 소송을 냈다.

토지거래계약 파기로 계약금 반환을 두고 법정에서 다투다 확정판결을 받았다면 이에 대한 지연이자는 소가 제기된 시점이 아니라 거래계약 파기가 분명해진 시점을 기준으로 계산해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 민사1부(주심 김용덕 대법관)는 토지 매수자 최모씨가 땅주인 김모씨를 상대로 "토지 거래가 취소됐으니 미리 받았던 계약금에 소송 제기 시점부터의 이자를 포함해 돈을 돌려달라"며 낸 계약금반환 청구소송 상고심(2013다1587)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 지난달 28일 사건을 서울고법으로 돌려보냈다. 재판부는 "땅주인 김씨가 토지 매매계약이 확정적으로 무효가 됐다는 사정을 알게 된 시점은 토지 일부의 거래허가신청이 불허되면서 나머지 토지에 관한 토지거래계약허가증까지 반납한 2008년 2월 19일이라고 봐야 하고 계약금을 반환해야 하는 시점도 이때로 봐야 한다"고 밝혔다. 이어 "반환해야 하는 계약금에 대한 지연이자도 2008년 2월 19일부터 계산해야 하는데, 원심은 소송 제기 시점인 2010년 5월 20일부터 계약이 확정적으로 무효가 된 것으로 보고 지연이자를 잘못 계산했다"고 판시했다. 재판부는 "민법 제748조1항은 수익자가 이익을 받은 후 법률상 원인 없음을 안 때부터 이익반환의 책임이 있다고 규정하고 있다"고 설명했다. 최씨는 2007년 2월, 경기도 파주시 탄현면 일대를 주택부지로 개발하기 위해 김씨로부터 땅을 사들이기로 하고 계약금 7억5000만원을 지급했다. 하지만 토지 중 일부에 대해 파주시로부터 거래허가를 받지 못하게 됐고, 최씨는 주택부지 개발사업을 포기한 뒤 김씨와 함께 2008년 2월 19일 파주시에 나머지 토지거래계약 허가증을 반납하며 토지거래 계약도 취소했다. 이후 김씨가 계약금 반환을 차일피일 미루자 최씨는 2010년 5월 20일 소송을 냈다. 최씨는 1심에서 승소한 뒤 지연이자 연 5%를 적용해 8억7000여만원을 청구했고, 김씨는 "법정이자 계산이 잘못됐다"며 항소했다. 2심은 김씨의 항소이유를 받아들여 "최씨가 소를 제기한 2010년 5월 20일부터 지연이자를 계산한 금액을 지급하라"고 판결했다.

토지와 건물을 산 부동산 임대업체가 계약상 착오를 주장하며 매매계약을 취소하는 소송을 냈지만 법원은 착오가 계약의 중요 내용이 아니라는 취지로 기각했다. 착오가 있었다고 해도 부동산 임대업체라면 매수하기로 한 부동산에 대해 더 적절히 조사했어야 하는데 그러지 않은 것은 중대한 과실이라는 판단이다. 서울중앙지법 민사35부(재판장 김성대 부장판사)는 부동산 임대업체 A사가 토지와 건물 매도인 최모씨를 상대로 "매매 대상인 토지를 지나는 통행로가 시유지인지 여부를 두고 계약 체결 과정에 착오가 있었고 대지면적에 대해 피고가 속이기도 했으니 매매계약을 취소하고 이미 지급한 계약금 1억7000만원을 돌려달라"며 낸 손해배상 청구소송(2014가합29600)에서 원고패소 판결했다고 15일 밝혔다. 재판부는 "원고는 매매 대상인 토지를 지나는 통행로가 사유지인지 시유지인지 여부에 대해 착오가 있었다고 주장하고 있지만 통행로의 성격은 사전에 관할 관청에 문의하면 확인할 수 있었는데 그러지 않았고 이는 원고의 중대한 과실이기 때문에 매매 계약을 취소할 수 없다"고 밝혔다. 재판부는 "의사표시 당사자가 계약상 동기의 착오를 이유로 계약을 취소하려면 그 동기가 법률 행위의 내용으로 인정될 정도로 중요한 부분에 관한 것이어야 하는데, 의사표시 당사자에게 중대한 과실이 있을 때는 매매계약을 취소할 수 없다"고 설명했다. 또 "건물의 대지 면적이 토지 면적에 미치지 못하는 것은 인근 점포 건물이 토지 일부를 침범했기 때문인데 매매계약 체결 전 피고가 원고의 대표이사에게 이 사실을 알린 점을 보면 피고가 원고를 속여 계약을 체결했다 볼 수 없다"고 판단했다. A사는 지난해 5월 피고와 서울 중구의 토지와 지상 건물을 17억500만원에 매수하기로 하고 당일 계약금 1억7000만원을 지급했다. 그런데 인근 점포 건물이 매매계약 토지 중 일부를 침범해 건축돼 있었고, 토지를 지나는 통행로가 시유지가 아닌 사유지란 사실을 알게 됐다. 원고는 "통행로가 시유지가 아닌 사유지인데, 이에 대해 착오가 있었고 대지면적은 실제 215㎡가 아닌 188.2㎡인데 이에 대해서는 피고에게 속았으니 매매계약을 취소하고 계약금을 돌려달라"며 소송을 냈다.

주택 매수인이 다운계약서를 작성하기로 한 특약을 지키지 않자 일방적으로 매매를 취소한 집 주인이 위약금을 물게 될 처지에 놓였다. 다운계약서 약정은 부동산 매매계약의 주된 요소가 아니기 때문에 이행을 거절해도 계약위반으로 볼 수 없고 따라서 이 같은 이유로 거래를 거부하는 것은 계약 위반에 해당한는 취지다. 다운계약이란 양도세와 취득세를 줄이기 위해 실거래가를 낮게 신고하는 불법 계약이다. 다운계약서를 쓰면 당사자들은 세무조사를 받아야 하고 세액의 40%를 더 물어야 한다. 다운계약을 주선한 공인중개사는 자격을 잃고 형사처벌도 받게 된다. 대법원 민사1부(주심 이인복 대법관)는 주택 매수인 김모씨가 매도인 이모씨를 상대로 "다운계약을 거부했다고 해서 부동산 소유권을 이전을 거부하는 것은 부당하므로 계약금 4000만원의 두배를 위약금으로 달라"며 낸 위약금 청구소송 상고심(2014다236410)에서 원고패소 판결한 원심을 깨고 사건을 대전지법 합의부로 돌려보냈다. 재판부는 판결문에서 "부동산 매매대금을 1억5000만원으로 정하는 계약서를 작성한 뒤 이씨의 요구에 따라 '매매대금을 7400만원에 등기한다'는 다운계약서 작성 특약을 추가한 사실은 인정되지만, 다운계약서 작성 합의는 매매계약에서 주된 채무가 아니라 부수적 채무에 불과해 김씨가 이를 들어주지 않았다는 이유로 이씨가 매매계약의 해제를 주장할 수는 없다"고 밝혔다. 재판부는 "다운계약서 작성 합의는 이씨가 양도세를 덜 낼 수 있도록 편의를 봐주기 위해 이뤄진 것 뿐이라서 김씨의 다운계약서 작성의무와 이씨의 소유권이전등기의무가 동시이행의 관계에 있다고 볼 수 없다"고 덧붙였다. 김씨는 2013년 충남 예산군에 있는 이씨의 단독주택을 1억5000만원에 매수하는 계약서를 작성하고 계약금 4000만원을 지급했다. 이씨는 양도세를 줄이기 위해 "매매가를 실제보다 낮은 금액에 다운계약서를 써달라"고 요구해 다운계약서 작성 특약이 이뤄졌다. 하지만 이후 김씨는 마음을 바꿔 다운계약서 작성을 거부했고 이씨는 "약속한 다운계약서를 써주지 않는 것은 계약위반이니 집을 팔지 않겠다"며 잔금 수령을 거부했다. 김씨는 "이씨가 매매계약에 따른 의무를 지키지 않았으니 계약을 해제하고 계약금의 두배인 8000만원을 위약금으로 달라"며 소송을 냈다. 1심은 김씨가 이겼으나 2심에서는 이씨가 이겼다. 2심 재판부는 "다운계약서 약정만으로 매매계약이 사회질서에 반하는 법률행위로 무효가 된다고 할 수도 없고, 다운계약서 작성 특약이 없었다면 매매계약을 체결하지 않았을 것으로 보이기 때문에 문제의 특약은 매매계약의 부수적 사항이 아닌 중요한 요소를 이룬다"고 밝혔다.